Tribunal judiciaire de Nantes, 12 septembre 2024, 24/00093

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 12 Septembre 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Société ICF ATLANTIQUE 16 rue Henri Barbusse 37700 ST PIERRE DES CORPS représentée par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [N] [B] [M] Porte 332 8 Boulevard Lyautey 44000 NANTES non comparante D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 20 juin 2024 date des débats : 20 juin 2024 délibéré au : 12 septembre 2024 RG N° N° RG 24/00093 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MXAP COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Doris SIEURIN CCC à Madame [N] [B] [M] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 31 mars 2022, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE, a donné à bail à Madame [N] [B] [M] un logement situé 8 boulevard Lyautey - porte 332 - 44000 NANTES. Le 30 octobre 2023, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.615,94 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er octobre 2023. Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 9 janvier 2024, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE a fait assigner Madame [N] [B] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, à compter du 31 décembre 2023, et à défaut prononcer la résolution judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion de Madame [N] [B] [M] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ; - Condamner Madame [N] [B] [M] à payer les sommes suivantes : - 2.119,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de l'assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal ; - Une indemnité d'occupation d'un montant au moins égal au dernier loyer, soit la somme de 445,44 euros, augmenté des charges, à compter du jour de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal; - Aux intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la présente décision ; - 500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; - 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer et de tous les actes qui suivent. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024, lors de laquelle SA D'HLM ICF ATLANTIQUE a réitéré les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 3.191,92 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2024. Elle s'est par ailleurs opposée à l'octroi à la locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en l'absence de reprise du paiement des loyers. Bien que régulièrement citée, Madame [N] [B] [M] n'a pas comparu. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 9 janvier 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l'audience. En outre, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE justifie avoir signalé la situation d'impayés de loyers à la Caisse d'Allocations Familiales le 15 février 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d'impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il y a donc lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d'un commandement de payer, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner sa réfaction. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [N] [B] [M], le 30 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.615,94 euros. Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d'un délai de deux mois pour s'acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023. Dès lors, Madame [N] [B] [M], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l'article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Madame [N] [B] [M] sera par ailleurs condamnée à payer à la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, la créance principale de la société SA D'HLM ICF ATLANTIQUE est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 31 mars 2022. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.066,26 euros au 1er juin 2024, échéance du juin 2024 incluse, après déduction des frais de procédure. Madame [N] [B] [M] n'a pas contesté le montant sollicité ou fait état de versements qui n'auraient pas été pris en considération. Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé, en l'absence de contact avec la locataire. Ainsi, dès lors que le décompte laisse apparaître que la locataire n'a pas repris le versement intégral du loyer, le dernier versement étant en date du mois de novembre 2022, et en l'absence d'éléments sur sa situation financière actuelle, il ne saurait être accordé d'office des délais de paiement à Madame [N] [B] [M], les conditions posées par l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n'étant pas remplies. En conséquence, Madame [N] [B] [M] sera condamnée à payer à la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 3.066,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur les dommages et intérêts : La SA D'HLM ICF ATLANTIQUE, qui ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement, sera déboutée de sa demande de dommages intérêts fondée sur les dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [N] [B] [M], qui succombe, sera condamnée aux dépens. Par ailleurs, il convient de débouter la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

: Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE, à l'encontre de Madame [N] [B] [M] ; CONSTATE, par l'effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 31 décembre 2023, du contrat de bail conclu le 31 mars 2022, portant sur le logement situé 8 boulevard Lyautey - porte 332 - 44000 NANTES ; DIT que Madame [N] [B] [M] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [N] [B] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; CONDAMNE Madame [N] [B] [M] à payer à la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE les sommes suivantes : - 3.066,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - Une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, soit 445,44 euros, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 31 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; DEBOUTE la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE de sa demande formulée à l'encontre de Madame [N] [B] [M] au titre des dommages et intérêts ; DEBOUTE la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE de sa demande formulée à l'encontre de Madame [N] [B] [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Madame [N] [B] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Michel HORTAIS Pierre DUPIRE