Cour d'appel de Bordeaux, 10 septembre 2026, 25/04312

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE --------------------------

ARRÊT

DU : 10 SEPTEMBRE 2026 N° RG 25/04312 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-OMU3 [L] [K] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N33063-2026-003555 du 06/03/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]) c/ S.A. ENEAL Nature de la décision : AU FOND Copie exécutoire délivrée aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 08 août 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX ( RG : 25/00400) suivant déclaration d'appel du 23 août 2025 APPELANT : [L] [K] né le 19 Août 1975 à [Localité 2] de nationalité Française demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Céline PENHOAT, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me MARCIGUEY INTIMÉE : S.A. ENEAL pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité [Adresse 2] Représentée par Me Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me LACOSTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Eve-Line BERNARDI, magistrat placé délégué à la première chambre civile, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente Tatiana PACTEAU, conseillère, Eve-Line BERNARDI, magistrat placé délégué à la première chambre civil, Greffier lors des débats : Sandrine LACHAISE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. Par contrat du 30 octobre 2019, la société Logevie, devenue SA Eneal, a donné à bail à M. [L] [K] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer initial de 352,13 euros et 40,93 euros de charges. Par acte du 6 novembre 2024, la société Eneal a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 909,29 euros au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. 2. Par acte du 27 janvier 2025, la société Eneal a fait assigner M. [K], en référé, devant le Tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement, d'obtenir son expulsion et d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 385,29 euros au titre des loyers et charges impayés, outre le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. 3. Par ordonnance de référé contradictoire du 8 août 2025, le Tribunal judiciaire de BORDEAUX a : au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : - constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, au 7 janvier 2025 ; - rejeté la demande de délais formée par M. [K] ; - condamné M. [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 3] ; - autorisé, à défaut pour M. [K] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (439,15 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ; - condamné M. [K] à payer à la société Eneal la somme de 835,05 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation au 22 mai 2025 (échéance du mois d'avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné M. [K] à payer à la société Eneal, à compter du 1er mai 2025 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné M. [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat ; - condamné M. [K] à payer à la société Eneal une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes ; - rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. 4. M. [K] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 23 août 2025, en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse au 7 janvier 2025 ; - rejeté la demande de délais formé par M. [K] ; - condamné M. [K] à quitter les lieux sis [Adresse 5] [Localité 4] ; - autorisé le bailleur à procéder à l'explusion de M. [K] ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer ; - condamné M. [K] à verser 835,05 euros à titre d'indemnité provisionnelle ; - condamné M. [K] à payer une indemnité d' occupation à compté du 1er mai 2025 ; - condamné M. [K] aux dépens ; - condamné M. [K] à une indemnité de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 5. Par dernières conclusions déposées le 12 novembre 2025, M. [K] demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance de référé du 8 août 2025 en ce qu'elle a : - rejeté la demande de délais formée par M. [K] ; - constaté la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement objet du litige ; - condamné M. [K] à quitter les lieux ; - autorisé l'utilisation de la force publique ; - fixé le montant de l'indemnité d'occupation à 439,15 euros par mois ; - condamné M. [K] à régler la somme de 835,05 euros au titre de l'arriéré de loyer ; - condamné M. [K] aux dépens et à 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - accorder à M. [K] des délais de paiement suspendant la clause résolutoire jusqu'au jours des débats devant la cour ; - juger qu'au jour des débats devant la cour l'arriéré locatif est réglé et que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué. Par conséquent : - débouter la société Eneal ses demandes, fins et prétentions ; - juger que chacune des parties conservera ses propres frais et dépens. 6.Par dernières conclusions déposées le 8 décembre 2025, la société Eneal demande à la cour de : - déclarer la société Eneal recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ; - enjoindre M. [K] d'avoir à justifier de l'état actuel de son dossier de surendettement ; - confirmer l'ordonnance du 8 août 2025 rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX dans son intégralité ; - débouter M. [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; - condamner M. [K] à payer à la société Eneal la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [K] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. 7. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 9 mars 2026, avec clôture de la procédure au 23 février 2026. 8. L'affaire, initialement fixée à l'audience rapporteur du 9 mars 2026, a été renvoyée à l'audience rapporteur du 4 juin. 9. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 21 mai 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement 10. M. [K] sollicite l'infirmation de l'ordonnance déférée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire de son bail et a rejeté sa demande de délais de paiement et demande à la cour, statuant à nouveau, de lui accorder ces délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et juger qu'au jour des débats devant la cour l'arriéré locatif est réglé et que la clause résolutoire est réputée n'avoir pas joué. Au soutien de ses prétentions il fait valoir, en substance, qu'il est de bonne foi et qu'il est à jour des loyers courants et que les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers ont été réglées au bailleur, ce qui a conduit ce dernier a accepté en mai 2025 de mettre en place un plan d'apurement de la dette locative sur 36 mois. 11. La société intimée demande de manière incidente la confirmation de l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et le rejet des demandes formulées par M. [K] devant la cour. Elle avance que son locataire ne s'était pas acquitté des sommes dues dans le délais de deux mois suivant le commandement de payer qui lui a été délivré par commissaire de justice le 6 novembre 2025 et qu'à la date de l'audience devant le premier juge il était toujours débiteur de son bailleur. Elle ajoute que devant le cour d'appel, M. [K] n'établit pas sa bonne foi et que, contrairement à ce qu'il affirme, il n'est pas à jour de sa dette locative, son compte locatif étant débiteur au 8 décembre 2025 de la somme de 4 215,14 euros. Sur ce, 12. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Par ailleurs, l'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En outre, selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi. Enfin, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 13. En l'espèce, c'est par des motifs complets et pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats et les pièces produites en appel et que la cour adopte, qu'après avoir précisément analysé les pièces, et notamment les termes du bail liant les parties en date du 30 octobre 2019, le commandement d'avoir à payer la somme de 909,29 euros au titre des loyers échus signifié par le bailleur au locataire par exploit du 6 novembre 2024 et les décomptes des loyers établis au mois d'avril 2025 respectivement par M. [K] et la société Eneal, que le juge des contentieux de la protection statutant en référé a considéré que M. [K] n'avait pas, dans le délai contractuel de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, réglé les causes dudit commandement, pour en déduire à juste titre que le bailleur était dès lors fondé à se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail et constater l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société Eneal à la date du 7 janvier 2025. 14. Par ailleurs, le premier juge a constaté, sans erreur au regard des pièces versées au débat et notamment des décomptes précités, que le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience devant lui, de sorte qu'il ne disposait pas du pouvoir d'accorder des délais de paiement au locataire et de suspendre les effets de la clause résolutoire. 15. En cause d'appel, la cour constate que si M. [K] se prévaut de sa bonne foi et soutient avoir procédé au réglement de sa dette locative, il ne le justifie pas. Au contraire, il ressort du dernier décompte locatif actualisé du bailleur à la date du 8 décembre 2025, que M. [K] était à cette date, malgré le plan d'apurement de la dette que lui a accordé le bailleur, débiteur à l'égard de ce dernier au titre de l'arriéré locatif d'une somme de 4 215,14 euros. 16. Par conséquent, il y a lieu de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dipositions et de débouter M. [K] de l'ensemble de ses demandes. Sur la demande d'injonction de produire le dossier de surendettement 17. La société Eneal demande à la cour d'enjoindre à M. [K] d'avoir à justifier de l'état actuel de son dossier de surendettement. Elle indique à ce titre que M. [K] n'a pas respecté le plan d'apurement de la dette convenu amicalement entre le parties à l'invitation de la CAF et que depuis l'audience de référé le locataire ne l'a pas tenu informée des suites données au dépôt de son dossier de surendettement et à ses demandes de relogement. 18. M. [K] ne fait aucune observation sur cette demande. Sur ce, 19. L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 20. En l'espèce, la cour constate que le premier juge n'a tiré aucune conséquence du dépôt d'un dossier de surendettement le 25 mars 2025 par le locataire,dès lors que ce dossier n'avait pas été déclaré recevable avant la tenue de l'audience. En cause d'appel M. [K] ne se prévaut pas d'une procédure de surendettement le concernant, si bien que ce point n'a pas vocation a avoir une incidence sur l'issue du litige. 20. Dans ces conditions, la demande d'injonction formulée de manière incidente par la société intimée se heurte a une contestation sérieuse, que le juge des référés n'a pas le pouvoir de trancher. 21. Il y a lieu de débouter la société de sa demande de ce chef. Sur les frais du procès 22. M. [K] sollicite l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a condamné à payer la somme de 250 euros à la société Eneal sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il souligne que la société intimée a conclu avec lui un protocole d'accord lui octroyant des délais de paiement quelques jours seulement après l'audience de plaidoirie devant le premier juge. 23. La société Eneal sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [K] aux dépens et frais irrépétibles en première instance et argue du caractère abusif de ses prétentions en cause d'appel pour solliciter sa condamnation aux frais du procès. Sur ce, 24. Selon l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 25. Dès lors que l'existence d'une dette locative est établie au moment de la délivrance de l'acte introductif d'instance par le bailleur, l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [K] aux dépens et à verser à la société Eneal la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 26. M. [K], qui succombe en cause d'appel, supportera les dépens de la procédure d'appel. 27. Compte tenu de la situation économique respective des parties, il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune d'elle les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés en cause d'appel. Il n'y a donc lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [K] de ses demandes de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et tendant à ce qu'il soit jugé que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Déboute la société Eneal de sa demande d'injonction de M. [K] à justifier de l'état actuel de son dossier de surendettement. Condamne M. [K] aux dépens d'appel. Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le présent arrêt a été signé par Bénédicte LAMARQUE, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Sandrine LACHAISE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Présidente, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.