Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, 27 août 2026, 23/02736

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS Première Chambre Civile JUGEMENT DU : 27 Août 2026 N°: 26/00284 N° RG 23/02736 - N° Portalis DB2S-W-B7H-E3QZ _________________________________ COMPOSITION DU TRIBUNAL PRÉSIDENT : Madame Carole GODDALIS, Vice-Présidente statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l'organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier DÉBATS : Audience publique du : 07 Mai 2026 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Août 2026 DEMANDERESSE S.A.S. PROMOXALIS dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Sébastien BOUVIER de la SELAS RTA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant DÉFENDERESSE S.C.I. 74 ARCHAMPS OXALIS dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Marie-Josèphe LAURENT de la SPE IMPLID AVOCATS ET EXPERTS-COMPTABLES, avocat au barreau de LYON, plaidant, Maître Amandine MOLLIET FAVRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant Grosse(s) délivrée(s) le 28/08/26 à - Me BOUVIER Expédition(s) délivrée(s) le 28/08/26 à - Me MOLLIET FAVRE EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 14 octobre 2020, la SAS PROMOXALIS a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS divers lots dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 3], pour un montant de 3 786 000 euros TTC (pièce 1 de la demanderesse). La livraison était prévue à la date maximale du 28 février 2022 (même pièce). La requérante estime que l'immeuble était achevé à la date du 29 novembre 2021 et que la SCI 74 [Adresse 4] OXALIS a pris possession des lieux au début de l'année 2022, afin d'y réaliser des travaux d'aménagement intérieur. La SAS PROMOXALIS a alors émis un appel de fonds le 4 août 2022, d'un montant de 189 300 euros TTC, qui n'a pas été réglé par la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS (pièce 5 de la demanderesse). La livraison des travaux est intervenue suivant procès-verbal de remise des clés du 23 novembre 2022, faisant état de différentes réserves (pièce 6 de la demanderesse). Par lettres recommandées avec accusés de réception des 21 juin et 1er août 2023, la SAS PROMOXALIS a mis en demeure la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS de régler le solde restant dû, mais cette dernière s'y est opposée (pièces 7 à 9 de la demanderesse). Par acte de Commissaire de justice du 23 novembre 2023, la SAS PROMOXALIS a assigné la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS devant le Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de la condamner au paiement du solde du prix de vente. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, la SAS PROMOXALIS demande à la juridiction, au visa des articles 1103 et suivants du code civil et L 261-3 du Code de la construction et de l'habitation de : - JUGER qu'au 22 février 2022, la, SAS PROMOXALIS a livré à la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS les lots par elle acquis « brut» et à aménager par ses soins, - JUGER que la durée des travaux d'aménagement intérieur des locaux bruts acquis par la SCI 74 [Adresse 4] OXALIS est inopposable à la SAS PROMOXALIS, - JUGER que la société 74 [Adresse 4] OXALIS est infondée à invoquer le bénéfice de la clause pénale insérée à l'acte authentique de vente du 14 octobre 2020, - JUGER 1a clause pénale insérée à l'acte authentique de vente du 14 octobre 2020 manifestement excessive et disproportionnée, - RÉDUIRE la clause pénale à la somme de 1 euro, En conséquence, - ORDONNER la compensation des créances réciproques, - DÉBOUTER la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS de l'intégralité de ses demandes, - CONDAMNER la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS à payer à la SAS PROMOXALIS la somme de 189.300 euros TTC outre intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard à compter du 1er août 2022 et jusqu'au complet paiement, - ORDONNER la capitalisation des intérêts échus, - CONDAMNER la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS à payer à la SAS PROMOXALIS la somme de 10.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - JUGER que l'exécution provisoire ne saurait être écartée, - CONDAMNER la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS aux entiers frais et dépens de l'instance. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS demande à la juridiction, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1103, 1192 et 1231-5 du code civil de : A titre principal, - DÉBOUTER la société PROMOXALIS de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - CONDAMNER la société PROMOXALIS à verser à la S.C.I.74 ARCHAMPS OXALIS une somme de 102 750 euros HT, soit 123 300 euros TTC, au titre des pénalités de retard contractuellement dues de plein droit depuis le 23 novembre 2022, outre intérêts légaux, - PRONONCER la capitalisation des intérêts légaux en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, A titre subsidiaire, - DÉBOUTER la société PROMOXALIS de sa demande de voir appliquer, à titre de pénalité contractuelle, un intérêt de 1% par mois de retard, - RÉDUIRE, au besoin, ladite pénalité à l'euro symbolique, En tout état de cause, - CONDAMNER la société PROMOXALIS à verser à la S.C.I.74 ARCHAMPS OXALIS une somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER la société PROMOXALIS aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient de se reporter aux conclusions des parties pour connaître les moyens invoqués par celles-ci conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025. L'affaire a été appelée à l'audience du 7 mai 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 27 août 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Il convient de rappeler à titre liminaire, que, eu égard aux dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. I/ Sur les demandes de la SAS PROMOXALIS 1) S'agissant de la créance principale Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Conformément aux dispositions de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. L'article 1601-2 du même code dispose en outre que la vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. Enfin, aux termes de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances. Il résulte de ces textes que le maître d'ouvrage est tenu de coopérer et de payer le prix convenu, et le locateur d'ouvrage s'oblige à réaliser le travail commandé en respectant les stipulations contractuelles. En l'espèce, la SAS PROMOXALIS sollicite la somme de 189 300 euros TTC, outre intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard à compter du 1er août 2022. Elle explique qu'elle a livré le bien dans les délais et que le solde du prix de vente lui est dû. La défenderesse estime quant à elle que la livraison n'a eu lieu que le 23 novembre 2022, soit postérieurement au délai d'achèvement contractuellement prévu. Il ressort de l'acte authentique de vente du 14 octobre 2020 que (pièce 1 de la demanderesse) : - les locaux seront livrés bruts (hors d'eau, hors d'air), l'aménagement intérieur sera à la charge de l'acquéreur et les réseaux seront en attente pour chaque lot (page 12), - les travaux étaient au stade d'avancement « terrassement » et les lots devaient être livrés au plus tard le 28 février 2022, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension (page 13), - le prix devait être payé progressivement, et 5 % de celui-ci devait être versé à la livraison, soit la somme de 189 300 euros TTC, étant précisé que les paiements devaient être effectués sur appels de fonds de la SAS PROMOXALIS (page 15), - le prix était exigible par fractions échelonnées en fonction de l'état d'avancement des travaux, celle-ci devant être notifiée par le vendeur à l'acquéreur et justifiée par la remise des attestations successives du maître d'œuvre. Chaque paiement devait en outre être effectué dans les quinze jours à compter de la réception de la notification correspondante (page 25), - toute somme qui ne serait pas payée à son échéance devait être soumise à un intérêt d'un pour cent par mois de retard, sans qu'il soit besoin de justifier d'une mise en demeure, cette pénalité devenant exigible le premier jour de chaque mois de retard (même page), - la remise des clés ne pouvait intervenir que si l'acquéreur avait payé l'intégralité du prix de vente ainsi que les intérêts de retard éventuellement dus (page 26), - l'acquéreur a reconnu être parfaitement informé que, quels que soient les renseignements oraux ou écrits qu'il aurait pu recueillir sur la date probable de la livraison du local objet des présentes, seul le courrier fixant la date précise de remise des clés adressé sous la signature du vendeur engage ce dernier dans le respect du délai contractuel susmentionné (page 35), - constitue une cause légitime de suspension du délai de livraison le retard de paiement de l'acquéreur, mais le vendeur s'oblige à l'informer de toute cause de suspension dans le délai de 15 jours de sa survenance, par courrier recommandé avec accusé de réception (page 37), - la non-finition des parties communes ou des ouvrages d'intérêt commun ne saurait être invoquée par l'acquéreur comme une cause d'empêchement de la livraison, dès lors que les parties qui lui sont vendues sont habitables ou utilisables en conformité de leur destination (page 39), - le vendeur devait notifier à l'acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, le certificat du maître d'œuvre attestant de l'achèvement des ouvrages, et l'inviter à constater la réalité de cet achèvement et à prendre possession du bien aux jour et heure fixés (page 42). La prise de possession est contractuellement définie comme « toute mise à disposition du bien à l'acquéreur antérieurement à la livraison » (page 45). Il résulte en outre des autres pièces versées aux débats que : - le directeur de travaux a produit une attestation d'achèvement des lots n°110, 111 et 112 le 29 novembre 2021 (pièce 2 de la demanderesse), - un appel de fonds du même jour a été adressé à la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS pour la somme de 567 900 euros TTC (pièce 4 de la demanderesse), - l'appel de fonds du solde de 189 300 euros TTC n'a eu lieu que le 4 août 2022 (pièce 5 de la demanderesse), de sorte que la livraison n'a pas eu lieu antérieurement, - un procès-verbal de livraison et de remise des clés du 23 novembre 2022 mentionne que le solde du prix de vente est payé en compensation des pénalités de retard qui sont dues à l'acquéreur, pour un montant de 260 500 euros HT, suivant méthode de calcul déterminée à l'acte de VEFA du 14 octobre 2020 (pièce 6 de la demanderesse), -un courrier électronique du conducteur de travaux du 20 juin 2023 explique que chaque lot était hors d'eau et hors d'air et que les réseaux étaient en attente à la date 28 février 2022 (pièce 3 de la demanderesse). Or, ce courrier ne peut à lui seul servir de preuve d'une prise de possession de l'ouvrage à cette date. Ainsi, la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS a réceptionné ses lots avec réserves le 23 novembre 2022, et elle n'a pas procédé au règlement du solde des travaux, de sorte que la somme sollicitée est bien due à la SAS PROMOXALIS eu égard à l'acte authentique de vente du 14 octobre 2020 susmentionné. Aucune pièce ne démontre en revanche que la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS aurait pris possession des lots litigieux avant le procès-verbal de livraison et de remise des clés du 23 novembre 2022, de sorte que les intérêts de retard ne sont dus qu'à compter du quinzième jour suivant cette date et non à compter de l'appel de fonds du 4 août 2022. En conséquence, la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS sera condamnée à payer à la SAS PROMOXALIS la somme de 189 300 euros TTC, outre intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard à compter du 8 décembre 2022. 2) S'agissant de l'anatocisme Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il est de jurisprudence constante, depuis un arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 16 avril 1996, que les seules conditions posées par ce texte sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu'il s'agisse d'intérêts dus pour au moins une année entière. En outre, il est de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 16 juillet 1992, que la fixation du point de départ de cette capitalisation des intérêts n'est pas exigée des juges du fond. En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 14 octobre 2020 ne prévoit pas d'anatocisme, il convient donc de le prononcer. En conséquence, la capitalisation des intérêts sera ordonnée pour chaque année entière. II/ Sur les demandes reconventionnelles de la SCI [Adresse 5] L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 1) S'agissant des pénalités de retard En l'espèce, la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS sollicite la somme de 123 300 euros TTC au titre des pénalités de retard contractuellement dues depuis le 23 novembre 2022, outre intérêts légaux. La SAS PROMOXALIS estime quant à elle ces pénalités de retard excessives et disproportionnées. Il ressort de l'acte authentique de vente du 14 octobre 2020 (pièce 1 de la demanderesse) que : - en cas de non-respect du délai prévisionnel d'achèvement, en dehors d'une cause légitime de suspension du délai, le vendeur se verra appliquer des pénalités de retard : -d'un montant de 500 euros HT par jour de retard si le retard est inférieur à 15 jours, -d'un montant de 1 000 euros HT par jour de retard à compter du seizième jour de retard, si le retard est supérieur à 15 jours, - le paiement des pénalités sera exigible de plein droit, sans mise en demeure préalable, et s'imputera de plein droit par compensation avec toutes sommes dues par l'acquéreur au vendeur à compter de la livraison de l'immeuble (pages 13 et 14). Il résulte des développements précédents que les lots devaient être livrés au plus tard le 28 février 2022, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension (même pièce, page 13). Or, le procès-verbal de livraison et de remise des clés date du 23 novembre 2022 et la SAS PROMOXALIS ne justifie d'aucune cause légitime de suspension dudit délai (pièce 6 de la demanderesse). Par conséquent, le retard de livraison est justifié pour une durée de neuf mois et doit donner lieu à réparation. Toutefois, la clause pénale aboutirait à l'allocation d'une somme supérieure à la somme due au titre du solde des travaux, de sorte qu'elle est manifestement excessive, et ce, notamment en raison de l'importance des travaux et de l'organisation que requiert la construction d'un immeuble. La clause pénale doit ainsi être ramenée à de plus justes proportions. La SCI 74 ARCHAMPS OXALIIS estime que la pénalité n'est pas excessive en ce qu'elle ne pourrait être inférieure à 1/3000 du prix convenu par jour de retard, en application de l'article R231-14 du CCH. Or, cet article est applicable aux constructions de maisons individuelles avec fournitures de plans, et non aux constructions d'ensembles immobiliers. En conséquence, la SAS PROMOXALIS sera condamnée à payer à la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS la somme de 9 000 euros, correspondant à 1 000 euros mensuels sur une période de neuf mois, outre intérêts légaux, et ce au titre de la clause pénale insérée à l'acte authentique de VEFA susmentionné. 2) S'agissant de l'anatocisme Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il est de jurisprudence constante, depuis un arrêt de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 16 avril 1996, que les seules conditions posées par ce texte sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu'il s'agisse d'intérêts dus pour au moins une année entière. En outre, il est de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 16 juillet 1992, que la fixation du point de départ de cette capitalisation des intérêts n'est pas exigée des juges du fond. En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 14 octobre 2020 ne prévoit pas d'anatocisme, il convient donc de le prononcer. En conséquence, la capitalisation des intérêts sera ordonnée pour chaque année entière. III/ Sur les mesures de fin de jugement 1) Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS succombe à l'instance. En conséquence, elle sera condamnée aux dépens. 2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, la SCI [Adresse 5] est condamnée aux dépens. En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SAS PROMOXALIS une somme qu'il est équitable de fixer à 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. 3) Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, aucune demande contraire n'est formulée et aucune disposition ne vient en opposition. En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS à payer à la SAS PROMOXALIS la somme de 189 300 euros TTC, outre intérêts au taux contractuel de 1% par mois de retard à compter du 8 décembre 2022 ; ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent des intérêts; CONDAMNE la SAS PROMOXALIS à payer à la SCI 74 ARCHAMPS OXALIS la somme de 9 000 euros, outre intérêts légaux, au titre de la clause pénale insérée à l'acte authentique de vente du 14 octobre 2020 ; ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent des intérêts; ORDONNE la compensation des créances réciproques ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE la SCI 74 [Adresse 4] OXALIS à payer à la SAS PROMOXALIS la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI 74 [Adresse 4] OXALIS aux dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés. EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,