Tribunal judiciaire de Paris, 23 septembre 2026, 25/08519

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Sarah KRYS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Julie CERMAN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/08519 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA37D N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mercredi 23 septembre 2026 DEMANDERESSE Madame [E] [C] divorcée [V], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Julie CERMAN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE DÉFENDERESSE ELOGIE [B], société anonyme à conseil d'administration, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Sarah KRYS de l'AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517 COMPOSITION DU TRIBUNAL Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 juin 2026 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière Décision du 23 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08519 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA37D EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 01 octobre 2018, la société ELOGIE [B] a donné à bail à Mme [E] [C] divorcée [V] un local d'habitation s'agissant d'un studio de 27m2 situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer de 278,59 euros outre 77,72 euros par mois de provision sur charges. Mme [E] [C] divorcée [V] a sollicité une mutation de logement compte tenu de son état de santé au regard de la surface insuffisante de son appartement pour la mise en place effective de divers matériels en lien avec son handicap, et compte tenu de désordres tenant à la présence d'humidité et de moisissures incompatible avec ses difficultés respiratoires. Invoquant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent, Mme [E] [C] divorcée [V] a fait assigner la société ELOGIE [B] le 17 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à réaliser des travaux de mise en conformité en vue de mettre fin aux désordres constatés, sous astreinte, avec la suspension du paiement du loyer et un relogement provisoire pendant la durée des travaux, outre l'indemnisation de ses préjudices, à savoir 3 296 euros en réparation de son préjudice de jouissance de janvier 2022 à août 2025 et les mois à venir, 5 000 euros en réparation du préjudice moral, 5 000 euros en réparation du préjudice physique et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle demande une expertise avant dire-droit avec une provision de 3 000 euros à valoir sur son préjudice et la suspension du paiement des loyers pendant le temps de la mesure. A l'audience du 19 mars 2026, l'affaire a été renvoyée à la demande de la défenderesse, saisie tardivement. L'affaire, appelée à l'audience du 18 juin 2026, a été retenue. Mme [E] [C] divorcée [V], représentée par son conseil, indique qu'elle a accepté une offre de relogement le 12 mars 2026, bien que l'appartement ne soit pas totalement adapté à son état de santé (logement non PMR). Elle sollicite désormais par conclusions déposées à l'audience et visées par le greffe de : - constater l'indécence voire l'insalubrité du logement situé [Adresse 3] qui lui a été donné à bail - condamner la société ELOGIE [B] à lui payer la somme de 4 094 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi de janvier 2022 jusqu'au 22 mars 2026 - la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et 5 000 euros en réparation de son préjudice physique - et la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle forme ses demandes au visa de l'article 1719 du code civil et des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. En réponse, la société ELOGIE [B], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées à l'audience et visées par le greffe, par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de : - débouter Mme [E] [C] divorcée [V] de l'ensemble de ses demandes - à titre subsidiaire, de ramener à de plus justes proportions la somme qui lui serait allouée au titre du préjudice de jouissance - la condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. Elle forme ses demandes au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 104, 1240, 1241 et 1724 du code civil et des articles 9, 64, 70, 144, 232 et l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures respectives des parties pour l'exposé de leurs moyens. A l'issue des débats, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 23 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent En vertu des articles 1231-1 et suivants du code civil, la responsabilité contractuelle d'un contractant peut être engagée à raison d'une inexécution contractuelle de sa part ayant entraîné un dommage pour son cocontractant. Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. […] Le bailleur est obligé: a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; […] b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; ". Sur le moyen tiré de la présence d'humidité et de moisissures En application de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. En l'espèce, saisi d'un signalement par Mme [E] [C] divorcée [V], le Service technique de l'habitat de la ville de [Localité 1] a effectué un contrôle le 05 septembre 2024 et a informé Mme [E] [C] divorcée [V] par lettre du 04 décembre 2024 que le logement présente une " isolation thermique faible ". Il relève que " De l'humidité de condensation créant des traces de moisissures règne dans les différentes pièces de l'appartement en raison d'une aération permanente insuffisante (malgré la présence de réglettes à certaines fenêtres dans la cuisine ou la pièce de vie) voire inexistante (salle de bains). Par ailleurs, une prise sous la fenêtre de la cuisine commence à se décrocher et devient inutilisable " et en a informé la bailleresse. La société ELOGIE [B] a effectué une visite à domicile le 16 décembre 2014 et a, par lettre du 19 décembre 2024, reconnu " la présence importante d'humidité dans votre logement, notamment au niveau des murs donnant sur la façade de l'immeuble, des plafonds, des portes ", précisant que ces désordres sont principalement causés " par des ponts thermiques présents sur les murs de façade ainsi qu'un renouvellement de l'air insuffisant " dans le logement. La bailleresse s'est alors engagée à faire procéder au chiffrage des travaux nécessaires. Par courriel du 10 janvier 2025, la bailleresse a informé la locataire du passage d'une entreprise le 15 janvier 2025 en vue de l'établissement d'un devis. Par lettre du 17 mars 2025, elle annonçait l'intervention d'une entreprise de maçonnerie pour la réalisation de l'isolation du mur du séjour et de la cuisine côté façade, le remplacement des grilles de la cuisine et l'installation d'une grille d'aération dans la salle de bains. Les travaux d'isolation nécessitant 6 jours de travaux, ils n'ont toutefois pu avoir lieu, la demande de relogement temporaire de la locataire pour des raisons liées à son état de santé ayant été refusée par la société ELOGIE [B], suivant lettre du 26 mai 2025, s'agissant selon elle de travaux d'entretien. Il est constant que des travaux étaient nécessaires afin de remédier aux désordres liés à l'humidité et aux moisissures et la bailleresse précise dans ses écritures que " cet immeuble doit faire l'objet d'une réhabilitation imminente ". Mme [E] [C] divorcée [V] établit par conséquent que l'appartement donné à bail présentait une isolation insuffisante à l'air, compte tenu des ponts thermiques présents sur les murs de façade ainsi qu'un renouvellement de l'air insuffisant dans le logement. La circonstance que Mme [E] [C] divorcée [V] n'ait pas mis en demeure son bailleur avant le 12 février 2024, s'agissant de sa première interpellation officielle au sujet de l'humidité, n'est pas de nature à la priver de son droit à indemnisation et il est au demeurant observé que selon les termes de sa lettre, M. [G], responsable du secteur, avait constaté l'humidité et les moisissures lors de sa visite du 10 ou 30 mai 2023 avec des peintures cloquées et écaillées, cette visite étant confirmée par le courriel de la société ACORUS faisant part de l'impossibilité technique de procéder à des travaux d'adaptation de la salle de bains s'agissant de l'agrandissement de la douche. Il est par conséquent établi que la société ELOGIE [B] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent au motif d'une isolation insuffisante du logement nécessitant des travaux d'importance depuis au moins janvier 2022, comme demandé, les constatations sur place en 2023 caractérisant un état préexistant. Sur le moyen tiré de l'adaptation du logement Il est acquis que le bailleur n'a pas l'obligation d'adapter le logement au handicap du locataire, qu'il soit temporaire ou définitif. En l'espèce, Mme [E] [C] divorcée [V] a formalisé une demande de relogement initiée antérieurement à 2022, souffrant d'une pathologie rachidienne multi-étagée avec retentissement neurologique (certificat médical du 19 mai 2022 du Dr [S] du Centre de médecine et de réadaptation L'ADAPT de [Localité 2]). Au soutien de sa demande, elle a mis en demeure la bailleresse à quatre reprises à compter du 17 avril 2023 de procéder à son relogement. Par décision du 19 décembre 2024, Mme [E] [C] divorcée [V] a été reconnue prioritaire et devant être relogée d'urgence, compte tenu de son handicap, par le Commission de médiation DALO de [Localité 1]. Il est établi que la société ELOGIE [B] a bien reconnu la demande de mutation de Mme [E] [C] divorcée [V] comme prioritaire, les responsables du service social étant en lien avec celle-ci. A défaut de logement disponible répondant aux critères tant personnels (surface et caractéristiques du local d'habitation) que financiers (fragilité de la locataire du fait du versement d'une indemnité journalière de 33,83 euros selon l'attestation de l'assurance maladie du 20 juin 2025 et le RSA de 454,47 euros justifié jusqu'en mars 2025) de Mme [E] [C] divorcée [V], et dans l'attente d'une proposition acceptée par la Commission de mutation (deux refus du fait de la faiblesse des revenus), la bailleresse a diligenté une société spécialisée dans les aménagements des pièces d'eau, laquelle a effectué une visite dès le 30 mai 2023, suite à sa lettre du 17 avril 2023, visant à faciliter l'accès à la douche. Toutefois, les travaux se sont révélés impossibles à réaliser. La difficulté des aménagements requis tenait essentiellement à la surface disponible (lit médicalisé, fauteuil relaxant, vélo d'appartement nécessitant un logement plus vaste qu'un studio), et à l'accessibilité de la douche, impossible à modifier d'un point de vue structurel. Par ailleurs, il est établi que la reprise de la porte d'entrée dont la manipulation était difficile a été effectuée. Au vu de ses éléments, et l'absence d'obligation d'adaptation du logement par le bailleur étant rappelé, il n'est pas établi que la bailleresse a manqué à ses obligations de ce chef. Sur les conséquences du manquement de la bailleresse à l'obligation de délivrance d'un logement décent L'article 20-1 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Il est toutefois constant que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonné à une mise en demeure du bailleur. Sur l'indemnisation au titre du trouble de jouissance En l'espèce, Mme [E] [C] divorcée [V] sollicite la condamnation de la société ELOGIE [B] à lui payer la somme de 4 094 euros s'agissant de la totalité du loyer résiduel, après APL, pour la période courant de janvier 2022 jusqu'au 22 mars 2026. La bailleresse sollicite le débouté de Mme [E] [C] divorcée [V], et à titre subsidiaire de réduire le montant de la demande. Il a été précédemment établi que la société ELOGIE [B] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent compte tenu d'une isolation insuffisante à l'air. Si Mme [E] [C] divorcée [V] a refusé l'exécution des travaux en sa présence, faute de relogement pris en charge par la bailleresse, il ne peut lui en être fait reproche, même si la période était courte (3 ou 6 jours), la totalité du studio étant impactée, sans repli possible, et alors qu'il est établi par les certificats médicaux produits que Mme [E] [C] divorcée [V] souffre de problèmes respiratoires. Surtout, il est remarqué que l'immeuble entier doit être réhabilité de telle sorte qu'il n'est pas certain que ces travaux aient pu remédier aux entiers désordres. Ainsi, le préjudice de jouissance doit s'analyser entre janvier 2022 et le 12 mars 2026, date de signature du nouveau bail. Au regard des conditions décrites, il convient de fixer l'assiette du préjudice à 40% du loyer résiduel hors charges, soit 1 994,08 euros (loyer résiduel de 103 euros de janvier 2022 au 12 mars 2026). Par conséquent, la société ELOGIE [B] sera condamnée à payer à Mme [E] [C] divorcée [V] la somme de 1 994,08 euros en réparation de son préjudice de jouissance tiré du manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent entre janvier 2022 et le 12 mars 2026. Sur l'indemnisation au titre du préjudice physique et du préjudice moral S'agissant de son préjudice physique, Mme [E] [C] divorcée [V] fait valoir qu'elle a vu son état de santé se dégrader, ne pouvant suivre les prescriptions médicales s'agissant de la mise en place d'un lit médicalisé, d'un vélo d'appartement, d'un fauteuil relaxant et d'une douche sans marche, outre les problèmes respiratoires en raison de l'exposition quotidienne à l'humidité. La bailleresse s'y oppose. Mme [E] [C] divorcée [V] justifie que son handicap est passé, selon les notifications de la MDPH de moins de 50% le 27 avril 2022 à un taux compris entre 50 et 79% le 19 juin 2025. Toutefois, il n'est pas établi que cette aggravation résulte des conditions de logement de celle-ci liés au manque d'isolation, voire même du manque de surface, alors qu'elle est atteinte d'une maladie qui comporte un retentissement neurologique s'agissant de sa pathologie rachidienne. Il n'est pas justifié non plus que ses problèmes respiratoires aient pour origine les désordres liées à l'humidité et aux moisissures présentes dans le logement. Toutefois, le certificat médical de Dr [Q], pneumologue, du 16 juillet 2024 justifie que Mme [E] [C] divorcée [V] devait utiliser un appareil de ventilation nocturne sensible aux moisissures alors que celles-ci étaient présentes dans le studio occupé. A ce titre, son préjudice physique sera établi à 500 euros. Concernant son préjudice moral, il est relevé que Mme [E] [C] divorcée [V] ne justifie pas que la bailleresse a abusé de sa situation de précarité, alors même qu'elle a tenté de faire aménager la douche et de faire réaliser des travaux, vainement. Le fait qu'elle a été contrainte de vivre dans un logement mal isolé, ce qui a nécessairement impacté ses conditions de vie quotidienne, a déjà été pris en compte dans le cadre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance. Faute de justifier d'un préjudice moral, distinct, elle sera déboutée de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la ELOGIE [B], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance ainsi qu'à verser à Mme [E] [C] divorcée [V] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe, DIT que la société ELOGIE [B] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent dans l'immeuble situé [Adresse 4] donné à bail à Mme [E] [C] divorcée [V] pour la période entre le janvier 2022 et le 12 mars 2026 ; CONDAMNE la société ELOGIE [B] à payer à Mme [E] [C] divorcée [V] la somme de 1 994,08 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi entre janvier 2022 et le 12 mars 2026 ; CONDAMNE la société ELOGIE [B] à payer à Mme [E] [C] divorcée [V] la somme de 500 euros au titre de son préjudice physique et la déboute s'agissant de son préjudice moral ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE la société ELOGIE [B] aux dépens de l'instance ; CONDAMNE la société ELOGIE [B] à payer à Mme [E] [C] divorcée [V] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles ; DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. La greffière La Juge des contentieux de la protection