Tribunal judiciaire de Bordeaux, 14 février 2025, 23/02964

Du 14 février 2025 5AG SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/02964 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YGTX [R] [T] épouse [L], [E] [L] époux [T] C/ OPH GIRONDE HABITAT - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 14/02/2025 Avocats : la SELASU AD AVOCATS Me Ludovic BOUSQUET TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 14 février 2025 JUGE : Madame Karine CHONE GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDEURS : Madame [R] [T] épouse [L] née le 16 Mai 1982 à [Localité 6] (LYBIE) [Adresse 5] [Adresse 5] - Apt. 11 - [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/006983 du 19/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) Monsieur [E] [L] né le 20 Novembre 1982 à [Localité 6] (LYBIE) [Adresse 5] [Adresse 5] - apt. 11 - [Localité 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/006958 du 19/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) Représentés par la SELASU AD AVOCATS, Me Valérie ARMAND-DUBOURG, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDERESSE : OPH GIRONDE HABITAT [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Ludovic BOUSQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 18 Octobre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 septembre 2018, GIRONDE HABITAT a donné à bail à Madame [R] [T] épouse [L] et Monsieur [E] [L] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer révisable mensuel de 547,90€ ainsi qu'une provision sur charges mensuelle de 38,92€. Se plaignant d'infiltrations d'eau, Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé qui, par ordonnance en date du 15 octobre 2021, a désigné Monsieur [F] [S] en vue de l'organisation d'une mesure d'expertise au sein du logement loué. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 5 avril 2023. Par acte introductif d'instance en date du 10 août 2023, Madame [R] [T] épouse [L] et Monsieur [E] [L] ont fait assigner GIRONDE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte et d'indemnisation de leurs préjudices. L'affaire a fait l'objet d'une mise en état au cours de laquelle plusieurs renvois ont été opérés, à la demande des parties afin de leur permettre d'échanger leurs conclusions écrites et pièces, puis a ensuite été fixée pour être plaidée le 18 octobre 2024. A l'audience, Madame [R] [T] épouse [L] et Monsieur [E] [L], représentés par leur conseil, sollicitent, au visa des articles 1217 et 1719 du Code civil, de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de : -Déclarer les époux [L] recevables et bien fondés en l'ensemble de leurs prétentions -Condamner GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à : -effectuer les travaux préconisés dans le rapport d'expertise, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 100€ par jour de retard, le présent tribunal se réservant le droit de liquider l'astreinte qui sera due éventuellement : -la réalisation de l'isolation par l'extérieur du bâtiment suivant devis n°GH 22-01161 de l'entreprise DAVITEC pour la somme estimée de 31.056,56€ HT -la pose d'un drain et d'une étanchéité en pied de fondation, la reprise des microfissures de l'enduit, de l'étanchéité de terrasse dans sa remontée sur le mur de façade avec un soin particulier pour l'angle sur rue, suivant devis de GIRONDE HABITAT pour le drain à hauteur de la somme estimée de 6.298,94€ -la reprise intérieure de peinture des murs et du plafond après désactivation des moisissures pour la chambre parentale et les murs ouest et sud : coût estimé à hauteur de 1.440€+600€ -verser à Madame [R] [T] épouse [L] et Monsieur [E] [L] la somme de 5.000€ au titre de leur préjudice matériel -verser à Madame [R] [T] épouse [L] et Monsieur [E] [L] une réduction de loyer à hauteur de 273,95€ par mois de délivrance non conforme soit du 1er janvier 2019 jusqu'à la date d'achèvement des travaux -verser à Madame [R] [T] épouse [L] et Monsieur [E] [L] la somme de 5.000€ au titre de leur préjudice moral -Par application combinée de l'article 700 2° du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, condamner GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à verser à la SELASU AD AVOCATS, la somme de 2.500€ au titre des frais que les époux [L], bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, auraient exposés s'ils n'avaient pas bénéficié de l'aide juridictionnelle -Condamner GIRONDE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire Ils exposent vivre avec leurs cinq enfants dans un logement indécent depuis plus de 5 ans sans que GIRONDE HABITAT n'ait mis un terme définitif aux infiltrations d'eau survenant dans leur logement malgré la réalisation de différents travaux de reprise. Ils indiquent que l'expert judiciaire a étudié l'existence de quatre désordres, s'est prononcé sur leurs causes et sur les responsabilités et a préconisé des solutions réparatoires. Ils font valoir que le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance qui consiste à délivrer la chose louée au preneur c'est-à-dire à mettre à sa disposition le logement convenu et d'une obligation d'entretien ; qu'ils se trouvent dans l'impossibilité de jouir paisiblement des lieux ; que le bailleur ne respecte pas son obligation d'entretien. Ils indiquent l'expert judiciaire a retenu que l'appartement loué ne répondait pas à l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ; qu'il ne protège pas les locaux contre les eaux, du fait de condensations, du fait de remontées en provenance du sol, d'infiltration. Ils font valoir que GIRONDE HABITAT n'a pas été en mesure de faire réaliser les travaux nécessaires et que, face à l'inefficacité des mesures prises, GIRONDE HABITAT doit être condamné à faire les réparations nécessaires conformément au rapport d'expertise. Ils soutiennent qu'aucuns travaux d'isolation n'a été entrepris par leur bailleur ; que les travaux de pose d'un drain et de peinture réalisés par GIRONDE HABITAT après la remise du rapport n'ont constitué qu'en une dissimulation temporaire des désordres constatés par l'expert. Ils font valoir qu'à ce jour, les infiltrations d'eau, les moisissures et les dégradations du plafond plâtre sont à nouveau visibles à peine six mois après la réalisation de ces travaux et produisent des photographies. Ils sollicitent ainsi la condamnation de leur bailleur sous astreinte à effectuer les travaux tels que préconisés dans le rapport d'expertise. Ils réclament en outre l'indemnisation de l'intégralité des préjudices subis expliquant avoir subi un préjudice matériel correspondant aux frais exposés pour racheter les biens meubles détériorés par les infiltrations. Ils demandent en outre l'indemnisation de leur préjudice de jouissance subi pendant 4 ans au titre de l'indisponibilité d'une partie de leur logement estimant qu'une réduction de 50% du loyer doit intervenir du 1er janvier 2019 jusqu'à la date d'achèvement des travaux. Ils allèguent en outre avoir subi un préjudice matériel et sollicitent le paiement de la somme de 5.000€ chacun. Ils soutiennent également subir des préjudices physiques sur leur santé : un asthme permanent, des difficultés respiratoires, des pathologies dermatologiques ; que l'expert judiciaire a relevé que ces désordres et surtout les moisissures peuvent affecter la santé. Ils réclament la somme de 5.000€ chacun au titre du préjudice moral. En défense, la société GIRONDE HABITAT, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de : -Débouter les époux [L] de leurs demandes de condamnation sous astreinte de GIRONDE HABITAT à effectuer les travaux préconisés par l'Expert, cette demande étant devenue sans objet -Donner acte à GIRONDE HABITAT de sa proposition d'indemniser les époux [L] pour le préjudice matériel à hauteur de 500€ -Donner acte à GIRONDE HABITAT de sa proposition d'indemniser les époux [L] pour le préjudice moral à hauteur de 500€ -Fixer le préjudice de jouissance des époux [L] à hauteur de 25% du loyer à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'au 18 octobre 2023 -Statuer ce que de droit sur les dépens et les frais irrépétibles Elle indique que l'intégralité des travaux préconisés par l'Expert a été déjà réalisée soit directement par le centre technique de GIRONDE HABITAT soit par l'entreprise MATE de sorte que la demande de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux préconisés par l'Expert est devenue sans objet. Elle soutient que les désordres n'existent plus et que ce n'est pas les photographies qui peuvent démontrer le contraire : photographies illisibles, dates et lieu inconnus. Elle précise que l'entreprise MATE a attesté de la réalisation des travaux le 15 avril 2024. Elle indique, s'agissant de la demande de condamnation à payer des dommages et intérêts au titre du préjudice matériel, que si certes des factures d'achat de meubles sont produites au débat, le lien de causalité entre l'achat de ces meubles et l'humidité constatée dans le logement n'est pas avéré ; qu'aucune photographie de meubles détériorés n'est produite aux débats. Elle précise être consciente qu'un dommage matériel a pu exister et propose d'allouer aux époux [L] la somme de 500€ pour eux deux. Elle soutient que la somme réclamée par les époux [L] au titre du préjudice moral est excessive et propose de régler la somme de 500€ pour les deux. Elle ajoute que la demande de réduction de loyer à hauteur de 50% sollicitée est également excessive précisant avoir à au moins trois reprises proposé aux époux [L] de déménager y compris dans des logements très proches dont un dans la même résidence et qu'elle s'est heurtée à des refus démontrant par là-même l'habitabilité du logement nonobstant quelques désagréments. Elle précise qu'en cours de procédure, une nouvelle proposition de relogement a été effectuée laquelle s'est soldée par un refus. Elle fait valoir qu'une réduction du loyer à hauteur de 25% correspond plus à la réalité du préjudice subi et que la réduction courra à compter du 1er janvier 2019 jusqu'au 18 octobre 2023, date de fin des travaux de réfection. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024 prorogé au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation à faire réaliser des travaux sous astreinte En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment : -de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation -de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; -d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée dans le bail ; -d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En outre, l'article 20-1 de la loi précitée prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, l'article 1353 du Code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise établi le 5 avril 2023 par Monsieur [F] [S], Expert judiciaire, les éléments suivants : « 3.2 Vérifier si les désordres existent Désordre 01-infiltration d'eau chambre parentale Allégation : « Infiltrations d'eau à l'angle supérieur côté rue de la chambre parentale dont l'origine supposée est la toiture-terrasse pour laquelle nous avons commandé la remise complète» Réalité du désordre Désordre avéré Description du désordre, localisation, nature, importance Chambre parentale, angle nord côté rue Cueillie haute doublage/plafond Présence de moisissures et dégradation du plafond plâtre. Humidité constatée au testeur PROTIMETER à plus de 80%. Cueillie basse du sol/mur Présence d'humidité à plus de 80% Nota : La hauteur de mur entre le sol et le plafond est sèche ; le garage nord mitoyen ne laisse pas apparaître de désordre. Extérieurement, l'enduit est dégradé et présente des microfissures. Cueillie plafond-mur de façade angle sud-est Présence de moisissures Conformité aux documents contractuels Pénétration d'eau non conforme au bail Cause Pour les cueillies hautes et basses : Pont thermique à la percussion des planchers haut et bas avec les façades nord et est ; Facteur possiblement aggravant : fuite de l'étanchéité du crépi de façade à la jonction bâtiment /garage Éléments de nature à déterminer les responsabilités Ponts thermiques inhérents au mode de construction du gros œuvre des années 1960-1970 ; défaut de l'isolation de l'existant Facteurs possiblement aggravants affectant l'étanchéité à l'eau du bâtiment. Défaut d'entretien (fissure enduit, étanchéité du garage) Avis sur les travaux propre à remédier au désordre Isolation par l'extérieur du bâtiment Pose d'un drain et d'une étanchéité en pied de fondation Reprise des microfissures de l'enduit Reprise de l'étanchéité de terrasse sur sa remontée sur le mur de façade avec un soin particulier pour l'angle sur rue Reprise intérieure de peinture des murs et du plafond après désactivation des moisissures (...)» « Désordre 04-infiltration dans le séjour Allégation : « Infiltration dans le séjour réapparue le 10 décembre 2020 » Réalité du désordre Désordre avéré Description du désordre, localisation, nature, importance Façade ouest intérieure, cueillie basse mur/plancher : constat de présence d'eau à l'angle avec la chambre fille contiguë notamment. L'examen extérieur a fait apparaître un pied de façade particulièrement humide. Conformité aux documents contractuels Non conforme au bail voulant que le bailleur assure le clos à l'eau du bâtiment Cause Étanchéité extérieure au niveau de la dalle de plancher défectueuse Possibilité d'un pont thermique dalle/mur, aggravant Élément de nature à déterminer les responsabilités Étanchéité à l'eau non réalisée Avis sur les travaux propre à remédier au désordre Pose d'un drain en pied de fondation sur la périphérique du bâtiment avec raccordement à une évacuation EP Réfection de l'étanchéité comprise entre le pied de fondation et 15 cm au-dessus du sol sur la périphérie du bâtiment Doublage par l'extérieur du bâtiment Reprise de peinture sur murs ouest et sud (...)» S'agissant des désordres allégués dans les autres pièces du logement, Monsieur [F] [S], Expert judiciaire, mentionne : - « Désordre 02-infiltration chambre «garçons» Allégation « Angle supérieur de la chambre des enfants située plein nord: étude d'une isolation en cours» Réalité du désordre Désordre non constaté Description du désordre, localisation, nature, importance Chambre nord « garçons » Pas d'humidité constatée en sol et mur nord Un doublage (soffite isolant) à la cueillie plafond/mur a été récemment mis en place et semble pallier le pont thermique dalle/mur Conformité aux documents contractuels et aux règles de l'art Conforme au bail Cause Pont thermique repris par une isolation intérieur par doublage sur une vingtaine de centimètres (...) -Désordre 03-infiltration « chambre filles » Allégation « Infiltration au sol façade ouest à l'angle gauche de la fenêtre » Réalité du désordre Désordre non constaté ce jour-toutefois désordre fort probable, de l'eau ayant été constatée de l'autre côté de la cloison côté séjour Description du désordre, localisation, nature, importance Voir désordre 4 » GIRONDE HABITAT verse aux débats : -l'attestation de travaux de Madame [N] [M], responsable du centre technique de GIRONDE HABITAT, en date du 16 novembre 2023 laquelle mentionne que le centre technique a exécuté des travaux consistant en la création d'un drain sur façade et reprise des caniveaux avec traitement hydrofuge en façade sur une hauteur de 20 centimètres étant précisé que cette attestation est accompagnée d'un devis d'un montant de 6.298,94€. -la facture de la société MATE du 18 octobre 2023 établie pour un montant total de 3.308,38€ laquelle mentionne la réalisation de nombreux travaux au sein du logement et notamment : - une partie des travaux dans le garage pour un pan de mur côté chambre et notamment un isolant -pour le reste des pièces (chambre parentale, les deux autres chambres, la salle de bains, le séjour), des travaux de peinture -l'attestation de la société MATE du 15 avril 2024 aux termes de laquelle il est indiqué que la société MATE a « réalisé dans les règles de l'art, les travaux de suppression des ponts thermiques dans le logement de la famille [L]. Nous avons réalisé le doublage isolant dans le garage et la réalisation de soffites avec isolant dans les chambres ce qui a permis de stopper les ponts thermiques. (...)». En l'état des éléments produits, GIRONDE HABITAT démontre avoir fait réaliser les travaux réparatoires. En outre, si Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] soutiennent qu'à ce jour, les infiltrations d'eau, les moisissures et les dégradations du plafond plâtre sont à nouveau visible à peine six mois après la réalisation des travaux par GIRONDE HABITAT, ils échouent à caractériser les désordres allégués depuis la réalisation des travaux à la charge de GIRONDE HABITAT au moyen de la production des clichés photographiques, ceux-ci ne permettant pas de savoir s'ils proviennent du logement loué ni de la date à laquelle ils ont été pris. Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] ne versent aucun élément probant objectif tel qu'un constat de commissaire de justice ou un courrier des services d'hygiène de la Mairie permettant de confirmer leurs dires et de ce que, d'une part, la réalisation des travaux par GIRONDE HABITAT n'aurait pas permis de mettre un terme aux désordres constatés par l'Expert judiciaire et, d'autre part, que les nouveaux désordres apparus seraient la conséquence des désordres constatés par l'Expert et imputables à GIRONDE HABITAT. Par ailleurs, il convient de relever qu'aux termes de son attestation du 15 avril 2024, la société MATE indique n'avoir « constaté aucune infiltration d'eau lors de ces travaux et même lors des visites préalables lors du chiffrage, et si par cas, il y avait eu des infiltrations d'eau, nos travaux n'auraient pas pu être réalisés, notre isolant avec nos coffrages et doublages en plâtre n'aurait pas pu être mis en œuvre ». Par conséquent, au vu de l'ensemble de ces éléments, Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] seront déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux. Sur la demande de réduction du loyer L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il est par ailleurs tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Le logement décent est un logement qui doit répondre aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et doit protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. En l'espèce, Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] sollicitent la condamnation de GIRONDE HABITAT à leur verser une réduction de loyer à hauteur de 273,95€ par mois de délivrance non conforme soit du 1er janvier 2019 jusqu'à la date d'achèvement des travaux soit 50% du montant du loyer. Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du rapport d'expertise judiciaire du 5 avril 2023 que Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] ont effectivement été victimes d'infiltrations occasionnant des désordres au sein du logement, Monsieur [S], Expert judiciaire, indiquant en son point 4.1 que « l'appartement loué ne répond pas à l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Il ne protège pas les locaux contre les eaux, du fait de condensations, du fait de remontées en provenance du sol, d'infiltration ». Il conviendra d'opérer une réduction du loyer sur la période allant du 1er janvier 2019, tel que sollicité par les époux [L] et non contesté par GIRONDE HABITAT, jusqu'au 18 octobre 2023, date à laquelle la société MATE a établi sa facture et donc à la date d'achèvement des travaux de réfection. En effet, à défaut de faire droit à leur demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux pour les raisons ci-avant évoquées, la preuve de la persistance des désordres n'étant pas rapportée, les époux [L] ne peuvent voir leur demande de réduction de loyer continuer à courir jusqu'à la date d'achèvement des travaux. Par ailleurs, il ressort du rapport d'expertise que les désordres ont été relevés dans deux pièces à savoir la chambre parentale et le séjour, les désordres allégués dans les deux autres pièces (chambre des garçons et chambre des filles) n'ayant pas été constatés par l'expert judiciaire aux termes de son rapport. En outre, l'expert judiciaire indique tout au long de son rapport que les désordres constatés entraînent un inconfort d'usage (pages 9/10 et 11 du rapport d'expertise judiciaire du 5 avril 2023). Il n'est pas fait mention de l'impossibilité d'utiliser les pièces affectées par les désordres. A l'égard des locataires, la responsabilité contractuelle de GIRONDE HABITAT est engagée, ce qui n'est au demeurant pas contesté par ce dernier qui propose de fixer la réduction de loyer à hauteur de 25% du loyer à compter du 1er janvier 2019 jusqu'au 18 octobre 2023, date de la fin des travaux de réfection. En l'état des éléments du dossier, au vu de la nature des désordres et de leur ampleur, il convient de considérer que l'inexécution est de nature à justifier une diminution de 25% du montant du loyer (547,90€) pour la période du 1er janvier 2019 jusqu'au 18 octobre 2023. Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts -Sur le préjudice matériel L'article 1217 du Code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Suivant l'article 1231-1 du code précité, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, s'agissant de la détérioration alléguée de leurs biens meubles et de leur rachat et pour laquelle Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] réclament une somme forfaire à hauteur de 5.000€, ceux-ci échouent à démontrer un lien de causalité entre les désordres et préjudices qu'ils allèguent et leur imputabilité à GIRONDE HABITAT. S'ils produisent une photographie et des factures, ils ne démontrent pas que ces biens ont effectivement été détériorés à raison d'un manquement imputable au bailleur. Au surplus, les constats amiables de dégâts des eaux des 5 novembre 2019 et du 15 février 2021 produits et mentionnant des biens meubles constituent de simples déclaratifs qui ne sont corroborés par aucun autre élément confirmant que l'ensemble des biens dont il est demandé le remboursement a bien été détérioré à raison des désordres dans le logement et à raison d'un manquement du bailleur. Les constats amiables de dégâts des eaux n'ont d'ailleurs pas été complétés par GIRONDE HABITAT. Au demeurant, aucun élément concernant le préjudice matériel ne figure dans le rapport d'expertise de Monsieur [S], Expert judiciaire. Néanmoins, au regard de la proposition d'indemnisation émise par GIRONDE HABITAT, il y a lieu d'accorder à Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] la somme de 500€ au titre du préjudice matériel. GIRONDE HABITAT sera condamné à son paiement. -Sur le préjudice moral Le préjudice moral doit s'analyser comme une souffrance psychologique endurée par une personne, victime d'un dommage qui occasionne des répercutions morales ou mentales. En l'espèce, Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] réclament la somme de 5.000€ chacun au titre du préjudice moral subi. Il résulte des développements ci-avant et des pièces versées aux débats que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent et en bon état d'entretien à l'occasion de l'exécution de ce contrat de bail. Sa responsabilité est donc engagée à ce titre et il doit indemniser Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] de leur préjudice moral. GIRONDE HABITAT ne conteste pas l'existence d'un préjudice moral. Toutefois, s'agissant du quantum à allouer, les époux [L] ne justifient ni ne détaillent le montant sollicité à hauteur de 5.000€. Les époux [L] versent aux débats deux certificats médicaux concernant Monsieur [L] et l'un des enfants du couple aux termes desquels l'un indique que l'état de santé de l'enfant justifie de bénéficier d'un environnement sain et non humide et le second que l'état de santé de Monsieur [L] nécessite un logement sain sans humidité et absence de moisissures pour cause d'allergies. Toutefois, ces certificats ne sont pas suffisants pour démontrer que l'état du logement loué est la cause de leurs maux, les médecins n'ayant pas constaté l'état du logement. Ils ne prouvent pas, au moyen d'autres éléments, que leur état de santé et celui de leurs enfants est imputable à l'état du logement. D'ailleurs, Monsieur [S], Expert judiciaire, indique dans son rapport : - « 4.3 L'expert et les parties conviennent que les désordres et les moisissures constatés, bien que pouvant éventuellement affecter la santé, ne sont pas d'ampleur suffisante pour faire courir un quelconque péril aux occupants ». (...) - «5. CONCLUSION : (...) « Si le bâtiment ne répond pas à un des critères de logement décent, en aucun cas les locataires, qui en conviennent, ne sont soumis à quelque péril, il convient de parler d'inconfort. » Au surplus, il convient de rappeler qu'ils ont d'ores et déjà bénéficié d'une réduction de loyer indemnisant ainsi leur préjudice de jouissance subi. Enfin, si la situation était si insoutenable qu'ils l'allèguent, les époux [L] auraient accepté l'une des propositions de relogement émises par GIRONDE HABITAT étant précisé que l'une des propositions a été faite dans la même résidence que celle de leur logement actuel. Il résulte du courrier de GIRONDE HABITAT du 3 août 2021 versé aux débats que le logement a été refusé pour le motif « logement trop petit, vous souhaitez un logement plus grand que celui actuel ». Le logement proposé dans la résidence était également un T4. En l'état des éléments du dossier, il est justifié l'octroi d'une somme au titre de la réparation du préjudice moral qu'il convient de limiter à la somme de 500€ chacun. Sur les demandes accessoires GIRONDE HABITAT qui succombe globalement à l'instance, sera condamné aux dépens, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Eu égard aux circonstances de la cause, il est inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] épouse [L] et Monsieur [L] la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens étant précisé que les époux [L] se sont vus accordés le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale, ce qui commande l'octroi de la somme de 800 € étant précisé que cette somme sera versée à la SELASU AD AVOCATS par application de l'article 700 2° du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE GIRONDE HABITAT à verser à Madame [R] [T] épouse [L] et Monsieur [E] [L] une réduction de loyer à hauteur de 25% par mois de délivrance non conforme pour la période du 1er janvier 2019 jusqu'au 18 octobre 2023, date d'achèvement des travaux ; CONDAMNE GIRONDE HABITAT à verser à Madame [R] [T] épouse [L] et Monsieur [E] [L] : -la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel ; -la somme de 500€ chacun à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ; CONDAMNE GIRONDE HABITAT au paiement des entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; CONDAMNE GIRONDE HABITAT à verser à la SELASU AD AVOCATS la somme de 1 134 euros par application de l'article 700 2° du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ; AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION