Tribunal judiciaire de Grasse, 10 juin 2026, 24/02057

Date de délivrance des copies par le greffe : 1 EXP DOSSIER 1 GROSSE Me CORNE 1 EXP Me PUJOL AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE POLE CIVIL 1ère Chambre section A JUGEMENT DU 10 Juin 2026 DÉCISION N° 26/428 N° RG 24/02057 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PWKI DEMANDERESSE : La SCI AZUREA, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le numéro 412 980 096, dont le siège social est sis 86 rue d'Antibes 06400 CANNES, prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège représentée par Me Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant DEFENDERESSE : La S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE, société anonyme immatriculée au RCS du MANS sous le n°442 935 227, anciennement dénommée [O], dont le siège social est désormais 160 rue Henri Champion 72100 LE MANS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS, avocats plaidant, substitué par Me HUET COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles

801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale. DÉBATS : Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 10 mars 2026 ; A l'audience publique du 07 Avril 2026, Après débats, l'affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 10 Juin 2026. ***** EXPOSÉ DU LITIGE La S.C.I. AZUREA, gérée par Monsieur [U], était propriétaire d'un appartement de type F3 situé 13 allée d'Azemar à Draguignan. Elle a donné à bail cet appartement à Mme [S] [H] selon contrat signé le 15 février 2010 moyennant un loyer mensuel de 680 € charges comprises. Le 19 février 2010, la SCI AZUREA a souscrit auprès de la [O] une garantie des revenus locatifs - GRL. Se plaignant d'impayés de loyers, la SCI AZUREA a déclaré le Sinistre auprès de la [O] en avril 2010. La [O] a initié une procédure en résiliation de bail par la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire puis d'une assignation à comparaître devant le juge des référés du tribunal d'instance de DRAGUIGNAN aux fins de constater la résolution du bail, d'ordonner l'expulsion de la locataire et de la condamner au paiement des loyers impayés. La [O] a également indemnisé la bailleresse à hauteur de 8 620 euros au titre des loyers impayés pour les mois de septembre 2010 à juillet 2011. Toutefois, face à la multiplication des déclarations de sinistre de la part des différentes sociétés civiles immobilières appartenant à Monsieur [U] et à « l'incohérence » des éléments recueillis, la [O] a soupçonné une tentative d'escroquerie et a alors cessé toute prise en charge. La SCI AZUREA a fait assigner devant le tribunal judiciaire de céans, par acte d'huissier du 16 octobre 2012, la société [O] afin de voir, au visa de la police d'assurance souscrite, jugée acquise la garantie concernant les loyers impayés et les dégradations locatives. L'affaire a été enrôlée sous le numéro 12/5882. Par ordonnance du 16 mars 2015, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l'attente d'une décision définitive à la suite de l'enquête pénale ouverte par la plainte déposée par la société [O] le 19 octobre 2012 entre les mains du procureur de la république, et ordonné le retrait administratif de la procédure de la liste des affaires du rôle. Le 24 avril 2024, la SCI AZUREA a pris des conclusions aux fins de ré enrôlement faisant valoir que par jugement du 2 février 2023, le tribunal correctionnel de Grasse a prononcé la relaxe de la SCI AZUREA et de son gérant. L'affaire a été réenrôlée sous le numéro 24/2057. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2026, auxquelles il sera renvoyé en application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SCI AZUREA demande au tribunal de : Vu les articles 1134 et 1147 du Code Civil (article 1231-1), la police d'assurance souscrite par la SCI AZUREA, le jugement de relaxe du Tribunal Correctionnel du 5 avril 2023, le principe de l'autorité au civil de la chose jugée au pénal, Juger irrecevables et/ou Rejeter toutes les demandes de la compagnie [O] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE Juger acquise la garantie de la société [O] concernant les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux En conséquence, y faisant droit, Condamner la [O] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE (venant aux droits de la [O]) à payer à la SCI AZUREA : - 12.880 € à titre de loyers impayés, avec intérêts aux taux légal à compter du 16 octobre 2012 et capitalisation. - 7.700 € au titre des dégradations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2012 et capitalisation, - 527,63 € au titre du procès-verbal de constat d'huissier de la SCP [X] - [Z], outre intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2012 et capitalisation Condamner la [O] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE (venant aux droits de la [O]) au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir Condamner la [O] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE (venant aux droits de la [O]) au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Nathalie PUJOL, Avocat au Barreau de GRASSE, sous sa due affirmation de droit. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement dénommée la société [O] demande au tribunal de : DONNER ACTE du changement de dénomination sociale de la S.A. [O] au profit de COVEA PROTECTION JURIDIQUE, ADJUGER à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE l'entier bénéfice des précédentes écritures régularisées par la S.A. [O], À titre principal, CONSTATER l'absence de garantie mobilisable, DÉBOUTER la S.C.I. AZUREA de l'ensemble de ses demandes, À titre subsidiaire, CONSTATER l'exclusion du sinistre litigieux du champ des garanties, DÉBOUTER la S.C.I. AZUREA de l'ensemble de ses demandes, À titre très subsidiaire, DÉCLARER la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE intégralement déchargée de sa responsabilité envers la S.C.I. AZUREA, DÉBOUTER la S.C.I. AZUREA de l'ensemble de ses demandes, À titre infiniment subsidiaire, CONSTATER l'absence de loyers impayés et de dégradations locatives, DÉBOUTER la S.C.I. AZUREA de l'ensemble de ses demandes, À titre reconventionnel et en tout cas, - - - DÉBOUTER la S.C.I. AZUREA de l'ensemble de ses demandes, DÉCLARER indues les indemnités réglées par la S.A. [O], désormais dénommée COVEA PROTECTION JURIDIQUE, à la S.C.I. AZUREA, DÉCLARER la S.C.I. AZUREA responsable du préjudice subi par la S.A. [O], désormais dénommée COVEA PROTECTION JURIDIQUE, CONDAMNER la S.C.I. AZUREA à restituer à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE la somme indûment perçue de 9 488,06 euros, outre toute somme supplémentaire qui serait éventuellement mise à sa charge, avec intérêts au taux légal à compter de la perception indue des indemnités d'assurance, ORDONNER la compensation avec toute somme éventuellement mise à la charge de la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE, CONDAMNER la S.C.I. AZUREA à verser à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE une indemnité de 5 000 euros au titre du caractère abusif de la procédure qu'elle a engagée, CONDAMNER la S.C.I. AZUREA à verser à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la S.C.I. AZUREA aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 septembre 2025 avec effet différé au 10 mars 2026 et fixation plaidoirie en juge unique au 7 avril 2026. Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales formulées par la SCI AZUREA La SCI AZUREA sollicite l'application du contrat qu'elle a souscrit au titre de la garantie de loyer et soutient en substance qu'elle répond aux conditions fixées par l'article 1.2.2 des conditions générales de la police d'assurance. Elle conteste les moyens de défense soulevés par la compagnie, faisant valoir qu'elle a été relaxée des chefs d'escroquerie et que les décisions pénales ont au civil autorité absolue à l'égard de tous. Elle soutient que la relaxe prononcée s'oppose aux mêmes prétentions et aux mêmes faits que la requise prétend encore soutenir au civil. Elle réfute le moyen selon lequel les garanties ne seraient pas mobilisables en raison d'un bail non conforme à la réglementation en vigueur, et les prétendues exclusions de garantie que lui oppose la compagnie d'assurances. Elle soutient que celle-ci n'apporte aucun moyen de preuve de ses allégations. Elle réfute avoir loué un logement non décent et n'avoir pas assuré une jouissance paisible au locataire. La société COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement dénommée [O], pour s'opposer aux demandes, invoque les différentes procédures initiées contre elle et les rapports d'enquête du GIM notamment. Elle réfute le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée. Elle invoque l'absence de garantie mobilisable, et à titre subsidiaire l'exclusion du sinistre litigieux du champ des garanties. Sur le moyen soulevé par la SCI AZUREA tiré de l'autorité de la chose jugée du jugement de relaxe prononcé par le tribunal correctionnelLa SCI AZUREA et son gérant ont bénéficié d'un jugement de relaxe par le tribunal correctionnel de Grasse, en date du 2 février 2023. Ils étaient prévenus du chef d'escroquerie commise du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, pour avoir sollicité auprès de la compagnie [O] de l'indemniser au titre de la garantie de loyers impayés souscrite, en employant des manœuvres frauduleuses en l'espèce en louant des logements concernés insalubres peu ou pas rénovés, exclusivement à des locataires en grande précarité économique et sociale et qui sont amenés au regard de leur situation et de l'état du logement à déménager assez rapidement ou à ne pas pouvoir payer le loyer demandé, manœuvres ayant trompé la société [O] pour la déterminer à remettre des fonds à savoir le versement d'une indemnité d'assurance. La SCI AZUREA soutient que le juge pénal a considéré que les infractions constituant aujourd'hui les exclusions sur lesquelles COVEA PROTECTION JURIDIQUE fonde sa position, n'étaient pas démontrées. Elle soutient que l'autorité de la chose jugée au pénal est absolue et la relaxe s'oppose aux mêmes prétentions et aux mêmes faits que la requise prétend encore soutenir au civil. Sur ce, il doit être constaté que COVEA PROTECTION JURIDIQUE, dans le cadre de la présente instance, ne sollicite pas l'indemnisation ou la réparation d'une escroquerie, mais s'oppose à une demande en paiement, faisant valoir que les conditions du contrat ne sont pas remplies. Il n'y a pas identité d'objet et de fondement entre l'infraction qui était reprochée à la SCI AZUREA devant le juge pénal, et les moyens de défense soulevés par COVEA PROTECTION JURIDIQUE pour tenter d'échapper à la demande de condamnation formée contre elle par la SCI AZUREA. Le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée doit par conséquent être rejeté. Sur les conditions de mise en œuvre de la garantieIl doit être rappelé que les clauses qui formulent des exigences générales et précises à la charge de l'assuré, auxquelles la garantie de l'assureur est subordonnée, constituent des conditions de la garantie, peu important que la sanction de leur non-respect ne fasse pas l'objet d'une mention expresse. (civ2, 15 décembre 2022 pourvoi numéro 20/22 356). Constituent des exclusions de garantie les clauses contractuelles précisant les sinistres non pris en charge par l'assureur. L'article L 112 - 4 dernier alinéa du code des assurances imposent que les clauses d'exclusion de garantie soient mentionnées dans les contrats d'assurance en « caractère très apparent ». Aux termes de l'article 1 des conditions générales (police 78), relatif à« l'objet du contrat » il est stipulé que « la garantie s'applique exclusivement aux logements et leurs annexes, loués nus ou meublés, avec un bail conforme à la législation en vigueur qui remplisse cumulativement les conditions suivantes (…) ». Il s'ensuit qu'une des conditions de mise en œuvre de la garantie est l'existence d'un bail conforme à la législation en vigueur. En l'espèce, l'article 3 de la loi 89/462 du 6 juillet 89 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au jour de la conclusion du bail soit le 15 février 2010, énonçait : « le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser : • le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social • la date de prise d'effet et la durée • la consistance et la destination de la chose louée • la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun • le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révisions éventuelles • le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée. (…) Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. (…) » Aux termes de l'article 3 - 1 de ladite loi applicable au jour de la signature du bail, « un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature (…) » Aux termes de l'article 4 de ladite loi, dans sa version applicable au jour de la signature du bail litigieux, sont réputées non écrites différentes clauses. Aux termes du bail litigieux il apparaît qu'ont été méconnues les exigences ci-dessus énoncées relatives à : • la remise des extraits de règlement de copropriété • l'information quant à la surface habitable de la chose louée Omission qui n'est au demeurant pas contestée par la SCI AZUREA, qui se contente d'affirmer « on ne voit pas en quoi cette absence de règlement de copropriété rendrait le bail non conforme à la réglementation en vigueur ». Par ailleurs, en stipulant des clauses pénales à l'article X (à savoir majoration de 10 % de plein droit des sommes dues, indemnité conventionnelle d'occupation à 2 fois le loyer quotidien en cas de résistance à une ordonnance d'expulsion ou en cas d'obtention de délais pour le départ) relevant de la prohibition de percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location, le bail litigieux méconnaît également les dispositions d'ordre public de la loi de 1989. Il n'appartient pas à l'assureur de vérifier les baux souscrits par son assuré. Au constat que le bail litigieux n'est pas conforme à la législation en vigueur, il y a lieu de constater que les conditions de mise en œuvre de la garantie ne sont pas remplies. Au surplus, c'est à bon droit que la compagnie d'assurances invoque l'exclusion de garantie « en cas de constatation du non-respect des normes de décence en vigueur » prévue à l'article 5 des conditions générales, dès lors que le juge des référés du tribunal d'instance de Draguignan par ordonnance du 6 décembre 2011, au constat que Madame [H] produisait un courrier du 19 juillet 2010 adressé à sa bailleresse dans lequel elle expliquait que depuis un mois elle ne pouvait plus habiter l'appartement loué en raison des désordres affectant la toiture et qu'elle était contrainte de quitter le logement, courrier corroboré par des photographies du plafond de l'appartement qui présente notamment un « important trou », une partie du plafond étant tombée sur le sol, a débouté la SCI Azuréa de ses demandes. Au demeurant la bailleresse étant informée depuis juillet 2010 par sa locataire de l'existence d'un trouble majeur de jouissance et de ce que la locataire, invoquant l'exception d'inexécution, quittait le logement, a continué à solliciter une indemnisation de la perte de loyer alors qu'elle ne pouvait ignorer ces circonstances. Elle est en réalité également défaillante à démontrer qu'un quelconque loyer serait dû par Madame [H]. Les demandes formées par la SCI AZUREA seront par conséquent rejetées. La SCI AZUREA succombant en ses demandes, l'existence d'une résistance abusive de la part de la compagnie n'est pas démontrée. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera par conséquent rejetée. Sur les demandes reconventionnelles formulées par la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement dénommée la société [O] sur la demande en répétition de l'induCOVEA PROTECTION JURIDIQUE invoque les dispositions des articles 1302 et 1302 -1 du Code civil. Elle soutient que la société [O] a versé à la SCI AZUREA des indemnités d'assurance qu'elle pensait alors dues, mais qu'elle a néanmoins découvert par la suite que les conditions de sa garantie n'étaient en réalité pas acquises. Elle soutient que la SCI AZUREA a fait preuve d'une mauvaise foi particulière et de manœuvres frauduleuses. En défense, la SCI AZUREA soutient aucune faute commise par elle n'est démontrée. Sur ce, il y a lieu de constater que par jugement définitif du 2 février 2023, le tribunal correctionnel a rejeté la demande formée par COVEA PROTECTION JURIDIQUE venant aux droits de la société [O] de condamnation à hauteur de 116 795,92 €. Le détail et le fondement de la réclamation formée par COVEA PROTECTION JURIDIQUE devant le tribunal correctionnel ne sont pas produits. Néanmoins au terme de la prévention, la fourniture de faux état des lieux, la sollicitation de la garantie des loyers alors que le locataire avait quitté les lieux, étaient visées parmi les éléments constituant les manœuvres de l'escroquerie objet de la prévention. Il doit dès lors être retenu que la demande indemnitaire présentement sollicitée correspond à la demande qui a d'ores et déjà fait l'objet d'une décision de rejet définitive. L'autorité de la chose jugée fait obstacle à la demande reconventionnelle formée par COVEA PROTECTION JURIDIQUE. Dommages-intérêts pour procédure abusiveCOVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement [O] sollicite la condamnation reconventionnelle de la SCI AZUREA à lui régler la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle soutient que la SCI AZUREA a tenté d'abuser d'elle et de la contraindre à lui verser des indemnités d'assurance qu'elle savait pertinemment indues. L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol. En l'espèce, il est constant que la SCI AZUREA avait bien souscrit une police d'assurance auprès de la société [O] concernant le logement et le locataire litigieux, et avait bien fait une déclaration de sinistre. Le litige relève de l'appréciation de la mise en œuvre de cette police d'assurance, et l'existence d'un comportement fautif caractéristique d'un abus de droit est insuffisamment démontrée. La demande de dommages et intérêt reconventionnelle sera par conséquent rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La SCI AZUREA qui succombe, supportera les dépens, et devra indemniser l'assureur de ses frais irrépétibles selon détail précisé au dispositif. La somme tiendra compte de la durée de la procédure. En application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire attachée de droit à la présente décision.

PAR CES MOTIFS

, Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe, Donne acte du changement de dénomination sociale de la S.A. [O] au profit de COVEA PROTECTION JURIDIQUE, Déboute la SCI AZUREA de ses demandes tendant à voir condamner la société [O] et la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE à lui payer les sommes de 12.880 € à titre de loyers impayés, avec intérêts et capitalisation, de 7 700 € au titre des dégradations locatives avec intérêts et capitalisation, de 527,63 € au titre du procès-verbal de constat d'huissier de la SCP [X] avec intérêts et capitalisation, et celle de 20 000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive Déboute COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement la société [O] de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SCI AZUREA à lui régler la somme de 9 488, 06 euros et celle de 5000 € pour procédure abusive Condamne la SCI AZUREA à payer à la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Juge n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire qui est de droit Rejette toute autre demande Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE