Tribunal judiciaire de Nantes, 27 juin 2024, 23/03902

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 27 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : Société D'HLM LOGI-OUEST 13 boulevard des Deux Croix BP 83029 49017 ANGERS CEDEX 01 représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [J] [H] 13 Rue des Etourneaux Logement 4 44190 CLISSON non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 16 mai 2024 date des débats : 16 mai 2024 délibéré au : 27 juin 2024 RG N° N° RG 23/03902 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVWK COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Christophe DOUCET CCC à Monsieur [J] [H] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 11 juin 2010, la société anonyme d'habitations à loyer modéré d'HLM LOGI OUEST (ci-après société LOGI OUEST) a donné à bail à Monsieur [J] [H] et Madame [F] [N] un logement situé 13 rue des Etourneaux - 44190 CLISSON, et un garage individuel situé 7 Rue des Etourneaux 44190 CLISSON. A la suite d'une séparation, Madame [N] a fait valoir qu'elle quittait le logement, sollicitant la résiliation de son bail par courrier en date du 7 octobre 2020. Le 13 avril 2023, la société bailleresse a fait délivrer à Monsieur [J] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.456,57 euros au titre des loyers échus et impayés au 24 mars 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 23 novembre 2023, la société LOGI OUEST a fait assigner Monsieur [J] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Constater à compter du 13 juin 2023 la résiliation du bail signé le 11 juin 2010 pour défaut de paiement des loyers ou défaut de production de l'attestation d'assurance, ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [J] [H], ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; - Condamner Monsieur [J] [H] à lui payer la somme de 4.366,92 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 31 août 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ; - Condamner Monsieur [J] [H] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ; - Condamner Monsieur [J] [H] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; - Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile. A l'audience du 16 mai 2024, la société LOGI OUEST, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance. La société LOGI OUEST a également actualisé sa créance à la somme de 9.947,47 euros selon le décompte arrêté au 6 mai 2024. Monsieur [J] [H], bien que régulièrement cité, n'a pas comparu. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l'audience. La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande En vertu de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l'assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d'une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...)Aux termes de l'article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l'assignation, l'assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, par voie électronique, et ce à peine d'irrecevabilité de la demande (...). En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 23 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la date de l'audience. La société LOGI OUEST justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés de loyers à la Caisse d'Allocations Familiales par un courrier en du 30 juin 2023, cette situation d'impayés ayant perduré postérieurement à cette saisine. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ». En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire. Le 13 avril 2023, la société LOGI OUEST a fait délivrer à Monsieur [J] [H] un commandement de payer les loyers et d'avoir à justifier d'une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales. Monsieur [J] [H] n'a pas justifié d'une assurance dans le délai d'un mois et n'en a pas justifié lors de l'audience. En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative est acquise depuis le 14 mai 2023, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l'expulsion de la locataire. Dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner la demande d'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Monsieur [J] [H], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l'article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Monsieur [J] [H] sera en outre condamné à payer à la société LOGI OUEST, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant de l'arriéré locatif Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l'espèce, la créance principale de la société LOGI OUEST est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 11 juin 2010. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 9.947,47 euros au 6 mai 2024. Toutefois, apparaissent au décompte, à compter du mois de janvier 2024, des surloyers, des pénalités d'enquête sociale de 7,62 euros chacune, ainsi que des frais de dossier de 25 euros. Or, le bailleur ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, de son avis d'imposition ou de non-imposition, de sorte que ces sommes seront retirées du décompte, outre les frais de procédure d'un montant de 142,56 euros, qui relèveront, le cas échéant, des dépens. Dans ces conditions, après déduction de ces sommes non justifiées, Monsieur [H] [J] sera condamné à payer à la société LOGI OUEST la somme de 8.448,05 euros au titre des loyers échus et impayés au 6 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 13 avril 2023. Par ailleurs, l'équité commande de débouter la société LOGI OUEST de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

: Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe DÉCLARE recevable l'action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d'habitations à loyer modéré d'HLM LOGI OUEST à l'encontre de Monsieur [J] [H] ; CONDAMNE Monsieur [J] [H] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré d'HLM LOGI OUEST la somme de 8.448,05 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 6 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présence décision ; CONSTATE, par l'effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de justification d'assurance locative, la résiliation, à la date du 14 mai 2023, du contrat de bail portant sur le logement situé 13 rue des Etourneaux - 44190 CLISSON, et du garage individuel situé 7 Rue des Etourneaux 44190 CLISSON ; DIT que Monsieur [J] [H] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [J] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Monsieur [J] [H] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré d'HLM LOGI OUEST une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges locatives en cours régularisables, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) ; DEBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré d'HLM LOGI OUEST de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur [J] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 13 avril 2023 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu'une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l'Etat dans le département. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection Michel HORTAIS Pierre DUPIRE