Tribunal judiciaire d'Ajaccio, 18 août 2026, 25/00963

COUR D'APPEL DE BASTIA TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AJACCIO -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-= N° du dossier : N° RG 25/00963 - N° Portalis DBXH-W-B7J-DFFN JUGEMENT DU 18 Août 2026 Procédure Accelérée au Fond --------------------- COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ: Monsieur DEGUINE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge unique, assisté lors des débats de Mme LARIVIERE, et lors du prononcé de Mme LARIVIERE, Débats à l'audience publique du : 12 Mai 2026 Décision : Contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 23 juin 2026 et prorogée au 18 août 2026 et signée par Monsieur [I] et Mme [A] ENTRE : Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS ALPHA GEST immatriculée au RCS D'AJACCIO sous le n°388 687 279 dont le siège social est [Adresse 2], elle-même représentée par son représentant légal demeurant et domicilié audit siège Rep/assistant : Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau d'AJACCIO ET : Madame [M] [D] [H] veuve [Y] née le 08 Octobre 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] Rep/assistant : Maître Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d'AJACCIO EXPOSE DU LITIGE Madame [M] [D] [Y] est propriétaire au sein de la résidence [Adresse 1] d'une villa constituant le lot n°145 de l'ensemble immobilier. Un litige s'est élevé entre les parties sur l'obligation de Madame [Y] au paiement des charges communes de l'ensemble immobilier, celle-ci revendiquant l'acquisition de son lot comme d'une propriété distincte par voie de prescription. Par un arrêt du 6 avril 2022, la cour d'appel de Bastia a rejeté l'usucaption revendiquée par Madame [Y] sur le lot 145 de l'ensemble en copropriété, et condamné Madame [Y] à payer au syndicat des copropriétaires une somme correspondant aux charges de copropriété impayées. Se prévalant d'un nouvel arriéré, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a fait assigner Madame [Y] devant le président du tribunal par la procédure accélérée au fond, en vue d'obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété. Aux termes de ses conclusions responsives, le syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, demande de : - condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 39.826,51 euros au titre des charges de copropriété, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, - rejeter les demandes reconventionnelles, - et condamner Madame [Y] à lui payer une indemnité de 3613 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant conclusions n°2, Madame [Y] demande de: - surseoir à statuer dans l'attente de la décision à intervenir dans l'instance pendante devant le tribunal judiciaire, relative à une créance d'indemnité d'occupation, et tendant à obtenir la compensation des créances réciproques des parties, - subsidiairement, constater la litispendance, et renvoyer l'affaire au fond pour jonction avec l'instance n°25/154, - ordonner la compensation entre les sommes réclamées et les sommes dues par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], - fixer sa créance d'indemnité d'occupation à la somme de 447.525 euros, arrêtée au 8 janvier 2025, et ultérieurement 6885 euros par mois, - ordonner au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de lui restituer la jouissance exclusive de la parcelle de terrain de 405 m² dans les limites du plan AGEX sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - subsidiairement, écarter l'application du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 1], - désigner tel expert judiciaire en vue de déterminer la conformité de la répartition des charges prévue par l'article 10 du règlement de copropriété à la loi du 10 juillet 1965, et faire le compte entre les parties, - et condamner le syndicat de copropriétaires à lui payer une indemnité de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la litispendance Attendu que selon l'article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre ; que l'article 101 du même code autorise le renvoi de l'affaire d'une juridiction à l'autre s'il existe entre elles un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble ; Attendu que la demande de condamnation au paiement de provisions sur les charges de copropriété, et des sommes restant dues appelées au titre des exercices antérieurs, est en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 une compétence exclusive du président du tribunal judiciaire statuant par la procédure accélérée au fond ; que la demande d'indemnité d'occupation en cas de violation du droit de propriété est une action de droit commun relevant du tribunal judiciaire ; qu'il s'ensuit que les instances qui opposent les parties n'ont pas le même objet, et ne relèvent pas de juridictions également compétentes pour en connaître ; Attendu qu'il n'y a par conséquent pas litispendance ; que dès lors en outre que les instances relèvent de juridictions différentes, il n'est pas dans l'intérêt de la bonne administration de la justice de les juger ensemble ; Sur le sursis à statuer Attendu que pour solliciter le sursis à statuer, Madame [Y] fait valoir qu'une instance est en cours devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio, en vue de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation qui lui est dû en considération de l'occupation par le syndicat des copropriétaires d'une parcelles comprise dans l'ensemble immobilier, dont elle est privée de la jouissance exclusive ; qu'elle en attend une créance contre le syndicat des copropriétaires, dont elle sollicite la compensation avec les sommes dues au titre des charges de copropriété ; Attendu toutefois que la compensation peut être sollicitée devant tout juge, et pourra l'être devant le tribunal judiciaire ; que rien ne l'impose spécifiquement dans l'instance relative au paiement des charges de copropriété ; qu'il n'est dès lors pas justifié de différer la solution de la présente instance par le sursis à statuer ; Sur le fond Attendu que selon l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, au titre duquel les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté ; que ces provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; Attendu que l'article 14-2 prévoit que dans les immeubles à destination d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitueà l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux un fonds destiné à financer les travaux prescrits par la loi et le règlement, et décidés par l'assemblée générale des copropriétaires ; Attendu que l'article 19-2 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due en vertu de ces textes, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes dispositions ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; Attendu que le syndicat des copropriétaires justifie en l'espèce de l'approbation des comptes des exercices 2018 à 2023, et du budget provisionnel pour les exercices 2024 et 2025, ainsi qu'un decompte ; qu'il en ressort que Madame [Y] est redevable à la date du 28 août 2024 de la somme de 39.204,84 euros, déduction faite des sommes déjà comprises dans l'arrêt de la cour d'appel de Bastia du 6 avril 2022 ; que cette somme est exigible, par suite de la mise en demeure du 26 août 2024 ; Attendu que pour s'opposer au paiement, Madame [Y] fait valoir, d'une part, qu'elle est créancière du syndicat des copropriétaires au titre d'une indemnité d'occupation due à raison de l'utilisation par la copropriété d'une parcelle réservée à son usage privatif, que la cour d'appel a condamné le syndicat des copropriétaires à lui restituer par son arrêt du 6 avril 2022 ; qu'elle sollicite la fixation du montant de cette indemnité, et la compensation des créances réciproques des parties ; qu'elle ajoute, d'autre part, que le calcul de sa part des charges de copropriété est décorrélé de l'utilité à son lot des services collectifs, de sorte que le règlement de copropriété est nul, que son application doit être écartée, que des sommes doivent lui être restituée, et qu'il y a lieu de désigner un expert sur ces points ; Mais attendu que lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et il ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond ; que tel est le cas de la demande d'indemnité d'occupation en dehors d'une indivision, et de la conformité du règlement de copropriété à la loi précitée, toutes demandes qui excèdent la compétence du président du tribunal judiciaire statuant par la procédure accélérée au fond ; que ces demandes seront déclarées irrecevables, s'agissant d'une fin de non recevoir ; Attendu qu'il conviendra par conséquent de condamner Madame [Y] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 39.826,51 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 août 2024 ; Sur les autres demandes Attendu que la demande tendant à assortir la décision d'un autre juge d'une astreinte relève en application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution de la compétence du juge de l'exécution ; qu'elle est irrecevable devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ; Attendu que le syndicat des copropriétaires formule une demande de dommages et intérêts, sans toutefois rapporter la preuve d'un préjudice qui, distinct de celui que réparent les intérêts moratoires, serait de nature à fonder sa prétention ; qu'il sera débouté sur ce point ; qu'au demeurant, l'action indemnitaire ne relève pas des cas de compétence du président du tribuanl judiciaire statuant par la procédure accélérée au fond ; Attendu qu'il appartient à Madame [Y], qui succombe, de prendre à sa charge les frais que le syndicat des copropriétaires a dû exposer pour les besoins de son action en justice, qui ne sont pas compris dans les dépens ; qu'elle sera donc condamnée à lui payer une indemnité de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort, Rejette l'exception de litispendance et le sursis à statuer, Condamne Madame [M] [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], à [Localité 1], représenté par son syndic, la somme de 39.826,51 euros au titre des charges et appels de fonds non honorés au 24 août 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], à [Localité 1], représenté par son syndic, de sa demande de dommages et intérêts, Déclare irrecevables les demandes d'indemnité d'occupation, et tendant à écarter l'application du règlement de copropriété, ou désigner un expert, Déclare irrecevable la demande tendant à assortir l'arrêt de la cour d'appel de Bastia du 6 avril 2022 d'une astreinte, Condamne Madame [M] [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], à [Localité 1], représenté par son syndic, une indemnité de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, Condamne Madame [M] [D] [Y] aux dépens de l'instance. Le Greffier Le Président