Tribunal judiciaire de Rennes, 28 août 2026, 26/00221

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] ORDONNANCE DU 28 Août 2026 N° RG 26/00221 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MD7B Ordonnance du 28 Août 2026 N° : 26/40 [P] [O] Mme [O] C/ [I] [W] copie dossier copie exécutoire délivrée le à Me AZERAD copie certifiée conforme délivrée à Me [Localité 3] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendue par mise à disposition le 28 Août 2026 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, lors des débats et de Géraldine LE GARNEC,lors du délibéré, Greffiers ; Audience des débats : 12 Juin 2026. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Août 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEURS : M. [P] [O] [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Jonathan AZERAD, avocat au barreau de LYON substitué par Me Hugo ERCILBENGOA--DUNANT, avocat au barreau de RENNES Mme [O] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Jonathan AZERAD, avocat au barreau de LYON substitué par Me Hugo ERCILBENGOA--DUNANT, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [I] [W] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Vianney LEY, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Sara APIOU, avocat au barreau de RENNES EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 26 avril 2024, les époux [O] ont consenti un bail d'habitation à Mme [I] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 470 euros et d'une provision pour charges de 46 euros. Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.584,54 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [W] le 16 décembre 2025. Par assignation du 23 février 2026, les époux [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal, constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 27 janvier 2026, les causes du commandement de payer signifié le 16 décembre 2025 n'ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés, A titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non-paiement des loyers et des charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l'article 1184 du Code civil, Dire en conséquence que Mme [I] [W] est occupante sans droit ni titre de la date de résiliation du bail, à celle de l'entière libération des lieux, Ordonner l'expulsion de Mme [I] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Autoriser les époux [O], en cas d'abandon du logement par la locataire, à effectuer l'inventaire des meubles meublant du logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira aux frais de l'expulsée, Condamner à titre provisionnel Mme [I] [W] à : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,1.393,66 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 2 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, Tous les autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu'à la date de résiliation ou résolution du bail retenu par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus, 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 février 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 juin 2026, les époux [O], représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Ils indiquent qu'il n'y a pas eu une reprise intégrale du paiement du loyer et, s'ils acceptent la mise en place d'un plan d'apurement permettant à leur locataire de régler sa dette, ils s'opposent à une suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [I] [W], comparant par ministère d'avocat, expose avoir connu des difficultés financières à partir du mois d'octobre 2025. Elle déclare avoir mis en place un échéancier au mois d'avril avec l'accord des bailleurs. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement. A défaut, elle demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil et de délais de relogement. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande Les époux [O] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 décembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1584,54 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2026. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Mme [W] produit un décompte daté du 10 juin 2026 dressé par l'agence immobilière [N] en charge de la gestion du bien donné à bail qui démontre qu'elle a payé en mai et juin 2026, son loyer courant, outre une somme pour apurer l'arriéré locatif. La condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est donc satisfaite. Mme [W] démontre ainsi être en mesure d'assumer le paiement d'une somme de 20 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, étant précisé qu'il résulte du diagnostic social et financier dressé avant l'audience qu'elle est en recherche active d'emploi. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [I] [W] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, le décompte versé aux débats démontre qu'à la date du 10 juin 2026, Mme [I] [W] leur devait la somme de 654,28 euros, soustraction faite des frais de procédure. Mme [I] [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant qu'elle reconnaît, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 28 janvier 2026, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [I] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de les époux [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 décembre 2025 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 26 avril 2024 entre les époux [O], d'une part, et Mme [I] [W], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 28 janvier 2026, CONDAMNONS Mme [I] [W] à payer aux demandeurs la somme de 654,28 euros (six cent cinquante-quatre euros et vingt-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 10 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, AUTORISONS Mme [I] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros (vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [W], DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 janvier 2026, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [I] [W] sera condamnée à verser aux demandeurs une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNONS Mme [I] [W] à payer aux demandeurs la somme de 100 euros (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Mme [I] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2025 et celui de l'assignation du 23 février 2026. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées. La Greffière Le Juge