Tribunal judiciaire de Saint-Étienne, 23 juin 2026, 25/02110

Minute n° RÉPUBLIQUE FRANÇAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE N° RG 25/02110 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IX3W 4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 23 Juin 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré : Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier DEBATS : à l'audience publique du 28 Avril 2026 ENTRE : S.A. ALLIADE HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elodie JUBAN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE ET : Monsieur [H] [Z] [E] [R], né Mme [E] [R] [J] demeurant [Adresse 2] comparant JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Juin 2026 EXPOSÉ DU LITIGE Exposé des faits et de la procédure Par courrier électronique du 17 juin 2024, la société d'HLM ALLIADE HABITAT a relancé Monsieur [H] [Z] [E] [R], anciennement Madame [J] [E] [R], en lui demandant de reprendre attache avec ses services afin d'organiser son entrée dans le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 1], proposé dans le cadre d'un relogement. Il est prétendu par Monsieur [H] [Z] [X] et non contesté, que ce relogement faisait suite à des travaux rendant son précédent logement inhabitable. Puis, elle l'a, de nouveau par courrier électronique daté du 24 juin 2024, relancé s'agissant de l'organisation matérielle du transfert de ses effets personnels vers son logement de relogement, tout en l'invitant à prendre contact avec ses services afin de fixer, contradictoirement, une date d'intervention avec la société chargée du transport de ses biens. Par courrier électronique du 20 juin 2024, le pôle relogement de la société bailleresse a adressé au locataire un lien de signature électronique relatif à une convention temporaire de travaux. Le 25 octobre 2024, la société bailleresse a restitué à Monsieur [H] [Z] [E] [R] anciennement Madame [J] [E] [R], le dépôt de garantie afférent à son ancien logement situé au [Adresse 4] à [Localité 1], soit un montant de 205 euros. Par courrier simple du 30 novembre 2024, la société d'HLM ALLIADE HABITAT a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l'existence d'impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Par courrier électronique du 16 décembre 2024, la société d'HLM ALLIADE HABITAT a informé Monsieur [H] [Z] [E] [R] que des travaux étaient commandés auprès de l'entreprise SUPER et que ces derniers devaient être exécutés au plus tard le 30 décembre 2024 au sein de son logement, tout en l'invitant à lui signaler toute absence d'intervention dans ce délai ou toute difficulté rencontrée, et en lui rappelant les précautions à prendre en présence d'animaux pendant les travaux. Les échéances de loyers n'étant pas régulièrement payées, la société d'HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 19 février 2025 à Monsieur [H] [Z] [E] [R] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1338 euros, outre 124,77 euros relatif au coût de l'acte toutes charges comprises, signifié par procès-verbal de recherches infructueuses. Par courrier électronique du 19 février 2025, Monsieur [A] [K], conciliateur de justice a indiqué à Monsieur [H] [Z] [E] [R] avoir reçu la partie demanderesse à la présente instance et examiné les difficultés invoquées par le locataire, tenant notamment à un trop-perçu de loyers, à des infiltrations d'eau et au fonctionnement de la chaudière. Il y est notamment consigné que la société bailleresse a dûment justifié de la régularisation du trop-perçu, de l'intervention réalisée sur la fuite en toiture ainsi que des démarches entreprises auprès de la société ENGIE. Il a, en particulier, mis en évidence la proposition faite au locataire d'une convention de relogement temporaire, destinée à permettre la réalisation des travaux nécessaires, laquelle est demeurée toutefois non signée. Au regard de ces éléments, il a indiqué ne pas identifier de difficulté juridique particulière et pouvoir clôturer son dossier, tout en appelant l'attention de Monsieur [H] [Z] [E] [R] sur la nécessité de signer cette convention, de déclarer le sinistre à son assureur et de permettre l'accès au logement aux intervenants techniques. Le 19 mars 2025, Monsieur [H] [Z] [E] [R] s'est acquitté, auprès de la société bailleresse, de trois dépôts de garantie distincts, d'un montant respectif de 10, 191 et 14 euros. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 22 avril 2025, signifiée à personne, la société d'HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [H] [Z] [E] [R] anciennement Madame [J] [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de : - à titre principal, prononcer la résiliation du bail verbal intervenu entre les parties, - dire qu'il est occupant sans droit ni titre, qu'il devra libérer les lieux qu'il occupe actuellement et qu'à défaut il pourra en être expulsé ainsi que tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - en tout état de cause, le condamner à lui payer les sommes suivantes : - 1835,80 euros, à titre de loyers impayés au 31 mars 2025 outre les loyers et charges échus entre la date de l'assignation et la date d'audience, - une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux, - 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - tous les dépens de l'instance sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l'assignation au Préfet. Le coût de cet acte toutes charges comprises est de 58,23 euros. La société d'HLM ALLIADE HABITAT a notifié l'assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 24 avril 2025. Après avoir fait l'objet de trois renvois, l'audience s'est tenue le 28 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de la dernière audience, la société d'HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes, sauf à réactualiser sa créance locative à la somme 4497,68 euros, arrêtée au 31 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse. À titre liminaire, elle souligne avoir été destinataire d'un fichier particulièrement volumineux comprenant une cinquantaine d'éléments transmis par Monsieur [H] [Z] [E] [R] anciennement Madame [J] [E] [R], le 27 avril 2026, attirant à cet égard l'attention de la présente juridiction sur le quarante-quatrième fichier - correspondant à un échange de courriels entre Monsieur [A] [K], conciliateur de justice et Monsieur [H] [Z] [E], qu'elle verse aux débats. Elle expose qu'aucun règlement n'est intervenu depuis le mois de septembre 2025, tout en rappelant que les difficultés invoquées par Monsieur [H] [Z] [E] [R] ont déjà donné lieu à une tentative de conciliation. S'agissant du dégât des eaux et des désordres affectant le logement, elle indique que les travaux à réaliser rendaient nécessaire la libération des lieux par le locataire. Elle soutient toutefois que Monsieur [H] [Z] [E] [R] a refusé de signer la convention de relogement temporaire qui lui avait été proposée, faisant ainsi obstacle à la poursuite des diligences entreprises. Elle ajoute que les difficultés relatives à la chaudière ont également été évoquées devant le conciliateur de justice susmentionné et prises en charge avec le prestataire compétent. Elle fait cependant valoir qu'il n'a pas permis l'intervention de la société ENGIE, pour une raison qui lui échappe. Elle précise, enfin, qu'il ne lui a jamais communiqué sa déclaration de sinistre. Monsieur [H] [Z] [E] [R] a comparu personnellement à l'audience susvisée. Il conteste pour sa part l'ensemble des demandes formées à son encontre. Il expose avoir rencontré d'importantes difficultés dans son logement, tenant notamment à l'absence d'eau chaude, ainsi qu'à la présence de trous, de rongeurs et de moisissures. Il indique avoir alerté la bailleresse à plusieurs reprises et soutient que les travaux entrepris n'ont pas permis de remédier durablement à la situation. Il déclare également les conditions de relogement proposé, qu'il estime inadapté, notamment en raison d'un éloignement géographique à plus de 100 kilomètres. Il précise ne plus occuper le logement depuis le mois de juin 2025, en raison de son état indécent, tout en sollicitant une indemnisation à ce titre, et se déclare disposé à restituer les clés. Il conclut au rejet de l'une des pièces produites par la partie demanderesse, à savoir l'échange susvisé, qu'il estime relever d'une correspondance privée. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe civil de la présente juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

Sur quoi,

l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026 pour y être rendue la présente décision. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA DEMANDE PRINCIPALE Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail d'habitation L'article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1741 du code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ». Ainsi, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. En effet, conformément à l'article 1227 du même code, la résolution peut être demandée en justice. L'article 1228 du code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il en résulte que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il appartient donc au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue. En l'espèce, nonobstant l'absence de signature de la convention temporaire de travaux susmentionnée, l'existence d'un bail verbal entre les parties à la présente instance est établie par la mise à disposition du logement litigieux à Monsieur [H] [Z] [Y] lequel reconnaît en détenir les clés et propose d'ailleurs de les restituer à la bailleresse, quand bien même il soutient ne plus y résider -, les règlements effectués par la Mutualité Sociale Agricole (MSA) de la [Localité 2] pour ce dernier entre les mains de la bailleresse et le versement de trois dépôts de garantie distincts afférents audit logement, à un badge d'accès ainsi qu'à un troisième élément dont la nature exacte ne ressort pas clairement des pièces versées aux débats par les parties, pour des montants respectifs de 191, 10 et 14 euros, acquittés par le locataire au mois de mars 2025. De plus, il ressort de ces dernières (commandement de payer, assignation, relevé de compte) que Monsieur [H] [Z] [E] [R] est défaillant dans le paiement de son loyer depuis plusieurs mois et reste devoir à la société d'HLM ALLIADE HABITAT, au 31 mars 2026, la somme de 4497,69 euros, soit 12,5 termes de loyers. Monsieur [H] [Z] [E] [R] s'étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l'exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat. Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [H] [Z] [E] [R]. Ainsi, la résiliation est prononcée alors que Monsieur [H] [Z] [E] [R] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [Z] [E] [R] et de dire que faute par Monsieur [H] [Z] [E] [R] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d'un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ». À défaut de quoi, conformément à l'article L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE LIÉE À L'INDÉCENCE DU LOGEMENT Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n'a pas d'autres droits, particulièrement celui de répondre à l'indécence, par une suspension du paiement des loyers. L'exception d'inexécution n'est en effet pas admise sauf en cas d'impossibilité totale d'habiter les lieux. En l'espèce, si Monsieur [H] [Z] [E] [R] produit des courriels ainsi que des photographies, pour justifier de ses dires, ces éléments ne sont pas suffisants pour démontrer d'une indécence du logement. De surcroît, ces dernières sont prises de manière très rapprochée sans aucune perspective et sans aucun moyen de les relier à une partie identifiable du logement litigieux. Par conséquent, Monsieur [H] [Z] [E] [R] peine à démontrer l'indécence des lieux ou de l'impossibilité d'y habiter, et de ce fait de l'existence d'un trouble de jouissance. Sa demande reconventionnelle tendant à l'exception d'inexécution n'est donc pas fondée et sera rejetée. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l'audience. En l'espèce, la société d'HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, établissant l'arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges) à la somme de 4497,69 euros. Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la société d'HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [Z] [E] [R] anciennement Madame [J] [E] [R] à payer à la société d'HLM ALLIADE HABITAT la somme de 4497,69 euros, arrêtée au 31 mars 2026, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Monsieur [H] [Z] [E] [R] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu'à la date de libération effective des lieux. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [Z] [E] [R] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance. En l'espèce, Monsieur [H] [Z] [E] [R] est la partie perdante du litige. Il sera en conséquence condamné aux dépens de l'instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers du 19 février 2025, de l'assignation du 22 avril 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 2] du 24 avril 2025. Enfin, il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail verbal liant la société d'HLM ALLIADE HABITAT, d'une part, et Monsieur [H] [Z] [E] [R] anciennement Madame [J] [E] [R], d'autre part, concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1], aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [H] [Z] [E] [R] ; ORDONNE l'expulsion de Monsieur [H] [Z] [E] [R] et de tous occupants de leur chef ; CONDAMNE Monsieur [H] [Z] [E] [R] à payer à la société d'HLM ALLIADE HABITAT la somme de 4497,69 euros, arrêtée au 31 mars 2026, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ; Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier DIT que faute par Monsieur [H] [Z] [E] [R] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d'un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ; RAPPELLE qu'aux termes de l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [H] [Z] [E] [R] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue aux baux et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs et au besoin le CONDAMNE à verser à la société d'HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du prononcé de la résiliation du bail, et ce jusqu'à complète libération des lieux ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE Monsieur [H] [Z] [E] [R] de sa demande reconventionnelle liée à l'indécence du logement litigieux ; DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Monsieur [H] [Z] [E] [R] au paiement des dépens de l'instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers du 19 février 2025, de l'assignation du 22 avril 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 2] du 24 avril 2025 ; DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 3], le 23 juin 2026. LE GREFFIER LE JUGE