Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, 25 juin 2026, 24/00010

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT NAZAIRE JUGEMENT DU 25 Juin 2026 DU 25 Juin 2026 N° RG 24/00010 - N° Portalis DBYT-W-B7H-FHHV JUGEMENT n° AFFAIRE : [K] [M] C/ A.S.L. LA CHENAIE prise en la personne de son président Monsieur [U] [Q] demeurant [Adresse 1] 1ère Section Copie exécutoire + expédition délivrées le : à Me Priscille PINEAU (NANTES) Maître [W] [D] _______________________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [K] [M] né le 21 Juillet 1952 à [Localité 1] de nationalité Française, demeurant 18 allée Bellevue - 44510 LE POULIGUEN Rep/assistant : Me Priscille PINEAU, avocat au barreau de NANTES _______________________________________________________ DEFENDERESSE : A.S.L. LA CHENAIE prise en la personne de son président Monsieur [U] [Q] demeurant [Adresse 1] demeurant [Adresse 2] Rep/assistant : Maître Jacques-yves COUETMEUR de la SELARL CTD, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE et Maître Salomé DUTERTRE, avocat au barreau de PAU _______________________________________________________ COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré, PRÉSIDENT : Claire PIAN, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. CADRE GREFFIER : Christel KAN DEBATS : A l'audience publique du 26 Mars 2026 JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats. * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [K] [M] est propriétaire d'une parcelle cadastrée n°AV [Cadastre 1] sise [Adresse 3] au [Adresse 4] qu'il a acquise de Monsieur et Madame [O] [A] par acte notarié du 28 octobre 2019, sur laquelle se trouve sa résidence principale. Monsieur [M] a été convoqué à la réunion d'assemblée générale de l'ASL LA CHENAIE du 15 juillet 2020 au cours de laquelle l'un des membres s'est interrogé sur la légitimité de la représentation de son lot dans la gestion des espaces communs. Pour autant, il a été acté lors de cette assemblée générale l'arrivée de Monsieur [M] comme nouveau membre de l'association. Par la suite, Monsieur [K] [M] n'a plus été convoqué aux assemblées générales annuelles. Il est indiqué dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 juillet 2021 que la parcelle AV [Cadastre 1] ne fait partie ni du lotissement, ni de l'Association Syndicale Libre du lotissement de La Chenaie. Par l'intermédiaire de son conseil, le 11 avril 2022, Monsieur [M] a mis en demeure la Présidente de l'ASL de bien vouloir lui confirmer qu'une modification des statuts de l'association syndicale avait bien eu pour objet l'intégration de la parcelle AV [Cadastre 1] dans l'ASL. Par courrier du 16 avril 2022, Maître [B], Notaire à [Localité 2], a répondu que le projet de mise à jour des statuts de l'ASL était « en cours de préparation ». Par courriel du 21 avril 2022, Monsieur [U] [Q], un des colotis et membre de l'ASL, a répondu que le lotissement ne comportait que six lots et que la parcelle AV n°[Cadastre 1] n'en faisait pas partie. Monsieur [M] a saisi un conciliateur afin de tenter de trouver une issue amiable. Le 15 mars 2023, Madame [H] [V], conciliatrice de justice, a attesté que l'ensemble des parties étaient présentes à la réunion qui s'est tenue à la mairie du [Localité 3] mais a constaté l'échec de la tentative de conciliation. Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, Monsieur [X] [M] a fait assigner l'ASL LA CHENAIE devant ce Tribunal aux fins de voir constater, à titre principal, que la parcelle AV n°[Cadastre 1] dont il est propriétaire au [Localité 4] fait partie de l'Association Syndicale Libre. Le 13 mars 2025, Monsieur [X] [M] a saisi le juge de la mise en état pour obtenir la condamnation sous astreinte de l'ASL LA CHENAIE à lui communiquer les registres d'assemblées générales. Les procès-verbaux ayant été communiqués, il s'est désisté de son incident. Dans ses conclusions n°2 notifiées par RVA le 24 juin 2025, Monsieur [K] [M] demande, au visa des articles 3, 4 et 19 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, de l'article 2224 du Code civil, de l'article 691 du Code civil, de l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, de l'article 5.14 des statuts de l'ASL, de l'article 43 du décret n°2006-504 du 3 mai 2006, de l'article 40 du décret du 18 décembre 1927, des articles 1231-1 et 1240 du Code civil, au Tribunal de : A titre principal, - Constater que la parcelle AV n°[Cadastre 1] [Localité 4] fait partie de l'ASL LA CHENAIE ; - Prononcer l'annulation des assemblées générales postérieures au 16 juillet 2020 auxquelles Monsieur [K] [M], propriétaire de la parcelle AV n°[Cadastre 1], n'a pas été convoqué ; - Condamner l'ASL LA CHENAIE à faire modifier ses statuts afin d'intégrer la parcelle AV [Cadastre 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal estimait que la parcelle AV [Cadastre 1] ne fait pas partie de l'ASL LA CHENAIE, - Constater que la parcelle AV n°[Cadastre 1] sise [Adresse 3] est titulaire d'une servitude de passage piétonnier sur l'intégralité parcelle AV n°[Cadastre 2] sise [Adresse 5] au [Localité 5] ; Dans tous les cas, - Débouter l'ASL LA CHENAIE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Dire que la décision sera publiée au service de la publicité foncière aux frais de l'ASL LA CHENAIE, - Condamner l'ASL LA CHENAIE à communiquer à Monsieur [K] [M] l'intégralité des registres sur lesquels sont retranscrits les procès-verbaux de l'assemblée générale de l'ASL LA CHENAIE depuis la création de l'ASL LA CHENAIE sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la délivrance de l'assignation, - Condamner l'ASL LA CHENAIE à verser la somme de 5.000 euros à Monsieur [K] [M] à titre de dommages et intérêts, - Condamner l'ASL LA CHENAIE à verser la somme de 5.000 euros à Monsieur [K] [M] au titre des frais irrépétibles, - Condamner la même aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Priscille PINEAU par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, - Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. A l'appui de ses prétentions, Monsieur [M] soutient que la parcelle AV [Cadastre 1] fait partie de l'ASL LA CHÊNAIE et que la situation juridique actuelle résulte d'une négligence de cette dernière qui n'a pas fait modifier ses statuts suite à l'intégration de la parcelle AV n°[Cadastre 1] dans le lotissement en 1998. Il souligne en ce sens qu'à deux reprises dans l'acte de vente du 28 octobre 2019, il est indiqué que le bien immobilier constitue l'un des lots du groupe d'habitations dénommé « La Chênaie » et que tout lot de ce groupe d'habitations est membre de l'ASL ; il ajoute que la note de renseignement relative à l'ASL LA CHÊNAIE en date du 25 juillet 2019, annexée à son titre de propriété, ne fait état d'aucune difficulté concernant la qualité de copropriétaire de la parcelle AV n°[Cadastre 1], qu'il a été convoqué à l'assemblée générale de l'ASL LA CHENAIE du 15 juillet 2020 mais qu'il n'a plus reçu aucune convocation après cette date alors que ses auteurs, les époux [A], ont été convoqués chaque année durant 20 ans et intégrés aux moments de convivialité entre voisins que représentent les assemblées générales annuelles. A titre subsidiaire, Monsieur [M] demande que lui soit reconnue une servitude de passage sur la parcelle AV [Cadastre 2] correspondant à l'espace vert commun central du lotissement, conformément au rapport de présentation du lotissement annexé à l'acte de vente qui vaut acte constitutif d'une servitude de passage sur la totalité de la parcelle AV [Cadastre 2], ce que la défenderesse ne conteste pas. Au soutien de sa demande de dommages intérêts, Monsieur [M] expose que son éviction de l'ASL, sans juste motif, est vexatoire et trouble son quotidien. Il ajoute que l'espace vert commun clos (parcelle AV n°[Cadastre 2]) était l'un des critères l'ayant séduit lors de l'acquisition de sa maison. Par conclusions responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 25 novembre 2025, l'Association Syndicale Libre « LA CHENAIE », prise en la personne de son Président, demande au tribunal de la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et, y faisant droit, de : - DÉBOUTER Monsieur [M] de l'ensemble de ses demandes en ce qu'elles sont indûment formées à l'encontre de l'ASL LA CHENAIE ; En toute hypothèse : - CONDAMNER Monsieur [M] à lui payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Monsieur [M] au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens de la présente instance, dont distraction sera faite au profit de Maître Salomé DUTERTRE en application des dispositions de l'article 699 du Code d procédure civile. Pour s'opposer aux demandes de Monsieur [M], la défenderesse soutient qu'aucune des pièces versées aux débats n'établit que la parcelle AV [Cadastre 1] appartient au lotissement LA CHENAIE, qu'au contraire cette parcelle n'était pas intégrée à l'origine dans le projet de lotissement, que pour intégrer la parcelle AV [Cadastre 1] dans le périmètre de l'association syndicale libre il fallait une modification soit de l'autorisation de lotir datée du 2 mai 1995, soit des statuts de l'ASL ; qu'en l'espèce aucune modification de l'autorisation de lotir n'a été demandée aux services de la mairie du [Localité 4] et qu'aucune modification des statuts n'est intervenue, en sorte que la parcelle AV [Cadastre 1] ne peut être considérée comme faisant partie du périmètre de l'ASL. Cette dernière ajoute que la terminologie appliquée par les présidents successifs de l'ASL, non professionnels, dans les différents comptes-rendus d'assemblées générales et courriers versés aux débats ressort d'une terminologie juridiquement inexacte, notamment l'utilisation du terme de « copropriété » alors même que les règles applicables à l'ASL sont totalement distinctes de celles applicables en matière de copropriété. L'ASL LA CHENAIE justifie la participation informelle des époux [A] à ses assemblées générales par leur acceptation de participer à l'entretien des espaces communs auxquels ils avaient accès en vertu d'un droit de passage. Elle souligne que ce droit de passage piétonnier de la parcelle AV [Cadastre 1] sur la parcelle AV [Cadastre 2] est déjà acté, exercé par son propriétaire et non contesté. Le juge de la mise en état a rendu son ordonnance de clôture le 8 décembre 2025 et l'audience de plaidoirie a été fixée le 26 mars 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater que les procès-verbaux d'assemblées générales de l'ASL LA CHENAIE ont tous été communiqués en cours de procédure dans le cadre de l'incident de mise en état dont Monsieur [M] s'est désisté. Il y a donc lieu de débouter Monsieur [K] [M] de sa demande tendant à la communication sous astreinte de l'intégralité des registres sur lesquels sont retranscrits les procès-verbaux de l'assemblée générale de l'ASL LA CHENAIE depuis sa création. I - SUR LA QUESTION DE L'APPARTENANCE DE LA PARCELLE AV [Cadastre 1] A L'ASL LA CHENAIE Pour tenter de démontrer que la parcelle AV n°[Cadastre 1] fait partie de l'ASL LA CHENAIE, Monsieur [M] verse aux débats : - les plans du futur lotissement; - un courrier de Monsieur [I] [E], gérant de la Société SOREPRIM, adressé à l'ASL LA CHENAIE le 29 janvier 1998 dont il ressort que le terrain hors lotissement vendu à Monsieur et Madame [A] va être viabilisé et que ces derniers « seront copropriétaires au même titre que tous les acquéreurs des autres lots, ce qu'ils acceptent » ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 15.07.2020 portant mention de l'accueil des nouveaux membres de l'association dont « [Adresse 3] : Monsieur [M] »; Monsieur [K] [M] justifie ainsi que l'ASL avait donné son accord de principe à l'intégration du terrain hors lotissement dans le périmètre de l'association. L'ASL LA CHÊNAIE expose en défense que le projet de lotissement ayant vu le jour en 1994 sur la commune du [Localité 4] consistait à pré détacher deux parcelles A et B, diviser une parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 3] en six lots, créer un espace vert commun central réservé à l'usage des piétons desservant les six lots et les deux parcelles pré détachées, et créer une association syndicale libre pour gérer cet espace commun. L'autorisation de lotir a été délivrée par la Mairie du [Localité 4] le 2 mai 1995 Il ressort des articles 1.01 à 1.04 des statuts de l'ASL que « par le fait de la signature de l'acte d'acquisition, les acquéreurs des lots constructibles du lotissement seront de plein droit et obligatoirement Membres d'une Association Syndicale libre constituée dans les termes des lois et règlements en vigueur », que le périmètre de cette association sera celui défini par l'autorisation de lotir et que « tout propriétaire ou copropriétaire, lotisseur y compris, d'un lot dépendant du lotissement sera membre de plein droit de la présente Association syndicale ». L'article 3 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires rappelle que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une assemblée syndicale de copropriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre. Il n'est pas contesté par le demandeur que la parcelle dont il est propriétaire (parcelle B pré détachée dans le projet de lotissement) ne compte pas parmi les six lots visés par l'autorisation de lotir du 2 mai 1995. Il est admis par la défenderesse que le 29 janvier 1998, Monsieur [E], en qualité de gérant de la société SOREPRIM, promoteur de l'opération immobilière, a indiqué au Président de l'ASL que les époux [A], acquéreurs de la parcelle [Cadastre 1] et aujourd'hui auteurs de Monsieur [M], seraient copropriétaires « au même titre que tous les acquéreurs des autres lots ». Toutefois, aucune assemblée générale de l'ASL n'a validé ce projet, en sorte que le rattachement de la parcelle [Cadastre 1] à l'ASL LA CHÊNAIE n'a jamais été entériné, ni vis-à-vis de l'ASL, ni vis-à-vis des services de la publicité foncière. Par ailleurs l'autorisation de lotir obtenue le 2 mai 1995 n'a jamais été modifiée, pas plus que les statuts de l'ASL qui n'ont jamais entériné la parcelle AV [Cadastre 1] dans le périmètre de l'association, lequel comprend aujourd'hui : - six lots visés dans l'autorisation de lotir, à savoir toutes les parcelles incluses dans le lotissement à l'exclusion des parcelles pré détachées A et B (parcelle cadastrées AV [Cadastre 4] et AV [Cadastre 1]), - un septième lot composé des parcelles AV [Cadastre 2] (chemin et espace communs), AV [Cadastre 5] et AV [Cadastre 6] rétrocédées par la commune du [Localité 4] à l'ASL. En ce sens il ressort des pièces du dossier que, contrairement a ce qui lui a été indiqué par les vendeurs lors de l'acquisition, Monsieur [K] [M] ne bénéficie sur la parcelle [Cadastre 2] (espace vert commun central) d'aucun droit réel, mais seulement d'une servitude pour le réseau d'eau, de gaz, d'électricité et de tout à l'égout, ainsi qu'il résulte de l'acte notarié de vente du 22 juin 1998 : « M et Mme [A], acquéreurs de la parcelle AV numéro [Cadastre 1] [fonds dominant], s'engagent à acquitter leur part des charges concernant les travaux d'entretien et de réfection desdits réseaux à l'association des colotis du lotissement ». Dans le même sens, il est précisé par le syndic de la Chambre des Notaires du Grand Anjou dans son courrier du 30 mai 2023 qu'il n'y a pas lieu d'établir un acte rectificatif concernant la mention, prétendument erronée, dans l'acte de propriété de Monsieur [M] de ce que le bien vendu constituait un lot du groupe d'habitation dénommé « La Chenaie », « dès lors que ledit bien ne fait pas partie du lotissement, ainsi qu'il résulte des documents transmis ». Il est ainsi établi par l'ensemble des pièces du dossier et des règles juridiques applicables aux associations syndicales libres, d'une part que la parcelle AV [Cadastre 1] n'appartenait pas au projet de lotissement initial tel qu'autorisé par Monsieur le Maire du [Adresse 6] par arrêté du 2 mai 1995, en sorte qu'elle n'est pas membre de plein droit par application des statuts de l'association, et d'autre part qu'elle n'a pas intégré l'ASL LA CHÊNAIE après la réalisation du lotissement par la régularisation d'un acte en ce sens. En effet, si dans le courant de l'année 1997 deux assemblées générales se sont tenues les 2 octobre 2017 (assemblée constitutive de l'ASL) et 20 décembre 1997 (décision notamment de raccordement aux réseaux du lotissement de la parcelle B pré détachée), aucune assemblée générale ne s'est tenue et aucune délibération n'a porté sur l'intégration de la parcelle AV [Cadastre 1] dans le périmètre de l'ASL, quand bien même cela a été l'intention initiale du promoteur qui, dans son courrier du 29 janvier 1998, a fait état de ce projet d'intégration. La circonstance que les époux [A] aient été en leur temps invités et présents à chacune des assemblées générales de l'association depuis le 31 octobre 1995 - participation qui peut du reste s'expliquer par l'existence d'une servitude de tréfonds leur imposant de régler à l'ASL une indemnité et d'un droit de passage sur la parcelle AV [Cadastre 2] - ne suffit pas à établir l'appartenance de la parcelle AV [Cadastre 1] à l'ASL face à un acte d'achat qui porte expressément sur une parcelle hors lotissement. Or les époux [A] n'ont pu transférer à Monsieur [M] plus de droits qu'ils n'en avaient eux-mêmes. Dès lors, Monsieur [K] [M] doit être débouté de ses demandes tendant à constater que la parcelle AV n°[Cadastre 1] au [Localité 4] (44150) fait partie de l'ASL LA CHÊNAIE et à condamner cette dernière à modifier ses statuts. II - SUR LA DEMANDE D'ANNULATION DES DÉCISION S PRISES EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE APRÈS LE 16 JUILLET 2020 L'article 5.01 des statuts de l'ASL stipule que l'Assemblée générale se compose de tous les titulaires de lots constructibles et que tout titulaire de lots constructibles est membre de l'Assemblée générale. Les articles 5.10 et 5.13 des statuts précisent que les décisions de l'assemblée générale sont opposables à tous les membres, quand bien même ils seraient absents, opposants ou incapables, et prises à la majorité absolue des voix des membres présents ou représentés. Il n'est pas contesté que Monsieur [M] n'a plus été convoqué aux assemblées générales de l'ASL après le 16 juillet 2020 et que les questions relatives à l'entretien de l'espace commun et aux frais liés à la servitude de tréfonds ont été, depuis, abordées dans un autre cadre. Dès lors que Monsieur [K] [M] n'est pas propriétaire d'un lot entrant dans le périmètre de l'ASL, il n'a pas qualité à agir en nullité des décisions prises, hors sa présence, en assemblées générales depuis le 16 juillet 2020. III - SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES INTÉRÊTS En se fondant sur la responsabilité contractuelle ou, à défaut d'intégration de la parcelle AV n°[Cadastre 1] dans le périmètre de l'ASL, sur la responsabilité délictuelle, Monsieur [M] allègue un préjudice subi suite à son éviction vexatoire de l'ASL LA CHENAIE. En premier lieu, il convient de constater qu'il n'existe aucun contrat liant les parties. Par ailleurs, pour engager la responsabilité délictuelle de l'ASL LA CHENAIE, il appartient au demandeur de rapporter la preuve d'une faute de cette dernière. Or s'il est probable que la participation des époux [A] aux assemblées générales de l'ASL et l'argument de vente de ces derniers reposant sur une intégration de leur parcelle à l'ASL aient été sources de confusion pour Monsieur [M], cette confusion ne saurait être imputée à l'ASL LA CHÊNAIE. Depuis l'été 2020, la participation du demandeur aux assemblées générales de l'ASL a été contestée. S'il s'estime lésé par cette exclusion, il lui appartient de rechercher la responsabilité de ses vendeurs, voire celle du Notaire en charge de la rédaction de l'acte d'achat, aux fins d'obtenir l'indemnisation du préjudice moral qu'il invoque. En tout état de cause, Monsieur [M] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d'une faute imputable à l'ASL et d'un préjudice en lien de causalité avec une prétendue faute contractuelle ou délictuelle. La demande de dommages-intérêts ne peut qu'être rejetée. IV - SUR LA DEMANDE SUBSIDIAIRE RELATIVE A LA SERVITUDE Il n'est pas contesté par l'ASL LA CHENAIE que la parcelle AV [Cadastre 1] bénéficie d'une servitude de passage sur la parcelle AV [Cadastre 2], comme mentionnée dans le rapport de présentation du lotissement ; ce droit a d'ailleurs été exercé par Monsieur et Madame [A] puis par le demandeur sans difficulté. V - SUR LES FRAIS ET L'EXÉCUTION PROVISOIRE Monsieur [K] [M], succombant, sera condamné aux dépens de la présente instance. L'équité commande par ailleurs de le condamner à verser à l'ASL LA CHENAIE une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce et eu égard à l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DÉBOUTE Monsieur [K] [M] de sa demande tendant à la communication sous astreinte de l'intégralité des registres sur lesquels sont retranscrits les procès-verbaux de l'assemblée générale de l'ASL LA CHENAIE depuis sa création ; CONSTATE que la parcelle AV n°[Cadastre 1] [Localité 4] n'entre pas dans le périmètre de l'ASL LA CHENAIE et que son propriétaire n'en est pas membre ; En conséquence, DÉBOUTE Monsieur [K] [M] de sa demande tendant à la condamnation de l'ASL LA CHÊNAIE à modifier ses statuts afin d'intégrer la parcelle AV [Cadastre 1] ; DIT n'y avoir lieu à publication de la présente décision au service de la publicité foncière ; CONSTATE que Monsieur [K] [M] n'a pas qualité à agir en nullité des décisions prises en assemblées générales depuis le 16 juillet 2020 ; CONSTATE, en tant que de besoin, que la parcelle AV n°[Cadastre 1] sise [Adresse 3] est titulaire d'une servitude de passage piétonnier sur la parcelle AV n°[Cadastre 2] sise [Adresse 5] au [Localité 4] (44150) ; DÉBOUTE Monsieur [K] [M] de sa demande de dommages-intérêts ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties ; CONDAMNE Monsieur [K] [M] aux dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Salomé DUTERTRE en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [K] [M] à verser à l'ASL LA CHENAIE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE Christel KAN Claire PIAN