Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, 1 juin 2026, 25/03414

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- N° du dossier : N° RG 25/03414 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBIZY N° MINUTE : 26/00305 JUGEMENT DU 01 Juin 2026 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ---------------- DANS L'AFFAIRE OPPOSANT : S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION, dont le siège social est sis [Adresse 1] Représentée par madame [U] [C], agent de la SIDR, munie d'un mandat écrit à : Monsieur [S] [Y] [A], demeurant [Adresse 2] Rep/assistant : Me Mélanie THIEFFRY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (Aide juridictionnelle totale n° C-97416-2025-003370 en date du 04/08/2025) DÉBATS : A l'audience publique du 23 Mars 2026 DÉCISION : Contradictoire Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier. CE à la SIDR CCC à Me Mélanie THIEFFRY + AFM Le EXPOSE DU LITIGE : Par contrat du 29 octobre 2021, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à M. [A] [S] [Y] un logement situé dans le groupe d'habitations "[Adresse 3] 1 2 3" sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 347,51 euros, hors charges. Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SIDR a fait signifier le 29 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s'en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de six semaines, hors coût de l'acte. Par acte de commissaire de justice du 09 juillet 2025, la SIDR a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [A] [S] [Y],obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'une prime d'assurance contre les risques locatifs facturée depuis mai 2024 ainsi qu'aux entiers dépens et frais d'expulsion. Les parties ont été convoquées à l'audience du 22 septembre 2025, et après plusieurs renvois, l'affaire a été évoquée une dernière fois à l'audience du 23 mars 2026. La SIDR régulièrement représentée a maintenu l'intégralité de ses demandes et indiqué qu'elle n'entendait pas répliquer aux conclusions adverses, en précisant que la dette locative s'élevait désormais à la somme de 9 186,25 euros. Elle s'est en outre opposée à l'octroi de tous délais au regard du montant de la dette et des paiements trop irréguliers. Par conclusions n° 2 notifiées le 26 janvier 2026, et soutenus oralement, M. [A] [S] [Y], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de : À TITRE LIMINAIRE, JUGER irrecevable la demande de la SIDR, À TITRE PRINCIPAL, REJETER toutes les demandes de la SIDR,SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,JUGER que la dette locative s'élève à la somme de 8 600,49 € après déductions,ACCORDER un échéancier de 36 mois à Monsieur [A] [S] à raison de 180 € pendant 35 mois et le surplus pour le 36ème mois,ECARTER l'exécution provisoire,DEPENS comme de droit comme en matière juridictionnelle. M. [A] [S] [Y] conteste la régularité de la procédure et soulève la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande en l'absence de démarche amiable entreprise préalablement, soulignant qu'il a été incarcéré du 15 novembre 2024 jusqu'en juillet 2025. Il s'oppose ensuite à la demande de résiliation du bail, arguant de ce que les loyers ont été réglés postérieurement au 29 novembre 2023, date de délivrance du commandement de payer, et que la clause résolutoire n'est donc pas acquise. De plus, il conteste le montant de la dette locative, soutenant qu'il justifie d'une assurance contre les risques locatifs pour la période 2024-2025 et 2025-206, de sorte que les frais de 77,70 euros doivent être supportés par le bailleur. Il ajoute que la SIDR est redevable de la somme de 137,63 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour l'année 2024. Il sollicite en outre l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et propose d'apurer sa dette par des mensualités de 180 euros sur 35 mois et du surplus le 36ème mois. Il déclare percevoir la somme mensuelle de 568,42 euros au titre du Revenu de solidarité active (RSA) et bénéficier de l'aide d'une assistance sociale pour l'accompagner dans ses démarches administratives et professionnelles. Enfin, il sollicite - dans l'hypothèse du prononcé de son expulsion - d'écarter l'exécution provisoire eu égard aux conséquences manifestement excessives que cela entraînerait alors que son état de santé nécessite un environnement stable pour son suivi médical (bénéficiant de l'intervention d'une infirmière à domicile), et indispensable à son rétablissement. Aucun diagnostic social et financier n'a été adressé au tribunal avant l'audience. La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION : SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR SOULEVEE PAR M. [A] Aux termes de l'article 750-1 du Code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. En l'espèce, M. [A] [S] [Y] soutient que la demande en résiliation de bail formée par la SODEGIS est irrecevable parce que cette dernière n'a pas entrepris de démarches amiables préalablement à la procédure judiciaire. Toutefois, force est de constater que la demande de la SODEGIS, qui est une demande indéterminée (aux fins de constat de la résiliation d'un bail et d'expulsion), n'est pas soumise à une tentative de règlement amiable du litige. La fin de non-recevoir soulevée par M. [A] [S] [Y] sera par conséquent rejetée. SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION En application de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 1] par voie dématérialisée le 11 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. En l'espèce, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 07 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 09 juillet 2025. L'action est donc recevable. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE Selon l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Enfin, l'article 24 I de la même loi, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, ces dispositions d'ordre public sont respectées. En effet, le bail conclu le 29 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 29 novembre 2023, pour la somme en principal de 1 309,33 euros. Contrairement à ce qui est soutenu par M. [A] [S] [Y], ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines (malgré la soustraction des débits non étayés de 5,45 euros et compte tenu des paiements intervenus d'un montant total de 1 000 euros), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 janvier 2024. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF ET DE L'INDEMNITE D'OCCUPATION En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu'ils concernent un acte dont l'accomplissement n'est pas prescrit par la loi en vertu de l'article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l'instance et ne saurait donc être intégré à l'arriéré locatif. La SIDR produit un décompte démontrant que M. [A] [S] [Y] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (330,37 euros), des frais injustifiés (5,45 euros) et des frais d'assurance (122,10 euros), la somme de 8 728,33 euros à la date du 19 mars 2026 (date d'arrêté des comptes) ; cette somme incluant l'arriéré locatif arrêté au 10 février 2024, date de la résiliation du bail, et l'indemnité d'occupation due depuis cette date en contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et en compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux. Il sera relevé que la somme de 137,63 euros qui correspond à la régularisation des charges 2024 est bien inscrite, sur le décompte susvisé, en faveur du locataire (opération créditée le 31 décembre 2025). En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 09 février 2024, M. [A] [S] [Y] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle - égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié - soit 433,31 euros, payable donc à compter du 20 mars 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l'Insee. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années. Il est ajouté au VII de cet article que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il convient de constater que M. [A] [S] [Y] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant d'un montant de 442,58 euros à la date de l'audience (le dernier règlement de 150 euros étant intervenu le 08 décembre 2025) et que les ressources de ce dernier sont incompatibles avec un apurement de l'arriéré locatif dans les délais légaux. M. [A] [S] [Y] sera ainsi débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, l'expulsion de M. [A] [S] [Y] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA PRIME D'ASSURANCE HABITATION L'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (…) À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. En l'espèce, la SIDR produit à l'appui de sa demande : La demande de renouvellement de l'assurance habitation en date du 15 janvier 2024 ;la mise en demeure en date du 15 mars 2024, envoyée sous contrôle de commissaire de justice, d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatives en cours de validité, conformément à l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ;le procès-verbal du 02 avril 2024 décrivant un envoi groupé de cette mise en demeure à 7 119 locataires parmi lesquels figure M. [A] [S] [Y] ;le courrier du 02 mai 2024 annexé du contrat d'assurance souscrit pour le compte de M. [A] [S] [Y] portant mention du montant de la cotisation mensuelle d'assurance qui s'élève à 5,55 euros. En défense, M. [A] [S] [Y] verse aux débats, les attestations d'assurance multirisque habitation souscrite auprès de « Prudence créole » portant sur la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, ainsi qu'une seconde attestation souscrite auprès de « ISAUTIER ASSURANCES » pour la période du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026. Au vu de ces éléments, M. [A] [S] [Y] sera condamné à payer à la SIDR la somme de 27,75 euros, correspondant à la cotisation mensuelle de 5,55 euros au titre de l'assurance contre les risques locatifs portant sur la période de mai 2024 à septembre 2024 inclus. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit. Il sera relevé que M. [A] [S] [Y] justifie d'une demande de nouveau logement social pour laquelle il est prioritaire et n'a sollicité aucun délai supplémentaire pour quitter les lieux. M. [A] [S] [Y], qui succombe, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d'aide juridictionnelle. S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il sera rappelé que cette matière est régie par le Code des procédures civiles d'exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l'exécution d'une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n'y a donc pas lieu de prévoir de dispositions en ce sens dans le présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

: Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire et en premier ressort, - REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l'absence de tentative de résolution amiable du litige soulevée par M. [A] [S] [Y] ; - DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SIDR, dûment représentée par son représentant légal ; - CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2021 entre la SIDR, dûment représentée par son représentant au bail, et M. [A] [S] [Y] concernant le logement situé dans le groupe d'habitations "[Adresse 3] 1 2 3" sis [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6], sont réunies à la date du 10 janvier 2024 ; - DEBOUTE M. [A] [S] [Y] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; - ORDONNE en conséquence à M. [A] [S] [Y] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; N° RG 25/03414 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBIZY - page / Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 01 Juin 2026 - DIT qu'à défaut pour M. [A] [S] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l'exécution forcée qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; - DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; - CONDAMNE M. [A] [S] [Y] à payer à la SIDR, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 8 728,33 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - CONDAMNE M. [A] [S] [Y] à payer à la SIDR, dûment représentée par son représentant légal, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 20 mars 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 433,31 euros, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ; - CONDAMNE M. [A] [S] [Y] à payer à la SIDR la somme de 27,75 euros au titre des frais d'assurance contre les risques locatifs portant sur la période de mai 2024 à septembre 2024 inclus ; - DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - CONDAMNE M. [A] [S] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; - DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 1er juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier. Le juge, Le greffier,