Tribunal judiciaire de Draguignan, 18 juin 2026, 24/06529

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] _______________________ Chambre 1 ************************ DU 18 Juin 2026 Dossier N° RG 24/06529 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KLRA Minute n° : 2026/ 261 AFFAIRE : S.C.I. LA VERNEDE C/ S.A.S. [E] FRANCE JUGEMENT DU 18 Juin 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : M. Jean-Baptiste SIRVENTE, Vice-président, statuant à juge unique GREFFIER : Madame Cécile CARTAL DÉBATS : A l'audience publique du 12 Mars 2026 mis en délibéré au 18 Juin 2026 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort. Copie exécutoire à la SELARL CABINET [Localité 2] la SCP [H] & [M] Délivrées le Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDERESSE : S.C.I. LA VERNEDE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, représentée par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D'UNE PART ; DEFENDERESSE : S.A.S. [E] FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président, la société S.A.S. UPSCALE HOLDING 2 dont le siège social est situé [Adresse 3], elle-même représentée par son Président, la société S.A.S. UPSCALE HOLDING 1, dont le siège social est situé [Adresse 3], elle-même représentée par son Président Monsieur [Q] [V], représentée par Maître Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, et Maître Frédéric DAGRAS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

D'AUTRE PART

; ****************** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE À l'issue de leurs relations contractuelles, la SCI LA VERNEDE a assigné son ancien locataire commercial la SAS [E] FRANCE devant le tribunal de céans en condamnation au peiement de loyers et charges impayés. L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/06529. Le Juge de la mise en état a rendu le 28 janvier 2025 une ordonnance d'injonction d'assister à une séance d'information à la médiation -en vain. Par ordonnance du 06 janvier 2026, la clôture a été fixée au même jour. L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mars 2026 et mise en délibéré au 18 juin 2026. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par ses "conclusions récapitulatives n°1", auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la SCI demande au tribunal de : - condamner la SAS [E] à lui payer les sommes de 62 818,41 euros TTC au titre des loyers et charges impayés (à parfaire de la régularisation de charge 2025 à ce jour non connue) ; 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ; 5 000 euros au titre des frais irrépétibles - assortir l'ensemble des condamnations de l'intérêt au taux légal à la date de l'assignation au fond du 26 août 2024 et ordonner la capitalisation des intérêts - débouter la SAS [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions - condamner la SAS [E] aux entiers dépens afférents au litige Par ses "conclusions n°2", auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la SAS demande au tribunal de : - dire que la taxe foncière des locaux donnés à bail commercial ne peut être imputée au preneur à défaut de clause expresse contraire - débouter en conséquence la SCI VERNEDE de sa demande de règlement des taxes foncières et lui déduire des sommes dues - ramener le montant des majorations de retard à la somme symbolique de 1 euro - condamner la SCI VERNEDE à restituer les sommes perçues et/ou facturées indûment au titre des taxes foncières pour un montant total de 12 702,35 euros ainsi que le montant du dépôt de garantie pour un montant de 16 029,59 euros à la date d'effet du congé - ordonner la compensation entre les créances respectives des parties - fixer la créance de la SCI VERNEDE au 28 février 2025, après compensation, à la somme de 41 916,05 euros TTC - l'autoriser à s'acquitter du paiement de sa dette en 24 mensualités égales et successives - ordonner que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital - juger que les intérêts au taux légal ne seront dus qu'à compter du jugement à intervenir - débouter la SCI VERNEDE de toute demande contraire ou plus ample - condamner la SCI VERNEDE à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens - dire n'y avoir lieu à exécution provisoire MOTIVATION À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » etc. qui ne sont pas destinées à produire un effet juridique, ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile (pris en ses articles 4, 5 et 768), de sorte que le juge n'a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens. L'article 9 du Code de procédure civile rappelle qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », tandis que l'article 1353 du Code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 1. Sur la demande relative au montant résiduel des loyers et charges impayés 1.1 Moyens des parties La SCI LA VERNEDE fait valoir que le loyer était trimestriellement de 12 000 euros, avec 2 300 euros de provision sur charges ; que la créance correspondante n'est pas contestée dès lors qu'une correction a été apportée à la demande d'[E], et que tout a couru jusqu'au 28 février 2025. La SCI fait valoir que le bail prévoit qu'une échéance de loyer ou toute autre somme due, qui n'auraient pas été réglées dans les délais requis, entraînent de plein droit et sans mise en demeure préalable une majoration forfaitaire de 10 % hors taxe ; que les factures de majorations ont été systématiquement adressées au locataire et n'ont pas été contestées ; que les retards n'étaient pas de quelques jours mais de plusieurs mois ; qu'il n'est démontré aucune disproportion de nature à réduire le montant des pénalités. La SCI fait valoir que le bail impute au preneur la contribution foncière relative aux locaux loués, y compris les frais de fiscalité directe, ce qui comprend la taxe foncière ; que la contribution économique territoriale est distincte, comme étant un impôt directement payé par le preneur à l'administration ; que le contrat doit de toute manière s'interpréter d'après la commune intention des parties et qu'[E] avait payé la taxe foncière l'année précédente ; que le bail stipule que la quote-part de la totalité des charges, contributions, taxes et prestations sont remboursées au bailleur en tant qu'accessoires du loyer, sans exclusion de la taxe foncière. La SCI fait valoir au regard des justificatifs de charges produits, de la facture d'état des lieux à partager, du dépôt de garantie à imputer, une fois les majorations retard ajoutées, que la créance finale est de 62 818,41 euros, à parfaire de la régularisation de charge 2025 à ce jour non connue ; que l'intérêt au taux légal doit débuter à la date de l'assignation, avec capitalisation. La SAS [E] FRANCE fait valoir qu'elle ne doit pas la taxe foncière, dès lors que le bail ne vise que la contribution foncière relative aux locaux loués (la CFE) mais pas précisément la taxe, ce qui n'est pas la même chose ; que la clause n'est pas assez claire pour ne pas être interprétée contre le bailleur ; qu'il conviendra donc de déduire ces sommes. La SAS fait valoir que la majoration forfaitaire constitue une clause pénale dont le montant peut être révisé par le tribunal vu son caractère excessif ; que son erreur involontaire dans le premier congé, son règlement régulier des loyers jusqu'au premier trimestre inclus, la nécessité de reprendre le décompte des charges compte tenu de la refacturation indue de la taxe foncière et des erreurs de calcul du bailleur, le montant doit être ramené à l'euro symbolique ; que le fait qu'elle ait accepté cette clause et reçu des factures n'empêche pas que le tribunal atténue son effet. La SAS fait valoir qu'après donné acte de la déduction du dépôt de garantie et application de ce qu'elle demande, le reste dû n'est que de 41 916,05 euros ; que les intérêts de retard ne pourront courir qu'à compter du jugement dès lors qu'une partie de l'arriéré réclamé par le bailleur n'est devenue exigible que postérieurement à la délivrance de l'assignation ; que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. 1.2 Réponse du tribunal L'article 1103 du Code civil prévoit que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », tandis que l'article 1104 ajoute qu'ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». L'article 1217 énumère les sanctions entre lesquelles peut opter la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, sanctions auxquelles peuvent toujours s'ajouter des dommages-intérêts. En l'espèce, le tribunal relève qu'il n'y a pas de contestation sur la fraction de loyers et provisions sur charges des deuxième, troisième et quatrième trimestre 2024 ainsi qu'au prorata du premier de 2025, et les régularisations de charges 2023 et 2024, la moitié des frais d'état des lieux et le sort du dépôt de garantie, soit : 18 329,60 + 18 329,60 + 18 329,60 + 12 016,07 + (2 170,47 - 31,60) + 1 278,25 + 125 - 16 029,59 = 54 517,40 euros dus. Reste le sort de 2 460 + 2 199,55 + 2 199,55 + 1 441,92 = 8 301,02 euros de pénalités de retard qui sont contestés, ainsi que de la taxe foncière à inclure ou retrancher des charges. * Sur les pénalités de retard L'article 1231-5 du Code civil prévoit que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » La clause pénale est stipulée à la fois comme un moyen de contraindre le débiteur à l'exécution et comme l'évaluation forfaitaire du préjudice futur subi. Le juge, pour qui la réduction des obligations résultant d'une telle clause n'est qu'une simple faculté, n'a pas à motiver spécialement sa décision lorsque, faisant application pure et simple de la convention, il refuse de modifier le montant de la pénalité qui y est forfaitairement prévue ; la réciproque n'est pas vraie. Pour apprécier le caractère excessif de la clause pénale, les juges doivent se placer à la date de leur décision et tenir compte du but de la clause. Il s'agit d'apprécier la (dis)proportion manifeste entre l'importance du préjudice subi et le montant conventionnellement fixé : en effet, le juge n'est pas tenu de ramener la pénalité au montant effectif du préjudice afin de conserver à la stipulation son caractère coercitif, et en l'absence de préjudice il peut même maintenir une peine tout comme il peut la réduire à l'euro symbolique. Le caractère excessif ne peut être apprécié en fonction de la position économique et de la bonne foi du débiteur, mais en fonction de la comparaison avec les peines habituellement stipulées dans les contrats de même nature. Le tribunal relève que le bail stipulait en son article 18 in fine : « En cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le PRENEUR, ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n'aurait pas été réglée dans les délais requis, le [N] percevra de plein droit, sans mise en demeure préalable, une majoration forfaitaire de DIX POUR CENT, OUTRE LA TVA (10 % HT) du montant de l'échéance impayée ». Le tribunal relève qu'un préjudice est constitué pour un bailleur qui ne perçoit pas le loyer pendant une ou plusieurs échéances, vu les charges qui pèsent sur lui, et qu'une évaluation à 10 % ne paraît pas excessive en soi, vu que la clause pénale doit garder sa fonction comminatoire, et dès lors que des motifs tirés du comportement du débiteur de la pénalité sont impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause (sa bonne foi étant relativisée par l'absence de tout paiement de la fraction non contestée de la dette). Il n'y a donc pas lieu d'écarter les sommes résultant de l'application du contrat. * Sur la taxe foncière L'article L.145-40-2 du Code de commerce prévoit entre autres que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». L'article R.145-35 du même code précise que « ne peuvent être imputés au locataire […] les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ». Ces deux dispositions sont d'ordre public selon l'article L.145-15. L'article 1188 du Code civil dispose que « le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes ; lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ». Le tribunal relève que le bail stipulait en son article 10 'Contributions - impôts - taxes' : « Le PRENEUR devra payer les contributions personnelles mobilières, la contribution économique territoriale relative à son commerce, la contribution foncière relative aux locaux loués y compris les frais de fiscalité directe, les taxes locatives et autres de toute nature, supporter la taxe et/ou la redevance d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe d'écoulement à l'égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentation d'impôts pouvant être créées […] ». Le tribunal relève que chaque taxe ne doit pas être énumérée, ce sont « [l]es catégories » qui doivent être inventoriées précisément et limitativement. Il relève que le sigle 'CFE' visé par la SAS [E] FRANCE correspond à la 'cotisation foncière des entreprises' et non à une dite 'contribution foncière', et cette cotisation est due par toute entreprise ou personne exerçant une activité professionnelle non salariée, que son bail le lui rappelle ou non. Il relève que le vocable 'contribution' est synonyme d' 'impôt', s'agissant de la somme que toute personne doit payer, dans le cadre de la législation, à l'État, pour participer aux charges publiques (terme privilégié en ce qu'il implique le consentement de la Nation). Ainsi la contribution foncière s'entend sans ambiguïté de la taxe établie sur les propriétés bâties ou non-bâties. Il relève que cette interprétation évidente est confirmée par la commune intention des parties, dès lors que « le PRENEUR remboursera au [N] la quote-part de la totalité des charges, contributions, assurances, taxes et prestations afférentes aux locaux loués […] par le paiement d'une provision sur charges » -incluant donc la taxe foncière. Les 12 702,35 euros de taxe foncière sont donc bien dus par le preneur et ne doivent pas être déduits du décompte final. * Sur les intérêts et leur capitalisation La somme de 54 517,40 + 8 301,02 = 62 818,41 euros sera donc confirmée. L'article 1231-6 du Code civil prévoit notamment que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». Et l'article 1231-7 d'ajouter qu'« en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement ». De son côté, l'article 1343-2 du même code dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ». Le tribunal relève que des sommes intégrées au décompte sont postérieures à la mise en demeure ainsi qu'à l'assignation, de sorte qu'il n'y a pas lieu de déroger à la règle quant au point de départ. L'anatocisme sera ordonné sans difficulté. 2. Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive 2.1 Moyens des parties La SCI LA VERNEDE fait valoir qu'aucun élément ne justifie la rétention opérée par [E] dans le paiement des charges et loyers ; que le quantum de la seule taxe foncière est résiduel par rapport à la dette totale, ce qui ne justifie pas l'impayé de la créance principale ; qu'[E] a attendu qu'une procédure soit régularisée pour ergoter sur la contribution foncière, et ne saurait se prévaloir de difficultés de trésorerie ; que sa résistance est fautive, abusive et injustifiée. Pas d'observations de la SAS [E] FRANCE à cet égard. 2.2 Réponse du tribunal L'article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». Sur le fondement délictuel invoqué « au besoin », l'article 1240 du même code prévoit que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », tandis que l'article 1241 ajoute que « chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ». L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, le tribunal relève qu'il ne saurait être prononcé de condamnation sur ces fondements puisque la pénalité de 10 % sanctionnait déjà la non-exécution ou le retard dans celle-ci : le préjudice invoqué par [E] a donc déjà été indemnisé. Cette demande sera donc rejetée. 3. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement 3.1 Moyens des parties La SAS [E] FRANCE fait valoir que le secteur des grues subit la crise du logement neuf et la baisse des mises en chantier ; qu'elle a toujours été en règle de ses loyers et charges jusqu'au deuxième trimestre 2024 ; que les comptes annuels en 2024 confirment une perte de 4 millions d'euros ; que malgré ses difficultés, elle a fait procéder aux réparations locatives avant de quitter les lieux, de sorte qu'il n'y a eu aucune réclamation à ce titre. Elle sollicite donc un règlement en 24 mensualités, les paiements s'imputant d'abord sur le capital. La SCI LA VERNEDE fait valoir que son ancienne locataire n'a fait preuve d'aucune bonne foi, dès lors qu'elle n'a même pas acquitté la fraction de dette qu'elle reconnaît devoir à ce jour, et qu'elle a déjà bénéficié d'une année supplémentaire du fait de la procédure ; que l'échéancier n'est pas justifié par une baisse d'activité dans le secteur du grutage, le chiffre d'affaires d'[E] étant hors de proportions avec le présent litige. 3.2 Réponse du tribunal L'article 1343-5 du Code civil prévoit notamment que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ». En l'espèce, les éléments les plus actualisés dont dispose le tribunal lui permettent de constater une conjoncture financière dégradée pour [E] ; sa superficie devrait en revanche lui permettre de solder une dette d'une soixantaine de milliers d'euros en moins de deux ans, de sorte qu'il n'y a lieu d'accorder que deux échéances en l'espace d'un an. Il n'y a pas d'argument supplémentaire motivant spécialement que les paiements s'imputent d'abord sur le capital ; la bonne foi est d'ailleurs relativisée par l'absence de tout paiement de la fraction de dette qui n'était pas contestée. 4. Sur les demandes accessoires En vertu des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la SAS [E] FRANCE qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 200 euros pour les frais irrépétibles, étant observé qu'aucune facture d'honoraires n'est produite. Eu égard aux articles 514 et 514-1 du même code, le tribunal relève qu'il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de la décision, qui est d'ailleurs compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, CONDAMNE la SAS [E] FRANCE à payer à la SCI LA VERNEDE la somme de 62 818,41 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision et avec anatocisme ; ACCORDE à la SAS [E] FRANCE la possibilité de se libérer de ce paiement en deux échéances de 31 409,20 euros, dues respectivement six mois puis douze mois après la signification du présent jugement ; RAPPELLE que l'application des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai d'un an accordé ; DÉBOUTE la SCI VERNEDE de sa demande de condamnation au titre de la résistance abusive ; CONDAMNE la SAS [E] FRANCE aux dépens ; CONDAMNE la SAS [E] FRANCE à payer à la SCI LA VERNEDE la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. LE GREFFIER LE PRESIDENT