Cour d'appel de Rennes, 17 décembre 2024, 23/07239

2ème Chambre

ARRÊT

N°438 N° RG 23/07239 N° Portalis DBVL-V-B7H-ULX5 (Réf 1ère instance : 23/01774) (2) S.A.R.L. SM BORDEAUX S.E.L.A.R.L. FHBX S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES C/ S.N.C. PARIS-GESTION Société SCI DU [C] Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : - Me CHAUDET - Me BLOND RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre, Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller, Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère GREFFIER : Mme Ludivine BABIN, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 28 Mai 2024 et tenue en double rapporteur, sans opposition des parties par Monsieur David JOBARD, Président de Chambre, et Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère, ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Décembre 2024, après prorogations, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTES : S.A.R.L. SM BORDEAUX [Adresse 4] [Localité 8] S.E.L.A.R.L. FHBX es-qualité d'administrateur de la SARL SM BORDEAUX [Adresse 2] [Localité 6] S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES es-qualité d'administrateur de la SARL SM BORDEAUX [Adresse 3] [Localité 7] Tous représentés par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, postulant, avocat au barreau de RENNES Tous représentés par Me Sandra ZEMMOUR-KOSKAS, plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES : S.N.C. PARIS-GESTION [Adresse 1] [Localité 9] SCI DU PERRAY-HALUCHERE [Adresse 1] [Localité 9] Toutes deux représentées par Me Emmanuelle BLOND, postulant, avocat au barreau de NANTES Toutes deux représentées par Me Yann MICHEL, plaidant, avocat au barreau de PARIS et de NANTES INTERVENANTES : S.E.L.A.R.L. ASTEREN prise en la personne de Me [Z], en qualité de mandataire de la SARL SM BORDEAUX [Adresse 1] [Localité 7] S.E.L.A.R.L. BALLY MJ représentée par Me [I] BALLY, ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL SM BORDEAUX [Adresse 5] [Localité 7] Tous deux représentés par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, postulant, avocat au barreau de RENNES * * * EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé, la SCI Du Perray Haluchere a consenti à la société Paris Gestion un bail commercial portant sur un ensemble immobilier comprenant notamment un local commercial d'une surface de 80 m², lot n° 10 au sein du Centre commercial Paridis, [Adresse 10] à [Localité 9]. Par acte sous seing privé en date des 8 et 17 avril 2009, les sociétés Du Perray Haluchere et Paris Gestion ont donné en sous-location le local commercial à la société Macadamia pour une durée de dix ans à compter du 28 janvier 2009. Par acte sous seing privé du 13 janvier 2015, la société Macadamia a cédé le fonds de commerce à la société SM Bordeaux, emportant cession du droit au bail. Projetant une restructuration de la galerie commerciale impliquant la construction et la reconstruction de l'immeuble, les sociétés Du Perray Haluchere et Paris Gestion ont, par acte d'huissier en date du 24 juillet 2018, délivré à la société SM Bordeaux un congé sans offre de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction à effet au 27 janvier 2019 Aux termes d'un acte de cession de l'ensemble immobilier, intervenu le 2 octobre 2020, la société Paris Gestion est venue aux droits de la société SCI Du Perray Haluchere. Par acte du 18 mai 2022, les sociétés bailleresses ont fait signifier à la société SM Bordeaux un commandement de payer la somme de 53 511 euros TTC visant la clause résolutoire, au titre d'un arriéré des loyers commerciaux sur la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2022, selon décompte arrêté au 22 avril 2022. Par acte d'huissier en date du 14 septembre 2022, les sociétés Du Perray Haluchere et Paris Gestion ont assigné la société SM Bordeaux, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de l'acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance de référé en date du 1er décembre 2022, la société SM Bordeaux a été condamnée à payer à la SCI Du Perray Haluchere et à la société Paris Gestion une provision de 47 265,95 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'au 31 décembre 2022 sous réserve des acomptes postérieurs au 3 novembre 2022 avec intérêts au taux de l'escompte de la Banque de France majoré de 4 points, outre la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La société SM Bordeaux a été autorisée, par cette même décision, à s'acquitter de l'ensemble des sommes dues en onze mensualités de 4 063,83 euros en sus du loyer courant et d'une douzième représentant le solde restant dû, sous réserve en cas de non paiement d'une mensualité de la reprise d'effet de la clause résolutoire. Se prévalant du non respect de l'échéancier fixé par le juge des référés, les sociétés Du Perray Haluchere et Paris Gestion ont délivré à la société SM Bordeaux un commandement de quitter les lieux. Par acte d'huissier la société SM Bordeaux a fait assigner les sociétés Du Perray Haluchere et Paris Gestion en nullité et mainlevée du commandement de quitter les lieux devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes. Par jugement en date du 28 juin 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé l'ouverture d'une procédure de sauvegarde de la société SM Bordeaux. Par jugement en date du 16 novembre 2023, la procédure de sauvegarde a été transformée en procédure de redressement. Par jugement en date du 11 décembre 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes a : - reçu la Selarl FHBX et la Selarl AJ Associés en leur intervention volontaire, - accordé à la société SM Bordeaux un délai d'un an, expirant le 7 mars 2024, pour quitter les locaux commerciaux (lot n°10) situés Centre commercial Paridis, [Adresse 1] à [Localité 9], - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné in solidum la société SM Bordeaux et la Selarl FHBX et la Selarl AJ Associés en leur qualité d'administrateurs judiciaires de la société SM Bordeaux aux dépens, - rappelé que les décisions du juge de l'exécution bénéficient de l'exécution provisoire de droit. Par déclaration en date du 22 décembre 2023, la société SM Bordeaux, la Selarl FHBX et la Selarl AJ Associés ont relevé appel de cette décision. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 22 février 2024, elles demandent à la cour de : - recevoir les Selarl Bally MJ et Asteren en leur intervention volontaire et les y déclarer bien fondées, - recevoir la société BM Bordeaux ainsi que les Selarl FHBX et AJ Associés en leur appel et les y déclarer bien fondées, A titre principal, - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement de quitter les lieux du 27 février 2023 ainsi que sa dénonciation du 8 mars 2023 et en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formées par la société SM Bordeaux et ses administrateurs, Et statuant à nouveau, - ordonner et juger que le commandement de quitter les lieux du 27 février 2023 ainsi que sa dénonciation du 8 mars 2023 sont nuls et de nul effet,

En conséquence

, - ordonner et juger la mainlevée du commandement de quitter les lieux, - condamner les sociétés Du Perray Haluchere et Paris Gestion à payer à la société SM Bordeaux la somme de 336 315,96 euros en réparation de son préjudice, A titre subsidiaire, - confirmer le jugement dont appel octroyant un délai d'une année pour quitter les lieux, En tout état de cause, - Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la société SM Bordeaux et la Selarl FHBX et la Selarl AJ Associés en leur qualité d'administrateurs judiciaires de la société SM Bordeaux aux dépens, - condamner solidairement les sociétés Du Perray Haluchere et Paris Gestion aux entiers dépens, - condamner solidairement les sociétés Du Perray Haluchere et Paris Gestion à prendre à leur charge les frais de commandement de quitter les lieux et les frais de mainlevée. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 20 mars 2024, la SCI Du Perray Haluchere et la société Paris Gestion demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes en date du 11 décembre 2023 en toutes ses dispositions, - débouter la société SM Bordeaux prise tant en la personne de ses représentants légaux que de ses organes de la procédure, de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - condamner la société SM Bordeaux prise tant en la personne de ses représentants légaux que de ses organes de la procédure, à payer à la société Paris Gestion venant désormais aux droits de la société Du Perray Haluchere une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société SM Bordeaux prise tant en la personne de ses représentants légaux que de ses organes de la procédure, aux entiers dépens en ce compris l'ensemble des frais exposés en exécution de l'ordonnance de référé du 1er décembre 2022. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées par les parties, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 11 avril 2024. EXPOSE DES MOTIFS : A titre liminaire, il convient de recevoir en leur intervention volontaire, la Selarl BALLY MJ et la Selarl ASTEREN désignés comme mandataires judiciaires de la société SM Bordeaux par jugements du tribunal de commerce de Bobigny en date du 28 juin 2023 ouvrant la procédure de sauvegarde au profit de la société SM Bordeaux et en date du 16 novembre 2023 prononçant la conversion de la procédure de sauvegarde en redressement de la société. Sur la nullité du commandement de quitter les lieux : Il y a lieu de constater que les appelantes ne font valoir aucun moyen au soutien de leur demande de nullité du commandement de quitter les lieux. Elles n'invoquent aucune irrégularité formelle affectant l'acte, susceptible de justifier sa nullité. Elles ne soutiennent pas davantage qu'il méconnaîtrait l'une des mentions prescrites par l'article R.411-1 du code des procédures civiles d'exécution faisant grief à la société SM Bordeaux. Il s'avère qu'en fait, les moyens de la société SM Bordeaux et de ses organes de représentation ne concernent que la demande de mainlevée de la mesure du commandement de quitter les lieux Sur la demande de mainlevée de la mesure : La SM Bordeaux et les administrateurs et mandataires judiciaires soutiennent d'une part, qu'à la date du commandement, la société SM Bordeaux était en avance d'une mensualité sur le paiement des indemnité d'occupation, d'autre part, qu'en l'état du projet de restructuration et en l'absence de repreneur, la mesure était inutile et abusive. Il résulte de l'article 21 du bail que le loyer est payable par trimestre et d'avance, au plus tard le 5 du premier mois de chaque trimestre civil. Il est constant que congé a été donné au preneur sans offre de renouvellement avec effet au 27 janvier 2019 de sorte qu'à compter de cette date, il est redevable du paiement d'une indemnité d'occupation et non plus d'un loyer. Par ordonnance de référé en date du 1er décembre 2022, la SM Bordeaux, assignée par les bailleresses aux fins de constat de la résiliation du bail à la suite d'un défaut de paiement du loyer, a obtenu la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d'exécution sous réserve de s'acquitter de l'ensemble des sommes dues sous la forme de onze mensualités de 4 063,83 euros du solde par la douzième, en sus du loyer courant à leur échéance, la première mensualité devant être payée dans le mois suivant la décision. Cette ordonnance est devenue définitive en l'absence de tout recours de la société SM Bordeaux. Les sociétés Du Perray Haluchere et Paris Gestion ont fait délivrer commandement de quitter les lieux à la société SM Bordeaux dans un délai de huit jours, par acte d'huissier du 27 février 2023, lui reprochant de ne pas avoir procédé au 5 janvier 2023 au règlement de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier au 31 mars 2023. Pour prétendre qu'à la date du commandement de payer soit le 27 février 2023, elle était non seulement à jour de l'échéancier fixé par l'ordonnance de référé mais également en avance d'une mensualité au titre de l'indemnité d'occupation, la SM Bordeaux fait valoir qu'elle a procédé au paiement de la somme de 4 063,83 euros en décembre 2022, janvier 2023 et février 2023 soit un total de 12 191,49 euros alors qu'elle n'était redevable, selon elle, que de la somme de 8 127,66 euros à la date du commandement. Elle soutient que son maintien dans les lieux selon l'article 145-8 du code de commerce se fait aux conditions du bail sauf pour la contrepartie financière puisque l'indemnité d'occupation ne serait pas régie par le bail qui prévoit un loyer. Aux termes de l'article L. 145-8 du code de commerce, 'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.' Les sections 6 et 7 du code de commerce du chapitre V sur le bail commercial étant relatives à la fixation et à la révision du prix du loyer et non à sa périodicité, la société SM Bordeaux était redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, payable trimestriellement, d'avance le 5 du premier mois de chaque trimestre. Comme l'a relevé le premier juge, aux termes de l'ordonnance de référé, la locataire devait s'acquitter non seulement de la mensualité de 4 063,83 euros au titre de l'arriéré locatif mais également du loyer courant soit compte tenu du congé, au titre de l'indemnité d'occupation, de la somme de 22 523,08 euros pour le premier trimestre et au plus tard le 5 janvier 2023. La suspension de la clause résolutoire n'était pas soumise qu'au seul paiement des mensualités de l'échéancier pour apurer l'arriéré locatif. En conséquence, en se prévalant du paiement de trois mensualités de l'échéancier fixé par le magistrat des référés, la société SM Bordeaux ne peut soutenir qu'elle était en avance du paiement d'une mensualité, alors qu'elle devait également s'acquitter du paiement du loyer en cours devenu indemnité d'occupation à la suite du congé sans offre de renouvellement. Si la société SM Bordeaux produit aux débats les bordereaux de remise des trois virements de 4 063,83 euros, les bailleresses, quant à elles, confirment les deux premiers virements, qu'elles ont imputé sur le paiement des échéances d'apurement du retard de loyer des mois de janvier et février 2023, mais font état également d'un virement du preneur d'un montant de 15 015,38 euros au 14 février 2023, considérant à juste titre, qu'il leur restait dû au 15 février 2023 la somme de 7 507,70 euros TTC au titre de l'indemnité d'occupation. Elles ont donc imputé le paiement de ce que la société SM Bordeaux présente comme la troisième mensualité de l'échéancier au paiement de l'indemnité d'occupation pour le premier trimestre 2023. Les bailleresses étaient donc en droit de se prévaloir de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire qui retrouvait ses effets à la suite du défaut de paiement du preneur et de délivrer commandement de quitter les lieux. En conséquence, la demande de mainlevée du commandement de quitter les lieux ne peut prospérer au titre d'un supposé paiement de l'échéancier et des termes du bail par la SM Bordeaux conforme à l'ordonnance de référé du 1er décembre 2022. Elle ne peut davantage aboutir sur le fondement de l'article L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution. D'une part, la société SM Bordeaux et ses mandataires et administrateurs font valoir les mêmes arguments qu'au soutien de leur précédente demande de mainlevée à savoir que la locataire était à jour de ses paiements. Or, il a été vu précédemment qu'il n'en était rien. D'autre part, les appelants concluent que la mesure était abusive en produisant aux débats le projet de protocole d'accord transactionnel rédigé par le bailleur, au motif que celui-ci prévoyait le paiement mensuel de l'indemnité d'occupation. Cependant, si un projet de protocole d'accord transactionnel a effectivement été rédigé par la société Paris Gestion en vue d'organiser les modalités de la sortie des lieux du preneur du local commercial, objet du bail, et si, aux termes de ce protocole, l'occupation est consentie moyennant le versement d'une redevance annuelle de 54 085 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance, ce protocole n'était pas signé par la société SM Bordeaux au jour du commandement de quitter les lieux. Or, aux termes de l'article 2.2 de ce projet, la convention d'occupation précaire ne prend effet qu'à compter de la date de la signature des parties, emportant novation de tout contrat antérieur, exprès ou tacite ainsi qu'à toute jouissance antérieures, notamment en vertu des dispositions de l'article L. 145-8 du code et suivants du code de commerce. Dans le cadre du délibéré, sans y avoir été autorisés par la cour, la société SM Bordeaux et ses mandataires et administrateurs ont fait parvenir une note indiquant que ce protocole venait d'être signé entre les parties. Cette information qui n'est pas confirmée par la partie adversaire est de toute façon inopérante dès lors qu'il s'agit d'un événement survenu après la clôture des débats dont la cour ne peut tenir compte dans le cadre de son délibéré. En tout état de cause, l'existence d'un projet d'accord transactionnel prévoyant un paiement mensuel de l'indemnité d'occupation ne peut caractériser une mesure abusive de la part des bailleresses en délivrant commandement de quitter les lieux par acte du 27 février 2023, alors que l'occupation des lieux se faisait aux conditions du bail tant que le protocole n'était pas signé. Enfin, le fait que les travaux de restructuration ne permettaient pas de relouer les locaux dans l'immédiat ne peut rendre inutile la mesure dès lors que le bailleur n'a aucune obligation à maintenir dans les lieux loués un preneur qui ne respecte pas les conditions et les clauses du bail en cours et qu'il est libre de choisir de laisser les lieux libres de toute occupation. En conséquence, la demande de mainlevée ne peut qu'être rejetée. Il en sera de même de la demande de dommages-intérêts, le commandement de quitter les lieux n'apparaissant ni abusif ni inutile au regard de l'attitude de la société SM Bordeaux qui n'a pas respecté les conditions fixées par l'ordonnance de référé, passée en force de chose jugée, pour suspendre les effets de la clause résolutoire. Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions y compris sur les délais accordés à la société SM Bordeaux pour quitter les lieux comme celle-ci le sollicite à titre subsidiaire. Sur les demandes accessoires : Le jugement entrepris étant confirmé en ses principales dispositions, il en sera de même s'agissant des dépens et frais irrépétibles. La société SM Bordeaux représentée et assistée des Selarl FHBX, MJ ASSOCIES, BALLY MJ et ASTEREN qui succombe en son appel supportera la charge des dépens d'appel. Il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés Du Perray Haluchere et Paris Gestion l'intégralité des frais exposés par elles à l'occasion de l'instance d'appel et non compris dans les dépens, en sorte que la société SM Bordeaux sera condamnée in solidum avec les Selarl FHBX, MJ ASSOCIES, BALLY MJ et ASTEREN ès qualités à leur payer une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

, LA COUR : Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 décembre 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nantes, Reçoit les Selarl BALLY MJ et ASTEREN ès qualités de mandataires judiciaires de la société SM Bordeaux en leur intervention volontaire, Condamne la société SM Bordeaux in solidum avec les Selarl FHBX, MJ ASSOCIES, BALLY MJ et ASTEREN ès qualités d'administrateurs et mandataires judiciaires à payer à la société Du Perray Haluchere et Paris Gestion la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société SM Bordeaux in solidum avec les Selarl FHBX, MJ ASSOCIES, BALLY MJ et ASTEREN ès qualités d'administrateurs provisoires et mandataires judiciaires aux entiers dépens d'appel, Accorde le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT