Tribunal judiciaire de Paris, 23 juillet 2026, 26/54252

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ N° RG 26/54252 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCVGH N° : 9 Assignation du : 21 Mai et 10 Juin 2026 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 juillet 2026 par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. DEMANDEUR Le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet MY SYNDIC SAS [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat au barreau de PARIS - #G700 DEFENDERESSES La S.C.I. SADELIA société civile [Adresse 3] [Localité 3] La Société CLINIQUE DE CHIRURGIE MAXILLO-FACIALE [Localité 1] SARL [Adresse 3] [Localité 3] représentées par Me Jennifer BARANES, avocat au barreau de PARIS - #P0422, ADONIS AVOCATS AARPI DÉBATS A l'audience du 29 Juin 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, EXPOSÉ DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 1], est soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Son syndic est le cabinet My Syndic. La SCI Sadelia, société civile, est propriétaire des lots n° 6, 7 et 9 de cet immeuble, situés au rez-de-chaussée. Ces lots, physiquement réunis, forment un local unique exploité en clinique de chirurgie maxillo-faciale par la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Etablissement 1], dont M. [X], également représentant de la SCI Sadelia, est le représentant. La copropriété voisine, sise [Adresse 5], subit des infiltrations d'eau affectant ses sous-sols. Elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] en référé aux fins d'expertise, par acte du 24 juin 2022. Par ordonnance de référé du 12 octobre 2022, M. [A] [Z] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. L'expert a déposé son rapport le 5 février 2025. Il conclut que les infiltrations subies par la copropriété voisine ont pour origine la défaillance d'étanchéité d'une canalisation de chute située dans l'immeuble sis [Adresse 4], au droit des lots de la SCI Sadelia, et que les dommages constatés dans les sous-sols de la copropriété voisine proviennent des installations de cet immeuble. Le syndicat des copropriétaires a fait établir un devis de réparation par la société Monteil & Cie (devis n° 2024/437 du 13 mars 2024, d'un montant de 7 677,96 euros TTC, approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024. La réalisation de ces travaux suppose l'accès aux lots de la SCI Sadelia. Le syndicat a mis en demeure la SCI Sadelia, par lettres des 3 juin et 27 novembre 2025, et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Etablissement 1], par lettre du 27 novembre 2025, de laisser cet accès. Entre-temps, la SCI Sadelia a fait réaliser, par la société S.P.R, des travaux sur la canalisation, suivant facture n° 014-26 du 23 mars 2026 d'un montant de 7 557 euros TTC. Le syndicat a fait vérifier ces travaux par la société Monteil & Cie, dont le rapport de visite du 5 mai 2026 conclut à leur non-conformité et à la persistance d'un risque de fuite, l'ancien réseau demeurant actif. C'est dans ces conditions que, suivant acte du 21 mai et 10 Juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] a fait assigner la SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. L'affaire a été plaidée à l'audience du 29 juin 2026. Aux termes de son assignation introductive d'instance dont les termes ont été réitérés à l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] sollicite du juge des référés de : - Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ; - Enjoindre à la SCI Sadelia et à la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Etablissement 1] de permettre l'accès aux lots de copropriété n° 6, 7 et 9 de l'immeuble sis [Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de l'ordonnance à intervenir ; - À défaut d'exécution dans un délai de quinze jours suivant la signification de l'ordonnance, autoriser le syndicat des copropriétaires à : * Entrer dans les lots n° 6, 7 et 9 appartenant à la SCI Sadelia, exploités par la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Etablissement 1], accompagné d'un serrurier et, au besoin, avec l'assistance de la force publique ; * Débarrasser les locaux de tous les biens mobiliers encombrant les lieux pour les besoins des travaux, aux frais, risques et périls des défenderesses ; * Faire procéder par la société Monteil & Cie aux travaux réparatoires (devis de la société Monteil&Cie du 13 mars 2024) et aux travaux de reprise nécessaires (rapport de la société Monteil&Cie n°2026/2517) pour mettre un terme définitif aux désordres ; - constater que la SCI Sadelia a réalisé des travaux sur les parties communes sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires ; - dire et juger que ces travaux sont non conformes aux prescriptions des DTU 60.1 et 61.1 et n'ont pas résolu le problème identifié par l'expertise judiciaire, tel qu'établi par le rapport Monteil&Cie du 5 mai 2026 ; - Déclarer la facture de la société S.P.R n° 014-26 du 23 mars 2026, d'un montant de 7 557 euros toutes taxes comprises, inopposable au syndicat des copropriétaires et dire qu'elle demeure à la charge exclusive de la SCI Sadelia ; - Condamner in solidum la SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A l'audience, le syndicat des copropriétaires sollicite de débouter la SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] de l'ensemble de leurs demandes et de mettre à la charge de la SCI Sadelia le coût des travaux de reprise complémentaires rendus nécessaires par la non-conformité des travaux qu'elle a fait réaliser. Aux termes de leurs dernières conclusions, la SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Etablissement 1] sollicitent du juge des référés de : À titre principal : - Dire n'y avoir lieu à référé ; À titre subsidiaire : - Prendre acte que les travaux réalisés par la société S.P.R, suivant facture n° 014-26 du 23 mars 2026, ont permis de faire cesser toute infiltration ; - Prendre acte que la SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] acceptent de prendre en charge la facture de la société S.P.R n° 014-26 du 23 mars 2026, d'un montant de 7 557 euros toutes taxes comprises ; - En conséquence, rejeter l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires ; En toute hypothèse : - Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux actes introductifs d'instance et aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens. L'affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la demande d'accès aux lots et de réalisation des travaux Le syndicat des copropriétaires expose que le rapport d'expertise judiciaire a identifié l'origine des infiltrations subies par la copropriété voisine dans la défaillance d'une canalisation située au droit des lots de la SCI Sadelia, et que les travaux de réparation, votés par l'assemblée générale, nécessitent l'accès à ces lots. Il indique que les défenderesses ont fait réaliser, sans son accord, des travaux non conformes qui n'ont pas remédié au désordre, l'ancien réseau demeurant actif et n'ayant été que provisoirement obturé, de sorte qu'une fuite peut se réactiver. Il soutient que la persistance de ce réseau défaillant caractérise un dommage imminent, l'exposant lui-même à voir sa responsabilité engagée envers la copropriété voisine, et demande qu'il soit ordonné aux défenderesses de laisser l'accès aux lots, sous astreinte, et, à défaut, qu'il soit autorisé à y accéder avec le concours d'un serrurier et de la force publique afin de faire réaliser les travaux. La SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] concluent qu'il n'y a pas lieu à référé. Elles font valoir qu'aucune urgence n'existe, la situation perdurant depuis plusieurs années du fait de l'inaction du syndicat, et qu'aucune fuite n'est active depuis les travaux qu'elles ont fait réaliser. Elles soutiennent qu'aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent n'est caractérisé, ces travaux ayant fait cesser les infiltrations, et que le syndicat ne rapporte pas la preuve d'un refus d'accès, celui-ci ayant toujours été laissé, notamment pendant les opérations d'expertise. Elles ajoutent que les difficultés soulevées relèvent de contestations sérieuses échappant au juge des référés, seule une expertise sur la conformité des travaux pouvant, le cas échéant, être ordonnée, et indiquent n'être pas responsables du raccordement des eaux usées du premier étage sur la canalisation litigieuse, réalisé par un précédent propriétaire, le local ayant été acquis en l'état en 2004. Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 9-II de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. L'article 18 de la même loi charge le syndic de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble et de faire procéder à l'exécution des travaux nécessaires à sa sauvegarde. L'article 43 confère à ces dispositions un caractère d'ordre public. Le règlement de copropriété prévoit en outre, en son article 6 («Travaux à supporter »), que les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l'exécution des réparations et travaux qui deviendraient nécessaires aux parties communes ou aux parties privées des autres copropriétaires, et qu'ils devront, si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou exécuter ces travaux. Au cas présent, il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [Z] du 5 février 2025 que les infiltrations subies par la copropriété voisine ont pour origine la défaillance d'étanchéité d'une canalisation de chute située dans l'immeuble sis [Adresse 4], au droit des lots de la SCI Sadelia. La nécessité des travaux de réparation, votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024, n'est pas sérieusement contestable. L'obligation, pour le copropriétaire et pour l'occupant de ces lots, de souffrir l'exécution de ces travaux et d'en livrer l'accès résulte tant de l'article 9-II de la loi du 10 juillet 1965 que de l'article 6 du règlement de copropriété. Elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Les défenderesses déclarent d'ailleurs elles-mêmes ne pas s'opposer à l'accès. Le dommage imminent est caractérisé. Le rapport de visite de la société Monteil & Cie du 5 mai 2026 relève que, si la zone de désordre ne fuit pas dans l'immédiat, l'ancien réseau demeure actif et n'a été que sommairement obturé, de sorte qu'en cas d'engorgement, la mise en charge du collecteur réactivera la fuite et que les jonctions non conformes s'écarteront sous la pression. La persistance de ce risque expose la copropriété voisine à de nouvelles infiltrations et le syndicat requérant à voir sa responsabilité recherchée. La circonstance que les défenderesses aient fait réaliser des travaux par la société S.P.R ne prive pas la demande de son objet, ces travaux étant précisément tenus pour non conformes et insuffisants à remédier au désordre. Le moyen tiré de l'absence d'urgence est inopérant, l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile permettant au juge des référés de prévenir un dommage imminent en dehors de toute condition d'urgence. Ce même texte l'autorisant à statuer même en présence d'une contestation sérieuse, la demande tendant à voir dire n'y avoir lieu à référé et à renvoyer l'examen du litige ne peut être accueillie. Au surplus, le seul fait pour les défendeurs de refuser l'accès à leurs lots pour la réalisation des travaux votés en assemblée générale constitue une violation du règlement de copropriété (article 6 précédemment rappelé) et dès lors un trouble manifestement illicite. Or, en l'espèce, si les défendeurs n'ont pas expressément refusé l'accès à leurs lots, ils ont posé plusieurs conditions de planning et ont proposé d'autres modalités d'intervention par courrier du 8 décembre 2025 puis n'ont plus donné suite aux deux courriels de relance suivant du 17 février et 19 mars 2026 du syndic, avant d'annoncer par un courriel lapidaire du 17 avril 2026 avoir effectué des travaux de plomberie dans ses lots et en solliciter le remboursement. Il résulte de ses éléments que plusieurs mois après la mise en demeure initiale du 27 novembre 2025, toujours aucune réponse n'a été apportée à la demande d'accès aux locaux et les défendeurs ont réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation. Il en résulte un trouble manifestement illicite. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la SCI Sadelia et à la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] de laisser l'accès aux lots n° 6, 7 et 9 afin de permettre la réalisation, par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires, des travaux réparatoires préconisés par l'expert et des travaux de reprise, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de six mois, et d'autoriser le syndicat, à défaut d'accès dans ce délai, à pénétrer dans les lieux avec le concours d'un commissaire de justice et, au besoin, de la force publique, ainsi qu'à faire débarrasser les locaux des biens mobiliers y faisant obstacle, aux frais des défenderesses. Sur la facture de la société S.P.R Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI Sadelia a fait réaliser des travaux sur une canalisation dépendant des parties communes sans son autorisation et lui en a adressé la facture. Il demande que cette facture soit déclarée inopposable au syndicat et laissée à la charge exclusive de la SCI Sadelia, seule donneuse d'ordre. La SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] déclarent accepter de prendre en charge la facture de la société S.P.R. Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ordonner l'exécution de cette obligation. Au cas présent, les travaux facturés par la société S.P.R ont été commandés par la seule SCI Sadelia, sans l'accord du syndicat des copropriétaires, sur une canalisation dépendant des parties communes. Les défenderesses acceptent expressément d'en assumer le coût. L'obligation n'étant pas sérieusement contestable, il convient de dire que la facture de la société S.P.R n° 014-26 du 23 mars 2026 demeure à la charge exclusive de la SCI Sadelia et est inopposable au syndicat des copropriétaires. Sur la prise en charge du coût des travaux de reprise complémentaires Le syndicat des copropriétaires expose que les travaux réalisés par la société S.P.R sont non conformes et imposent des travaux de reprise complémentaires, dont il demande que le coût soit mis à la charge de la SCI Sadelia. Les travaux de réparation préconisés par l'expert, déjà chiffrés par la société Monteil & Cie le 13 mars 2024 et votés par l'assemblée générale, relèvent pour leur part de la copropriété et ne sont pas en débat. La SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Etablissement 1] s'opposent à cette demande, soutenant n'être pas responsables du désordre, le raccordement à l'origine des infiltrations ayant été réalisé par un précédent propriétaire. Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés ne peut accorder une provision au créancier que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, et à la condition que son montant puisse être déterminé. Au cas présent, les travaux de réparation préconisés par l'expert judiciaire, chiffrés par la société Monteil & Cie le 13 mars 2024 (devis n° 2024/437) et votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2024, relèvent des parties communes et sont supportés par l'ensemble des copropriétaires ; leur charge n'est pas discutée. La demande de mise à la charge des défenderesses ne porte donc que sur les travaux de reprise complémentaires rendus nécessaires par la non-conformité des travaux qu'elles ont fait réaliser. Or le coût de ces travaux de reprise complémentaires n'est pas chiffré. Le rapport de visite de la société Monteil & Cie n°2026/2517 du 5 mai 2026 (pièce n° 22), qui constate la non-conformité des travaux et la persistance du risque, ne comporte aucune évaluation des travaux de reprise à réaliser. Le montant de la provision sollicitée n'étant pas déterminé, la demande se heurte à une contestation sérieuse. Il convient, en conséquence, de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de mise à la charge de la SCI Sadelia du coût des travaux de reprise complémentaires. Sur les demandes accessoires Sur les demandes de donner acte Les demandes de la SCI Sadelia et de la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] tendant à voir « prendre acte » de la cessation des infiltrations ne constituent pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer, cette cessation étant au demeurant contredite par le rapport de la société Monteil & Cie du 5 mai 2026. Il n'y a pas lieu d'y faire droit. Sur les frais irrépétibles et les dépens La SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Etablissement 1], qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés ; elles seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Leur propre demande à ce titre sera rejetée. Sur l'exécution provisoire La présente ordonnance de référé est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, ORDONNONS à la SCI Sadelia et à la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] de laisser l'accès aux lots n° 6, 7 et 9 de l'immeuble sis [Adresse 6] afin de permettre la réalisation, par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires, des travaux réparatoires préconisés par l'expert judiciaire et des travaux de reprise ; DISONS que cette obligation sera assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de six mois ; AUTORISONS le syndicat des copropriétaires, à défaut d'accès dans ce délai, à pénétrer dans les lots n° 6, 7 et 9 avec le concours d'un commissaire de justice et, au besoin, de la force publique, et à faire débarrasser les locaux des biens mobiliers y faisant obstacle, aux frais des défenderesses, pour faire procéder par la société Monteil & Cie aux travaux réparatoires (devis de la société Monteil&Cie du 13 mars 2024) et aux travaux de reprise nécessaires (rapport de la société Monteil&Cie n°2026/2517) pour mettre un terme définitif aux désordres; DISONS que la facture de la société S.P.R n° 014-26 du 23 mars 2026, d'un montant de 7 557 euros toutes taxes comprises, demeure à la charge exclusive de la SCI Sadelia et est inopposable au syndicat des copropriétaires ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la mise à la charge de la SCI Sadelia du coût des travaux de reprise complémentaires tel que définis dans le rapport de la société Monteil&Cie n°2026/2517, non chiffrés en l'état ; CONDAMNONS in solidum la SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] aux entiers dépens ; CONDAMNONS in solidum la SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTONS la SCI Sadelia et la société Clinique de chirurgie maxillo-faciale [Localité 1] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Fait à [Localité 1] le 23 juillet 2026 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN