Tribunal judiciaire de Toulon, 24 août 2026, 22/05632

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS MINUTE N° : 4ème Chambre Contentieux N° RG 22/05632 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LU4H En date du : 24 août 2026 Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt quatre août deux mil vingt six COMPOSITION DU TRIBUNAL L'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 mai 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier. A l'issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu'elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 août 2026. Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. DEMANDERESSE : S.A.S. FONCIA [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DÉFENDEUR : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE sis [Adresse 2] À [Localité 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, Monsieur [L] [O], syndic coopératif demeurant [Adresse 2] représenté par Me Annabelle LEFEBVRE, avocat postulant au barreau de TOULON et Me David WOLFF, avocat plaidant au barreau de PARIS Grosses délivrées le : à : Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022 Me Annabelle LEFEBVRE - 349 EXPOSE DU LITIGE La société FONCIA [Localité 1], qui a été désignée en qualité de syndic par les copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 1] le 14 septembre 2020, pour une nouvelle durée de trois ans prenant effet à compter du 14 septembre 2020, a vu son mandat résilié par anticipation au cours de l'assemblée générale du 7 février 2022. Cette résiliation est intervenue après un courrier en date du 2 décembre 2021 aux termes duquel le Conseil syndical lui reprochait l'absence de visites et vérifications périodiques, l'absence de rapport de visite et l'absence d'entretien courant de la copropriété. Par acte signifié le 10 octobre 2022, la société FONCIA [Localité 1] a assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de ce siège en indemnisation de son préjudice du fait de la révocation anticipée de son contrat de syndic à durée déterminée. Aux termes de ses dernières conclusions du 17 mars 2025, la société FONCIA [Localité 1] demande au tribunal, au visa de l'article 1134 du code civil, de : -débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, -condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes : -2.178,86 € correspondant au montant des honoraires que le syndic aurait dû percevoir jusqu'à la fin initialement prévue de son contrat, -8.000 € à titre de dommages et intérêts pour révocation brutale et abusive, -2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens -juger fondée l'exécution provisoire aux intérêts de la SAS FONCIA [Localité 1] et rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie. Par dernières conclusions du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de l'article 9 du code de procédure civile, de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 8, 17 et 33 du décret du 17 mars 1967, de : -débouter la société FONCIA [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, -condamner la société FONCIA [Localité 1] à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de Maître Annabelle Lefebvre en application de l'article 699 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens par application de l'article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 18 mars 2025, la clôture de la procédure a été prononcée le 18 avril 2026 et l'affaire fixée à l'audience du 18 mai suivant pour plaidoiries.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les motifs de la rupture anticipée du mandat de syndic La société FONCIA [Localité 1] sollicite le paiement des honoraires qu'elle aurait perçus jusqu'au terme de son mandat, ainsi que des dommages-intérêts pour rupture brutale et abusive du lien contractuel. Elle estime que la révocation anticipée de son mandat de syndic n'est pas fondée en l'absence de preuve d'un manquement commis à l'une de ses obligations. Elle fait valoir qu'elle rapporte au contraire la preuve des diligences accomplies au titre des missions lui incombant, et que les griefs adverses relèvent de simples allégations non justifiées. Elle met en exergue qu'en toute hypothèse le défendeur ne fait état d'aucun préjudice résultant des prétendus manquements, lesquels n'apparaissent pas suffisamment graves pour justifier une révocation du mandat confié. Le syndicat des copropriétaires lui oppose que la révocation du mandat de la société FONCIA [Localité 1] est justifiée en raison des fautes de gestion commises. Il lui reproche de : -ne pas avoir réalisé les deux visites et vérifications périodiques de la copropriété prévues par l'article 7.1.1 du contrat, ce qui n'a pas permis au syndic de constater et traiter les problèmes d'infiltration d'eau flagrants au sein de la copropriété, ni les désordres affectant la serrure de la porte du 4ème étage ; -ne pas avoir rédigé les rapports de visite correspondant, alors qu'il s'agit d'une prestation prévue au contrat ; -ne pas avoir pourvu à l'entretien courant de la propriété, tel que cela résulte de l'absence de remède apporté rapidement aux infiltrations d'eau au sein des parties communes en provenance de la toiture qui ont donné lieu à des dommages consécutifs au niveau des escaliers communs, ou bien encore de la prise en charge tardive de la réparation de la porte d'entrée alors même que cela entrainait un risque pour la sécurité des personnes qui s'est concrétisé, et d'avoir au contraire commandé des travaux sur le mur droit du hall d'entrée qui sont inadéquats et inutiles à défaut de connaissance préalable des causes du sinistre ; -ne pas communiquer une feuille de présence de l'assemblée générale qui s'est tenue en 2020 contenant des informations complètes (coordonnées des copropriétaires tronquées); -ne pas avoir réglé la facture de l'entreprise Les Constructeurs Varois du 27 novembre 2021, ni la cotisation annuelle de l'assurance multirisques immeuble au mois de février 2022, ni signalé ce défaut de paiement qui n'a été révélé qu'après relance des prestataires mécontents. En vertu de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 18 VIII de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 énonce que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie. En application de l'article 18 I de ladite loi, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires était lié à la société FONCIA [Localité 1] par un contrat de syndic conclu le 14 septembre 2020, pour une durée de 3 ans, soit jusqu'au 13 septembre 2023, lorsqu'il a décidé de révoquer le syndic "pour faute de gestion de la copropriété" selon procès verbal d'assemblée générale du 7 février 2022 prenant effet un jour franc après sa tenue (résolution n°3). Ledit contrat stipule, en son article 3, que "la révocation doit être fondée sur un motif légitime". Le premier motif invoqué est la non réalisation de "visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l'administration, à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble [...] au minimum de deux visites et vérifications périodiques de la copropriété, d'une durée minimum de 1 heure avec rédaction d'un rapport et en présence du président du conseil syndical" prévues par l'article 7.1.1 du contrat. Les deux déplacements invoqués par la société FONCIA [Localité 1], respectivement en date du 16 novembre 2021 et du 1er décembre 2021, ne sont pas contestés par le syndicat des copropriétaires qui toutefois estime qu'ils ne rentrent pas dans le cadre de la prestation précitée. Cependant, c'est bien au titre de sa mission d'entretien et de conservation de l'immeuble qu'elle s'est rendue dans la copropriété puisque ces deux déplacements avaient pour objet de remédier aux désordres affectant l'escalier commun par un suivi du chantier correspondant. En outre il est relevé qu'elle démontre également deux autres déplacements au cours de la même période, respectivement en date du 9 et 15 décembre 2021 concernant d'autres désordres affectant les parties communes de l'immeuble (infiltrations en toiture). Les échanges de mail versés en procédure attestent également de la prise en compte des désordres effectant la porte en bois et la serrure défectueuse. Si ces différentes visites n'ont pas donné lieu à la rédaction d'un rapport, elles constituent bien des "vérifications" de la copropriété au titre des missions incombant au syndic quand bien même elles avaient un objet ciblé, ce qui n'est pas exclu par la clause litigieuse. Ainsi, il n'est pas caractérisé de manquement s'agissant du nombre minimum de visite prévu au contrat de syndic et le défaut de "rapport" n'est pas suffisamment grave pour constituer "un motif légitime" de révocation dans la mesure où les copropriétaires ont été tenus informés du suivi de leurs réclamations au travers d'échanges réguliers et pertinents avec le syndic par courriels. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires allègue sans en rapporter la preuve d'un retard dans la prise en charge des différents signalements des copropriétaires au sujet des désordres rencontrés dans l'immeuble. En effet, il est justifié d'une déclaration du sinistre affectant la toiture, survenu le 26 novembre 2021, effectuée auprès de l'assureur de la copropriété le 7 décembre. Les courriels produits aux débats sont tous contemporains aux déplacements justifiés en lien avec ce sinistre au cours de la première quinzaine de décembre 2021. Ils attestent des diligences du syndic à l'effet de mandater des entreprises pour l'établissement de devis de reprise des désordres de toiture et de serrure, et ensuite pour le suivi des travaux. Les photographies des dégâts affectant l'immeuble, sans date certaine, ne sont pas probantes d'une carence ancienne du syndic. L'échange de mails du mois d'octobre 2021, versé en procédure, atteste également d'une prise en compte par le syndic du signalement effectué concernant la défaillance de la gâche électrique de la porte d'entrée (contact auprès de ENEDIS en réponse). Aucun élément plus ancien qu'octobre 2021 n'est produit. Il n'est pas non plus démontré que la gestion des sinistres précités ait été défaillante par une analyse insuffisante de la cause des sinistres tel qu'allégué. Les éléments communiqués ne permettent pas de retenir une défaillance ancienne ou chronique du syndic au titre des missions lui incombant. Par conséquent, les éléments invoqués à ce titre ne suffisent à justifier d'un motif légitime de révocation du mandat de syndic. S'agissant de la communication de la feuille de présence de l'assemblée générale tenue en 2020, le syndicat des copropriétaires admet que ladite feuille a été adressée par le syndic. L'obligation prévue à ce titre a donc été respectée par celui-ci. L'irrégularité formelle alléguée, et non démontrée, tenant au caractère incomplet des mentions d'identification des copropriétaires, n'est pas de nature à caractériser à elle-seule un motif légitime de révocation du mandat. Enfin, le contrat de syndic stipule, au rang des prestations incluses dans le forfait souscrit, que la société FONCIA [Localité 1] assure la vérification et le paiement des factures des fournisseurs et prestataires (annexe-III-10°). La société FONCIA [Localité 1] justifie du paiement la cotisation annuelle de l'assurance de l'immeuble pendant la période de son mandat, et notamment du règlement en date du 4 février 2021 de la cotisation pour la période du 1er février 2021 au 31 janvier 2022, de sorte qu'aucun manquement ne pouvait être retenu à ce titre lors de l'assemblée générale du 7 février 2022. Enfin, il est fait état d'une facture établie par la société Les Constructeurs Varois du 27 novembre 2021 qui n'aurait pas été payée par le syndic, toutefois force est de constater que ladite facture n'est pas produite aux débats et qu'il n'est pas davantage justifié des relances des prestataires dont allègue le défendeur. Au demeurant, un tel incident unique ne serait pas révélateur d'une défaillance suffisamment grave de la part du syndic pour justifier de sa révocation. Ces éléments ne permettent donc pas de retenir une négligence fautive à l'encontre de FONCIA [Localité 1] dans l'entretien courant de l'immeuble, ni de caractériser un manquement suffisamment grave s'agissant des prestations incluses dans le forfait la liant au syndicat des copropriétaires de nature à fonder une rupture anticipée du contrat. La révocation du mandat de syndic FONCIA [Localité 1], sans motif légitime, par décision de l'assemblée du 7 février 2022 est donc fautive. Elle ouvre droit à indemnisation des préjudices en découlant. Sur la réparation -le paiement des honoraires jusqu'au terme initialement prévu Le terme du contrat de syndic était fixé au 13 septembre 2023. Il a été révoqué par décision de l'assemblée générale du 7 février 2022 à effet le lendemain. La société FONCIA [Localité 1] a donc été privée des honoraires qui lui restaient à percevoir jusqu'au 13 septembre 2023, à hauteur de 2.178,86 euros. Cette perte financière découlant directement de la révocation illégitime de son mandat, il lui sera allouée une somme équivalente à titre de dommages-intérêts. Le syndicat des copropriétaires est donc condamné à lui payer la somme de 2.178,86 euros à ce titre. -le préjudice moral Au soutien de sa demande de versement d'une somme de 8000 euros en réparation d'un préjudice moral subi, la société FONCIA [Localité 1] invoque le caractère brutal et abusif de la rupture avant terme du contrat. Toutefois, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, le syndic a été informé des griefs formulés à son encontre par un courrier en date du 2 décembre 2021 émanant du Conseil syndical avant la mise en oeuvre d'une assemblée générale le 7 février 2022 dont la convocation a été préalablement portée à sa connaissance. Ni le délai dans lequel la décision a été prise, ni la procédure suivie ne témoigne d'un comportement brutal ou abusif de la part du syndicat des copropriétaires. La démarche, bien que non fondée au regard des circonstances précédemment indiquées, ne permet pas de caractériser l'existence d'un préjudice moral subi par le syndic. Il est notamment relevé que le syndic écarté ne fait nullement état d'un retentissement de cette décision auprès des tiers ayant pu lui préjudicier. Dès lors, la demande n'apparaît justifiée ni en son principe, ni en son quantum. Elle sera donc rejetée. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Le syndicat des copropriétaires, qui succombe dans la présente instance, est condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société FONCIA [Localité 1] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l'affaire ne justifie pas d'y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 1] à payer à la société FONCIA [Localité 1] la somme de 2.178,86 euros au titre du préjudice subi du fait de l'absence de perception des honoraires prévus au contrat, DÉBOUTE la société FONCIA [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 1] aux dépens de l'instance, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 1] à payer à la société FONCIA [Localité 1] la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS, LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE