Tribunal judiciaire de Bobigny, 7 février 2025, 24/01741

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/01741 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5U5 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 FEVRIER 2025 MINUTE N° 25/00290 ---------------- Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 Décembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 2] Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 2] Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 2] Tous représentés par Me Nathalie CASTELLOTTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1398 ET : LA SOCIETE CONCEPT HABITAT IDF, dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante, ni représentée **************************** EXPOSE DU LITIGE Le 1er février 2019, les consorts [Y] ont donné à bail à la SARL CONCEPT HABITAT IDF, pour une durée d'une année renouvelable, deux emplacements de parking situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 140 euros. Suivant exploit du 16 juillet 2024, les consorts [Y] ont fait délivrer à la SARL CONCEPT HABITAT IDF un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Par exploit d'huissier du 16 octobre 2024, les consorts [Y] ont fait assigner la SARL CONCEPT HABITAT IDF pour obtenir : Vu le bail , Vu le commandement de payer, Vu l'article 1714 et suivants du code Civil

Vu les articles

1103 et 1104 nouveaux du Code Civil, - constater l'acquisition de la clause résolutoire au 16 août 2024, - ordonner en conséquence, l'expulsion de la société CONCEPT HABITAT IDF ou de tout occupant de son chef avec l'assistance du commissaire de Police ou de la force armée s'il y a lieu. - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix des bailleurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues. - Condamner la société CONCEPT HABITAT IDF à payer à Madame [M] [Y] et Monsieur [Y] [L] [F] et Monsieur [Y] [T] à titre provisionnel : la somme de 2 000 euros à titre de loyers et provisions sur charges, indemnités d'occupation dues arrêtées au mois de septembre 2024.4Une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges quotidienne par jour de retard à compter du 17 septembre 2024 et jusqu'au départ effectif de la locataire après complet déménagement et la remise des clés, - La condamner à payer aux requérants la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - La condamner aux entiers dépens y compris les frais de commandement visant la clause résolutoire et l'intégralité des frais d'expulsion y compris les frais du serrurier. L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 13 décembre 2024 et la décision mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SARL CONCEPT HABITAT IDF n'a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. A l'audience, les consorts [Y], représentés par leur conseil, ont soutenu leurs demandes. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution de la SARL CONCEPT HABITAT IDF Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens du 1er alinéa de l'article 835 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n'est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l'application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, il n'existe en aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Le commandement du 16 juillet 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C'est ainsi que figure les sommes de 2.555,98 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et 145,40 euros au titre du coût de l'acte. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL CONCEPT HABITAT IDF, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés. Sur la demande de provision au titre des loyers Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. S'agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail, le commandement de payer du 16 juillet 2024 et le décompte actualisé au 17 septembre 2024 si bien qu'elle n'est pas contestable en ce qui concerne l'arriéré de loyers et charges à hauteur de 2.000 euros. Il conviendra donc d'ordonner le paiement provisionnel de cette somme. Sur les demandes accessoires Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, la SARL CONCEPT HABITAT IDF qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser les consorts [Y] au titre de leur frais irrépétibles. Ces derniers sollicitent sollicitent la somme de 1.000 euros à ce titre mais ne produisent aucun élément de nature à justifier leur demande telle que la convention d'honoraires conclue avec leur conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 500 euros leur sera allouée. Enfin, la demande au titre de l'intégralité des frais d'expulsion y compris les frais du serrurier est prématurée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ; ORDONNONS l'expulsion immédiate de la SARL CONCEPT HABITAT IDF et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 1er février 2019, situés [Adresse 1], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS la SARL CONCEPT HABITAT IDF à payer en deniers ou quittances à les consorts [Y] la somme de 2.000 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 17 septembre 2024 ; CONDAMNONS la SARL CONCEPT HABITAT IDF au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat le 16 août 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail a seulement autorité de chose jugée provisoire ; CONDAMNONS la SARL CONCEPT HABITAT IDF à verser à Monsieur [T] [Y], Madame [M] [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme globale de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SARL CONCEPT HABITAT IDF aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 07 FEVRIER 2025. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LE JUGE DES RÉFÉRÉS Stephane UBERTI-SORIN