Tribunal judiciaire de Strasbourg, 14 février 2025, 24/00837

N° RG 24/00837 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3SF TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] 11ème civ. S1 N° RG 24/00837 N° Portalis DB2E-W-B7I-M3SF Minute n°25/ Copie exec. à : - Me Jean WEYL - M. [D] Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier Me Jean WEYL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 14 FEVRIER 2025 PARTIE REQUÉRANTE : S.A. NEOLIA Immatriculée au RCS de BELFORT sous le n° B 305 918 732 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Jean WEYL, substitué par Me Hicham DIDOU, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111 PARTIE REQUISE : Monsieur [N] [D] demeurant [Adresse 6] [Localité 5] non comparant OBJET : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé Maryline KIRCH, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 10 Décembre 2024 à l'issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l'ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2025. ORDONNANCE : Contradictoire en Premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier N° RG 24/00837 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3SF EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 février 2023 avec prise d'effet au 1er mars 2023, la SA NEOLIA a loué à Monsieur [N] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] [Localité 5], [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 365,89 euros outre 77,05 euros de provision pour charges, payable à terme échu au plus tard le 10 du mois suivant. Par acte d'huissier du 27 octobre 2023, la SA NEOLIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 799,54 euros au titre des loyers et charges échus au 23 octobre 2023. Les impayés de loyer ont été signalés le 14 septembre 2023 à la caisse d'allocations familiales du Bas-Rhin. Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, la SA NEOLIA a fait assigner Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référés et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application des articles L.433-1 et L.433-2du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer à titre provisionnel la somme de 1 537,95 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 5 juin 2024 terme du mois de mai 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,condamner le locataire à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 11 juin 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 10 décembre 2024. A cette audience, la SA NEOLIA, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 045,43 euros, au titre des loyers et charges échus au 5 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. La demanderesse précise que Monsieur [N] [D] n'a toujours pas produit d'attestation d'assurance locative, que la dette locative a augmenté, qu'elle ne s'oppose pas à des délais de paiement sur 36 mois sous réserve d'une clause cassatoire et de la production dans un délai d'un mois d'une attestation d'assurance. Cité par acte délivré à dépôt à étude, Monsieur [N] [D] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe. Il sollicite des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire en proposant de verser entre 30 et 50 euros en sus du loyer mensuel. Il précise qu'il effectue actuellement une mission intérim et espère pouvoir pérenniser sa situation dans l'entreprise dans laquelle il a déjà travaillé par le passé. Il explique n'avoir pas repris le paiement du loyer courant même partiellement en dépit de ce que lui a préconisé l'assistante sociale avec laquelle il a eu une entrevue. Il indique pouvoir produire une attestation d'assurance dès le lendemain de l'audience. Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 29 novembre 2024 de l'enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives qui fait état de ce Monsieur [N] [D] ne parvient par à reprendre le paiement de son loyer résiduel et ce, depuis mai 2024 du fait du peu de ressources perçues face à des charges importantes. L'affaire est mise en délibéré au 14 février 2025. Monsieur [N] [D] a été autorisé à produire une attestation d'assurance locative sous 8 jours.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION Conformément à l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. I. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 14 septembre 2023 à la CAF. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 11 juin 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 10 décembre 2024. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. II. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA NEOLIA verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution, obligations qui ne sont pas sérieusement contestables. Il ressort ainsi des pièces fournies qu'au 5 décembre 2024, la dette locative de Monsieur [N] [D] s'élève à la somme de 4 045,43 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de novembre 2024 inclus. Monsieur [N] [D] ne conteste pas être redevable de ce montant. Il convient donc de le condamner au paiement de cette somme à titre provisionnel. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 juin 2024 pour la somme de 1 537,95 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut d'assurance Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article Titre 7 des conditions générales qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 octobre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Par ailleurs, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (Titre 7) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement du 27 octobre 2023 visait également cette clause résolutoire. Le locataire n'a pas justifié de la souscription d'un contrat d'assurance habitation malgré les demandes de la bailleresse et malgré l'autorisation qui lui a été accordée de produire en cours de délibéré un tel justificatif. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 28 novembre 2023 pour défaut d'assurance (et de manière surabondante au 28 décembre 2023 pour défaut de paiement des loyers et des charges) et que la résiliation est intervenue de plein droit à cette première date du 28 novembre 2023 pour non production de l'assurance locative. L'expulsion de Monsieur [N] [D] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur l'indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 novembre 2023, Monsieur [N] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Il y a lieu de Monsieur [N] [D] au paiement de cette indemnité à compter du mois de décembre 2024, et jusqu'à libération effective et définitive des lieux. Il y a lieu de condamner à titre provisionnel Monsieur [N] [D] à payer cette somme. III. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. En l'espèce, le loyer et les charges courants s'élèvent à 365,29 € par mois. Il ressort du diagnostic social et financier et des décomptes fournis par le bailleur que Monsieur [N] [D] n'a pas repris le paiement du loyer courant et ce, depuis le mois de mai 2024, que compte tenu de ses faibles ressources, étant au RSA, il n'arrive pas à reprendre le paiement du loyer courant. Monsieur [N] [D] fait valoir à l'audience qu'il effectue actuellement une mission intérim d'un mois rémunérée à hauteur de 1 700 euros mensuels, il propose de verser une somme de 30 à 50 euros par mois. Toutefois, force est de constater qu'il ne justifie nullement de cette nouvelle situation salariale ; qu'à considérer que cette mission intérim serait d'actualité, elle n'est que temporaire et que par ailleurs, il n'a pas repris le paiement du loyer courant malgré, selon, lui une situation financière plus favorable. Par ailleurs, les délais de paiements qu'il propose vont au-delà des délais prévus par l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, ce à quoi le bailleur s'oppose. Dans ces conditions, en l'absence de reprise du loyer courant et au regard de l'augmentation de la dette locative mais également de la situation personnelle, professionnelle et financière de Monsieur [N] [D], il apparaît qu'il n'est pas en situation de régler sa dette locative. Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire. IV. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [N] [D] succombe à l'instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA NEOLIA et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [N] [D] sera condamné à verser au demandeur la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, statuant en référés par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS l'action recevable ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 février 2023 entre la SA NEOLIA, d'une part, et Monsieur [N] [D], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] [Localité 5], [Adresse 6] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [N] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA NEOLIA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Monsieur [N] [D] à verser à la SA NEOLIA la somme de 4 045,43 euros (décompte arrêté au 5 décembre 2024, mois de novembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 1 537,95 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; DÉBOUTONS Monsieur [N] [D] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; CONDAMNONS Monsieur [N] [D] à verser à la SA NEOLIA une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNONS Monsieur [N] [D] à verser à la SA NEOLIA une somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [N] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit ; ORDONNONNS la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Gussun KARATAS