Tribunal judiciaire de Vannes, 6 novembre 2025, 25/00332

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES MINUTE N° du 06 Novembre 2025 N° RG 25/00332 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E26Q [S] [D] c/ S.A.R.L. SARL NODE, Société SCCV L'ESQUISSE, Société CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Rendue le SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ ENTRE Madame [S] [D] [Adresse 10] [Localité 11] Représentée par Maître Muriel GALIA de la SELARL MURIEL GALIA, avocats au barreau de BREST, substituée par Me Anaïs GILLE, avcoate au barreau de VANNES ET S.A.R.L. SARL NODE [Adresse 5] [Localité 9] Représentée par Maître Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocats au barreau de RENNES Société SCCV L'ESQUISSE [Adresse 6] [Localité 8] Non comparante Société CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE [Adresse 4] [Localité 7] Non comparante JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président GREFFIER : Olivier LACOUA, CCC délivrées le à : - Me GALIA - Me GROLEAU - Expert - Régisseur Copies(s) exécutoires délivrées le à : Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l'audience publique du 09 Octobre 2025 à 09 H 00 et qu'il en a été délibéré au 06 Novembre 2025, l'ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par actes des 13, 28 août et 9 septembre 2025, Madame [S] [D] assignait la SCCV L'ESQUISSE, la SARL NODE et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes aux fins de voir ordonner une expertise en raison de désordres apparus sur son bien situé [Adresse 2] à Vannes, parcelle cadastrée Section CS n°[Cadastre 3] (lot 15, T2 au 2ème étage du bâtiment B et lot 23, parking). Elle demandait également qu'il soit fait injonction à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE d'activer et mettre en oeuvre sa garantie d'achèvement à son bénéfice, que la SCCV L'ESQUISSE soit condamnée solidairement avec la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE , ou l'une à défaut de l'autre, à réparer provisoirement les préjudices subis par le versement de la somme provisionnelle de 26 635,91 euros, que la SCCV L'ESQUISSE soit condamnée à produire les documents sollicités aux termes de la mise en demeure en date du 11 février 2025 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et que la SCCV L'ESQUISSE soit condamnée solidairement condamnée, avec la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE, ou l'une à défaut de l'autre, au paiement, à titre provisoire, d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL NODE formulait toutes protestations et réserves d'usage. L'affaire était retenue à l'audience du 9 octobre 2025. Les autres parties en défense ne comparaissaient pas.

MOTIFS

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Madame [D] justifie du contrat de réservation du bien ainsi que de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement en date du 21 mai 2022, en vue de l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 15] (lots 15 et 23). Le chantier a été déclaré ouvert le 22 février 2021 et devait se terminer le 30 juin 2023, suivant le contrat de réservation du 15 décembre 2021. Toutefois, le chantier a pris un long retard. En effet, suivant courriel du 3 août 2023, la SCCV L'ESQUISSE a informé la requérante que la livraison serait reportée au troisième trismestre 2024 puis au troisième trimestre 2025 par courriel du 29 novembre 2024. De surcroît, malgré les promesses de la SCCV L'ESQUISSE, il semble que le chantier soit à l'arrêt. En effet, il ressort du procès-verbal dressé par commissaire de justice le 16 janvier 2025 qu'aucun intervenant n'est présent sur le chantier, que des herbes folles poussent entre les matériaux et les différents éléments présents sur le chantier, que seuls les mûrs du bâtiment sud sont érigés et qu'il n'y a aucun signe de construction récente sur la parcelle. Au regard de l'ensemble de ces éléments, Madame [D] justifie au sens de l'article 145 du code de procédure civile d'un intérêt légitime et il sera fait droit à sa demande d'expertise. Cette expertise sera opposable à l'ensemble des parties assignées, qui seront présentes à l'expertise et s'exercera dans les conditions telles que décrites au dispositif. Sur la mise en oeuve de la garantie d'achèvement L'article 835 du code de procédure civile prévoit que "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire". L'article L 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'"avant la conclusion d'un contrat prévu à l'article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. La garantie financière d'achèvement peut être mise en œuvre par l'acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L'administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l'ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l'ouvrage, au sens de l'article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d'une assurance de responsabilité en application de l'article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant. Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est seul fondé à exiger de l'acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l'objet d'une procédure au titre du livre VI du code de commerce. Un décret en Conseil d'État détermine les conditions d'application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement". En l'espèce, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE a attesté, le 8 avril 2022, avoir délivré, par acte sous seing privé du 16 novembre 2020, une garantie financière d'achèvement en vue de permettre la vente en l'état futur d'achèvement d'un programme immobilier réalisé [Adresse 2] à [Localité 15] par la SCCV L'ESQUISSE. Elle a ainsi déclaré se constituer caution solidaire du vendeur envers les acquéreurs, dans les termes de l'article R 261-21 b du code de la construction et de l'habitation, en garantie du paiement des sommes nécessaires à l'achèvement de l'ensemble immobilier susvisé. Par ailleurs, il résulte des éléments produits aux débats que la SCCV L'ESQUISSE est défaillante dans le respect de ses obligations : un retard de plus de deux ans et demi dans la livraison du chantier, changements d'intervenants, multiples et longs arrêts des travaux. De surcroît, en janvier 2025, un commissaire de justice constatait déjà qu'il n'y avait aucun signe de reprise du chantier. Bien qu'assignée, la SCCV L'ESQUISSE ne comparait pas et n'apporte ainsi aucun élément prouvant une reprise des travaux en vue de la livraison de l'immeuble. Dès lors, l'état d'abandon du chantier ne peut qu'être constaté au vu des éléments produits. Madame [D] justifiant, enfin, avoir mis en demeure la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE d'activer sa garantie en raison des éléments précités, il ne pourra qu'être enjoint à celle-ci de prendre toute mesure utile pour la reprise des travaux et l'achèvement du programme. Sur la demande provisionnelle L'article 835 du code de procédure civile prévoit que "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire". À la lecture du contrat de réservation signé par la SCCV L'ESQUISSE et Madame [D], le logement aurait dû être livré au plus tard le 30 juin 2023, sauf intempéries, grèves ou cas de force majeur. Or, il résulte de ce qui précède que le logement n'a toujours pas été livré et l'état du chantier laisse à croire qu'une date de livraison n'est pas susceptible d'être définie prochainement. Le contrat de réservation ne prévoit aucune pénalité de retard. Toutefois, Madame [D] se plaint ici d'une jouissance du bien entièrement troublée, l'ayant contrainte à supporter des frais de logement indus, alors que la SCCV L'ESQUISSE ne rapporte aucunement la preuve qu'elle ait été empêchée de respecter cette obligation en raison d'intempéries, grèves ou cas de force majeure. Le préjudice résultant du paiement des loyers pour un logement de remplacement est parfaitement mesurable dès lors que la requérante produit aux débats le contrat de bail du logement et les quittances de loyer. Or, Madame [D] produit 4 quittances de loyer pour un logement loué à [Localité 12] : une quittance de 180 euros du 30 mars 2025 et 3 quittances de 700 euros des 10 avril, 10 mai et 10 juin 2025, soit une somme totale de 2 280 euros. La requérante sollicite également le remboursement de son déménagement de [Localité 13] à [Localité 12], d'un montant de 1 806 euros, son contrat sur [Localité 13] n'ayant pu être reconduit. Toutefois, en se portant acquéreur d'un logement situé à [Localité 15], un déménagement aurait été rendu nécessaire ainsi que les frais y afférents. Dès lors, il n'est aucunement justifié que la SCCV L'ESQUISSE prenne en charge, à titre provisionnel, de tels frais. Ainsi, Madame [I] sollicitait le paiement de la somme provisionnelle de 26 635,91 euros en réparation de son préjudice mais ne justifie ici que du préjudice des loyers qu'elle a réglé à hauteur de 2 280 euros de mars à juin 2025. Ainsi, l'obligation de la SCCV L'ESQUISSE de réparer un tel préjudice est incontestable mais seulement à hauteur de cette somme. Elle sera condamnée à lui verser ladite somme à titre provisionnel. Néanmoins, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE, en qualité de garant financier d'achèvement, a pour seul but de financer l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance de la SCCV L'ESQUISSE. Elle n'est pas destinée à couvrir les dommages et intérêts dûs par cette dernière aux acquéreurs. Elle ne pourra donc être condamnée solidairement au versement de la somme provisionnelle de 2 280 euros en réparation des préjudices subis par Madame [D]. Sur la demande de production de pièces Madame [I] sollicite la condamnation de la SCCV L'ESQUISSE à produire les documents sollicités par mise en demeure du 11 février 2025, à savoir l'ensemble des contrats souscrits avec les sous-traitants, l'ensemble des justificatifs de financements des différents intervenants à l'acte de construire, l'ensemble des garanties de fiabilité des sociétés retenues pour la construction, le calendrier précis des travaux, l'ensemble des comptes-rendus de chantier, et des justificatifs de retard, le tout sous astreinte de 100 euros par jours de retard. Il s'agit là de documents indispensables soit à la procédure, soit à l'expertise il y sera fait droit dans les conditions prévues au dispositif. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dépens et frais irrépétibles seront laissés à la charge provisoire des parties les ayant exposés, étant rappelé que la partie succombant au fond aura vocation à les supporter, y compris les frais d'expertise dont l'avance est réalisée par le demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le président par ordonnance réputée contradictoire, publique, en premier ressort : Désignons [H] [T] - [Adresse 1] - [Courriel 14] - 06.85.59.88.27 - en qualité d'expert avec la mission suivante à exercer au contradictoire de Madame [D], la SCCV L'ESQUISSE, la SARL NODE et la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE ; Se rendre au [Adresse 2] à [Localité 15], parcelle cadastrée Section CS n°[Cadastre 3] et entendre les parties et leurs conseils, après les avoir préalablement convoqués ; Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et se faire assister, au besoin, par tout sapiteur ; Décrire le projet immobilier en constituant un visuel de l'état à date ; Décrire et détailler les travaux réalisés et ceux éventuellement en cours en chiffrant le pourcentage d'achèvement et les travaux encore à réaliser ; Décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour achever l'ouvrage ; En cas de désordre apparent, en rechercher la cause et décrire les travaux nécessaires pour y remédier ; Fournir tous éléments de nature à déterminer l'imputabilité du retard et des désordres et dans quelles proportions ; Se prononcer sur l'incidence des désordres constatés quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage et l'usage qui peut en être fait ; Apporter tout élément permettant l'appréciation du litige, des éventuels préjudices et des responsabilités ; Chercher à concilier les parties ; Dresser un pré-rapport et répondre aux dires des parties ; Fixons la consignation à 5 000 euros que Madame [D] devra verser à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire de Vannes par virement portant la référence REFERES RG 25/332 au compte IBAN : FR76 1007 1560 0000 0010 0179 738 BIC : TRPUFRP1 ou par chèque bancaire à l'ordre du Régisseur d'Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de Vannes dans les 3 mois suivant la notification par le greffe de la présente après quoi elle sera caduque ; Ordonnons le dépôt du rapport définitif dans les 18 mois de la consignation ; Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée à chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ; Disons que les convocations remises par l'expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande ; Disons qu'avant toute présentation de demande de prorogation ou d'augmentation de la provision, de taxe définitive l'expert devra soumettre au moins quinze jours à l'avance le projet d'ordonnance sollicitée à l'avis des parties et de nous la transmettre avec l'avis des parties et le projet d'ordonnance ; Désignons le magistrat chargé du service des expertises pour contrôler les opérations et procéder si besoin au changement d'expert ; Enjoignons à la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE de prendre toute mesure utile pour la reprise des travaux et l'achèvement du programme, conformément à la garantie financière d'achèvement à laquelle elle s'est engagée auprès de la SCCV L'ESQUISSE le 16 novembre 2020 ; Condamnons la SCCV L'ESQUISSE à verser à Madame [D] la somme provisionnelle de 2 280 euros à valoir sur les préjudices subis ; Condamnons la SCCV L'ESQUISSE à produire les documents sollicités par la mise en demeure du 11 février 2025, à savoir l'ensemble des contrats souscrits avec les sous-traitants, l'ensemble des justificatifs de financements des différents intervenants à l'acte de construire, l'ensemble des garanties de fiabilités des sociétés retenues pour la construction, le calendrier précis des travaux, l'ensemble des comptes-rendus de chantier, et des justificatifs de retard, dans le mois de la signification de la présente, sous astreinte provisoire de 100 euros par jours de retard durant deux mois après quoi il sera à nouveau statué ; Déboutons Madame [D] de sa demande tendant à la condamnation solidaire de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE au paiement de la somme provisionnelle de 2 280 euros à valoir sur les préjudices qu'elle a subi ; Déboutons les parties leurs demandes plus amples ou contraires ; Laissons les frais irrépétibles et dépens à la charge provisoire des parties les ayant exposés. Ainsi jugé et prononcé le 6 novembre 2025. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT