Tribunal judiciaire de Verdun, 7 juillet 2026, 25/00476

JUGEMENT DU : 07 Juillet 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00476 - N° Portalis DBZG-W-B7J-BQOB AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE C/ [X] [S] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION COMPOSITION DU TRIBUNAL PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL PARTIES : DEMANDERESSE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE, DEFENDEUR : M. [X] [S], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Xavier NODEE, avocat au barreau de la MEUSE, (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 55545-2025-001012 du 29/12/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]) Débats tenus à l'audience du : 4 Mai 2026 Date de délibéré annoncée : 7 juillet 2026 Décision rendue par mise à disposition le : 7 juillet 2026 EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 12 octobre 2023, Monsieur et Madame [V] [U], par l'intermédiaire de l'agence immobilière à vocation sociale AMIE, ont donné à bail à M. [X] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer mensuel initial de 500€, outre 55€ de provisions sur charges. Dans le cadre du dispositif VISALE, par acte du 11 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution simple pour le paiement de toutes les sommes dues au titre d'impayés. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [X] [S] le 28 janvier 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.665€ au titre des loyers et charges impayés. Par acte en date du 31 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du présent Tribunal afin qu'il : - reçoive son action et l'en déclare bien fondée, - à titre principal, déclare acquise la clause résolutoire figurant au bail; - à titre subsidiaire, prononce la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ; - ordonne l'expulsion de M. [X] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - condamne M. [X] [S] à lui payer la somme de 3.300€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.665€, et de l'assignation pour le surplus ; - fixe une indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; - condamne M. [X] [S] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - condamne M. [X] [S] à lui payer une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; - dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. L'affaire a été appelée à l'audience du 1er décembre 2025, renvoyée jusqu'à l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue. A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, a repris les termes de ses dernières conclusions, sollicitant de voir : - condamner M. [X] [S] à lui payer la somme de 3.330€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1665€, et de l'assignation pour le surplus ; - condamner M. [X] [S] à lui payer une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES expose que M. [X] [S] a manqué à son obligation de paiement et ne s'est pas acquitté des causes du commandement de payer qui lui a été délivré, de sorte qu'elle a réglé des sommes dues par M. [X] [S] au titre des loyers et charges de juin 2024 à avril 2025. Elle soutient être subrogée dans les droits et actions des bailleurs et disposer d'un recours personnel pour solliciter le paiement de sommes versées au titre de la garantie de loyers. Elle réplique que M. [X] [S] s'est retracté du congé qu'il a délivré, de sorte que le bail a continué de produire ses effets. Elle a considéré que les bailleurs n'ont pu reprendre possession du logement qu'en date du 27 juin 2025, date de restitution effective du logement et de l'état des lieux de sortie, de sorte que les loyers et charges sont dus jusqu'à cette date. Elle a estimé également que M. [X] [S] ne peut se prévaloir d'un délai de préavis d'un mois en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que celui-ci est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au 27 juin 2025, date de restitution des lieux. M. [X] [S], représenté par son Conseil a conclu au rejet des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Il a indiqué avoir été incarcéré à l'été 2024 et avoir délivré en date du 9 septembre 2024, sur les indications de son conseiller d'insertion et de probation, un congé mentionnant un préavis d'une semaine et des instructions concernant ses biens. Il a opposé qu'il ne peut être tenu des impayés locatifs au delà du 25 septembre 2024 et que la demande d'expulsion formée à son encontre est sans objet. Il a contesté avoir rétracté le congé qu'il a délivré. Il a considéré que la durée du préavis mentionnée aux termes de son congé résulte d'une erreur de droit. Il a considéré qu'il ne peut lui être fait grief d'une occupation des lieux loués ni d'une remise tardive des clés du logement. L'affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale Sur la recevabilité Conformément à l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé les loyers, charges et indemnités d'occupation au bailleur peut réclamer leur remboursement au locataire, mais seulement dans la limite des sommes avancées. Selon l'article 1346-4 du code civil, « la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. » L'article 1346-1 du code civil dispose que « la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. » L'article 8.1 de l'acte de cautionnement rappelle, en son paragraphe intitulé « Paiement par la Caution et Subrogation », que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production d'une quittance subrogative du 13 juin 2025, avoir versé au mandataire des bailleurs, au titre des loyers et charges impayés la somme de 3.300€. Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, peut valablement exercer l'action en paiement à hauteur des sommes versées. Sur les arriérés locatifs Aux termes de l'article 7, alinéa 1er a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Il est admis que le congé met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui le délivre, de sorte qu'une fois donné, il ne peut être rétracté par son auteur à défaut d'accord exprès du bailleur. En l'espèce, il ressort du décompte de créance produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que M. [X] [S] est redevable de la somme de 3.330 € au titre des loyers et charges impayés, échéance d'avril 2025 incluse. Il ressort des éléments produits que, par courrier daté du 9 septembre 2024, M. [X] [S] a donné congé à ses bailleurs. L'AMIE, mandataire des bailleurs, a reçu ce courrier le 18 septembre 2024. Ce congé ne mentionne aucun motif, visé dans la liste limitative ci-dessus rappelée, permettant de réduire le délai de préavis de 3 à 1 mois. Faute de justification d'un accord exprès des bailleurs quant à une rétractation du congé ainsi délivré, il y a lieu de constater que le congé a valablement expiré trois mois après sa réception, soit le 18 décembre 2024, de sorte que le contrat de bail a été résilié à l'initiative du locataire à cette date. Il n'est pas allégué ni a fortiori justifié que le logement ait été occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec les bailleurs. Le bail ayant été résilié à la date du 18 décembre 2024, M. [X] [S] est dès lors tenu au paiement des loyers jusqu'à cette date. Il n'est pas contesté que M. [X] [S] n'a restitué les clés du logement aux bailleurs qu'en date du 27 juin 2025. M. [X] [S] doit dès lors être considéré comme ayant occupé sans droit ni titre le logement jusqu'à cette date, seule la remise effective des clés aux bailleurs permettant de faire cesser l'occupation des lieux. M. [X] [S] étant tenu au paiement du loyer, des charges et d'une indemnité d'occupation jusqu'au 27 juin 2025, il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à solliciter le paiement des sommes dues jusqu'au mois d'avril 2025 dont elle a délivré quittance subrogative. Par conséquent, M. [X] [S] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de la somme de 3.300€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1.665€, et de l'assignation pour le surplus. Sur les mesures accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [X] [S], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamné aux dépens, M. [X] [S] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité qu'il est équitable de fixer à 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [X] [S] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.300€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance d'avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 sur la somme de 1.665€ et du 31 juillet 2025 pour le surplus ; CONDAMNE M. [X] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; CONDAMNE M. [X] [S] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ; DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires au présent dispositif. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et après lecture, le Greffier a signé avec le Juge, LE GREFFIER LE JUGE