Tribunal judiciaire de Bordeaux, 13 juillet 2026, 26/01300

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 74D Minute N° RG 26/01300 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3TFA 1 copie Décision nativement numérique délivrée le 13/07/2026 à la SELARL RAMURE AVOCATS Me François-olivier SEVENO COPIE délivrée le 13/07/2026 à Rendue le TREIZE JUILLET DEUX MIL VINGT SIX Après débats à l'audience publique du 06 Juillet 2026, Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière lors des débats, et de Isabelle LEBOUL, Greffière lors du prononcé. DEMANDERESSE La société CARDINAL PROMOTION société par actions simplifiée dont le siège social est : [Adresse 1] [Localité 1] Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège Représentée par Maître François-Olivier SEVENO, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE Madame [E] [V] demeurant : [Adresse 2] [Localité 2] Représentée par Maître Alexandre BIENVENU de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX EXPOSE DU LITIGE Selon acte de commissaire de justice délivré le 29 juin 2026, la SAS CARDINAL PROMOTION a fait assigner Madame [E] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de : - lui voir ordonner de laisser pénétrer la société CARDINAL PROMOTION et des entreprises mandatées par elle, dans un délai de 48 heures, à compter de la signification de l'ordonnance, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, sur les parcelles louées cadastrées section AM n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et situées commune de [Localité 2], afin de lui permettre de réaliser les diagnostics, investigations et études nécessaires à la bonne exécution de l'opération immobilière projetée, - dire que passé ce délai, Madame [V] sera condamnée, à titre d'astreinte, à lui payer la somme de 200 euros par jour de retard et ce, pendant un délai de trois mois, - autoriser la société CARDINAL PROMOTION, en l'absence de Madame [V] ou de non-réponse à la demande d'accès aux parcelles susmentionnées, à être accompagné d'un commissaire de justice et d'un serrurier pour y accéder afin de procéder aux opérations ci-dessus décrites, - autoriser la société CARDINAL PROMOTION, en cas de refus de Madame [V] à permettre cet accès, à solliciter le concours de la force publique, - condamner Madame [V] aux dépens, - condamner Madame [V] à payer à CARDINAL PROMOTION 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. Aux termes de ses dernières écritures, la SAS CARDINAL PROMOTION a maintenu ses demandes. Elle s'oppose à l'exception d'incompétence soulevée en défense, indiquant que la procédure n'a pas pour objet de voir trancher une contestation relative à l'existence, l'exécution, au renouvellement ou à la résiliation d'un bail rural de sorte que le juge des référés n'est nullement saisi d'un litige relevant du statut du fermage. Sur le fond, elle expose que Madame [Q] lui a consenti, selon acte du 19 janvier 2026, une promesse de vente portant sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] situées commune de [Localité 2], cette promesse étant assortie de plusieurs conditions suspensives, dont deux notamment qui justifient qu'elle soit autorisée à réaliser des sondages, études de sol, de sous-sol et tous prélèvements, analyses sur les parcelles concernées. Elle précise que ce même jour, ces parcelles ont été données à bail verbal à Madame [V], propriétaire de chevaux, laquelle refuse l'intervention des prestataires mandatés par elle sur les parcelles prises à bail. Elle soutient que ce refus d'accès opposé par la locataire des parcelles l'expose à un risque sérieux de non-réalisation dans les délais impartis, à savoir au plus tard le 19 septembre 2026, de ses engagements à l'égard de la promettante, les conditions, et notamment par la production avant cette date du résultat des investigations nécessaires. En réplique, Madame [V] a soulevé in limine litis une exception d'incompétence au profit du tribunal paritaire des baux ruraux de Bordeaux. Sur le fond, elle s'est opposée aux demandes de la société CARDINAL PROMOTION et a sollicité qu'elle soit condamnée à lui verser 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens. In limine litis, elle fait valoir que le litige dont est saisi le juge des référés concerne une contestation dont un bail rural est l'objet, la cause ou l'occasion, de sorte qu'il doit se déclarer incompétent au profit du tribunal paritaire des baux ruraux. Elle précise que ce dernier est compétent quand bien même le bailleur n'est pas partie directement à l'instance, par exemple lorsqu'un tiers déclare intervenir à sa place, ce qui est le cas en l'espèce. Elle indique en outre que la nature juridique du bail rural est acquise puisqu'elle élève et entraîne des chevaux en vue de leur exploitation dans le cadre de concours hippiques sur des parcelles affermées. Sur le fond, elle soutient en premier lieu que la demanderesse ne démontre pas l'existence d'une obligation nons sérieusement contestable. Elle expose en effet que l'engagement unilatéral pris par Madame [S] [R] d'autoriser le bénéficiaire de la promesse de pouvoir faire intervenir des prestataires sur les parcelles affermées lui est strictement inopposable, dès lors qu'elle n'est pas partie à cette promesse de vente. Elle indique en outre qu'un bail rural verbal ne comporte aucune obligation particulière imposée au fermier de laisser le bailleur faire intervenir des tiers pour des sondages et investigations en vue de la réalisation d'un programme de promotion immobilière. En second lieu, elle indique que la société CARDINAL PROMOTION échoue à justifier d'une intervention en urgence ou encore d'un trouble manifestement illicite ou dommage imminent. Évoquée à l'audience du 06 juillet 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés : Selon l'article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Aux termes de l'article 75 du même code, s'il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d'irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l'affaire soit portée. Aux termes de l'article L.491-1 du code rural et de la pêche maritime, il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l'application du statut du fermage. Selon l'article L.411-1 du même code, est soumise au statut du fermage toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole au sens de l'article L.311 du même code, et ce quelle que soit la forme du bail, écrite ou verbale. Selon l'article L.311-1 du même code, le fait de préparer ou entraîner des équidés domestiques en vue de leur exploitation, autres que des spectacles, est considéré comme une activité agricole. Il résulte en l'espèce de la promesse de vente du 19 janvier 2026, portant sur le terrain pris à bail par Madame [V], des échanges entre les parties ainsi que du procès-verbal de constat dressé le 19 septembre 2025 par Maître [A], que la convention verbale liant Madame [S] [R] à Madame [E] [V] doit être qualifiée de bail rural soumis au statut du fermage. Toutefois, la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux, telle que cela résulte de l'article L.491-1 du code rural et de la pêche maritime, ne s'étend qu'aux contestations opposant le bailleur et le preneur de ce bail rural. Or, comme le soutient à bon droit la société CARDINAL PROMOTION, la présente instance n'oppose pas Madame [Q], épouse [R], bailleresse, à Madame [V], locataire, mais cette dernière à la société CARDINAL PROMOTION, tiers au bail rural. En outre, il ne saurait être utilement soutenu à cet égard que la société CARDINAL PROMOTION agirait aux droits ou en lieu et place de Madame [R] de sorte que le litige devrait en réalité être considéré comme opposant un bailleur à son preneur, la jurisprudence invoquée en défense n'étant pas applicable au cas d'espèce en l'absence de véritable subrogation telle que cela peut exister en présence d'un assureur. Il s'ensuit que le présent litige ne relève pas de la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux et que l'exception d'incompétence soulevée par Madame [V] doit être rejetée. Sur la demande d'exécution de faire sous astreinte : Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 1199 du code civil, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. Il résulte en l'espèce des débats que par acte du 19 janvier 2026, Madame [Q], épouse [R], a consenti à la société CARDINAL PROMOTION une promesse de vente portant sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3] situées commune de [Localité 2]. Il est en outre constant qu'à la date de la promesse, ces parcelles ont été données à bail verbal à Madame [V], étant rappelé que cette promesse précise la nature rurale de ce bail. Il convient de relever que la promesse de vente a été conclue sous plusieurs conditions suspensives, à savoir d'abord, la nécessité pour la société CARDINAL PROMOTION de justifier auprès de la promettante du dépôt d'un permis de construire devant porter sur l'ensemble des parcelles objet de la promesse, cadastrées section AM n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], louées à Madame [V] et au plus tard le 19 septembre 2026. La promesse précise que cette condition vaut autorisation pour le bénéficiaire, à savoir la société CARDINAL PROMOTION de "Laisser toute personne ou société (géomètres, bureaux de contrôle, bureaux d'étude, techniciens, ingénieurs) dont l'intervention serait nécessaire à la bonne exécution de l'opération immobilière, pénétrer sur les lieux après en avoir informé le locataire en fonction de ses propres disponibilités". La promesse de vente prévoit en outre une autre condition suspensive, à savoir la réalisation d'investigation, aux frais du bénéficiaire, et la justification de leurs conclusions au plus tard le 19 septembre 2026, aux fins de vérification de la compatibilité technique et économique de l'opération. Il est constant que selon courrier recommandé du 20 mai 2026, la société CARDINAL PROMOTION a informé Madame [V] qu'elle souhaitait faire intervenir sur ces parcelles des prestataires techniques pour réaliser divers sondages et diagnostics du 2 au 4 juin et du 8 au 12 juin 2026. Madame [V] a, par mail du 28 mai 2026, indiqué que l'accès au site n'était pas autorisé en invoquant la mise bas imminente de l'une de ses juments. Madame [V] a par la suite maintenu son refus en dépit des demandes de la requérantes en date des 2 et 11 juin 2026, en se prévalant du bien-être du poulain et de sa qualité de tiers au contrat. La condition suspensive de vente de la promesse précitée autorisant la société CARDINAL PROMOTION à réaliser des sondages et démarches sur la parcelle prise à bail par Madame [V] ne lie, en application de l'article 1199 du code civil, que les parties à cet acte et est dès lors inopposable à Madame [V], tiers à la promesse. Il convient en outre de relever que le bail rural liant Madame [Q] à Madame [V] confère à cette dernière un droit de jouissance exclusif sur sa parcelle. Il n'est fait état d'aucune clause de ce bail, au demeurant verbal, ni aucune disposition légale qui autoriserait le bailleur à faire pénétrer un tiers sur les lieux loués sans l'accord exprès du preneur. Il s'ensuit que le refus opposé par Madame [V] à la société CARDINAL PROMOTION ne saurait être considéré comme un trouble manifestement illicite. En outre, la non-réalisation des conditions suspensives dans le délai contractuel ne saurait constituer un dommage imminent qui justifierait la mise en place de mesures conservatoires. Enfin, aucune obligation d'accès, non sérieusement contestable, ne pèse sur Madame [V] de sorte que la demande ne peut davantage prospérer sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. Il s'ensuit que les demandes de la société CARDINAL PROMOTION ne peuvent prospérer en l'état et qu'il convient de l'en débouter. Sur les autres demandes : La société CARDINAL PROMOTION, qui succombe, supportera les dépens de l'instance. L'équité justifie en outre de la condamner à payer à Madame [V], tenue de se défendre en justice, une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, REJETTE l'exception d'incompétence de Madame [V] ; DEBOUTE la société CARDINAL PROMOTION de l'intégralité de ses demandes : CONDAMNE la société CARDINAL PROMOTION à payer à Madame [V] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes les autres demandes ; CONDAMNE la société CARDINAL PROMOTION aux dépens. La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Isabelle LEBOUL, Greffière. Le Greffier, Le Président, En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.