Tribunal judiciaire de Versailles, 11 décembre 2025, 25/00010

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES YVELINES JUGEMENT FIXANT INDEMNITE DU 11 DECEMBRE 2025 ------------------------- N° RG 25/00010 - N° Portalis DB22-W-B7J-S4VT Code NAC : 70H OPÉRATION : ORCOD-IN du [Adresse 13] à [Localité 10] Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l'Expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L211-1 et L220-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, assistée de Sandrine GAVACHE, Greffier pour l'audience et de Sarah TAKENINT pour la mise à disposition, Greffier, ENTRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF), établissement public de l'Etat à caractère industriel et commercial immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 495 120 008, dont le siège social est situé [Adresse 7] à [Localité 12], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE Représentée par Maître Miguel BARATA de L'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Tanguy DECAUP, avocat au barreau de PARIS. ET Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 6] à [Localité 10]. PROPRIETAIRE EXPROPRIE ET DEFENDEUR Représenté par Maître Marc PITTI-FERRANDI de L'AARPI TERRANOSTRA, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Marion GIARD, avocat au barreau de PARIS. DÉBATS À l'audience du 26 septembre 2025 tenue en audience publique. EN PRESENCE DE : Monsieur Serge FLAUD, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement. ***

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [B] [X] était propriétaire d'un appartement, lot n°51, et d'une cave, lot n°156, au sein de la copropriété « [16] », ainsi que d'une place de parking, lot n°218, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 6] à [Localité 10]. Dans le cadre du projet de restructuration urbaine de l'ilot Ronsard situé au sein de l'ORCOD-IN du [Adresse 13] à [Localité 10], déclarée d'utilité publique au profit de l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (ci-après EPFIF) par arrêté préfectoral du 27 août 2024, l'EPFIF a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération dont la parcelle précitée. L'EPFIF a notifié à Monsieur [B] [X] son offre d'indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2024. En l'absence d'acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 24 mars 2025, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l'indemnité de dépossession devant revenir à Monsieur [B] [X]. L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 11 avril 2025. Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 2 juin 2025. Le transport sur les lieux est intervenu le 12 juin 2025 en présence de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement. L'affaire a été retenue à l'audience du 26 septembre 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus. Aux termes de son mémoire récapitulatif et réplique réceptionné par le greffe le 5 septembre 2025, l'EPFIF demande au juge de l'expropriation de fixer l'indemnité devant revenir à Monsieur [B] [X] sous forme alternative comme suit : En cas de demande à bénéficier du droit au relogement : 35.702,80 euros soit 31.548 euros au titre de l'indemnité principale, et 4.154,80 euros au titre de l'indemnité de remploi, et donner acte de son engagement à prendre en charge les frais de déménagement de Monsieur [B] [X],En cas de renonciation à bénéficier du droit au relogement : 41.837,50 soit 37.125 euros au titre de l'indemnité principale, et 4.712,50 euros au titre de l'indemnité de remploi,Rejeter l'ensemble des prétentions de Monsieur [B] [X], À titre subsidiaire, fixer l'indemnité devant revenir à Monsieur [B] [X], au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à la somme totale de 1.000 euros,Laisser les dépens à la charge de l'EPFIF. Aux termes de son mémoire en réponse réceptionné par le greffe le 25 juin 2025, Monsieur [B] [X] demande au juge de l'expropriation de : Fixer à 51.084 euros l'indemnité principale qui lui est due,Fixer à 6.108 euros l'indemnité de remploi,Mettre à la charge de l'EPFIF les frais de déménagement de Monsieur [X] sur présentation d'une facture par ce dernier,Condamner l'autorité expropriante au paiement de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 2 juin 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l'indemnité de dépossession comme suit : En cas de renonciation au bénéfice du relogement : 40.425 euros au titre de l'indemnité principale et 5.042,50 euros au titre de l'indemnité de remploi ;En cas d'acceptation au bénéfice du relogement : 34.320 euros au titre de l'indemnité principale et 4.432 euros au titre de l'indemnité de remploi. En application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 11 décembre 2025 au regard des difficultés du greffe. Une ordonnance d'expropriation a été rendue le 8 décembre 2025 au profit de l'EPFIF s'agissant de cette parcelle.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE BIEN Sur les dates à fixer et la situation de l'urbanisme 1) Sur la situation d'urbanisme et la date de référence pour l'usage du bien En application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 11], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Aux termes de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique Aux termes de l'article L.213-4 a du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'occurrence, une modification du PLUi est intervenue le 16 janvier 2020, celle-ci étant devenue opposable aux tiers le 21 février 2020. A cette date, l'emprise était située en zone UCa du PLUi de la Communauté Urbaine du Grand [Localité 11] Seine et Oise soit une zone à dominante résidentielle qui regroupe les ensembles importants de logements collectifs, implantés sur des vastes emprises foncières. La date de référence est donc le 21 février 2020. 2) Sur la date d'appréciation de la consistance du bien Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d'ordonnance, l'indemnité est fixée d'après la consistance du bien au jour de la décision. En l'espèce, l'ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 8 décembre 2025. La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date. 3) Sur la date d'estimation du bien L'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application. B. La surface Le bien comprend un appartement n°51 situé au 14e étage. Les parties s'accordent sur une superficie totale de 33 m2. Le commissaire du gouvernement précise que le cadastre mentionne une surface de 33m2. Le bien comporte également une cave, lot n°156, et une place de parking au sous-sol, lot n°218. L'évaluation s'effectuera donc sur cette base. C. L'occupation du bien L'EPFIF indique que le bien est évalué comme étant occupé. L'expropriant rappelle qu'il est de jurisprudence constante que l'état d'occupation d'un immeuble exproprié constitue un facteur de moins-value justifiant qu'un abattement pour occupation soit pratiqué afin de tenir compte de cette consistance et de cette sujétion (Cass. 3e Civ. 8 juin 2006, n°05-15446). La jurisprudence retient que l'occupation d'un bien par un locataire constitue un facteur de moins-value (Cass. 3e Civ. 16 novembre 2023, avis n°15015). L'EPFIF souligne qu'en matière d'occupation titrée à titre d'habitation, il est d'usage de retenir un abattement de 20% pour occupation (CA Versailles. 10 décembre 2024, n°22/05362). L'EPFIF propose d'évaluer le bien objet des présentes en valeur occupé, soit en retenant des références de cessions portant sur des biens occupés de manière régulière à titre d'habitation. L'EPFIF conclut en proposant une indemnisation alternative selon que l'exproprié demande à bénéficier du droit à relogement (bien occupé) ou qu'il renonce à ce droit (bien libre). Monsieur [B] [X] note que son bien est en situation d'occupation mais demande que son bien ne soit pas dévalué pour autant. Le commissaire du gouvernement propose également une indemnisation alternative, en suivant le même raisonnement de dévaluation du logement en situation d'occupation. Il ressort de ces éléments que Monsieur [X] n'entend pas renoncer à son droit d'être relogé mais sollicite des frais de déménagement. Par conséquent, une indemnisation alternative sera proposée. D. Les constats lors de la visite des lieux Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : Sur l'environnement La [16] se situe au sein du [Adresse 13], à environ 45-50 minutes en voiture de [Localité 17] que l'on rejoint par l'autoroute A13. Le quartier est éloigné de 3 km du centre-ville de [Localité 10] où se trouve la gare ferroviaire reliant la ville à [Localité 11] (ligne J). La tour de 17 étages se trouve dans un quartier urbain, à proximité de résidences, du marché du Val Fourré et du centre hospitalier. La tour, construite dans les années 1970, est en mauvais état. Mention du propriétaire exproprié : Les échafaudages sont là pour enlever la mousse verte sur la façade. Sur la visite de l'appartement L'entrée dans l'appartement qui comporte une pièce se fait dans un couloir qui dessert des toilettes, une cuisine et qui débouche sur un espace double dans lequel se trouve un canapé lit et deux télévisions. Cet espace double donne sur deux baies vitrées du balcon filant. De l'autre côté de cet espace se trouve la salle de bain. L'intégralité des pièces est en très mauvais état (papier peint arraché, carrelage cassé, murs à nu). Il y a un carreau cassé sur la porte vitrée donnant accès au balcon. L'ensemble de l'appartement est jonché de déchets. Les huisseries sont en mauvais état. Sur le parking Le parking se situe au 2ème sous-sol et n'est pas accessible. Mention du propriétaire exproprié : Monsieur [X] nous indique que la porte d'entrée comporte une serrure anti-effraction. II. SUR LA DETERMINATION DE L'INDEMNITE DE DEPOSSESSION Sur l'évaluation de l'indemnité principale Sur la valeur proposée par l'EPFIF L'EPFIF rappelle qu'aux termes de l'article L. 322-8 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge de l'expropriation doit tenir des accords intervenus entre l'expropriant et les expropriés sous certaines conditions. Il choisit de présenter des termes de comparaison toutes situées au sein de la [16] et d'une surface similaire : 1- Cession du 30 décembre 2020 du logement n°53, occupé, état mauvais, Surface du bien : 32,89 m² Prix de vente : 29.600 € Prix au m² : 925 € 2- Cession du 30 décembre 2020 du logement n°48, libre, état bon, Surface du bien : 33,92 m² Prix de vente : 36.201 € Prix au m² : 1.206,70 € 3- Cession du 7 septembre 2021 du logement n°52, libre, état moyen, Surface du bien : 32,52 m² Prix de vente : 39.000 € Prix au m² : 1.199 € 4- Cession du 10 février 2022 du logement n°89, occupé, état moyen, Surface du bien : 33,02 m² Prix de vente : 33.435 € Prix au m² : 1.013 € 5- Cession du 8 mars 2022 du logement n°103, libre, état moyen, Surface du bien : 33,79 m² Prix de vente : 41.393 € Prix au m² : 1.225,01 € 6- Cession du 7 février 2023 du logement n°95, libre, état moyen Surface du bien : 33,71 m² Prix de vente : 41.295 € Prix au m² : 1.225 € 7- Cession du 12 décembre 2023 du logement n°93, libre, état moyen, Surface du bien : 33,57 m² Prix de vente : 41.123 € Prix au m² : 1.225 € 8- Cession du 28 mars 2024 du logement n°94, libre, état bon, Surface du bien : 34 m² Prix de vente : 46.750 € Prix au m² : 1.375 € 9- Cession du 12 septembre 2024 du logement n°96, libre, état bon, Surface du bien : 33,64 m² Prix de vente : 51.880,50 € Prix au m² : 1.375 € 10- Cf. terme n°16 du commissaire du gouvernement 11- Cession du 10 décembre 2024 du logement n°99, libre, état moyen, Surface du bien : 33,63 m² Prix de vente : 46.316,43 € Prix au m² : 1.225 € 12- Cession du 19 décembre 2024 du logement n°49, occupé, état bon +, Surface du bien : 33,32 m² Prix de vente : 46.191,92 € Prix au m² : 1.233 € 13- Cession du 19 décembre 2024 du logement n°100, occupé, état moyen, Surface du bien : 33,71 m² Prix de vente : 39.601,32 € Prix au m² : 1.041 € 14- Cession du 6 mars 2025 du logement n°47, occupé, état moyen, Surface du bien : 32,48 m² Prix de vente : 38.193 € Prix au m² : 1.041 € 15- Cession du 29 juillet 2025 du logement n°97, occupé, état mauvais, Surface du bien : 33,45 m² Prix de vente : 36.176,02 € Prix au m² : 956 € 16- Cession du 31 juillet 2025 du logement n°54, libre, état moyen, Surface du bien : 32,71 m² Prix de vente : 45.076,73 € Prix au m² : 1.225 € Après le transport sur les lieux, l'EPFIF estime que l'état d'entretien est « mauvais ». L'EPFIF propose deux offres indemnitaires alternatives. En effet, en cas de demande à bénéficier du droit au relogement, il retient la valeur de 956 euros/m². Alors qu'en cas de renonciation à bénéficier du droit au relogement, il retient la valeur de 1.125 euros/m². Il rappelle que la jurisprudence explique que tant que le juge de l'expropriation n'a pas constaté une renonciation claire et non équivoque de l'exproprié à bénéficier de son droit à être relogé, l'indemnité doit être fixée sous la forme alternative (Cass. 3e civ, 16 mars 2022, n°21-10032). S'agissant des termes proposés par le commissaire du gouvernement, l'EPFIF remarque que l'analyse du commissaire du gouvernement, lequel prend en compte des logements situés dans d'autres copropriétés, montrent des valeurs très homogènes. Néanmoins, il critique les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement et Monsieur [B] [X] en ce qu'ils retiennent des termes de comparaison issus d'autres copropriétés, que celle de la [16], et de surfaces différentes, sans tenir compte de l'état d'entretien variable des biens retenus en référence qu'il précise. L'EPFIF rappelle que le juge de l'expropriation des Yvelines, par jugement du 24 août 2023 (RG n°22/00033), a écarté les termes situés dans d'autres copropriétés. Il décrit la situation des autres copropriétés, indiquant une situation d'une plus grande valeur (taux d'occupation par les propriétaires, parking attenant, présence d'espaces verts…). Il s'oppose à la prise en compte dans l'évaluation du bien du projet de rallongement de la ligne E du RER, valorisant la commune de [Localité 10], dès lors que le juge de l'expropriation ne peut faire des appréciations générales sur l'évolution du marché. Outre qu'il reprend ses critiques concernant les autres copropriétés citées à titre de comparaison, l'EPFIF souligne que les biens cités par les expropriés sont libres de toute occupation. Sur la valeur proposée par Monsieur [B] [X] Monsieur [B] [X] présente les termes de comparaison suivants correspondants à des appartements proches du sien en termes de surface et de contenance, situés sur la commune de [Localité 10] : 1- Cession du 28 novembre 2023 d'un bien au 9ème étage situé [Adresse 2] Surface du bien : 69 m² Prix de vente : 119.000 € Prix au m² : 1.724,64 € 2- Cession du 29 septembre 2023 d'un bien au 9ème étage situé [Adresse 4] Surface du bien : 70 m² Prix de vente : 84.000 € Prix au m² : 1.200 € 3- Cession du 13 juillet 2024 d'un bien au 6ème étage situé [Adresse 1] Surface du bien : 69 m² Prix de vente : 107.000 € Prix au m² : 1.550,72 € 4- Cession du 26 février 2024 d'un bien au 4ème étage situé [Adresse 5] Surface du bien : 64 m² Prix de vente : 110.000 € Prix au m² : 1.718,75 € Monsieur [B] [X] retient un prix moyen de 1.548,52 euros/ m2. Monsieur [B] [X] critique la valeur retenue par l'EPFIF dès lors qu'elle résulte de comparaisons avec des transactions réalisées au sein de la [16] par l'EPFIF lui-même dans le cadre de la procédure d'expropriation. Il fait valoir que le juge de l'expropriation peut prendre en compte les évolutions du marché immobilier intervenues postérieurement à la date de référence dès lors que ces évolutions n'ont pas été provoquées par le projet d'expropriation soumis à déclaration d'utilité publique (Cons. Constit. 11 juin 2021, n°2021-915/916). Dès lors, il estime que rien ne s'oppose à la prise en compte de l'augmentation du prix moyen du mètre carré à [Localité 10] dû notamment au projet de prolongement de la ligne E du RER. il argue que les termes de comparaison de l'EPFIF correspondent à des transactions réalisées au sein de la [16] par l'EPFIF lui-même dans le cadre de la procédure d'expropriation et que ces montants sont pour la plupart supérieurs à celui proposé par l'EPFIF. Sur l'avis du commissaire du gouvernement Le commissaire du gouvernement estime que les termes de comparaison présentés par l'EPFIF font état d'une valeur homogène, bien qu'il retienne une valeur basse. Le commissaire du gouvernement analyse 22 ventes d'appartement de typologies T1 à T5 d'une superficie comprise entre 25 m2 à 100 m2, entre mars 2023 et mars 2025, issues de 4 copropriétés différentes dans le [Adresse 13], dont 14 au sein de la [16] : 1- Cession du 19 avril 2023 d'un bien libre situé [Adresse 3] Surface du bien : 64 m² Prix de vente : 75.000 € Prix au m² : 1.171,88 € 2- Cession du 30 juillet 2024 d'un bien occupé situé [Adresse 8] Surface du bien : 79 m² Prix de vente : 75.000 € Prix au m² : 949,37 € 3- Cession du 21 juillet 2023 d'un bien libre situé [Adresse 4] Surface du bien : 72 m² Prix de vente : 70.000 € Prix au m² : 972,22 € 4- Cession du 29 septembre 2023 d'un bien libre situé [Adresse 4] Surface du bien : 72 m² Prix de vente : 84.000 € Prix au m² : 1.166,67 € 5- Cession du 4 octobre 2023 d'un bien occupé situé [Adresse 4] Surface du bien : 86 m² Prix de vente : 84.000 € Prix au m² : 976,74 € 6- Cession du 20 avril 2023 d'un bien occupé situé [Adresse 6] Surface du bien : 83 m² Prix de vente : 76.248 € Prix au m² : 918,65 € 7- Cession du 17 octobre 2023 d'un bien occupé situé [Adresse 6] Surface du bien : 50 m² Prix de vente : 49.201 € Prix au m² : 984,02 € 8- Cession du 30 novembre 2023 d'un bien occupé situé [Adresse 6] Surface du bien : 84 m² Prix de vente : 77.136 € Prix au m² : 918,29 € 9- Cession du 5 décembre 2023 d'un bien occupé situé [Adresse 6] Surface du bien : 51 m² Prix de vente : 56.295 € Prix au m² : 1.103,82 € 10- Cession du 14 décembre 2023 d'un bien libre situé [Adresse 6] Surface du bien : 33 m² Prix de vente : 41.123 € Prix au m² : 1.246,15 € 11- Cession du 27 décembre 2023 d'un bien libre situé [Adresse 6] Surface du bien : 84 m² Prix de vente : 96.375 € Prix au m² : 1.147,32 € 12- Cession du 30 janvier 2024 d'un bien occupé situé [Adresse 6] Surface du bien : 84 m² Prix de vente : 91.000 € Prix au m² : 1.083,33 € 13- Cession du 13 février 2024 d'un bien occupé situé [Adresse 6] Surface du bien : 84 m² Prix de vente : 84.000 € Prix au m² : 1.000 € 14- Cession du 28 mars 2024 d'un bien libre situé [Adresse 6] Surface du bien : 34 m² Prix de vente : 46.585 € Prix au m² : 1.370,15 € 15- Cession du 13 juin 2024 d'un bien libre situé [Adresse 6] Surface du bien : 51 m² Prix de vente : 55.312 € Prix au m² : 1.084,55 € 16- Cession du 17 septembre 2024 d'un bien libre situé [Adresse 6] Surface du bien : 33 m² Prix de vente : 40.425 € Prix au m² : 1.225 € 17- Cession du 29 octobre 2024 d'un bien libre situé [Adresse 6] Surface du bien : 85 m² Prix de vente : 86.917 € Prix au m² : 1.022,55 € 18- Cession du 14 novembre 2024 d'un bien libre situé [Adresse 6] Surface du bien : 85 m² Prix de vente : 87.487 € Prix au m² : 1.029,26 € 19- Cession du 19 décembre 2024 d'un bien libre situé [Adresse 6] Surface du bien : 34 m² Prix de vente : 35.092 € Prix au m² : 1.032,12 € 20- Cession du 21 septembre 2023 d'un bien libre situé [Adresse 9] Surface du bien : 99 m² Prix de vente : 119.500 € Prix au m² : 1.207,07 € 21- Cession du 11 octobre 2023 d'un bien libre situé [Adresse 9] Surface du bien : 67 m² Prix de vente : 91.000 € Prix au m² : 1.358,21 € 22- Cession du 19 décembre 2024 d'un bien libre situé [Adresse 9] Surface du bien : 68 m² Prix de vente : 80.981 € Prix au m² : 1.190,90 € Il souligne que les valeurs sur le secteur sont très homogènes et qu'il n'est pas constaté d'écarts de prix significatifs en fonction des copropriétés. Il souligne toutefois que les valeurs semblent varier selon la typologie des logements et en fonction de leurs situations libres ou occupés. Il rappelle que la jurisprudence retient un abattement de 15% pour les biens loués par rapport aux biens libres, afin de tenir compte de la moins-value liée à l'état d'occupation (CA [Localité 11]. 12 septembre 2024, n°23/08176). Le commissaire du gouvernement retient donc un abattement de 15% pour les valeurs occupées par rapport à la valeur libre. Le commissaire du gouvernement indique qu'il ressort de ces 22 termes une moyenne de 1.098,10 €/m2 et une médiane de 1.083,94 €/m2. Sur la copropriété du [Adresse 6] la moyenne est de 1.083 €/m2 et la médiane de 1.058 €/m2. Il retient pour les T1-T2 en valeur libre : 1.225 €, en valeur occupée : 1.040 € ; pour les T3 : en valeur libre : 1.175 €, en valeur occupée : 1.000 € et pour les T4 et + : en valeur libre : 1.100 € et en valeur occupée : 935 €. Ses différentes comparaisons mettent en avant l'homogénéité du marché. Au vu du transport sur les lieux, il pourra être appliqué une pondération comprise entre 5% et 15% à la hausse ou à la baisse selon l'état constaté du logement. Le commissaire du gouvernement retient une valeur de 1.225 euros/m2 en valeur libre ou 1.040 euros/m2 en valeur occupée. Pour confirmer son analyse, le commissaire du gouvernement compare ses résultats avec ceux obtenus par la méthode par capitalisation qui consiste à appliquer au revenu de l'appartement productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l'observation du marché des appartements loués. Il retient une valeur de 10,40 €/ m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 4.118,40 euros (10,40 €/ m²/mois x 33 m2 x 12 mois). Il retient le taux médian de 11,90%. Par conséquent, il retient la valeur arrondie à 34.600 euros (4.118,40 euros / 11,90%). Il conclut que l'évaluation par la méthode par le revenu corrobore l'évaluation obtenue par la méthode par comparaison en valeur vénale occupée. Sur la méthode Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s'exerce l'emprise à évaluer sur le marché immobilier local n'est pas contestée. L'EPFIF et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement ne tient compte de la méthode dite « par capitalisation » ou « par revenu » que pour conforter les valeurs trouvées via la méthode par comparaison. La méthode par capitalisation consiste à appliquer au revenu de l'immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l'observation du marché des immeubles loués. Cette méthode peut être utilisée s'agissant d'un bien destiné à l'investissement locatif. Toutefois, cette méthode est controversée dans la mesure où les paramètres utilisés ne peuvent être maitrisés, notamment compte tenu de l'état du bien. Par conséquent, la méthode par comparaison sera appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées. Sur la valeur retenue Les parties et le commissaire du gouvernement proposent les valeurs unitaires suivantes, en valeur libre : - pour l'EPFIF : 1.125 euros/m² si Monsieur [B] [X] renonce à bénéficier du droit au logement ou 956 euros/m² s'il demande à bénéficier du droit au relogement - pour Monsieur [B] [X] : 1.548,52 euros/m² - d'après le commissaire du gouvernement : 1.225 euros/m2 en valeur libre et 1.040 euros/m2 en valeur occupée. À titre liminaire, il a été rappelé que le juge de l'expropriation évalue la consistance du bien à la date à laquelle il statue. Les dégradations, y compris de la copropriété, constatées lors du transport ont ainsi toutes leur place dans l'évaluation du prix du bien. Il n'y a pas lieu d'engager un débat concernant l'attractivité ou non du quartier, étant donné que la méthode par comparaison tend à privilégier les termes de références correspondant à des biens situés dans le même secteur. Or, il a pu être remarqué que la [16] est bien plus dégradée dans le [Adresse 13] que les autres tours environnantes, y compris la Tour Neptune alors même que les valeurs produites par le commissaire du gouvernement au sein de la Tour Neptune, en valeur libre, sont cohérentes avec les termes produits au sein de la [16] en valeur libre. Les résidences situées [Adresse 14] et [Adresse 15] comportent beaucoup moins d'étages et apparaissent dans un meilleur état. De plus, les copropriétés citées par les expropriés sont parfois plus éloignées. Néanmoins, les termes produits par le commissaire du gouvernement concernant les biens situés à proximité immédiate de la [16], et pourtant de nature différente, montre une homogénéité du marché immobilier. Enfin, les acquisitions citées ne sont pas toutes concomitantes à la présente procédure. Par conséquent, il convient de retenir les seuls termes au sein de la [16], [Adresse 6] à [Localité 10] et d'écarter les termes des expropriés et les termes n°1 à n°5 et n°20 à n°22 du commissaire du gouvernement. De plus, dans son dispositif, le conseil de Monsieur [X] retient que « l'état d'entretien » du bien est « bon ». Le transport a permis de constater que l'état du bien était très mauvais, voir à la limite de l'indigence, ce qui doit être pris en compte dans l'évaluation du bien. Les termes n°1 à n°5 de l'expropriant seront écartés pour ne conserver que les termes les plus récents. Concernant l'évaluation du bien en valeur libre, au regard du nombre de termes de comparaison proposés au juge de l'expropriation et de l'homogénéité du marché, outre la spécificité de l'état de la [16], de l'état d'occupation du bien, seuls les termes n°6 à n°11 et n°16 de l'EPFIF, et n°10, n°11 et n°14 à n°19 du commissaire du gouvernement seront retenus, sachant que leur terme n°10 de l'expropriant et n°16 du commissaire du gouvernement sont communs et ne sera retenus qu'une fois, soit une moyenne de : = (1.225 + 1.225 + 1.375 + 1.225 + 1.225 + 1.246,15 + 1.147,32 + 1.370,15 + 1.084,55 + 1.225 + 1.225 + 1.022,55 + 1.029,26 + 1.032,12) / 14 = 16807,1 /14 = 1.200,5 €/m2. En retenant les seuls termes présentés libre et d'une superficie, soit aucun terme du commissaire du gouvernement, la moyenne est de : = (1.225 + 1.225 + 1.375+ 1.375 + 1.225 + 1.225 + 1.246,15 + 1.370,15 + 1.225 + 1.032,12) /10 = 12.523,42 /10 = 1.252,3 arrondis à 1.252 €/m2 Concernant l'évaluation du bien en valeur occupé, Au regard du nombre de termes de comparaison proposés au juge de l'expropriation et de l'homogénéité du marché, outre la spécificité de l'état de la [16], de l'état d'occupation du bien, seuls les termes n°12 à n°15 de l'expropriant et n°6 à n°9, n°12, n°13 du commissaire du gouvernement seront retenus, soit une moyenne de : (1.233 + 1.041 + 1.041 + 956 + 918,65 + 984,02 + 918,29 + 1.103,82 + 1.083,33 + 1.000) /10 = 10.279,11 / 10 = 1.028 €/ m2 arrondis. En retenant les seuls termes présentés en situation d'occupation et d'une superficie, soit aucun terme du commissaire du gouvernement, la moyenne est de : (1.233 + 1.041 + 1.041 + 956) / 4 = 4.271 /4 = 1.067,75 arrondis à 1.068 €/m2. Ainsi, l'indemnité principale s'établit à : En valeur libre : 33 m2 x 1.252 euros/m2 = 41.316 et compte tenu de l'état du logement visité précédemment décrit l'indemnité sera arrondie à 36.000 euros En valeur occupée : 33 m2 x 1.068 euros/m2 = 33.924 et compte tenu de l'état du logement visité précédemment décrit l'indemnité sera arrondie à 30.000 euros. B. Sur l'indemnité de remploi En application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. L'indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l'indemnité principale. En valeur libre, elle est égale à : 20 % jusqu'à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 2.100 euros soit un total de 4.600 euros. En valeur occupée, elle est égale à : 20 % jusqu'à 5 000 euros = 1.000 euros15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1.500 euros 10 % sur le surplus = 1.500 euros soit un total de 3.500 euros. C. Sur l'indemnité de déménagement Aux termes de l'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. En l'espèce, en application de l'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, seul le préjudice certain peut être indemnisé. Monsieur [B] [X] rappelle que la jurisprudence admet que les frais de déménagement seront supportés par l'expropriant sur présentation d'une facture (Cass. 3e civ, 7 novembre 2012, n°11-17.657). Il rappelle qu'il occupe l'appartement, dès lors l'exécution de la procédure d'expropriation impliquera nécessairement pour le défendeur des frais de déménagement. Le commissaire du gouvernement rappelle que le montant de l'indemnité de déménagement doit être justifié, qu'elle pourra être accordée sur présentation d'une facture ou de deux devis. Il souligne qu'aucun devis n'a été présenté par Monsieur [B] [X]. Monsieur [B] [X] ne produit aucun justificatif. Dès lors aucune indemnité de déménagement ne peut lui être accordée. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l'EPFIF par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Monsieur [B] [X] se verra allouer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'expropriation des Yvelines, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe, FIXE le prix d'acquisition (libre d'occupation) dû par l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) à Monsieur [B] [X] en contrepartie d'un appartement, lot n°51, et d'une cave, lot n°156, au sein de la copropriété « [16] », ainsi que d'une place de parking, lot n°218, au sein de la copropriété « GBC », toutes deux situées [Adresse 6] à [Localité 10], 1- Dans l'hypothèse d'une renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 40.600 euros, décomposée comme suit : Indemnité principale : 36.000 euros en valeur libre,Indemnité de remploi : 4.600 euros, 2- Dans l'hypothèse d'une absence de renonciation au droit au relogement, à la somme totale de 33.500 euros, décomposée comme suit : Indemnité principale : 30.000 euros en valeur occupée,Indemnité de remploi : 3.500 euros ; DEBOUTE Monsieur [B] [X] de sa demande de prise en charge des frais de déménagement ; CONDAMNE l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) à verser à Monsieur [B] [X] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE l'ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF) aux dépens. Fait et mis à disposition à Versailles, le 11 Décembre 2025. Le Greffier Le Juge de l'expropriation Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU