Tribunal judiciaire de Besançon, 21 juillet 2025, 25/00139

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PONTARLIER 1 Place Villingen-Schwenningen 25300 PONTARLIER ☎ : 03.81.38.63.00 ✉ : [email protected] AFFAIRE N° RG 25/00139 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-E7FG Minute n° Copie certifiée conforme délivrée le 21/07/2025 à - Mr [D] Copie exécutoire délivrée le 21/07/2025 à - HABITAT 25 CONTENTIEUX CIVIL - RÉFÉRÉ ORDONNANCE RENDUE LE 21 Juillet 2025 DEMANDEUR : Organisme OFFICE PUBLIC DE DE L'HABITAT DU DÉPARTEMENT DU DOUBS "HABITAT 25" 5 rue Louis Loucheur 25041 BESANÇON représentée par Mme [Y] [K] (Salarié juriste) muni d'un pouvoir spécial ET DÉFENDEUR : Monsieur [H] [D] né le 10 Novembre 1968 à Demeurant 8 rue des Sorbiers Logement 8 étage 2 25690 AVOUDREY comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Thibaut GOURHAND Greffier : Nicole CHEVASSU, DÉBATS : L'affaire a été plaidée le 02 Juin 2025, et mise en délibéré pour ordonnance devant être rendue le 21 Juillet 2025. ORDONNANCE Contradictoire, en PREMIER ressort rendue par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 octobre 2020, l'Office Public de l'Habitat du Doubs- HABITAT 25 a consenti un bail d'habitation à M. [H] [D] sur des locaux situés au Rue des Sorbiers à Avoudrey (25690), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 381 euros et d'une provision pour charges de 64 euros. Il a aussi loué un garage associé au logement. Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 896,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [D] le 20 juin 2024. Par assignation du 26 février 2025, l'Office Public de l'Habitat du Doubs- HABITAT 25 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontarlier en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [H] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,2 231,18 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 19 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 2 juin 2025, l'établissement Office Public de l'Habitat du Doubs- HABITAT 25, représenté par Mme [K], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 juin 2025, s'élève désormais à 2 672,97 euros. Mme [K] déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. L'Office Public de l'Habitat du Doubs- HABITAT 25 considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, notamment le mois de mars 2025. M. [H] [D] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 75 euros, en plus du loyer courant, à compter du mois de juillet 2025. Il indique percevoir un salaire équivalent au SMIC, mais aurait actuellement une saisie sur ses rémunérations. Il indique qu'il va libérer le garage (40 .42 euros) pour diminuer le montant du loyer. Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande L'Office Public de l'Habitat du Doubs- HABITAT 25 justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 juin 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1896,15 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2024. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative : Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat du Doubs- HABITAT 25 verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 juin 2025, M. [H] [D] lui devait la somme de 2 672,97 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [H] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation : En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 445,57 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 20 août 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'Office Public de l'Habitat du Doubs- HABITAT 25 ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire : M. [H] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juin 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 octobre 2020 entre l'établissement Office Public de l'Habitat du Doubs- HABITAT 25, d'une part, et M. [H] [D], d'autre part, concernant les locaux situés au Rue des Sorbiers à Avoudrey (25690) est résilié depuis le 20 août 2024, CONDAMNE M. [H] [D] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Doubs- HABITAT 25 la somme de 2 672,97 euros (deux mille six cent soixante-douze euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, AUTORISE M. [H] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 75 euros (soixante-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir au cours du mois de juillet 2025, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [D], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 août 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [H] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [H] [D] sera condamné à verser à l'Office Public de l'Habitat du Doubs- HABITAT 25 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE M. [H] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2024 et celui de l'assignation du 26 février 2025. AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LA GREFFIÈRE. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT