Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 20 juin 2024, 24/00073

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 24/00073 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GRZV NAC : 72A JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND AUDIENCE DU 20 Juin 2024 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] représenté par son Syndic en exercice, la société LOGER (LOCATION GESTION DE LA REUNION), SARL au capital de 25 000 €, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 339 757 411, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEUR M. [T] [X] [B] [O] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Rep/assistant : Maître Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Sophie PARAT Greffier : Marina GARCIA Audience Publique du : 23 Mai 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Jugement prononcé le 20 Juin 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le : Copie certifiée conforme à Maître AKHOUN délivrée le : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [T] [X] [B] [O] est propriétaire du lot de copropriété n°61 au sein de la résidence [6] située [Adresse 2]. La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d'assemblée générale du 27 avril 2022. Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [T] [X] [B] [O]. En outre, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 septembre 2019, 13 octobre 2020, 24 juin 2021, 25 juillet 2022 et 19 juin 2023 lui ont été transmis. La mise en demeure de payer datée du 25 juillet 2023 (avis de réception signé le 27 juillet 2023) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours. Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 1er octobre 2023 d'un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 3 197,75 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 9 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic LOGER a fait assigner Monsieur [T] [X] [B] [O] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d'obtenir sa condamnation à payer les arriérés de charges. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la juridiction de : - CONDAMNER Monsieur [T] [X] [B] [O] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [6] la somme de 2 122,25 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er avril 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir, - CONDAMNER Monsieur [T] [X] [B] [O] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [6] la somme de 585,30 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision a intervenir, - CONDAMNER Monsieur [T] [X] [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [6] la somme de 1 500 euros a titre de dommages et intérêts, - CONDAMNER Monsieur [T] [X] [B] [O] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [6] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, - RAPPELER l'exécution provisoire de droit sur le fondement de l'article 514 du CPC. En réponse aux arguments du défendeur, il indique s'opposer au délai sollicité, arguant qu'aucune pièce ne justifie de la situation financière de Monsieur [O] et que celui-ci loue son appartement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 24 avril 2024, Monsieur [O] demande à la juridiction de : - lui ACCORDER un délai pour vendre son logement, lui permettant de régler sa dette ; - DEBOUTER la demanderesse de toutes ses autres demandes, notamment concernant les dommages et intérêts et l'article 700 du Code de procédure civile. En défense, il reconnaît ne pas avoir acquitté régulièrement ses charges de copropriété, pour l'appartement qu'il loue à un loyer mensuel de 500 euros, mais invoque des problèmes financiers et personnels. Il affirme avoir signé un protocole d'accord avec le syndicat des copropriétaires, au terme duquel il s'est engagé à régler 350 euros par mois pour apurer sa dette. Il sollicite un délai en application de l'article 1643-5 du code civil et précise envisager de vendre son appartement pour solder sa dette. Il sera renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. A l'issue de l'audience du 23 mai 2024, la présidente a informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre de l'arriéré des charges de copropriété En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.» Aux termes des dispositions de l'article 10 de la même loi : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.» En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Le défendeur, assisté d'un avocat, ne contestant nullement dans ses écritures ni le principe ni le quantum de sa dette, il sera condamné à régler la somme de 2 122,25 euros correspondant aux charges impayées au 1er avril 2024. Sur la demande au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : Il résulte des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné: a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure. Le défendeur, assisté d'un avocat, ne contestant nullement dans ses écritures ni le principe ni le quantum des sommes demandées au titre de l'article 10-1, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires. Sur la demande de dommages et intérêts Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve. Il sera toutefois constaté que le demandeur ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu'il conviendra de rejeter sa demande. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » En l'espèce, le défendeur, retraité, justifie de revenus certes modestes (11 028 euros de revenu fiscal de référence), mais pour lesquels ses revenus fonciers générés par la location de son appartement à [Localité 5] viennent en déduction. S'il allègue d'une situation financière difficile, il justifie seulement d'une dette ayant donné lieu à une saisie administrative à tiers détenteur, à hauteur de 689 euros, mais produit également son jugement de divorce qui révèle qu'il s'est vu octroyer une prestation compensatoire de 60 000 euros fin 2019. Dans ce contexte, la situation du débiteur ne justifie nullement de lui octroyer des délais de paiement. Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le défendeur, qui succombe, sera condamné à payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, CONDAMNE Monsieur [T] [X] [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 2 122,25 € (deux mille cent vingt deux euros et vingt cinq centimes) correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 ; CONDAMNE Monsieur [T] [X] [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 585,30 € (cinq cent quatre vingt cinq euros et trente centimes) au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; REJETTE la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ; REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement ; CONDAMNE Monsieur [T] [X] [B] [O] aux entiers dépens ; CONDAMNE Monsieur [T] [X] [B] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 1 200 (mille deux cents) euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ; LE GREFFIERLA PRESIDENTE