Tribunal judiciaire de Draguignan, 22 mai 2024, 24/01023

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION RÉFÉRÉ n°: N° RG 24/01023 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KD5L MINUTE n°: 2024/ 254 DATE: 22 Mai 2024 PRÉSIDENT: Monsieur Frédéric ROASCIO GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT DEMANDERESSE S.C.I. CHELSER, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Philippe BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDERESSE S.A.R.L. ADAMIA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Olivier DOLMAZON, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant) DÉBATS : Après avoir entendu à l'audience du 03 Avril 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l'ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Philippe BARTHELEMY Me Jean-christophe MICHEL 2 copies service des expertises 1 copie dossier délivrées le : Envoi par Comci à Me Philippe BARTHELEMY Me Jean-christophe MICHEL FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte authentique reçu le 17 septembre 2021 en l'office de Maître [P] [S], notaire à [Localité 5], la SCI CHELSER a acquis de la SARL ADAMIA IMMOBILIER une maison à usage d'habitation, comprenant un solarium, une dépendance, une piscine avec pool house, un local technique et un studio, avec terrain attenant, située [Adresse 2], cadastrée section [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 6]. A la fin de l'été 2021, la SCI CHELSER a pris possession de la maison et, afin d'entreprendre des travaux de rénovation, elle a fait appel à un architecte qui a découvert de nombreux désordres. Par exploit de commissaire de justice du 2 mars 2023, la SCI CHELSER a fait assigner en référé la SARL ADAMIA IMMOBILIER aux fins de voir ordonner une expertise relativement aux désordres invoqués. Par ordonnance rendue le 19 avril 2023 (RG 23/01798, minute 2023/213), le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a fait droit à la demande et désigné Madame [O] [Y] en qualité d'expert chargé notamment d'examiner les désordres listés dans un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 janvier 2023 (au niveau de la chambre à l'étage, de multiples filets de ruissellement, un décollement de la plinthe, de la moisissure sur la porte fenêtre ; au niveau de la cuisine, des auréoles de dégâts des eaux ; au niveau du séjour et de la chambre Nord-Est, de multiples auréoles d'humidité, formation de salpêtre et poudre blanche ainsi que plusieurs filets de ruissellement). Monsieur [Z] a été désigné en remplacement des précédents experts empêchés. Par exploit de commissaire de justice du 2 février 2024, la SCI CHELSER a fait assigner la SARL ADAMIA IMMOBILIER afin de solliciter à titre principal l'extension de la mission de l'expert à l'examen de nouveaux éléments, à savoir la toiture, l'angle non visible de la terrasse visitée par l'expert, la poutre sur la terrasse à proximité de la cuisine et à la petite maison annexe, en particulier sur l'analyse de l'épaisseur des murs au regard des normes en vigueur. Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, la SCI CHELSER sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan de : VOIR AMPLIFIER la mission de l'expert Monsieur [Z] et JUGER que cette dernière devra: VOIR ÉTENDRE la mission expertale concernant la toiture qui présente un ventre important, que cette dernière devra être examinée sur toute sa longueur et l'expert devra faire savoir au tribunal si cette toiture présente des défectuosités majeures et quels sont les coûts de réparation ; VOIR ÉTENDRE la mission expertale sur l'angle non visible de la terrasse visitée par l'expert et dont la photographie est versée aux débats et DIRE si cet angle présente un vice caché, que l'expert devra mentionner quels sont les travaux à effectuer et quels en sont les coûts de réparation ; VOIR ÉTENDRE la mission expertale sur la poutre menaçant de tomber et l'expert devra faire savoir au tribunal si cette poutre présente des défectuosités majeures et quels sont les coûts de réparation ; VOIR ÉTENDRE la mission expertale sur la dépendance et l'expert devra faire savoir au tribunal quels sont les travaux à effectuer pour remédier aux malfaçons et quels sont les coûts de réparation ; VOIR RÉSERVER les dépens. Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024, la SARL ADAMIA IMMOBILIER sollicite, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 145, 696 et 700 du code de procédure civile, de : A titre principal, DEBOUTER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHELSER de l'ensemble de ses demandes; A titre subsidiaire, recevoir toutes ses protestations et réserves d'usage vis-à-vis de l'extension de mission d'expertise sollicitée ; En tout état de cause, CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHELSER à lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHELSER aux entiers frais et dépens de la présente instance. Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. DISCUSSION Sur les demandes d'extension de la mission d'expertise La SCI CHELSER prétend que l'expert judiciaire s'est aperçu que la toiture formait un « ventre » et qu'il n'appartient pas à la juridiction des référés de qualifier ce vice. Elle ajoute que son conseil technique, Monsieur [R], a identifié le vice présent à l'angle non visible de la terrasse, et ce en escaladant l'acrotère. Elle précise que la poutre est identifiée dans l'assignation mais que les désordres l'affectant n'étaient pas visibles. Sur la dépendance du bien vendu, la requérante souligne qu'elle est composée de deux chambres avec salle d'eau et WC de sorte qu'il ne peut être soutenu son caractère inhabitable. Elle en conclut que ses demandes sont justifiées au sens de l'article 145 du code de procédure civile et qu'il n'appartient pas à la juridiction des référés de s'interroger sur l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. La SARL ADAMIA IMMOBILIER soutient en réponse que l'extension de mission sollicitée concerne des ouvrages ou éléments ne permettant pas d'actionner la garantie des vices cachés. Elle précise en effet que la toiture présente un vice apparent par ailleurs non démontré, qu'aucun justificatif des désordres n'est produit sur l'angle non visible de la terrasse, sur lequel il est difficile de savoir avec exactitude quel élément du bâtiment est visé par la requérante. Elle ajoute que l'assignation et les pièces produites ne permettent pas de savoir quelle poutre serait concernée et, s'il s'agit d'une poutre située sur la terrasse, elle serait alors visible et exclue de la garantie des vices cachés. Elle fait observer que la dépendance n'est pas incluse dans la surface habitable de la maison et n'est pas à destination d'habitation, l'application des normes DTU étant parfaitement hors de propos. La défenderesse prétend que toute action fondée sur la mise en jeu de la garantie des vices cachés serait vouée à l'échec en raison de la clause d'exclusion insérée à l'acte de vente et de la qualité de professionnelle de l'immobilier de la SCI CHELSER. Suivant l'article 145 du code de procédure civile, « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. » Il est constant que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article 145 précité. Il appartient au juge saisi de l'application de ce texte de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction sans toutefois procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond. Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui. De plus, le litige potentiel ne doit pas être manifestement voué à l'échec. Aux termes de l'article 149 du même code, « le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l'étendue des mesures prescrites. » L'article 245 du code de procédure civile précise dans son alinéa 3 que le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien. Il est versé aux débats un courriel de Monsieur [H] [R], conseil technique de la SCI CHELSER, en date du 20 novembre 2023 à l'appui de ses constats techniques qui regroupent les nouveaux désordres invoqués par la requérante en trois éléments : que les murs périmétriques d'une habitation, à l'exception des cloisons porteuses, doivent avoir une épaisseur de 20 centimètres minimum suivant le document technique unifié 20.1, ce qui n'est pas le cas en l'espèce des dépendances ; que la toiture présente un ventre important et l'angle, non visible de la terrasse, est « bricolé » avec un planche en bois, solution non pérenne mettant en danger les occupants, ce qu'aurait constaté l'expert Monsieur [Z] ; que l'expert a décelé une poutre menaçant de tomber au sol.

Sur ce

s trois éléments, l'expert judiciaire indique que les extensions de sa mission lui paraissent judicieuses. Il ne peut être prétendu que les désordres ne seraient pas établis, alors que les éléments transmis par le conseil technique de la requérante sont suffisants. Les photographies versées aux débats, ainsi que la localisation de la poutre de la terrasse, reprise dans l'assignation à la présente instance, constituent des précisions suffisantes sur lesquelles la défenderesse a d'ailleurs débattu. Il sera rappelé qu'il n'appartient pas à la requérante d'établir la preuve des faits, mais seulement son motif légitime d'établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige. En outre, il n'appartient pas davantage à la requérante à ce stade d'établir la responsabilité de la partie adverse, en prouvant notamment que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne trouve à s'appliquer. En effet, la SCI CHELSER admet qu'elle est professionnelle de l'immobilier, mais il ne peut de ce chef être conclu que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, stipulée au contrat de vente, l'empêche de rechercher la responsabilité de la venderesse sauf à qualifier les vices et à interpréter les clauses de l'acte de vente, ce qui n'entre pas dans l'office du juge des référés. S'agissant enfin des dépendances, la requérante souligne à raison qu'il s'agit de deux chambres avec salle d'eau et toilettes si bien que la défenderesse ne peut de manière péremptoire soutenir leur caractère inhabitable et leur inapplication des normes techniques rappelées par Monsieur [R]. Dès lors, la requérante justifie d'un motif légitime au sens de l'article 145 précité et il sera fait droit à ses demandes d'extension de mission. S'agissant de nouveaux désordres, il sera renvoyé à la mission fixée dans l'ordonnance initiale de désignation de l'expert. Il sera donné acte à la défenderesse de ses protestations et réserves, lesquelles n'impliquent aucune reconnaissance de responsabilité sur les nouveaux désordres. Sur les demandes accessoires Les dépens de l'instance seront laissés à la charge de la SCI CHELSER, ayant intérêt aux mesures sollicitées par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera relevé que les dépens de l'instance de référé ne peuvent être réservés dans l'attente d'une instance au fond dont le principe n'est pas certain. Par ailleurs, aucune considération tirée de l'équité ne commande en l'espèce de condamner l'une des parties à payer les frais irrépétibles de l'autre par application de l'article 700 du code de procédure civile. La SARL ADAMIA IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort, ORDONNONS une extension de la mission confiée à Monsieur [B] [Z] selon ordonnance de référé du 19 avril 2023 (RG 23/01798, minute 2023/213), la mission devant désormais porter également, au vu des conclusions de Monsieur [H] [R], conseil technique de la SCI CHELSER, sur : l'examen de la toiture sur toute sa longueur ; l'examen de l'angle non visible de la terrasse visitée par l'expert ;l'examen de la poutre menaçant de tomber ;l'examen de la dépendance (deux chambres avec salle d'eau et WC), quant au problème d'épaisseur de ses murs, DISONS que, pour ces nouveaux désordres, l'expert aura exactement la même mission que pour les désordres initiaux visée par l'ordonnance du 19 avril 2023 et devra répondre à l'ensemble des chefs de mission confiés, DISONS que le reste de la mission de l'expert judiciaire demeure inchangé, LAISSONS à la SCI CHELSER la charge des dépens de la présente instance, DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, REJETONS le surplus des demandes. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRESIDENT