Cour d'appel de Toulouse, 7 décembre 2022, 22/00066

07/12/2022

ARRÊT

N° 743/2022 N° RG 22/00066 - N° Portalis DBVI-V-B7G-ORR6 CBB/CD Décision déférée du 16 Novembre 2021 - Président du TJ de TOULOUSE ( 21/00545) M. [K] S.A.S. ALTA GRAMONT C/ S.A.R.L. FLAUJAC GRAMONT INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX *** APPELANTE S.A.S. ALTA GRAMONT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Alexis LE LIEPVRE de la SCP SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocat plaidant au barreau de PARIS INTIMÉE S.A.R.L. FLAUJAC GRAMONT [Adresse 1] Centre commercial Espace Gramont Local B15 [Localité 2] Représentée par Me Fabienne MARTINET, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre FAITS La SAS Alta Gramont, propriétaire d'un centre commercial à Gramont, a consenti le 10 novembre 2015 à effet au 20 mai 2016, à M. [L] et Mme [P] aux droits desquels intervient aujourd'hui la SARL Flaujac Gramont, la location d'un emplacement à usage commercial (n°B15) pour l'exploitation d'un fonds de commerce de coiffure sous l'enseigne «'Bruno Flaujac'». Dès 2015 la SAS Alta Gramont a déclaré à l'assureur DO plusieurs dégâts des eaux et une expertise a été diligentée qui s'est déroulée sur deux ans, le rapport ayant été rendu en octobre 2018. La SARL Flaujac Gramont, cessionnaire du bail depuis le 31 janvier 2018, a dénoncé au bailleur des infiltrations d'eau, suivant lettre recommandée du 12 juillet 2018 et l'a assigné devant le juge des référés pour se prévaloir de la suspension des loyers, en raison de l'inexécution fautive du bail. Par ordonnance du 30 octobre 2018, le juge des référés a ordonné une expertise et autorisé la suspension des loyers tant que la cause du sinistre n'est pas neutralisée à compter du loyer trimestriel dû au 1 er octobre 2018. Des travaux de reprise ont été exécutés et réceptionnés les 14 février et 21 octobre 2020 (canalisations et couvertures), en même temps que se déroulait l'expertise judiciaire dont le rapport a été déposé le 15 juillet 2019. Suivant courrier du 19 septembre 2019, la SAS Alta Gramont a mis en demeure la SARL Flaujac Gramont de reprendre le paiement des loyers à compter du 1er octobre 2018. Mais, le 26 septembre 2019 celle-ci dénonçait de nouvelles infiltrations provenant du sol. D'autres mises en demeure de payer des 9 et 24 novembre 2020 sont restées vaines. PROCEDURE Par acte en date du 23 mars 2021, la SAS Alta Gramont a fait assigner la SARL Flaujac Gramont devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir sur le fondement de l'article 873 du code de procédure civile, la reprise du paiement des loyers par la SARL Flaujac Gramont et sa condamnation à lui payer la somme de 143 552,47€ HT, soit 172 198,52€ TTC au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er octobre 2018 (hors loyers dus pendant la fermeture administrative), outre les intérêts au taux légal. Par ordonnance contradictoire en date du 16 novembre 2021, le juge a': - ordonné en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d'assurances, - ordonné l'organisation d'une mesure d'expertise et commis pour y procéder M. [O] [B] et à défaut, M. [Y], - débouté la SAS Alta Gramont de sa demande provisionnelle en raison de l'existence de contestations sérieuses, - débouté les parties de toutes demandes sur l'article 700 du code de procédure civile, - les a réservées en tant que de besoin, - réservé les dépens. Par déclaration en date du 5 janvier 2022, la SAS Alta Gramont a interjeté appel de la décision. L'ordonnance est critiquée en ce qu'elle a débouté la SAS Alta Gramont de sa demande provisionnelle en raison de l'existence de contestations sérieuses. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2022. La SAS Alta Gramont a déposé des conclusions n°3 le 19 octobre 2022. La SARL Flaujac Gramont y a répondu par conclusions du 21 octobre 2022. A l'audience, avant le déroulement des débats, sur accord des parties, l'ordonnance de clôture rendue le 17 octobre 2022 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée.

MOYENS

ET PRETENTIONS DES PARTIES La SAS Alta Gramont, dans ses dernières écritures en date du 19 octobre 2022 demande à la cour au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1722 et 1728 du code civil, de': - ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture, et juger recevable les conclusions du jour et à défaut rejeter les conclusions adverses du 17 octobre 2022, En tout état de cause, - infirmer l'ordonnance de référé du 16 novembre 2021 en ce qu'elle a rejeté la demande de la SAS Alta Gramont tendant au versement provisionnel d'une somme correspondante aux loyers et charges impayés depuis le 01 octobre 2018 ; statuant à nouveau : - juger que la suspension de l'obligation de paiement prononcée judiciairement par l'ordonnance de référé susvisée est sans objet ; - ordonner en conséquence à la SARL Flaujac Gramont de reprendre immédiatement le paiement des loyers, taxes et charges

; en conséquence

: - condamner la SARL Flaujac Gramont à payer à la SAS Alta Gramont la somme de 321.319,60 € HT, soit 385.530,43 € TTC au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er octobre 2018, sauf somme à parfaire, outre les intérêts au taux légal ; - condamner la SARL Flaujac Gramont à payer à la SAS Alta Gramont la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle soutient que': - la SARL Flaujac Gramont n'a jamais été empêchée d'exploiter en raison des infiltrations ni même à la suite d'un sinistre du 21 juin 2021 dû à un orage d'une exceptionnelle intensité, - M. [O] qui a commencé ses opérations a conclu d'une part, que les travaux en toiture réalisés jusque-là et contrôlés durant la première expertise avaient mis un terme aux désordres et d'autre part, que les locaux sont normalement occupés'; il relevait également que les réseaux EP étaient en bon état, - la SARL Flaujac Gramont a refusé par courrier du 31 janvier 2022 de justifier de la consignation du montant des loyers impayés qui s'élevaient à cette date à 348'364,88 € TTC, - en effet, les loyers sont dus depuis le 1er octobre 2018 et à défaut de preuve d'une impossibilité absolue d'exploiter, et alors que les travaux de reprise ont été réalisés et réceptionnés en février et octobre 2020 et que des mesures conservatoires, validées par les deux experts judiciaires avaient été prises, la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse'; d'autant que le chiffre d'affaires de la société s'élève à 26'000 € par mois depuis cette date (octobre 2018), - le sinistre du 21 juin 2021 qui n'a pas non plus interdit l'exploitation ne peut servir à justifier le défaut de paiement ainsi qu'il a été jugé en première instance, - le bail vise en ses articles 5 et 21 non seulement la parfaite information de la SARL Flaujac Gramont des dégâts des eaux antérieurs mais en outre, il stipule une renonciation du locataire à tout recours contre le bailleur en cas de fuite ou infiltration, - après avoir accepté de renoncer aux loyers durant le premier confinement, elle revient sur cette position au vu des arrêts de la Cour de Cassation du 30 juin 2022 qui écartent la force majeure comme la perte de la chose louée pour justifier les impayés de loyer durant le confinement, - et la suspension des paiements précédemment autorisée ne peut aujourd'hui suffire à s'opposer à la demande provisionnelle. La SARL Flaujac Gramont, dans ses dernières écritures en date du 21 octobre 2022, demande à la cour au visa des articles 1719 et suivants et 1722 du code civil, de': - déclarer bien fondée la SARL Flaujac Gramont en ses présentes écritures *à titre liminaire, ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture d prononcée le17 octobre 2022 et dire qu'elle interviendra au jour des plaidoiries, soit le 24 octobre 2022, *déclarer recevables les écritures signifiées tant par la SAS Alta Gramont le 19 octobre 2022 que celles de la société Flaujac Gramoont en réponse du 21 octobre2022, *déclarer recevables les écritures et pièces communiquées par l'ensemble des parties dans le courant du mois d'octobre 2022, - constater l'existence d'une mesure d'expertise en cours afin notamment d'expliquer la survenue de remontée d'eaux par le sol dans la cellule commerciale B, - déclarer que la cause des sinistres dégâts des eaux n'est pas neutralisée si bien que la suspension des loyers ordonnée le 30/10/2018 demeure justifiée, - déclarer par conséquent qu'il existe un motif légitime et une contestation sérieuse permettant au preneur de se prévaloir de cette ordonnance rendue le 30/10/2018 qui a suspendu le paiement du loyer, en raison de la persistance des désordres et des sinistres dégâts des eaux qui ont continué de se produire dans les locaux loués après cette date, - subsidiairement, se déclarer incompétent au profit du juge du fond pour se prononcer en ce qui concerne l'exigibilité du paiement des loyers pour la période écoulée depuis le 1er octobre 2018 par conséquent, - confirmer l'ordonnance de référé en date du 16 novembre 2016 en ce qu'elle a débouté la SAS Alta Gramont de sa demande tentant au versement d'une somme provisionnelle correspondant au montant des loyers et charges qu'elle calcule depuis le 1er octobre 2018, dont le caractère exigible est sérieusement contesté, - et débouter la SAS Alta Gramont de l'intégralité de ses demandes, y ajoutant, - condamner la SAS Alta Gramont à payer la somme de 10.000 € à la SARL Flaujac Gramont par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SAS Alta Gramont aux entiers dépens de l'instance. Elle réplique que': - dès 2018 elle a connu 5 dégâts des eaux en provenance du plafond et du sol, dénoncés au bailleur dès le 12 juillet 2018, l'avisant également de l'impossibilité d'exploiter'; l'inertie de ce dernier l'a contrainte à saisir le juge des référés'; la première expertise a révélé que les infiltrations provenaient du toit et des difficultés d'évacuation des eaux de pluie en raison du sous dimensionnement du réseau'EP; - les travaux de reprise engagés n'ont pas mis un terme aux infiltrations en cas de pluie au niveau des plafonds même si l'expert les a minimisés'; ces entrées d'eau n'ont pas été sérieusement neutralisées et les remontées d'eau en provenance du sol n'ont pas non plus été maîtrisées, le premier expert ayant omis d'investiguer sur ce point'; - et un nouveau sinistre est intervenu le 10 août 2019 (10e sinistre) constat du 13 août'; ainsi il est avéré que les désordres ont persisté après le dépôt du premier rapport d'expertise, - ce n'est que le 9 novembre 2020 (en plein confinement) soit deux ans après le premier sinistre que le bailleur l'a avisée de l'achèvement des travaux, sachant que les lieux ont ré-ouvert en décembre et janvier 2021 puis ont été fermés à nouveau le 1er février 2021 jusqu'en mai 2021'; - un nouveau désordre est intervenu le 21 juin 2021 en pleine procédure, - la SAS Alta Gramont n'a pas relevé appel de la seconde expertise reconnaissant que la cause des sinistres depuis 2018 n'est pas réglée ce qui démontre la faiblesse de l'expertise précédente'; la preuve du trouble de jouissance depuis 2018 est donc avérée, - M. [O] a considéré que les travaux en toiture qui ont réalisés ont résolu le problème d'infiltration mais il maintient que le sinistre du 21 juin 2021 démontre que les remontées d'eau par le sol persistent, - l'occupation des lieux ne signifie pas leur exploitation normale et jusqu'à présent on ne sait toujours pas la cause des remontées d'eau, - ainsi, puisque la cause du sinistre n'est pas connue il existe une contestation sérieuse à la demande de provision'; par ailleurs, la suspension procède de l'ordonnance du 30 octobre 2018 dont la bailleresse n'a pas relevé appel de sorte que cette suspension court toujours tant que la cause n'est pas trouvée'; l'expertise étant toujours en cours, la suspension demeure d'actualité'; et la SAS Alta Gramont n'a pas demandé en son temps la consignation des loyers, - l'article 5 du bail ne vise pas une information sur un dégât des eaux antérieur en 2015; or elle soutient ne pas avoir été informée d'un sinistre lors de la cession du bail le 31 janvier 2018'; - elle soutient que le chiffre d'affaires n'est pas celui escompté'; et la clause excluant les recours contre le bailleur visée à l'article 21 du bail ne vaut que pour la remise en état du salon de coiffure'; mais celle-ci ne peut intervenir tant que la cause des remontées d'eau ne sont pas connues'; - au demeurant, elle paye le montant d'un demi loyer depuis le 1er janvier 2022 ce dont le décompte produit par la bailleresse ne fait pas état, - elle maintient que les confinements successifs ont entraîné la fermeture de ce commerce non essentiel et la jurisprudence admet qu'il s'agit de la perte de la chose louée (article 1722 du Code civil), vu l'impossibilité d'exploiter, - mais la question n'est pas là, s'agissant d'une suspension de loyer autorisée judiciairement depuis 2018. MOTIVATION L'action de la SAS Alta Gramont est fondée en cause d'appel sur l'article 835 du code de procédure civile qui dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Elle sollicite donc sur le fondement de ce texte, le paiement provisionnel des loyers échus depuis le mois d'octobre 2018 et l'arrêt de la suspension des paiements ordonnée par la précédente décision du juge des référés le 30 octobre 2018 qui est la conséquence de la demande provisionnelle. Les circonstances de fait qui ont présidé à la décision du 30 octobre 2018 ne sont plus les mêmes aujourd'hui et il importe peu que la SAS Alta Gramont n'en ait pas relevé appel en son temps puisqu'en effet, d'une part en vertu de l'article 488 du code de procédure civile l'ordonnance de référé n'a pas autorité de chose jugée au principal et peut donc être modifiée au vu de circonstances nouvelles'; et d'autre part, le présent litige est distinct du précédent, le juge devant se placer au jour de sa saisine en fonction des éléments de preuve rapportés devant lui. Et en cause d'appel, la dévolution opère en fait et en droit. La suspension du paiement des loyers a été ordonnée au regard de l'inertie supposée du bailleur dans la prise en charge des réparations en toiture et au niveau des évacuations des eaux par le sol. Or, il est constant qu' aujourd'hui les infiltrations par la toiture ont reçu un traitement définitif le 21 octobre 2020 depuis la reprise des couvertines et des bandes d'étanchéité. Et les parties s'accordent sur la persistance des seules infiltrations par le sol dont l'expertise en cours n'a pas encore déterminé les causes. Toutefois, la SARL Flaujac Gramont ne conteste pas avoir poursuivi son exploitation même si d'une part, elle soutient avoir subi et subir encore une baisse de chiffre d'affaires en lien avec les inondations du salon de coiffure et d'autre part, elle fait valoir un trouble de jouissance des lieux loués imputable au bailleur. Dans ces conditions, en regard de la délivrance des lieux vu l'absence d'impossibilité d'exploiter le commerce, la SARL Flaujac Gramont n'est plus légitime à opposer une contestation sérieuse à l'obligation de paiement des loyers de sorte que leur suspension ne se justifie plus. Dans ces conditions, il convient d'ordonner la reprise du paiement intégral du loyer courant y compris les taxes et charges courantes, à échoir à compter du 1er novembre 2022 en application de l'article 835 al2 in fine du code de procédure civile. Mais, considérant par ailleurs que la récurrence des dégâts des eaux, sans qu'il y ait été mis un terme définitif à ce jour en ce qui concerne encore les infiltrations d'eau par le sol, est à l'origine d'un trouble de jouissance des lieux loués imputable au bailleur tenu à l'égard de son locataire d'une obligation de jouissance paisible conformément à leur destination, la créance de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice subi depuis 2018 ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens de l'article 835 al2 du code de procédure civile. De sorte que le montant non contestable de la provision qui doit être alloué à la bailleresse, à valoir sur la créance de loyer, doit être fixée à la somme de 180 000€ correspondant à la moitié des loyers dus sur la période entière de suspension de loyers depuis le 1er octobre 2018 jusqu'au 30 octobre 2022. En effet, la suspension des loyers ne signifiait pas leur exonération s'agissant d'une mesure de contrainte sur le bailleur pour accélérer l'exécution de son obligation d'entretien des grosses réparations. Et il appartiendra au juge du fond de fixer le montant définitif de l'indemnisation du préjudice subi par la locataire. Dans ces conditions il convient d'infirmer la décision dans ses dispositions soumises à la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour - Infirme l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 16 novembre 2021 en ce qui concerne le rejet de la demande de provision formée par la SAS Alta Gramont. Statuant à nouveau et y ajoutant: - Condamne la SARL Flaujac Gramont à verser à la SAS Alta Gramont la somme de 180 000€ à titre de provision à valoir sur les loyers dus depuis le 1er octobre 2018 jusqu'au 30 octobre 2022. - Ordonne la reprise du paiement des loyers à échoir à compter de cette date. - Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Flaujac Gramont à verser à la SAS Alta Gramont la somme de 1500€. - Condamne la SARL Flaujac Gramont aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. BUTEL C. BENEIX-BACHER