Tribunal judiciaire d'Albertville, 2 juin 2026, 25/00254

COUR D'APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALBERTVILLE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02/06/2026 N° RG 25/00254 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C3MO DEMANDEURS : Monsieur [F] [P] [Adresse 1] [Localité 1] Madame [A] [U] épouse [P] [Adresse 1] [Localité 1] Tous deux représentés par Me Stéphanie BAUDOT, de la SELARL EGIDE AVOCATCIMES, avocat au barreau d'ALBERTVILLE DÉFENDEUR : S.A. HMC [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Virginie HERISSON GARIN, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocat au barreau de CHAMBERY substituée par Me Laura GROS, avocate au barreau d'ALBERTVILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente, juge des référés : Hélène BLONDEAU-PATISSIER assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier Débats : en audience publique le : 05 Mai 2026 Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 02 Juin 2026 EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 23 février 2010, modifié par un avenant du 23 avril 2010, M. [F] [P] et Mme [A] [P] ont consenti à la société Hmc un bail commercial pour une durée de onze années à compter du 17 décembre 2011 portant sur le logement n°401 et le parking n°965 dans un ensemble immobilier dénommé "le chalet du [Etablissement 1]" sis sur la commune de [Localité 3] - station des Menuires sis [Adresse 3], lieudit "[Adresse 4] en vue de l'exploitation d'une résidence de tourisme classée, moyennant un loyer fixé à 9 642 euros HT. Par acte du 27 décembre 2024, M. [F] [P] et Mme [A] [P] ont fait délivrer à la société Hmc un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à raison d'un arriéré de loyers et charges d'un montant de 22 492,45 euros. Par acte du 17 juin 2025, M. [F] [P] et Mme [A] [P] ont fait assigner la société Hmc devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail. L'affaire a été retenue à l'audience du 05 mai 2026. A cette date M. et Mme [P] ont fait reprendre leurs conclusions notifiées par voie électronique le 04 mai 2025 aux termes desquelles ils demandent à voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, En conséquence, - ordonner l'expulsion de la société Hmc et de tous occupants de son chef, - condamner la société Hmc à titre provisionnel, à leur payer la somme de 15 637,10 euros TTC au titre des loyers impayés, - débouter la société Hmc de l'ensemble de ses demandes, condamner la société Hmc à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile dont recouvrement au profit de Me Stéphanie Baudot. M. et Mme [P] soutiennent que la clause résolutoire du bail commercial est acquise malgré les versements postérieurs au commandement de payer effectués par la société Hmc et que le commandement de payer délivré le 27 décembre 2024 est valable dès lors qu'il vise la clause résolutoire et interpelle suffisamment la société preneuse des manquements à son obligation de payer les loyers. Par ailleurs, ils s'opposent à l'existence de toute contestation sérieuse concernant le quantum de la dette locative, en précisant que le décompte actualisé au 13/05/2025 inclut un paiement de 14 017,86 euros, que l'indice d'indexation des loyers "IRL" n'est pas applicable aux baux commerciaux et que la clause contractuelle prévoyant une indexation selon l'indice IRL est illicite, qu'ils ont fait une juste application du contrat en appliquant l'indice d'indexation des loyers "ILC" au lieu et place d'un indice inapplicable, et que les charges imputées au locataire sont justifiées dès lors que les dépenses d'entretien des façades ne constituent pas des "grosses réparations" au sens de l'article 606 du code civil. En réponse la société Hmc a fait reprendre ses conclusions notifiées par voie électronique le 09 mars 2026 aux termes desquelles elle demande à voir : - juger le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 décembre 2024 nul et nul effet, - en toute hypothèse, juger qu'il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 décembre 2024 et dire n'y avoir lieu à référé, - juger que les demandeurs ne justifient pas du quantum des sommes réclamées, - en conséquence, juger les demandeurs non recevables et non fondés en leurs demandes et en conséquence les débouter de l'intégralité de leurs demandes, - condamner in solidum M. et Mme [P] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La société Hmc soulève la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en soutenant que les sommes réclamées et mentionnées dans le décompte inclus dans le commandement ne sont pas suffisamment explicites et ne lui permettant pas de déterminer le montant des loyers payés et impayés. Elle ajoute qu'il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer délivré le 27 décembre 2024. Par ailleurs, elle conclut à l'absence d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des loyers réclamés en faisant valoir que les sommes antérieures au 01 janvier 2020 sont prescrites, que l'indice utilisé pour l'indexation des loyers n'est pas conforme à celui prévu au contrat de bail, et qu'elle a procédé à des règlements de charges de copropriété incombant au bailleur concernant l'entretien des façades. Les parties ont été avisées, à la clôture des débats, de la mise en délibéré de l'affaire au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

: 1- Sur le commandement de payer, la demande de résiliation du bail et la demande provisionnelle au titre des loyers et charges Premièrement l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai." L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier. Deuxièmement le commandement doit être rédigé de façon claire et informer le locataire sans ambiguïté du manquement qui lui est reproché et que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause. Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. Troisièmement, il convient de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer la nullité d'un commandement de payer et que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail . En l'espèce, le bail signé le 23 février 2010 comporte une clause résolutoire qui prévoit "Il est expressément convenu qu'en cas de non exécution, par le preneur, de l'un quelconque des engagements et notamment en cas de non-paiement des loyers à l'une des échéances, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra après une mise en demeure ou une sommation restée sans effet pendant une durée de trois mois". L'acte signifié le 27 décembre 2024 intitulé "commandement de payer les loyers", qui vise ce bail du 23 février 2010 ainsi que les articles L 145-41 et L 145-60 du code de commerce, chiffre le montant de la somme réclamée à titre principal à 22 492,45 euros sans autre précision, outre 220,24 euros au titre du coût de l'acte. Ce montant n'est pas suffisamment détaillé à l'acte, lequel comporte un tableau faisant apparaître par colonnes successives : des années, des dates, des montants qui varient de 186 euros à 5 412,66 euros, des mentions concernant la révision du loyer, et des mentions concernant l'indice de référence appliqué, ainsi qu'un total "impayés" de 22 492,45 euros sans toutefois permettre de comprendre ni le mode de calcul de cette somme, ni l'objet des sommes mises en compte dans les colonnes. Et si la société Hmc reconnaît dans ses écritures avoir procédé à l'envoi d'un chèque d'un montant 14 017,86 euros pour régler les loyers et charges directement au commissaire de justice ayant délivré le commandement de payer, se dont il se déduit que l'acte critiqué reste valable dans la limite de la somme de 14 017,86 euros, il n'est pas discuté du fait que ce paiement est intervenu dans les trois mois de la délivrance du commandement, par chèque daté du 25/03/2026, tel que le fait valoir la société Hmc, soit dans le délai de la clause contractuelle. Par ailleurs, la société Hmc soulève, au visa de l'article 2224 du code civil, la prescription des sommes mentionnées dans le décompte des bailleurs, lequel vise une période allant de 2012 à 2019. Or il convient de rappeler que ni la lettre recommandée avec avis de réception (Civ. 2e, 10 décembre 2015 n°14-25-892), ni la mise en demeure (Com. 18 mai 2022 n°20-23.204) n'interrompent le délai de prescription de l'action en paiement engagée par assignation du 17 juin 2025. Il s'évince de ce qui précède que la société Hmc justifie de contestations sérieuses faisant obstacle à la demande d'acquisition de la clause résolutoire. Au surplus, il convient encore de relever que les contestations émises quant à l'application de la clause d'indexation des loyers échappent ou pouvoir du juge des référés dès lors qu'il s'agit d'interpréter ladite de clause, de même que les contestations concernant l'imputabilité des dépenses de ravalement et d'entretien des façades. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé. 2 - Sur les demandes accessoires M. et Mme [P], parties perdantes à l'instance au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, doivent être tenus de supporter les dépens de l'instance et sont condamnés in solidum aux dépens. Aucune équité ne conduit à allouer à l'une ou l'autre des parties une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais qu'elle a été contrainte d'exposer en justice pour la défense de ses intérêts.

PAR CES MOTIFS

: Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire prononcée en premier ressort par mise à disposition au greffe, DISONS n'y avoir lieu à référé ; DEBOUTONS M. [F] [P] et Mme [A] [P] de leur demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire, de leurs demandes subséquentes,et de leur demande de paiement provisionnel au titre des loyers et charges impayés, CONDAMNONS in solidum M. [F] [P] et Mme [A] [P] aux dépens de l'instance ; DEBOUTONS M. [F] [P], Mme [A] [P] et la société Hmc de leurs demandes d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES