Tribunal judiciaire de Melun, 23 juin 2026, 26/00789

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1] [Localité 2] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 26/00789 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-II22 Minute signée électroniquement JUGEMENT du 23/06/2026 Monsieur [P] [N] [Q] Madame [M] [T] [L] épouse [Q] C/ Monsieur [X] [R] [O] Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Maître Viviane RODRIGUES - [X] [R] [O] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT du 23 JUIN 2026 Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Marie TORRICE, faisant fonction de Greffier, lors des débats et de Anick PICOT, Greffier lors du prononcé ; dans la cause, ENTRE : DEMANDEURS : Monsieur [P] [N] [Q] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS Madame [M] [T] [L] épouse [Q] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS ET : DÉFENDEUR : Monsieur [X] [R] [O] [Adresse 4] [Localité 4] comparant en personne Après débats à l'audience publique du 21 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe : EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 avril 2024, M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q] ont loué à M. [X] [R] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 710€, outre 50€ de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 685,71 € au titre des loyers et charges échus, mois d'août 2025 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 août 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q] ont fait assigner M. [X] [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement, juger que les obligations contractuelles de paiement des loyers n'ont pas été respectées par le locataire et prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion sans délai du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,ordonner qu'il pourra être procédé à la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu'il plaira aux bailleurs et ce, aux frais du locataire,condamner le locataire à payer la somme de 2 621,61 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d'octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 août 2025,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges à compter du 18 octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courants à compter du jour de la signification de l'assignation,juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE des loyers s'il évolue à la hausse,condamner le locataire à payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront les actes rendus nécessaires par la présente procédure, outre les éventuels frais liés à l'exécution de la décision à venir. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 16 janvier 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 21 avril 2026. A cette audience, M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 931,31 €, au titre des loyers et charges échus au 2 avril 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus. Les demandeurs précisent que le paiement du loyer a repris, le locataire ayant versé les loyers des mois de février, mars et avril 2026. Ils indiquent s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Cité par acte délivré à l'étude de commissaire de justice, M. [X] [R] [O] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l'octroi de délais de paiement et propose d'apurer la dette par mensualités de 770 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il expose, en justifiant par le versement aux débats du courrier de la Commission de surendettement des particuliers, qu'il a déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, déclaré recevable le 7 novembre 2025, ce que confirment les demandeurs. Il indique également avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de décembre 2025. Il déclare qu'il percevra une prime d'intéressement au mois de mai 2026 d'un montant de 4 000 €, qui lui permettra d'apurer une partie de la dette. L'affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 14 août 2025. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 avril 2026. La demande formée par les bailleurs est donc recevable. - Sur le paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 2 avril 2026, la dette locative de M. [X] [R] [O] s'élève à la somme de 4 896,31 € (soit la somme de 4 931,31 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 35 € correspondant à des frais injustifiés) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d'avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 août 2025 pour la somme de 1 685,71 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. - Sur les délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. L'alinéa 4 de l'article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [X] [R] [O] un échelonnement de la dette sur une durée de 7 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 770 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. Il convient de préciser que le détail des mesures envisagées par la commission de surendettement des particuliers n'a pas été communiqué au juge. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail du 29 avril 2024 unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 14 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire sont réunies le 26 septembre 2025. - Sur la suspension des effets de la clause résolutoire Par application de l'article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande du locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement. Il convient d'attirer l'attention de M. [X] [R] [O] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette dernière hypothèse, M. [X] [R] [O] sera alors tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. - Sur les demandes accessoires Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [X] [R] [O] succombe à l'instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [X] [R] [O] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 500 € en application de l'article précité. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE M. [X] [R] [O] à verser à M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q] la somme de 4 896,31 € (décompte arrêté au 2 avril 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 14 août 2025 sur la somme de 1 685,71 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE M. [X] [R] [O] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 770 € chacune et une 7e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 avril 2024 entre M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q], d'une part, et M. [X] [R] [O], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 26 septembre 2025 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [X] [R] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que M. [X] [R] [O] soit condamné à verser à M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE M. [X] [R] [O] à verser à M. [P] [Q] et Mme [M] [L] épouse [Q] une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [X] [R] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.