Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, 29 mai 2026, 25/00733

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] N° RG 25/00733 N° Portalis DB2I-W-B7J-C6IW Minute : JUGEMENT DU 29 Mai 2026 S.A. ALLIADE HABITAT C/ [U] [W] [O] [Y] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Après débats à l'audience du 10 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 29 mai 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier. ENTRE : DEMANDERESSE : La S.A. ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, représenté par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par Me Aurélie MAITRE, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône. D'UNE PART, ET : DÉFENDEURS : Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 3], comparant. Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 3], comparante. D'AUTRE PART, PIÈCES DÉLIVRÉES : Grosse, copie, dossier à Grosse, copie, dossier à Délivrées le EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat à effet du 15 février 2017, la S.A Alliade Habitat a donné à bail à 1 locataire Monsieur [U] [W], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 273,28 € hors charges. La S.A Alliade Habitat a fait délivrer le 3 juin 2025 à Monsieur [U] [W] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 9 860,38 €, et de fournir les justificatifs de la souscription d'une assurance habitation. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 juin 2025, la S.A Alliade Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 22 octobre 2025, la S.A Alliade Habitat a attrait Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins : - de constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges et pour défaut d'assurance, ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ; - d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [W] ; - de condamner Monsieur [U] [W] au paiement des sommes suivantes : 7 833,69 € au titre de sa créance locative arrêtée au 17 octobre 2025 ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu'au départ effectif des lieux ;46 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ;300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La S.A Alliade Habitat a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 27 octobre 2025. Une première audience s'est tenue le 13 janvier 2026 et le dossier a été renvoyé à l'audience du 10 mars 2026 pour justifier de la situation du locataire. Le dossier a été retenu à l'audience du 10 mars 2026. La S.A Alliade Habitat, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 12 226,25 € à la date du 2 mars 2026. Elle a expliqué au soutien des prétentions : que Monsieur [U] [W] n'a justifié d'aucune assurance locative aux cours de l'année 2025 et 2026 et qu'il n'a effectué aucun règlement depuis longtemps. Son conseil a déposé un décompte actualisé de la dette locative. Monsieur [U] [W] n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal : - la suspension des effets de la clause résolutoire ; - d'accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 250,00 € par mois au maximum en plus du loyer courant ; - de supprimer le supplément de loyer. Monsieur [U] [W] soutient notamment qu'il a effectué un versement le 7 mars 2026 et produit un capture d'écran pour en justifier. Il argue par ailleurs avoir renvoyé l'enquête concernant le supplément de loyer le 22 février 2026. L'assignation de la S.A Alliade Habitat n'ayant pu être signifiée à Monsieur [U] [W], en l'absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément à l'article 659 du Code de procédure civile. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, puis prorogé au 29 mai 2026. Une note en délibéré a été autorisé afin de permettre à Monsieur [U] [W] de justifier d'une assurance locative.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de souligner que l'assignation concerne Monsieur [U] [W] et l'autre occupante du logement, Madame [O] [Y], sa concubine. Or, cette dernière n'est pas signataire du bail et la S.A Alliade Habitat ne produit aucun avenant au contrat ou aucun autre élément de nature à condamner Madame [O] [C] à l'éventuel paiement des loyers. - Sur la recevabilité de la demande Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 27 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Par ailleurs, il est démontré que la S.A Alliade Habitat a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. L'action est donc recevable. - Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative - Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur fonde sa demande de constat de l'application de la clause résolutoire contractuelle à la fois sur le défaut d'assurance et sur les impayés de loyer, sans hiérarchie de ces moyens, de sorte que s'il est fait droit à l'un il n'y a pas lieu d'examiner l'autre. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ». L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ». En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 3 juin 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité. Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré à Monsieur [U] [W] le 3 juin 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 9 860,38 € et qu'il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Monsieur [U] [W] n'ayant pas réglé la dette locative. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 août 2025, à l'expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. La résiliation est constatée alors que Monsieur [U] [W] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Dès lors, il convient donc d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [W] et de dire que faute pour Monsieur [U] [W] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ». - Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation L'occupation illicite des lieux par Monsieur [U] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A Alliade Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [W] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. - Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la S.A Alliade Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 2 mars 2026 établissant l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation échus) à la somme de 12 226,25 € , incluant le mois de février et des surloyers qui seront déduits en cas de régularisation. Par ailleurs, il résulte des articles L 441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et notamment l'article L 441-9, que pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) forfaitaire dans l'arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu'il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer. En l'espèce, la S.A Alliade Habitat ne justifie par aucune pièce qu'il a bien envoyé à Monsieur [U] [W] un questionnaire d'enquête annuel et une relance concernant le supplément de loyer de solidarité. Par conséquent le sur-loyer solidaire forfaitaire n'est pas justifié et sera déduit de la dette. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A Alliade Habitat sera fixé à la somme de 10 056,47 € déduction faite du sur-loyer solidaire. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [W] à payer la somme de 10 056,47 € actualisée au 2 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement. Monsieur [U] [W] qui sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais pour apurer la dette locative pointant avoir effectué un règlement le 7 mars 2026. Toutefois, s'il verse à l'audience une preuve de demande de paiement pour un montant de 450 €, celle-ci ne démontre pas le paiement effectif de cette somme, de sorte qu'il y a lieu de considérer l'absence de reprise du versement intégral du loyer courant. De plus, au regard du décompte produit par la S.A Alliade Habitat, il apparaît que Monsieur [U] [W] n'a effectué aucun paiement depuis le mois de mai 2024. Il convient dès lors de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [U] [W] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n'y a donc pas lieu, malgré sa demande, d'accorder des délais de paiement sur le fondement de l'article 24-V de la loi susvisée. - Sur la clause pénale En vertu de l'article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 : « est réputée non écrite toute clause (…) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. » En l'espèce, le contrat de bail litigieux contient une telle clause pénale qui prévoit une indemnité pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect des engagements du preneur. Dans ces circonstances, cette clause pénale est réputée non écrite et il convient de rejeter la demande d'indemnisation fondée sur celle-ci. - Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [W] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Il convient de condamner Monsieur [U] [W] à payer à la S.A Alliade Habitat la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, présidé par le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la S.A Alliade Habitat ; CONSTATE que le bail conclu le 15 février 2017 entre la S.A Alliade Habitat et Monsieur [U] [W] concernant le bien sis [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 3 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ; CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à la S.A Alliade Habitat : la somme de 10 056,47 € actualisée au 2 mars 2026, incluant le mois de février 2026, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d'occupation échus déduction faite des paiements effectués, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ; une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du mois de septembre 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT que faute par Monsieur [U] [W] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ; RAPPELLE qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; REJETTE la demande de délais de paiement ; REJETTE la demande formée au titre de la clause pénale ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ; CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à la S.A Alliade Habitat la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [U] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. LE PRESENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNÉ PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ. LE GREFFIER LE JUGE