Cour d'appel de Paris, 9 juin 2026, 24/08525

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT

DU 09 JUIN 2026 (n° /2026, 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/08525 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMNL Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2024-Juge des contentieux de la protection de PARIS- RG n° 22/04554 APPELANTE Association IMMOBILIERE LA MONTLUELDE, association régie par la loi du 1er juillet 1901 et représentée par sa présidente en exercice domiciliée en cette qualité audit siège, [Adresse 1] [Localité 1] Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 ayant pour avocat plaidant Me CIZERON Guillaume, avocat au barreau de NANTES INTIMÉE Association [Etablissement 1], association régie par la loi du 1er juillet 1901 et représentée par ses représentants légaux domiciliées en cette qualité audit siège (appelante dans le dossier N°RG 24/9969 joint), [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Philippe rudyard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0391 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 Mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de la chambre qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme GAUTIER Roselyne dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 26 mai 2026 puis prorogé au 09 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE L'Association Immobilière La Montluelde est une association qui a été constituée par les membres de la congrégation religieuse des filles du c'ur de Marie, congrégation de droit pontifical. Elle a pour objet de : - gérer les biens qu'elle possède à des fins culturelles, éducatives et sociales ; - soutenir tous organismes poursuivant les mêmes finalités dans l'esprit de cette association et en particulier les foyers et résidences de jeunes notamment en mettant à leur disposition les biens mobiliers et immobiliers qu'elle possède. En pratique cette association permet à la congrégation de dissocier la propriété des biens immobiliers qu'elle détient, de leur gestion et exploitation à travers des entités distinctes (associations) qui sont composées des s'urs, toutes membres de ladite congrégation L'association Foyer [Etablissement 1] est une association gérée par des membres de la Congrégation des Filles du C'ur de Marie et ayant pour objet d'apporter une aide bénévole aux jeunes filles, aux femmes, aux travailleurs et aux personnes âgées. Par acte du 24 mars 1999, elle a fait apport à l'association immobilière La Montluelde d'un immeuble en propriété situé [Adresse 2] à[Localité 1], dans lequel elle exploitait un foyer pour jeune fille. L'acte d'apport comportait un droit de veto au profit de l'apporteuse afin de lui permettre de s'opposer à toute décision « contraire aucaractère propre » du foyer [Etablissement 1]; Par acte du 21 juin 1999, l'association La Montluelde a donné à bail à l'association Foyer [Etablissement 1] une partie de l'immeuble pour une durée d'un an, reconductible tacitement et moyennant un loyer avantageux, le bail imposant en contrepartie aupreneur de respecter le caractère désintéressé de la destination des lieux . Par acte du 30 juin 2008, l'association La Montluelde a cédé l'usufruit de l'immeuble,pour une durée de cinq ans, à l'association Alliance Phénix, qui partageait les mêmes activités et, pour partie, les mêmes dirigeants que l'association Foyer [Etablissement 1]. Estimant que ces deux associations avaient méconnu la clause de destination des lieux et transformé le bien loué en immeuble de rapport, l'association La Montluelde a adopté, le 19 mars 2013, une délibération donnant pouvoir à sa présidente de notifier la fin de l'usufruit et le non-renouvellement du bail. S'en sont suivies plusieurs procédures judicaires . Par arrêt du 2 mars 2017devenu irrévocable et statuant sur l'appel d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 2 juin 2015 , la cour d'appel de Paris a rejeté la demande de résolution de l'apport d'actif et annulé la délibération du 19 mars 2013. Par arrêt du 21 février 2019, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement tribunal d'instance de Paris du juillet 2014, sauf en ce qu'il a validé le congé du 5 juillet 2013 et condamné l'association La Montluelde à payer à l'association Alliance Phénix la somme de11 602,39 euros. Statuant à nouveau, elle a notamment débouté l'association La Montluelde de sa demande en validité du congé du 5 juillet 2013, dit que le congé du 30 mars 2018 ne pouvait produire aucun effet, rejeté la demande de l'association Foyer [Etablissement 1] en paiement de travaux et condamné l'association Foyer [Etablissement 1] et Mme [G] au paiement d'une indemnité d'occupation. Par un arrêt du 25 mars 2021 la cour de cassation a rejeté l'ensemble des pourvois Il en résulte notamment que : - la demande d'annulation de l'acte d'apport de 1999 formulée par [Etablissement 1] a été rejetée ; -le congé délivré à [Etablissement 1] a été invalidé pour vice de forme, en raison de l'annulation de la décision du conseil d'administration de La Montuelde qui l'avait décidé . Estimant que malgré les relances et mises en demeure l'association [Etablissement 1] continue de faire de l'exploitation du foyer une source d'enrichissement , l' association La Montuelde, par exploit du 24 mai 2022, l'a fait assigner devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris aux fins notamment de résiliation du bail, d'expulsion et de diverses condamantions pécuniaires. Par jugement du 27 février 2024 le juge des contentieux de la protection de Paris a rendu la décision suivante: - REJETTE la demande de résiliation du bail intervenu entre l'association immobilière la MONTLUELDE et l'association [Etablissement 1] ; - REJETTE l'ensemble des demandes présentées par l'association immobilière la MONTLUELDE - REJETTE l'ensemble des demandes reconventionnelles de l'association [Etablissement 1] - REJETTE les demandes de dommages et intérêts présentées par l'association [Etablissement 1] - CONDAMNE l'association immobilière la MONTLUELDE à payer la somme de 2500,00 Euros en vertu de l'article 700 du CPC - METS les dépens à la charge de l'association immobilière la MONTLUELDE - DIT que l'exécution provisoire est de droit Par déclaration du 30 avril 2024 l'association immobilière La Montluelde a interjeté appel. Par déclaration du 28 mai 2024 l' association [Etablissement 1] a également interjeté appel Les deux procédures ont été jointes sous le numéro 24 /08525 Aux termes de ses conclusions signifiées le 5 novembre 2024, l'association immobilière La Montluelde demande à la cour de : - Juger ne pas être saisie d'une demande d'infirmation par la Société [Etablissement 1], appelante principale et incidente, En conséquence, - Confirmer le jugement rendu le 27 février 2024 par le Juge du Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il : o REJETTE l'ensemble des demandes reconventionnelles formulées par [Etablissement 1], o REJETTE les demandes de dommages et intérêts présentées par [Etablissement 1] RECEVOIR l'Association Immobilière LA MONTLUELDE en son appel et la juger bien fondée, - Infirmer le jugement rendu le 27 février 2024 par le Juge du Contentieux et de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il : o REJETTE la demande de résiliation du bail intervenu entre l'association immobilière LA MONTLUELDE et l'association [Etablissement 1], o REJETTE l'ensemble des demandes présentées par l'association immobilière LA MONTLUELDE o CONDAMNE l'association immobilière LA MONTLUELDE à payer la somme de 2500,00 Euros en vertu de l'article 700 du CPC » o MET les dépens à la charge de l'association immobilière LA MONTLUELDE ; Statuant à nouveau sur ces chefs de réformation : - PRONONCER la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 21 juin 1999 entre l'Association Immobilière LA MONTLUELDE et l'association [Etablissement 1] pour des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] ; - ORDONNER l'expulsion immédiate de l'association [Etablissement 1] et de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] [Adresse 2] à [Localité 1] et ce avec le concours de la force publique, si nécessaire ; - AUTORISER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles au choix de l'Huissier de Justice, aux frais et risques du locataire ; - FIXER le montant du loyer du bail conclu le 21 juin 1999 entre l'Association Immobilière LA MONTLUELDE et l'association [Etablissement 1] pour des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] à la somme de 406 770,35 € HT et HC annuels, payable mensuellement et d'avance le 1 er de chaque mois pour la période allant du 1 er juillet 2022 jusqu'au prononcé de la résolution dudit contrat; - CONDAMNER l'association [Etablissement 1] à verser à l'Association Immobilière LA MONTLUELDE la somme de 406 770,35 € HT et HC à titre de loyer annuel payable mensuellement et d'avance le 1 er de chaque mois pour la période allant du 1 er juillet 2022 jusqu'au prononcé de la résolution du contrat de bail; - CONDAMNER l'association [Etablissement 1] à verser à l'Association Immobilière LA MONTLUELDE une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 600 000 € payable mensuellement et d'avance le 1 er de chaque mois et révisable dans les termes du bail, à compter de la résolution judiciaire du contrat de bail et jusqu'à la libération effective de tous les locaux loués situés [Adresse 2] à [Localité 1] ; - CONDAMNER l'association [Etablissement 1] à verser à l'Association Immobilière LA MONTLUELDE la somme de 8.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER l'association [Etablissement 1] aux entiers dépens de 1 ère instance et d'appel. Aux termes de se conclusions notifiées le 3 février 2026 [Etablissement 1] demande à la Cour de : - DÉCLARER [Etablissement 1] recevable et bien fondé en son appel et ses demandes reconventionnelles ; Statuant à nouveau - DÉCLARER IRRECEVABLE la présente procédure engagée par LA MONTLUELDE, au visa de l'article 1355 du Code civil ; - ANNULER la résolution n° 2 inscrite au procès-verbal du conseil d'administration de LA MONTLUELDE du 8 février 2022 à 14 h en jugeant que le droit de veto apposé par [Etablissement 1] à cette résolution rend caduque ladite résolution ; - ANNULER la résolution n° 2, point n° 2 inscrite au procès-verbal du conseil d'administration de LA MONTLUELDE du 8 février 2022 à 14 h du fait de la différence existant entre l'ordre du jour et la décision prise ainsi que sur le fondement de la fausse transcription de la résolution ; - DÉBOUTER l'association LA MONTLUELDE de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - ORDONNER la résolution de l'apport partiel d'actif du 24 mars 1999 des biens de [Etablissement 1] à LA MONTLUELDE ; - CONDAMNER LA MONTLUELDE à verser à [Etablissement 1] la somme de 100.000 € en réparation de son préjudice moral au regard des procédures abusives, vexatoires et injustifiées ainsi que du harcèlement judiciaire dont elle est victime depuis une dizaine d'années ; - CONDAMNER l'association LA MONTLUELDE à la somme de 12.000 € pour procédure abusive au visa de l'article 32-1 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER l'association LA MONTLUELDE à verser à [Etablissement 1] la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER l'association LA MONTLUELDE aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au bénéfice de Maître Philippe Rudyard BESSIS.

MOTIFS

Sur l'étendue dela saisine de la cour En application des dispositions combinées des articles 542 et 954 du code de procédure civile applicables à l'espèce , l'association La Montluelde soutient que n'ayant pas demandé l'infirmation du jugement , l'appel principal et incident de l'association [Etablissement 1] , n' ont pas d'effet dévolutif et qu'en conséquence la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu'il rejette l'ensemble des demandes reconventionnelle et les demandes de dommages et intérêts formulées par [Etablissement 1], Sur ce, L'article 542 du Code de Procédure Civile dispose que : « L'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. » L'article 954 du Code de procédure Civile, dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que : « Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les

moyens

au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. » Il résulte de ces articles 542 et 954 du code de procédure civile et, selon une jurisprudence constante affirmée par la Cour de cassation depuis un arrêt du 17 septembre 2020 (2 e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n 18-23.626 ) , que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmationdes chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement. Cette règle de procédure est applicable à l'appel incident depuis un arrêt du 1er juillet 2021,( 2e Civ., 1 juillet 2021, pourvoi n 20-10.694) . Or aux termes de ses conclusions l'association [Etablissement 1] qui est à la fois appelante principale dans la procédure jointe et appelante incidente dans la présente procédure , ne sollicite ni l'annulation ni l'infirmation du jugement . La cour ne peut donc que confirmer le jugement qui a rejeté l'ensemble de ses demandes reconventionnelles et de dommages et intérêts . Sur la demande de résiliation L ' association La Montluelde à l'appui de sa demande de résiliation judiciaire soutient que: -le premier juge a inversé la charge de la preuve en ne tirant pas les conséquences du refus de [Etablissement 1] de justifier de manière transparente et complète de sa comptabilité pour permettre de vérifier qu'elle respectait bien les obligations qui lui incombent en vertu du bail. - il ya de nouveaux manquements flagrants de [Etablissement 1] justifiant la résiliation du bail, -[Etablissement 1] a violé volontairement et de façon répétée son obligation d'affectation des lieux loués à un accueil désintéressé - [Etablissement 1] a adopté volontairement une attitude de résistance dans le respect de ses autres obligations notamment en refusant à plusieurs reprises de laisser pénétrer dans les lieux loués la bailleresse ou son représentant en dépit d'une clause dans le bail l'y obligeant, et, en effectuant des travaux de modification de distributions intérieures et ce sans autorisation du bailleur en violation des obligations contractuelles . L'Association [Etablissement 1] fait valoir que : - elle a légitimement exercé son droit de véto, dès lors la nullité de la résolution d'engagement de procédure en résiliation judiciaire est encourue , - il n'ya eu aucun changement d'activité , de modification des locaux ou changement de tarification depuis les premières procédures judiciaires engagées vainement en 2013, -les griefs et moyens sont les mêmes que ceux des précédentes procédures et bénéficient donc de l'autorité de la chose jugée , - ses membres faisant partie du conseil d'administration de [Etablissement 1] ,l' association La Montluelde ne pouvait nullement ignorer la création de salles de conférence et leur expoitation,à la place de celle du restaurant -il n'est pas démontré en quoi la gestion de [Etablissement 1] ne serait pas désintéressée, -[Etablissement 1] continue de louer 90 chambres à des jeunes filles pour des loyers très raisonnables , - les membres de[Etablissement 1] sont tous bénévoles et la gestion des salles est une gestion de bon père de famille permettant de continuer la location des chambres dans l'esprit de son objet social -le but de La Montluelde est de vendre le bien immobilier à la découpe Sur ce, La cour venant de confirmer le jugement ayant rejeté l'ensemble des demandes reconventionnelles de l'intimé notammentQ' celles fondées surl'autorité dela chose jugée, l'exercice du droit de véto et la nullité de la résolution judiciaire ,lesdits moyens, présentés en défense à l'action en résiliation judciaire du bail ne peuvent être que rejetés. L'article 1103 du code civil pose le principe de la force obligatoire des contrats qui en application de l'article 1104 du code civil doivent être exécutés de bonne foi. En cas de non-respect par l'une des parties d'une ou de plusieurs de ses obligations, les articles 1217 et suivants du code civil prévoient que l'autre partie peut provoquer la résolution judiciaire du contrat nonobstant d'éventuels dommages et intérêts. Au cas particulier d'un contrat de louage de biens immobiliers l'article 1728 du code civil fait peser sur le locataire « deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Et l'article 1729 du même code précise que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Enfin, d'une manière générale l'article 1741 prévoit que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ». Enfin en application de l'article 9 du code civil , il appartient en l'espèce au bailleur de rapporter la preuve des manquements qu'il reproche au preneur . En l'espèce il résulte des pièces produites par les parties que [Etablissement 1] continue à exercer, son activité d'hébergement en foyer conformément aux termes du contrat de bail de 1999; qu'elle y héberge notamment des étudiants ; que les allégations selon lesquelles le prix de location serait plus élevé que la moyenne des autres foyers et ne donneraient pas lieu à perception des l'allocation logement , ne sont pas corroborées par des pièces justificatives; que notamment il est établi que les locations donnent droit à l'ALS. S'il n'est pas contestable qu'en sus de l'activité d'hébergement [Etablissement 1] exerce une activité de location de salles , cette activité qui est ancienne ne pouvait pas être ignorée de l'association La Montluelde puisque un de ses membres a toujours siègé au conseil d'administration de [Etablissement 1]. Par ailleurs il n'est pas établi que la location de salles a diminué l'offre de logements , et qu'elle a changé la destination principale des lieux en un ensemble à but essentiellement lucratif, comme l'affirme sans le démontrer l'appelante et , que l''uvre morale et sociale du foyer ne se poursuive plus. Au regard de ces constatations l'association immobilière La Montluelde ne peut de bonne foi, se prévaloir ,de la clause du bail mentionnant une affectation exclusive des lieux loués à l'activité d'accueil essentiellement désintéressé de jeunes étudiants et étudiantes, travailleurs ou travailleuses , pour fonder sa demande de résiliation judiciaire du bail . En ce qui concerne le refus d'accès qu'aurait opposé le preneur au bailleur , la seule pièce versée est un mail d'un architecte venu constater un désordre d'humidité en juin 2021 qui se serait vu ponctuellement refuser l'acès à [Etablissement 1] . Cet évènement qui au vu du dossier est isolé et lié à la procédure judiciaire alors en cours, ne suffit pas à caractériser un manquement . Enfin le bailleur reproche au preneur d'avoir réalisé des travaux sans l'en avertir et sans son autorisation entre 2013 et 2024. Or la lecture comparative des seules pièces produites aux débats, le constat d'huissier des 15 et 16 juillet 20213 établi de manière contradictoire et, le rapport de visite manifestement non contradictoire d'un architecte du 22 mai 2024 , ne permet pas de vérifier la réalité et la nature des travaux éventuellement réalisés et donc de caractériser un manquement contractuel imputable à [Etablissement 1]. Au regard del'ensemble de ces constatations il convient donc de confirmer le jugement qui a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail.et les demandes subséquentes ntamment d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation . Sur les demandes accessoires Le droit de défendre ses intérêts en justice ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts qu'en cas d'une attitude fautive génératrice d'un dommage, la mauvaise foi, l'intention de nuire ou une erreur grossière sur ses droits. Au regard du contexte du litige qui qui oppose 2 associations issues dela même congrégation religieuse , sur la gestion d'un bien immobilier , et des moyens soutenus , une telle preuve n'est pas rapportée à l'encontre de l'appelante et les demande de dommages-intérêts formées par l'intimée au titre de son préjudice moral pour harcèlementjudiciaire et pour procédure abusive sont rejetées . Au vu du sens de l'arrêt , le jugement a fait une juste appréciation de l'application des textes sur les dépens et frais irrépétibles. Partie principalement perdante, l' association immobilière La Montluelde sera condamnée aux dépens d'appel et à verser une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition , Confirme le jugement déféré, en toutes ses dispositions, Condamne l'association immobilière La Montluelde à verser à l'association [Etablissement 1] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne l'association immobilière La Montluelde aux entiers dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,