Cour administrative d'appel de Marseille, Juge des référés, 21 septembre 2026, 25MA03591

Vu la procédure suivante

: Procédure contentieuse antérieure : La société à responsabilité limitée (SARL) Alma Réalisations Immobilières a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre des mois de septembre 2017 et de novembre 2019, ainsi que des intérêts de retard y afférents. Par un jugement n° 2203557 du 17 octobre 2025, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande. Procédure devant la cour : Par une requête enregistrée le 17 décembre 2025, la SARL Alma Réalisations Immobilières, représentée par Me Kraus, demande à la cour : 1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nice ; 2°) de prononcer la décharge demandée ; 3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge est applicable aux cessions de terrains à bâtir des 13 juin 2017 et 15 novembre 2019, dès lors que ces terrains ont été acquis, pour leur partie non bâtie, comme terrains à bâtir, selon la volonté commune des parties, confirmée par le dépôt de déclarations de divisions parcellaires dès la signature des compromis de vente ; la circonstance que les divisions ont été effectivement réalisées par document d'arpentage après l'acquisition est, à cet égard, sans incidence ; - elle entend se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des réponses ministérielles Savary (JOAN n° 94538 du 20 septembre 2016), Bussereau (JOAN n° 96679) et Saddier (JOAN n° 98712 du 6 décembre 2016). Par un mémoire, enregistré le 26 mars 2026, le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique conclut au rejet de la requête. Il soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés. Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ; - le code de justice administrative. Vu la décision du 1er septembre 2026 par laquelle le président de la cour administrative d'appel de Marseille a désigné Mme Courbon, présidente assesseure de la 3ème chambre, pour statuer par ordonnance dans les conditions prévues à l'article R. 222-1 du code de justice administrative.

Considérant ce qui suit

: 1. La SARL Alma Réalisations Immobilières relève appel du jugement du 17 octobre 2025 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés au titre des mois de septembre 2017 et de novembre 2019, ainsi que des intérêts de retard y afférents. 2. Aux termes de l'article R. 222-1 du code de justice administrative : « (…) les présidents des formations de jugement des cours, ainsi que les autres magistrats ayant le grade de président désignés à cet effet par le président de la cour peuvent, en outre, par ordonnance, rejeter (…) après l'expiration du délai de recours ou, lorsqu'un mémoire complémentaire a été annoncé, après la production de ce mémoire les requêtes d'appel manifestement dépourvues de fondement. (…) ». 3. En premier lieu, le I de l'article 257 du code général des impôts dans sa rédaction applicable à la période d'imposition en litige, issu de l'article 16 de la loi du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010, prévoit que les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. En vertu du 2 du b de l'article 266 du même code, l'assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession. L'article 392 de la directive du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée dispose toutefois que : « Les États membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n'a pas eu droit à déduction à l'occasion de l'acquisition, la base d'imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d'achat ». L'article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions, prévoit, dans sa rédaction également issue de l'article 16 de la loi du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010, que : « S'agissant de la livraison d'un terrain à bâtir (…), si l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est constituée par la différence entre : / 1° D'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent ; / 2° D'autre part, selon le cas : / - soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain(…) ; / - soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu'il a effectués. ». 4. Il résulte des dispositions de l'article 268 du code général des impôts, lues à la lumière de celles de la directive dont elles ont pour objet d'assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu'elles prévoient s'appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s'appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d'un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l'objet d'une démolition de la part de l'acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l'objet d'une division parcellaire en vue d'en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d'assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l'objet d'une autorisation de division, ou d'une division effective, lors de l'acquisition avaient, au regard des indications figurant dans l'acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment. 5. La SARL Alma Réalisations Immobilières a acquis le 15 octobre 2015, auprès d'un particulier non assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée, une propriété immobilière située sur la commune de Saint-Paul-de-Vence (Alpes-Maritimes), composée, selon les termes de l'acte d'achat, d'une maison d'habitation avec terrain attenant et implantée sur la parcelle cadastrée section AC n° 50. La SARL Alma Réalisations Immobilières avait préalablement obtenu, le 16 juin 2015, l'autorisation de diviser ladite parcelle en trois lots, dont deux à bâtir, division matérialisée par un document d'arpentage daté du 26 janvier 2016. Elle a ensuite cédé, le 13 juin 2017, comme terrain à bâtir, la parcelle cadastrée section AC n° 189, issue de la parcelle AC n° 50, au prix de 280 000 euros. La SARL Alma Réalisations Immobilières a également acquis le 7 juin 2019, auprès d'un particulier non assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée, une propriété immobilière située sur la commune de La Colle-sur-Loup (Alpes-Maritimes), composée, selon les termes de l'acte d'achat, d'une maison d'habitation avec terrain attenant et implantée sur la parcelle cadastrée section BA n° 23, après avoir obtenu, le 26 février 2019, l'autorisation de diviser ladite parcelle en deux lots, dont un à bâtir, division matérialisée par un document d'arpentage daté du 13 septembre 2019. Elle a ensuite cédé, le 15 novembre 2019, comme terrain à bâtir, la parcelle cadastrée section BA n° 194, issue de la parcelle BA n° 23, au prix de 245 000 euros. Les terrains cédés par la SARL Alma Réalisations Immobilières ayant, aux termes des actes d'achat, été acquis en qualité de propriétés bâties et non en qualité de terrains à bâtir, les dispositions énoncées au point 3 font obstacle à ce que leur cession soit soumise au régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge, quand bien même ces terrains ne supportaient, eux-mêmes, aucune construction et que la société requérante avait, préalablement à leur achat, obtenu une autorisation de division. Par suite, la SARL Alma Réalisations Immobilières n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que l'administration a soumis les deux cessions en litige à la taxe sur la valeur ajoutée sur le prix total de vente. 6. En second lieu, la SARL Alma Réalisations Immobilières n'est pas fondée à se prévaloir, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des réponses ministérielles Savary (JOAN n° 94538 du 20 septembre 2016), Bussereau (JOAN n° 96679) et Saddier (JOAN n° 98712 du 6 décembre 2016), aux termes desquelles : « (…) En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l'acte d'acquisition initial, qu'un document d'arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d'identifier les différentes parcelles dans l'acte ou qu'un permis d'aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession, la taxation sur la marge s'applique dès lors qu'aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n'est intervenu avant la revente. La circonstance que, lors de l'acquisition, l'acquéreur aurait manifesté l'intention de revendre par lots un terrain à bâtir, est sans incidence sur ces règles. », dès lors qu'elle n'entre pas dans les prévisions de cette doctrine, en l'absence, d'une part, de document d'arpentage établi pour les besoins de la cession permettant d'identifier les différentes parcelles dans l'acte, et, d'autre part, de délivrance, préalablement à l'acquisition, d'un permis d'aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées. 7. Il résulte de ce qui précède que la requête d'appel de la SARL Alma Réalisations Immobilières est manifestement dépourvue de fondement et doit être rejetée en application des dispositions du dernier alinéa de l'article R. 222-1 du code de justice administrative, y compris ses conclusions présentées au titre des frais liés au litige.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de la SARL Alma Réalisations Immobilières est rejetée. Article 2 : La présente ordonnance sera notifiée à la société à responsabilité limitée (SARL) Alma Réalisations Immobilières et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique. Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer. Fait à Marseille, le 21 septembre 2026.