Tribunal judiciaire de Bobigny, 28 avril 2025, 24/06815

Page TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Adresse 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 24/06815 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZW6J Minute : 25/483 Société SEMINOC Représentant : Me Véronique MEURIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1275 C/ Monsieur [J] [P] [O] [D] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Avril 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ; Après débats à l'audience publique du 03 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection,en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier; ENTRE DEMANDERESSE : Société SEMINOC, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Véronique MEURIN, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [J] [P] [O] [D], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2018, la SA SEMINOC a donné à bail à Monsieur [J] [P] [O] [D] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 267,38 euros, et 62,05 euros de provisions sur charges, soit un loyer total mensuel de 329,43 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, la SA SEMINOC a fait signifier à Monsieur [J] [P] [O] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3948,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 13 mai 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, la SA SEMINOC a fait assigner Monsieur [J] [P] [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : constater l'acquisition de la clause résolutoire,prononcer la résiliation du bail d'habitation passé entre les parties par l'effet du jeu de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [J] [P] [O] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, dans le garde meuble du choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls du défendeur dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution,condamner Monsieur [J] [P] [O] [D] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8425,42 euros en principal pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2023, une indemnité d'occupation égale au loyer actuel et aux charges jusqu'à complète libération des lieux, outre revalorisation légale, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, les dépens,ordonner l'exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 7 août 2024. À l'audience du 3 mars 2025, la SA SEMINOC, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10348,00 euros arrêtée au 24 février 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus. La SA SEMINOC soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [P] [O] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 31 mai 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA SEMINOC souligne qu'il y a eu une reprise du versement du loyer courant avec un dernier paiement le 31 janvier 2025, mais qui ne recouvre par le loyer et les charges. Elle ajoute que les paiements du loyer et des charges sont irréguliers, avec 8 mois de non-paiement, et que Monsieur [J] [P] [O] [D] a des difficultés puisqu'il ne justifiait pas sa situation. La SA SEMINOC précise que Monsieur [J] [P] [O] [D] fait l'objet d'une suspension d'exigibilité de la créance de 24 mois par une décision du Tribunal judiciaire de Bobigny. Monsieur [J] [P] [O] [D], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 550 euros par mois, loyer compris, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, il explique percevoir 1500,00 euros net de revenu et avoir un enfant ainsi qu'une dette auprès de la caisse d'allocation familiale avec un indu de 3000,00 euros pour lequel il a effectué une demande gracieuse. Monsieur [J] [P] [O] [D] souligne avoir fait une dépression en raison de son employeur et qu'il n'a pas payé son loyer. Il ajoute qu'il a eu un enfant prématuré au cours du plan de surendettement et étant au chômage, il a priorisé son enfant. Monsieur [J] [P] [O] [D] assure être désormais en contrat à durée indéterminée à temps plein depuis le 6 janvier 2025 dans le domaine de l'alimentaire et remet à l'audience une copie de son contrat de travail. Enfin, il précise qu'il a repris le versement du loyer avec un paiement de 350,00 euros puis 400,00 euros le 28 février 2025. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 mars 2025, la SA SEMINOC a fait parvenir un décompte actualisé de la dette en date du 7 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus, faisant apparaitre un paiement de 400 euros versé le 28 février 2025 par Monsieur [J] [P] [O] [D] et abaissant la dette à 10335,93 euros. La SA SEMINOC indique qu'elle n'est pas opposée à un échelonnement de la dette dans la limite de 36 mois à raison du paiement d'une somme de 287,00 euros par mois en plus des loyers. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 7 août 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA SEMINOC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA SEMINOC aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 31 mai 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Par décision du 13 novembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [J] [P] [O] [D]. La commission a imposé le 5 février 2024 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l'effacement des dettes déclarées. Il s'ensuit que la décision de la commission prononçant la recevabilité de la demande de surendettement, intervenue le 13 novembre 2023, est postérieure à la signification du commandement de payer et à l'expiration du délai de deux mois, si bien qu'elle ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 mars 2018 à compter du 1er août 2023. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Selon l'article 24IV 4), lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location , lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a imposé la suspension de l'exigibilité de la créance locative pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. En l'espèce, par décision du 13 novembre 2023, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande faite par Monsieur [J] [P] [O] [D]. La commission a imposé le 5 février 2024 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant l'effacement des dettes déclarées. Par jugement du 10 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant sur contestation des mesures imposées a ordonné la suspension de l'exigibilité des créances pour une durée de deux ans. Monsieur [J] [P] [O] [D] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber sa dette. Il n'est pas démontré la caducité des mesures fixées par le juge. Il convient donc d'une part, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au 10 décembre 2026 ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il convient par ailleurs d'accorder à Monsieur [J] [P] [O] [D] des délais de paiement pour le remboursement de la dette postérieure au mois de mai 2024, date de la créance retenue dans le cadre de la procédure devant la commission de surendettement. À défaut de règlement d'une des échéances, l'expulsion de Monsieur [J] [P] [O] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [P] [O] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers et charges Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Selon l'article L741-2 du code de la consommation, en l'absence de contestation dans les conditions prévues à l'article L741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l'exception des dettes mentionnées aux articles L711-4 et L711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mars 2018, du commandement de payer délivré le 31 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 7 mars 2025 que la SA SEMINOC rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Toutefois, par jugement du 10 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant sur contestation des mesures imposées a ordonné la suspension de l'exigibilité des créances pour une durée de deux ans. La créance déclarée par la SA SEMINOC s'élève à 8344,07 euros au mois de mai 2024. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [P] [O] [D] à payer à la SA SEMINOC la somme de 10335,93 euros, au titre des sommes dues au 7 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2023 sur la somme de 2062,70 euros, de l'assignation du 6 août 2024 sur la somme de 5612,72 euros et du présent jugement sur le surplus. L'exécution de la décision sera affectée selon les modalités arrêtées dans le cadre de la procédure devant la commission de surendettement pour la créance fixée au 10 septembre 2024, soit 8344,07 euros au mois de mai 2024. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [P] [O] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Monsieur [J] [P] [O] [D] à payer à la SA SEMINOC la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de la SA SEMINOC aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mars 2018 entre la SA SEMINOC d'une part, et Monsieur [J] [P] [O] [D] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 1er août 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu'au 10 décembre 2026, RAPPELLE que cette décision ne suspend pas l'exécution du contrat et que Monsieur [J] [P] [O] [D] est obligé de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [P] [O] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [J] [P] [O] [D] à payer à la SA SEMINOC une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 1er août 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Monsieur [J] [P] [O] [D] à payer à la SA SEMINOC la somme de 10335,93 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 mars 2025 échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2023 sur la somme de 2062,70 euros, de l'assignation du 6 août 2024 sur la somme de 5612,72 euros et du présent jugement sur le surplus. RAPPELLE que l'exécution de la condamnation sera affectée selon les modalités arrêtées dans le cadre de la procédure initiée devant la commission de surendettement des particuliers et de la décision du 10 septembre 2024, sur la somme de 8344,07 euros selon décompte au mois de mai 2024, Page ACCORDE un délai à Monsieur [J] [P] [O] [D] pour le paiement du surplus de la créance, soit 1991,89 euros, AUTORISE Monsieur [J] [P] [O] [D] à s'acquitter de la dette en 12 fois, en procédant à 11 versements de 170 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [P] [O] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [J] [P] [O] [D] à payer à la SA SEMINOC une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 1er aout 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, CONDAMNE Monsieur [J] [P] [O] [D] à payer à la SA SEMINOC la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [J] [P] [O] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 mai 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, DEBOUTE la SA SEMINOC de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE