Tribunal judiciaire de Rouen, 21 novembre 2025, 25/00296

MINUTE N°25/03180 DOSSIER N° RG 25/00296 - N° Portalis DB2W-W-B7J-M6F4 JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025 _____________________________________________________________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. LOGEAL IMMOBILIERE 5 rue Saint-Pierre 76190 YVETOT Représentant : Maître Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN DEFENDEUR : M. [X] [Z] 13 rue Courtois Bâtiment Nord - Apt 1 76320 CAUDEBEC-LES-ELBEUF comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025 JUGE : Lémia BENHILAL GREFFIÈRE : Céline JOINT Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE Par contrat en date du 31 juillet 2020, la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [X] [Z] un local à usage d'habitation situé 13, Rue Courtois (Appt 1 - Bât Nord) à CAUDEBEC LES ELBEUF 76320, pour un loyer mensuel de 511,57€, outre une avance sur charges. Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [X] [Z] le 21 novembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.040,25€ au titre des loyers et charges impayés, et d'avoir à justifier de l'assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d'un mois. Par notification électronique du 25 novembre 2024, la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés de loyers. Par assignation en date du 14 février 2025, la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il : - constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ; - à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ; - ordonne l'expulsion de Monsieur [X] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; - condamne Monsieur [X] [Z] à lui payer la somme de 2.646,01€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 31 janvier 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal; - condamne Monsieur [X] [Z] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ; - condamne Monsieur [X] [Z] au paiement d'une somme de 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement ; - ordonne l'exécution provisoire. Au soutien de ses prétentions, la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE fait valoir, à titre principal, que le locataire n'a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n'a pas justifié de l'assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois, impartis par le commandement du 21 novembre 2024, et qu'en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit. A titre subsidiaire, elle soutient, au fondement des articles 7 de la Loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1741, 1224 et 1225 (ancien 1184) du code civil, qu'en raison des manquements répétés du preneur à deux de ses obligations essentielles, à savoir régler les loyers et assurer le logement, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. A l'audience du 22 septembre 2025, la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 4.609,82 € selon décompte arrêté au 31 août 2025. Elle s'en rapporte quant aux délais de paiement sollicités par Monsieur [X] [Z]. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La S.A. LOGEAL IMMOBILIERE a précisé avoir été avisée de la décision de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime au profit de Monsieur [X] [Z] d'imposer une suspension d'exigibilité de la créance locative d'un montant de 4.484,84€ pour une durée de 24 mois à compter du 12 septembre 2025 au taux de 0,00%. À l'audience, Monsieur [X] [Z], comparant en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu'un échelonnement du paiement des sommes dues. Il fait état de sa bonne foi et de difficultés financières. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande principale Sur la demande de résiliation du contrat de bail Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d'un mois en cas de commandement visant le défaut d'assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit. Par exploit en date du 21 novembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s'acquitter de la somme de 1.040,25 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l'assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d'un mois. Le locataire ne s'étant pas acquitté de l'intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, et n'ayant pas justifié de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d'un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s'en trouve de plein droit résilié le 22 janvier 2025. Sur la demande d'expulsion Le locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [X] [Z] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés. Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu'à la date du 31 août 2025, Monsieur [X] [Z] demeure redevable de la somme de 4.609,82€ au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure déduits. Monsieur [X] [Z] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [Z] à payer à la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 4.609,82€. Sur les délais de paiement En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que, par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. En l'espèce, il apparaît, au vu d'un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 31 août 2025, que Monsieur [Z] a repris le paiement du loyer et des charges et se trouve aujourd'hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, août 2025 inclus, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d'une somme totale de 4.609,82€ à l'égard du bailleur, ce que reconnaît à l'audience Monsieur [Z] ; Attendu, par ailleurs, que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a imposé le 12 septembre 2025 au profit de Monsieur [Z] une suspension de l'exigibilité de la créance locative en application de l'article L. 733-1 4° du code de la consommation, d'une durée de 24 mois à compter du 13 octobre 2025 au taux de 0,00% ; Qu'en conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au 13 janvier 2028 ; Qu'il convient cependant de rappeler que, faute pour Monsieur [Z] de s'acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique ; Qu'en cas de résiliation du bail, Monsieur [Z] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu'à libération effective des lieux ; Qu'en ce qui concerne l'impayé de loyers et charges qui s'est constitué depuis la décision de la commission de surendettement, soit la somme de 124,98euros, Monsieur [X] [Z] pourra s'en acquitter par mensualités de 62 euros outre le paiement du loyer courant. Faute de paiement d'une seule de ces mensualités le solde de la dette de 124,98 euros deviendra immédiatement exigible. Sur les mesures accessoires Monsieur [X] [Z], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 21 novembre 2024, de l'assignation du 14 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 25 novembre 2024 et 17 février 2025. Compte tenu de la situation économique de Monsieur [X] [Z] il n'apparaît pas inéquitable de rejeter la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 juillet 2020 entre la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE d'une part, et Monsieur [X] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés 13, Rue Courtois (Appt 1 - Bât Nord) à CAUDEBEC LES ELBEUF 76320, sont réunies à la date du 22 janvier 2025, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 4.609,82 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 août 2025 échéance d'août 2025 incluse, SUSPEND le cours des intérêts et l'exigibilité de la dette de 4.484,84 euros jusqu'à la fin du moratoire + 3 mois soit jusqu'au 13 janvier 2028 pour saisir à nouveau la commission de surendettement ; RAPPELLE qu'en application de l'article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l'exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L732-1 du code de consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu'à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement de surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; ACCORDE un délai à Monsieur [X] [Z] pour le paiement du reliquat de 124,98 euros, AUTORISE Monsieur [X] [Z] à s'acquitter de la dette en 2 mois, en procédant à 2 versements de 62 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [X] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à la S.A. LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 22 janvier 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 21 novembre 2024, de l'assignation du 14 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 25 novembre 2024 et 17 février 2025; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE