Tribunal judiciaire de Bobigny, 9 juin 2026, 21/07380

COUR D'APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JUGEMENT DU 09 JUIN 2026 Greffe des loyers commerciaux Affaire N° RG 21/07380 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VPNH Chambre 5/Section 4 - LC Minute n° 26/00812 DEMANDEUR A.M.A. VAL DISTRIB [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Léa HADAD TAIEB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 87 C/ DEFENDEURS Madame [F] [E] veuve [Q] venant aux droits de son époux M. [N] [Q] décédé le 4 février 2022 [Adresse 2] [Localité 2] (ISRAEL) représentée par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0794 Madame [S] [Q] épouse [B], venant aux droits de Monsieur [T] [Q] [Adresse 3] [Localité 2] (SRAEL) représentée par Maître Patricia ROY-THERMES de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 Monsieur [R] [O] [Q], venant aux droits de Monsieur [T] [Q] [Adresse 4] [Localité 3] (SRAEL) représenté par Maître Patricia ROY-THERMES de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 31 Mars 2026 JUGEMENT Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 18 mai 2010, Monsieur [N] [Q] et Madame [F] [E] ont donné à bail commercial à la SNC AULNAY DISTRIB, anciennement dénommée DISTRILIDIS, des locaux à usage de commerce de produits alimentaires et de toutes autres marchandises vendues habituellement en supermarché, ainsi que toutes les activités connexes et complémentaires, sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), constituant les lots 33 et 37 du règlement de copropriété et ce, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010 pour expirer le 30 juin 2019, moyennant un loyer annuel en principal de 63.000 €. Par exploit d'huissier du 13 novembre 2018, Monsieur [N] [Q] et Madame [F] [Q] ont donné congé à la SNC AULNAY DISTRIB à effet du 30 juin 2019, avec offre de renouvellement du bail au prix de 68.000 € HT et HC. Par acte sous seing privé du 7 mai 2010, Monsieur [T] [Q] et Madame [L] [Q] ont donné à bail commercial à la SNC AULNAY DISTRIB, anciennement dénommée DISTRILIDIS, des locaux à usage de commerce de produits alimentaires et de toutes autres marchandises vendues habituellement en supermarché, ainsi que toutes les activités connexes et complémentaires, sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), constituant les lots 32 et 36 du règlement de copropriété et ce, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2010 pour expirer le 30 juin 2019, moyennant un loyer annuel en principal de 70.000 €. Par exploit d'huissier du 13 novembre 2018, Monsieur [R] [Q] et Madame [S] [Q], venant aux droits de Monsieur [T] [Q] et Madame [L] [Q], ont donné congé à la SNC AULNAY DISTRIB à effet du 30 juin 2019, avec offre de renouvellement du bail au prix de 75.000 € HT et HC. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juin 2021, l'A.M.A. VAL DISTRIB, venue aux droits de la SNC AULNAY DISTRIB, a notifié à Monsieur [N] [Q], Madame [F] [Q], Monsieur [R] [Q] et Madame [S] [Q] (ci-après les consorts [Q] ou les bailleurs) un mémoire en fixation du loyer commercial préalable au terme duquel elle a sollicité la fixation du montant du loyer annuel de renouvellement des deux baux à la somme de 70.000 € en principal HT et HC, évoquant une unicité des baux constituant un ensemble indivisible. Suivant exploit d'huissier du 10 août 2021, la société VAL DISTRIB a fait assigner les consorts [Q] devant le juge des loyers commerciaux. Monsieur [N] [Q] est décédé le 4 février 2022. Dans son mémoire notifié par lettre recommandé avec accusé de réception le 2 mars 2022, la société VAL DISTRIB a demandé, à titre principal, au juge des loyers de fixer le loyer annuel renouvelé à compter du 30 juin 2019 à la somme de 70.000 € HT et HC concernant les deux baux à effet des 7 mai 2010 et du 18 mai 2010, en raison de l'unicité de ces derniers qui constituent un ensemble indivisible, et de dire que ces loyers ne portent pas intérêts. Pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, elle a sollicité le maintien du montant du loyer provisoire au loyer tel que fixé actuellement. Les consorts [Q] se sont constitués. Aux termes de leur mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 19 novembre 2021, ils ont demandé au juge des loyers commerciaux le débouté de la société VAL DISTRIB de toutes ses demandes, fins et conclusions et la fixation du loyer de renouvellement au 30 juin 2019 pour les locaux occupés par la société VAL DISTRIB à la somme de 68.800 € HT HC pour le bail portant sur les lots 32 et 36 et à la somme de 68.800 € HT HC pour le bail portant sur les lots 33 et 37. Subsidiairement, en cas d'expertise judiciaire, ils ont sollicité le maintien pour chacun des deux baux du loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer en cours. Par jugement du 10 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise et a dit que pendant le cours de l'instance, la société VAL DISTRIB serait redevable du paiement des loyers échus au prix ancien. Il a réservé les autres demandes. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 19 août 2024. Il a évalué la valeur locative des lots n°33-37 à 55 200 € dans l'hypothèse d'une accession en fin de bail et à 50 100 € dans l'hypothèse d'une accession en fin de jouissance. La valeur locative des lots n°32-36 a quant à elle été estimée par l'expert à la somme de 58 600 € dans la première hypothèse et à 53 200 € dans la seconde. Enfin, Monsieur [X] a fixé le loyer plafonné des lots 33-37 à la somme de 71 254,14 € et celui des lots n°32-36 à 79 171,27 €. Dans son dernier mémoire, notifié le 27 mars 2025, la société VAL DISTRIB a demandé au juge des loyers commerciaux, à titre principal, d'ordonner une nouvelle expertise aux fins de fixer le montant de la valeur locative du loyer renouvelé en tenant compte de l'unicité des deux baux et de fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 30 juin 2019 à la somme globale et unitaire de 70 000 € HT HC. Dans leur dernier mémoire, notifié le 24 mars 2025, Madame [S] [Q] épouse [B] et Monsieur [R] [O] [Q] ont demandé au juge des loyers commerciaux, à titre principal, de débouter la société VAL DISTRIB de ses demandes et de fixer le loyer en renouvellement au 30 juin 2019 pour les lots 32 et 36 à la somme de 76 052,92 € HT/HC par an. Madame [F] [E] veuve [Q] a sollicité à titre principal, aux termes de son dernier mémoire notifié les 9 et 26 mars 2025, le débouté des demandes de la société VAL DISTRIB et la fixation du loyer en renouvellement pour les baux 33 et 37 à la somme de 72 145,50 € HT HC par an. L'affaire a été plaidée le 16 septembre 2025. Suivant jugement rendu le 25 novembre 2025, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats afin que les parties se prononcent sur sa compétence à l'égard du présent litige, celles-ci s'opposant sur la nature de leurs baux et conditionnant leurs demandes de fixation du loyer en renouvellement au regard de leur interprétation respective des contrats de bail conclus les 7 et 18 mai 2010. Il a relevé que si le juge des loyers commerciaux avait abordé ce point en motivation de son jugement avant dire droit du 10 mai 2022, il ne l'avait pour autant pas tranché, le dispositif de ce jugement ne comportant aucune mention à cet égard. Aux termes de son dernier mémoire, notifié le 21 janvier 2026, la société VAL DISTRIB a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de : Donner acte a la Société VAL DISTRIB, compte tenu du jugement du 25 novembre 2025, de ce qu'el1e accepte de voir déterminer la valeur locative distinctement pour chacun des baux concernant d'une part les lots 33 et 37 et d'autre part les lots 32 et 36, à leur valeur locative en fin de jouissance aux sommes de : o Pour les lots 33 et 37, 50 100 € annuels à compter du 1er juillet 2021, o Pour les lots 32 et 36, 53 200 € annuels, Dire que Madame [F] [E] veuve [Q] d'une part, et les consorts [Q] / [B] d'autre part, seront tenus a restituer a la Société VAL DISTRIB la différence entre les sommes perçues an titre des loyers depuis le 1er juillet 2021 et le montant des loyers tels que fixés par l'Expert a la valeur locative selon l'accession en fin de jouissance Et y ajoutant, Débouter Madame [F] [Q] de sa demande en fixation de la surface pondérée du local dont elle est propriétaire concernant les baux 33 et 37 Débouter Madame [F] [Q] de sa demande aux fins de voir fixer sa demande de renouvellement pour les baux 32 et 37 a compter du 1er juillet 2021 sur une base de 72 145,50 € hors taxes hors charges Débouter Madame [F] [Q] toutes ses demandes, fins et conclusions Condamner Madame [F] [Q] à restituer le trop-perçu des loyers perçus depuis le 1er juillet 2021 Débouter les consorts [Q] / [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions A titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal estimait néanmoins qu'il convenait de se déclarer incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY en raison de question relative à la nature des baux, Voir renvoyer l'affaire devant le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY En tout état de cause, Fixer le montant du loyer provisoire a la somme de : o Pour les lots 33 et 37, accession en fin de jouissance, 50 100 € annuels, o Pour les lots 32 et 36, accession en fin de jouissance, 53 200 € annuels, Condamner tout succombant au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile Condamner tout succombant aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise. Aux termes du dernier mémoire de Madame [F] [E] veuve [Q], notifié le 26 janvier 2026, il est demandé au juge des loyers commerciaux de : Débouter la société VAL DISTRIB de sa demande afin d'obtenir le renouvellement d'un unique bail pour les locaux loués au motif qu'il existerait une unité d'exploitation alors qu'il y a deux baux distincts, deux propriétaires distincts et que le tribunal dans son jugement du 10 mai 2022 a demandé à l'expert de ventiler les loyers de renouvellement entre les lots n°32 et n°36 d'une part, et les lots n°33 et n°37 d'autre part. Débouter la société VAL DISTRIB de sa demande de nouvelle expertise. Débuter la société VAL DISTRIB de sa demande en fixation du loyer de renouvellement pour les deux baux sur la base de 70 000 € HT et HC. La débouter de toutes autres demandes. Fixer le loyer de renouvellement pour les lots de copropriété n°33 et 37 appartenant à Mme [F] [E] veuve [Q] sur la base annuelle de 72 145,50 € HT et HC, montant du loyer plafonné l'expert n'ayant pas relevé de modification des facteurs locaux de commercialité et ayant retenu la bonne commercialité des locaux au regard de leur emplacement et de leur situation [Adresse 5], artère particulièrement commerçante à [Localité 1] A titre subsidiaire, Fixer le loyer de renouvellement sur la base du loyer actuel soit 68 000 € HT et HC Condamner la société VAL DISTRIB au paiement de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens en ce compris les frais d'expertise. Aux termes de leur dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 22 janvier 2026, Madame [S] [Q] épouse [B] et Monsieur [R] [O] [Q] ont demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de : DIRE n'y avoir lieu à renvoi devant le Tribunal Judiciaire DEBOUTER la société VAL DISTRIB de toutes ses demandes, fins et conclusions FIXER le loyer en renouvellement au 30 juin 2019 pour les lots 32 et 36 appartenant à Madame [S] [Q] et de Monsieur [R] [Q] occupés par la société VAL DISTRIB désignés ci-avant : - à la somme de 76.052,92 € /an HT/HC pour le bail portant sur les lots 32 et 36 DIRE qu'il y a lieu de procéder au réajustement du dépôt de garantie CONDAMNER la société VAL DISTRIB à payer aux bailleurs [Q] - [B] et aux bailleurs [Q] - [E] le solde des loyers dû depuis le 30 juin 2019 Subsidiairement, FIXER le loyer en renouvellement au 30 juin 2019 pour les lots 32 et 36 appartenant à Madame [S] [Q] et de Monsieur [R] [Q] occupés par la société VAL DISTRIB désignés ci-avant : - A la somme de 68.800 € / an HT HC pour le bail portant sur les lots 32 et 36 En tout état de cause CONDAMNER la société VAL DISTRIB à payer Madame [S] [Q] et Monsieur [R] [Q] une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La CONDAMNER enfin aux entiers dépens de l'instance Il est expressément renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été fixée à l'audience du 31 mars 2026. A cette occasion, il a été acté que c'est par une erreur de plume que la société VAL DISTRIB a formé ses demandes de fixation du loyer en renouvellement à compter du 1er juillet 2021 et que les consorts [Q] [B] en demandaient la fixation au 30 juin 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur le renouvellement du bail commercial L'article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu'à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. En application de l'article L. 145-12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. En l'espèce, les bailleurs ont fait signifier par actes extrajudiciaires à la société VAL DISTRIB un congé au 30 juin 2019 avec offre de renouvellement. Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 janvier 2021, la société VAL DISTRIB a notifié à ses bailleurs un mémoire préalable en fixation du loyer commercial. Il est donc acquis que les baux commerciaux des 7 et 18 mai 2010 ont été renouvelés pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er juillet 2019. Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé Aux termes de l'article L145-34 du code de commerce, A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Selon l'article L145-33 du code de commerce, Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments. Sur la destination des lieux En vertu de l'article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7. En l'espèce, dans le cadre des deux baux, les locaux ont été donnés à bail à usage exclusif de supermarché, « à savoir commerce de produits alimentaires et de toutes autres marchandises vendues habituellement en supermarché, ainsi que toutes les activités connexes et complémentaires ». Sur les facteurs locaux de commercialité En application de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Dans son rapport, l'expert judiciaire indique que les locaux considérés se trouvent en centre-ville d'[Localité 1] (93), au sein du boulevard de [Localité 4], dans le tronçon particulièrement commerçant compris entre la route de [Localité 5] et la [Adresse 6] où se tient trois fois par semaine un marché. Il précise que la gare d'[Localité 1] (93), desservie par la ligne B du RER, la ligne K du Transilien et la ligne T4 du tramway, se situe à environ 400 mètres des lieux loués. Il en déduit que le commerce bénéficie d'un très bon emplacement au regard de l'activité exercée. Cette situation pré-existait toutefois au 1er juillet 2019, date de renouvellement du bail. Aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ne s'est produite au cours du bail écoulé, ce qui n'est pas contesté par les parties. Le loyer doit en conséquence être fixé au regard de la comparaison entre le loyer plafonné et la valeur locative se rapportant aux locaux étudiés. Sur les caractéristiques du local considéré Selon l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. En l'espèce, les lieux loués se trouvent dans un bâtiment ordinaire sur rue des années 50-60, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et de cinq étages droits, à la maçonnerie en béton dans un mauvais état de ravalement à la date de renouvellement. Les locaux consistent en deux lots au rez-de-chaussée et deux lots en sous-sol. La particularité est qu'ils font l'objet de deux baux distincts ; d'un côté le bail se rapportant aux lots 32 en rez-de-chaussée et 36 en sous-sol et de l'autre au bail se rapportant aux lots 33 en rez-de-chaussée et 37 en sous-sol. La délimitation entre les lots n'est toutefois pas visible, les lots 32 et 33 formant une seule et même surface composée principalement d'une aire de vente ainsi que d'un bureau de surveillance dépendant du lot 33 et d'une réserve, un local boulangerie et un local condensateur dépendants du lot 32. Au sous-sol, où les lots 36 et 37 ne sont également pas distingués. Le local détente et le vestiaire femmes sont rattachés au lot 37 tandis que le vestiaire hommes, le local technique EDF et le local technique compresseurs sont dépendants du lot 36. L'expert relève une bonne visibilité de l'enseigne compte tenu de l'important linéaire de façade, d'environ 14 mètres, donnant sur le boulevard mais note que le commerce ne bénéficie pas d'aire de livraison et que la population de la commune dispose d'un pouvoir d'achat peu élevé. Sur les surfaces et pondération Le bail ne précisant pas les surfaces des locaux et aucun plan n'y étant annexé, l'expert judiciaire a fait appel à un sapiteur géomètre-expert, le cabinet [J] [V], afin d'établir la superficie de chacun des lots. Ce dernier a ainsi déterminé la surface du lot 36 comme étant de 38,70 m², celle du lot 37 comme étant de 39,90 m², celle du lot 32 comme étant de 261,60 m² et celle du lot 33 comme étant de 234,90 m². La société VAL DISTRIB sollicite que les coefficients de pondération appliqués par l'expert soient retenus. En revanche, tant Madame [E] veuve [Q] que Monsieur [R] [Q] et Madame [S] [Q] épouse [B] s'opposent à certains de ces coefficients. Ils estiment ainsi qu'il n'y a pas de distinction à apporter entre la zone 1, correspondant à la première zone de vente, dans les 5m de profondeur à compter de l'entrée, et la zone 2 correspondant au 5m de profondeur suivant, les marchandises présentant le même attrait quelle que soit la zone où elles trouvent, les personnes fréquentant le commerce circulant dans ce dernier à la recherche des produits qui les intéressent, peu importe leur emplacement. Il y a lieu néanmoins de constater que les consorts [Q] distinguent pourtant les zones 1 et 2 de la zone 3, située à plus de 10 mètres de profondeur par rapport à l'entrée du commerce, et sollicitent ainsi que soit retenu un coefficient de pondération de 1 pour les zones 1 et 2 et un coefficient de 0,50 pour la zone 3 en ce qui concerne Madame [E] veuve [Q] et de 0,60 pour les consorts [Q] [B] et ce, alors que selon leur analyse, il ne devrait pas y avoir lieu à distinguer entre ces trois zones, toutes se rapportant à la zone de vente. De surcroît, contrairement à ce que les bailleurs affirment, une distinction s'opère entre les marchandises se trouvant dans les 5 premiers mètres d'un supermarché et ceux se trouvant dans les 5 mètres suivants, les opérations promotionnelles ainsi que les campagnes thématiques donnant lieu à l'installation à proximité de l'entrée et des caisses des produits que le commerce cherche à mettre en avant. Il est donc justifié de distinguer les zones 1 et 2 en leur appliquant respectivement les coefficients de pondération 1 et 0,80. Si c'est à juste titre que l'expert a distingué les zones 3 et 4 du commerce, il convient toutefois de retenir respectivement les coefficients de 0,60 et de 0,40 à leur égard, l'écart de coefficient entre les 4 zones de l'aire de vente devant être de 0,20, seul leur emplacement dans le magasin différant, étant pour le reste identique quant à leur mode d'organisation et leur état d'usage. La société VAL DISTRIB et Madame [E] veuve [Q] s'accordant avec l'expert judiciaire à l'égard de la pondération des autres surfaces des lots 33-37, elles seront retenues. Il y a donc lieu de retenir pour les lots 33-37 : Rez-de-chaussée : Aire de vente : zone 1 de 28,40 m² x 1 = 28,40 m²B zone 2 de 35,70 m² x 0,80 = 28,56 m²B zone 3 de 68,80 m² x 0,60 = 41,28 m²B zone 4 de 94,80 m² x 0,40 = 37,92 m²B Bureau de surveillance de 5,40 m² x 0,30 = 1,62 m²B Dégagement de 1,80 m² x 0,25 = 0,45 m²B Sous-sol : Locaux annexes de 36,30 m² x 0,20 = 7,26 m²B Soit une surface totale pondérée de 145,49 m²B, arrondis à 145 m². A l'égard des autres surfaces des lots 32-36, il convient, au regard de la nature des locaux et de leur utilisation, d'écarter les coefficients de pondération proposés par les consorts [Q] [B] ; ces derniers s'avérant trop élevés. Seront en conséquence retenus : Rez-de-chaussée : Aire de vente : zone 1 de 33,90 m² x 1 = 33,90 m²B zone 2 de 33,40 m² x 0,80 = 26,72 m²B zone 3 de 74,50 m² x 0,60 = 44,70 m²B zone 4 de 39,40 m² x 0,40 = 15,76 m²B Locaux annexes de 80,40 m² x 0,25 = 20,10 m²B Sous-sol : Locaux annexes de 37,50 m² x 0,20 = 7,50 m²B Soit une surface totale pondérée de 148,68 m²B, arrondis à 148 m². La société VAL DISTRIB sollicite que ne soit pas pris en compte l'espace qualifié d'extension visible du jardin mais qui ne figure pas au plan cadastral et dont l'expert judiciaire n'a pu déterminer, dans le temps de sa mission, la date de construction. Elle affirme ne pas utiliser ces locaux. Toutefois, si le bail conclu le 18 mai 2010 à l'égard des lots 32 et 36 et celui conclu le 7 mai 2010 à l'égard des lots 33 et 37 ne comportent aucun plan, il n'en demeure pas moins qu'au 13 mai 2021, ladite extension existait d'ores et déjà puisqu'elle apparaît sur le plan établi à cette date par la société ACTIF GEO, géomètre-expert. La comparaison entre le plan des locaux du 13 mai 2021 et celui réalisé le 19 octobre 1977 par Monsieur [P], géomètre expert, démontre en effet l'apparition de ladite extension en continuité du lot 32. Or, l'insertion d'une telle extension au sein des locaux a nécessairement donné lieu à des travaux que le locataire ne pouvait ignorer, lesdits travaux ayant dû impacter négativement l'utilisation des locaux. En outre, l'expert judiciaire relève la difficulté de détermination de l'emplacement de cette extension au regard de la parfaite imbrication de cet espace dans le bâtiment principal et le plan établi par la société ACTIF GEO du 13 mai 2021 tend à démontrer qu'elle correspond à l'emplacement actuel des chambres froides et d'une partie du local condensateur. Il s'en déduit que si la société VAL DISTRIB affirme n'avoir pas connaissance de cette extension, celle-ci préexistait nécessairement à son entrée dans les locaux commerciaux. Il n'y a dès lors pas lieu de l'écarter. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage L'article R145-7 du code de commerce précise que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Dans son dernier mémoire, la société VAL DISTRIB ne conteste pas les références proposées par l'expert judiciaire et sollicite en conséquence que la valeur locative soit établie au regard d'un prix unitaire de 400 €/m²B. Madame [E] veuve [Q], Madame [S] [Q] épouse [B] et Monsieur [R] [O] [Q] contestent les références retenues par Monsieur [X] et sollicitent que le prix unitaire soit fixé à 450 €/m²B, ce qui correspond à la moyenne entre l'évaluation de l'expert judiciaire et celle de l'expert amiable qu'ils ont tous trois consulté, Monsieur [U], qui a fixé à 500 €/m²B le prix unitaire. Ils font valoir qu'au regard des références retenues par l'expert judiciaire, notamment le magasin d'optique du [Adresse 7] à [Localité 1] (93) au loyer renouvelé le 1er avril 2016 au regard d'un prix unitaire de 443 €/m²B et du local situé [Adresse 8] à [Localité 1] (93) au loyer renouvelé le 1er janvier 2016 au prix unitaire de 435 €/m²B, il ne peut être retenu un prix unitaire de 400 €/m²B. En l'espèce, l'expert judiciaire retient 10 références, un loyer fixé judiciairement le 18 janvier 2017 à l'égard d'un renouvellement de loyer au 1er janvier 2015 d'une agence d'assurance au prix unitaire de 250 €/m²B, 6 références portant sur des fixations amiables de loyers en renouvellement entre le 1er octobre 2013 et le 1er juillet 2017 dont les prix unitaires varient de 275 €/m²B à 443 €/m²B, et une moyenne de 374,50 €/m²B et 3 loyers en première location fixés à l'égard de baux débutant entre le 15 janvier 2013 et le 1er décembre 2019 au prix unitaire de 385 €/m²B à 654 €/m²B. Il sera relevé que l'expert amiable des bailleurs a retenu 11 références se rapportant toutes à des commerces se trouvant sur la commune d'[Localité 1] (93), dont 8 portent sur des loyers fixés au regard d'un prix unitaires inférieurs à 500 €/m²B, la moyenne de ces références étant de 423,36 €/m²B. Il relève de surcroît que le marché locatif des boutiques s'inscrivait en baisse mi 2019. Au regard du très bon emplacement des locaux en centre-ville d'[Localité 1] (93) et de leur bonne visibilité eu égard aux vitrines et à l'enseigne d'environ 14m² sur rue, de la nature des activités autorisées par le bail, de l'importance des superficies utiles mais également du mauvais état de ravalement du bâtiment au 1er juillet 2019, de l'absence d'aire de livraison, du pouvoir d'achat peu élevé des habitants résidant sur la commune et de la baisse du marché locatif mi 2019, le montant du prix unitaire du loyer en renouvellement sera fixé à la somme de 415 €/m²B. La valeur locative au 1er juillet 2019 avant application de possibles majoration et/ou abattement pour les lots 33-37 est donc de 60 175 € (415 €/m²B x 145) tandis que celle des lots 32-36 est de 61 420 € (415 €/m²B x 148). Sur les obligations respectives des parties L'article R. 145-8 du code de commerce indique que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. La société VAL DISTRIB fait valoir qu'au regard de la clause du bail 7) relative à l'autorisation d'exécution de travaux par le preneur, il y a lieu de retenir l'accession en fin de jouissance et non en fin de bail. Elle considère en outre qu'il y a lieu d'appliquer un abattement de 2% compte tenu de la mise à la charge du preneur des travaux de l'article 606 du code civil et du montant de la taxe foncière. Madame [E] veuve [Q] estime qu'il convient d'appliquer un coefficient de majoration de 10% pour l'autorisation de communication entre les deux locaux et conteste l'abattement de 2% sollicité par la société VAL DISTRIB, estimant que cette disposition est exclue du bail renouvelé en application de la loi Pinel. Madame [S] [Q] épouse [B] et Monsieur [R] [O] [Q] sollicitent quant à eux l'application d'un coefficient de majoration de 10 % au titre de la communication entre les locaux et celle d'un abattement de 3 % au titre de l'impôt foncier. L'expert judiciaire, Monsieur [X], a appliqué une majoration résiduelle de 7% en cas d'accession en fin de bail, correspondant à une majoration de 10% au titre de la communication des locaux et à un abattement de 3% au titre de l'impôt foncier supporté par le preneur, et un abattement résiduel de 3% en cas d'accession en fin de jouissance, correspondant à une majoration de 10% au titre de la communication des locaux et à un abattement de 3% au titre de l'impôt foncier supporté par le preneur ainsi qu'à un abattement de 10 % compte tenu de l'accession en fin de jouissance. En l'espèce, le point 7) de l'article 6 Charges et Conditions du bail du 7 mai 2010 précise « A l'expiration du présent bail, par l'avènement du terme convenu ou par résiliation pour quelque cause que ce soit, toutes constructions et installations, tous aménagements, améliorations et embellissements effectué par le preneur resteront, sans indemnité, la propriété du bailleur, à moins que celui-ci ne réclame le rétablissement de tout ou partie des lieux dans leur état primitif, se réservant en outre le choix entre l'exécution matérielle des travaux nécessaires ou une indemnité pécuniaire représentative de leur coût, indemnité qui constituera une créance privilégiée au même titre que le loyer. » Cette clause, qui figure à l'identique dans le bail du 18 mai 2010, correspond à une accession en fin de bail et non en fin de jouissance. L'unicité d'exploitation des deux baux justifie, comme l'expert judiciaire l'indique, d'appliquer une majoration de 10%. Il y a également lieu d'appliquer un abattement de 3% au regard des charges exorbitantes de droit commun imposées au preneur par les baux. La valeur locative au 1er juillet 2019 pour les lots 33-37 est donc de 64 387,25 € (60 175 € x 1,07) arrondie à 64 380 € tandis que celle des lots 32-36 est de 65 719,40 € (61 420 € x 1,07) arrondie à 65 700 €. Au regard des indices ILC du 1er trim 2019 de 114,64 et de celui du 1er trim 2010 de 101,36, le loyer en renouvellement plafonné pour les lots 33-37 est de 71 254,14 € selon le calcul 63 000 € de loyer annuel à compter du 1er juillet 2010 x (114,64 / 101,36) et celui des lots 32-36 est de 79 171,27 € selon le calcul 70 000 € de loyer annuel à compter du 1er juillet 2010 x (114 / 101,36). Il y a donc lieu de fixer le loyer en renouvellement au 1er juillet 2019 à la valeur locative, soit pour les lots 33-37 à la somme de 64 380 € et pour les lots 32-36 à la somme de 65 700 €. En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l'ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur l'éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté, et le loyer finalement dû, et ce à compter du 10 août 2021, date de la saisine du juge des loyers, pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement. Sur les autres demandes Par application de l'article R.145-23 du code de commerce, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers, en l'état de sa compétence restreinte à la fixation du prix du bail renouvelé, de fixer un nouveau montant du dépôt de garantie et d'ordonner la restitution de trop-perçus. Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise, seront partagés entre elles par moitié. Il n'y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant Madame [F] [E] veuve [Q] à la SARL VAL DISTRIB à l'égard des lots 33 et 37 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93) à la date du 1er juillet 2019 ; CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant Monsieur [R] [Q] et Madame [S] [Q] à la SARL VAL DISTRIB à l'égard des lots 32 et 36 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93) à la date du 1er juillet 2019; DIT que le prix du bail renouvelé pour neuf années à compter du 1er juillet 2019 entre Madame [F] [E] veuve [Q] et la SARL VAL DISTRIB portant sur les lots 33 et 37 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93) doit être fixé à la valeur locative, DIT que le prix du bail renouvelé pour neuf années à compter du 1er juillet 2019 entre Monsieur [R] [Q], Madame [S] [Q] et la SARL VAL DISTRIB portant sur les lots 32 et 36 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93) doit être fixé à la valeur locative, FIXE à la somme de 64 380 € (soixante quatre mille trois cent quatre vingt euros) en principal hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2019, le prix du bail renouvelé portant sur les lots 33 et 37 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), FIXE à la somme de 65 700 € (soixante cinq mille sept cent euros) en principal hors taxes hors charges par an à compter du 1er juillet 2019, le prix du bail renouvelé portant sur les lots 32 et 36 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93), DIT que des intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 1er juillet 2019 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d'expertise, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait au Palais de Justice, le 09 juin 2026 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Madame AIT Madame THINAT