Tribunal judiciaire de Bobigny, 24 janvier 2025, 24/01301

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/01301 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTLL ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JANVIER 2025 MINUTE N° 25/00080 ---------------- Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition. Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 Décembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La société FONCIERE MB AMATI dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Sandra ROBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0017 ET : Monsieur [B] [E] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Wilfried Xavier SAYADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0964 Monsieur [G] [R] demeurant [Adresse 4] représenté par Me Abdelhakim REZGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E475 substitué par Me Chama BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS, La société KEY FOR YOU (K4U) dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Abdelhakim REZGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E475 substitué par Me Chama BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS, ***************************************** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2021, la société Foncière MB Amati a donné à bail à la société Key For You le local à usage commercial n°1 situé en rez-de-chaussée du bâtiment unique de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3]. Il est précisé que le capital de la société Key For You est détenu à hauteur de 80% par la société Key Développement dont le dirigeant est Monsieur [G] [R], et à hauteur de 20% par la société Dysek Immobilier dont le gérant est Monsieur [B] [E]. Par actes du même jour, Messieurs [B] [E] et [G] [R] se sont chacun portés caution solidaire et indivisible de la société Key For You au profit du bailleur, en renonçant tous deux expressément aux bénéfices de discussion et de division. Par acte du 10 janvier 2024, la société Foncière MB Amati a fait délivrer à la société Key For You un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle, pour le paiement de la somme de 29.271,06 euros, dénoncé par voie de commissaire de justice à Monsieur [E] le 11 janvier 2024 et à Monsieur [R] le 25 janvier 2024. Par protocole d'accord en date du 1er mars 2024, les parties au contrat de bail ont arrêté le montant de la dette due à cette date, les modalités de son règlement et, à défaut, la reprise par le bailleur de la pleine liberté d'action aux fins du recouvrement de la dette. Par acte du 25 juillet 2024, la société Foncière MB Amati a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société Key For You et Messieurs [E] et [R], pour : faire constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 12 février 2024 ;voir ordonner l'expulsion de la société Key For You des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;voir ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la société Foncière MB Amati aux frais, risques et périls de la société Key For You ;voir solidairement condamner la société Key For You et Messieurs [E] et [R], en qualités de cautions dans la limite de 7.941 euros chacun, à lui payer à titre provisionnel : la somme de 39.505,50 euros au titre des loyers, charges et impôts dus à la date du 15 juillet 2024,un intérêt au taux de base bancaire majoré de 4 points sur la somme de 39.505,50 euros,la somme de 5.026 correspondant à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes, à compter du 12 février 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;voir condamner la société Key For You à lui payer à titre provisionnel : la somme de 7.901,10 euros correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue,la somme de 489,10 euros correspondant au coût du commandement de payer, dénonciations du commandement aux cautions, frais de mise en demeure, extrait KBIS et état des privilèges et nantissements ;voir solidairement condamner la société Key For You et Messieurs [E] et [R], à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Après renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 9 décembre 2024. A l'audience, la demanderesse sollicite l'actualisation des sommes restant dues après apurement partiel de la dette s'élevant à 36.433,66 euros à date de l'audience, tous frais inclus, accepte le bénéfice d'un échelonnement des paiements par le preneur sur 24 mois, et maintient le reste de ses demandes. La société Key For You et Monsieur [G] [R] reconnaissent le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement. Monsieur [B] [E] demande à être garanti par Monsieur [R] au motif qu'il n'a plus aucun pouvoir ni fonction au sein de la société Key For You depuis le 2 novembre 2022, date à laquelle il a été révoqué de ses fonctions de directeur général de la société par celui-ci. Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'in

MOTIFS

S demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut d'exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 10 janvier 2024 pour le paiement de la somme en principal de 29.271,06 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé des sommes dues arrêté au 6 décembre 2024, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 12 février 2024. Il est également justifié qu'il reste dû à la demanderesse la somme de 36.433,66 euros à la date de l'audience, échéance du 4e trimestre 2024 et frais de procédure inclus. L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable, il convient dès lors d'accueillir la demande de provision à hauteur de 36.433,66 euros. Toutefois, compte tenu de l'engagement de la défenderesse de régulariser sa situation, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, lesquels sont par ailleurs acceptés par la demanderesse. Il est du reste précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, au besoin par la force publique. Il n'y a néanmoins pas lieu d'assortir une telle mesure d'expulsion d'une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire. Sur les sommes réclamées à titre de clause pénale La société Foncière MB Amati sollicite également du juge de ce tribunal qu'il condamne la société Key For You au paiement : d'un intérêt au taux de base bancaire majoré de 4 points sur la somme restant due ; d'une indemnité d'occupation correspondant à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel ; ainsi que de la somme de 7.901,10 euros correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue. Il est relevé à cet égard, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. D'autre part, l'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il ressort de la combinaison de ces textes que la mesure de la disproportion des clauses pénales requiert un degré d'appréciation exclu des pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, de sorte qu'il n'entre pas dans ses pouvoirs de diminuer le montant desdites clauses, et qu'il ne peut, au contraire, que faire droit à la totalité de la somme réclamée s'il l'estime fondée ou écarter une pénalité manifestement excessive ou dérisoire. Au cas présent, les sommes réclamées rappelées supra peuvent, par leur nature de clause pénale, être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel pouvant être le cas en l'espèce, ces demandes ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés. Il n'y aura dès lors pas lieu à référé sur ce point. Ainsi, la société Key For You, sera condamnée, dans l'hypothèse du non-respect des délais qui lui ont été accordés, au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux, et les condamnations seront assorties du taux d'intérêt légal. Sur les demandes formées à l'encontre des cautions Il est relevé que, par actes de cautionnement conclus le 26 juillet 2021, Messieurs [E] et [R] se sont solidairement obligés au paiement des sommes dues au titre de l'intégralité des clauses du bail convenu le même jour entre les sociétés Foncière MB Amati et Key For You, en ce compris notamment les loyers, indemnités d'occupation, charges ou provisions de charges, intérêts ou frais accessoires à la dette, dans la limite de la somme maximale de 7.941 euros chacun. Au regard de ce qui a été conventionnellement prévu, ils seront donc condamnés solidairement avec la société Key For You au paiement de la somme due au titre de l'arriéré des loyers, charges et impôts résultant du bail, ainsi le cas échéant au paiement des indemnités d'occupation, dans la limite de 7.941 euros chacun. Sur la demande de garantie formée par Monsieur [E] à l'encontre de Monsieur [R] L'examen de cette demande nécessite qu'il soit porté une appréciation sur les rapports entre Messieurs [E] et [R], et en particulier que le juge s'interroge sur la portée : de la décision de l'assemblée générale de la société Key For You du 2 novembre 2022, excluant la société Dysek Immobilier en qualité d'actionnaire de la société Key For You,de la décision du tribunal de commerce du 21 mai 2024 ayant condamné la société Dysek Immobilier à ceder les parts qu'elle détient dans la société Key For You, Sur l'engagement de caution de Monsieur [E]. Cette analyse excédant les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence, il n'y aura dès lors pas lieu à référé sur la demande. Sur les frais du procès Succombante, la société Key For You sera condamnée aux dépens, étant précisé que tous les frais antérieurs à l'assignation, en ce compris les frais irrépétibles, sont inclus dans la somme de 36.433,66 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ; Constate l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 12 février 2024 ; Condamne la société Key For You à payer à la société Foncière MB Amati la somme provisionnelle de 36.433,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ; Suspend les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Key For You se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels de 1.500 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ; Dit que ces acomptes seront à verser en plus des loyers et charges courants, le 1er jour de chaque mois, le paiement du premier d'entre eux devant intervenir dans les 10 jours de la signification de la présente ordonnance ; Dit qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances : l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société Key For You et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,la société Key For You devra payer trimestriellement à la société Foncière MB Amati à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail outre les charges, jusqu'à libération des lieux,le sort des meubles garnissant les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution et R. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne solidairement Monsieur [B] [E] et Monsieur [G] [R] au paiement des sommes dues par la société Key For You, dans la limite de 7.941 euros chacun ; Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Condamne la société Key For You à payer aux dépens, étant précisé que tous les frais antérieurs à l'assignation, en ce compris les frais irrépétibles, sont inclus dans la somme de 36.433,66 euros ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 24 JANVIER 2025. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT