Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 25 septembre 2025, 25/00272

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 25/00272 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDWB MINUTE N° : 25/00200 COUR D'APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL -------------------- JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR: S.A. SODIAC [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par M. [E] [J], responsable contentieux, muni d'un pouvoir DÉFENDEUR : Madame [Y] [G] [T] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] comparante, en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente, Assisté de : Nathalie MOREL, Cadre-Greffier, DÉBATS : À l'audience publique du 28 Août 2025 DÉCISION : Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Cadre-Greffier, Copie exécutoire délivrée le 08/10/2025 aux parties EXPOSE DU LITIGE La Société SODIAC a donné à bail à usage d'habitation à [Y] [G] [T] par acte sous seing privé en date du 9 octobre 2019, un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 712,20 euros, provisions sur charges comprises. Des loyers étant impayés, la Société SODIAC a vainement fait délivrer le 12 avril 2022 à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d'avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 1303,90 euros. Par acte en date du 10 avril 2025, la Société SODIAC a fait citer Mme [T] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de : - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, - ordonner son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire, et ce sous astreinte dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu'à la parfaite libération des lieux, - la condamner au paiement de la somme de 3887,99 euros au titre des impayés avec intérêts à compter de l'assignation, - la condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale et révisable comme le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfait délaissement des lieux, le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire, - la condamner à une somme au titre des dommages et intérêts ; - la condamner aux entiers dépens. Un diagnostic social et financier a été reçu et engistré par le greffe. A l'audience du 28 août 2025, la précédente du 25 juin 2025 ayant été renvoyée à la demande de Mme [T] pour motifs professionnels, la Société SODIAC a actualisé sa créance à la somme de 3684,71 euros au 28 août 2025. Le bailleur indique que les loyers courants sont payés. Mme [T] propose de régler la somme de 100 voire 120 euros en plus du loyer et des charges. Le bailleur dit en être d'accord. L'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, le jugement devant être rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L'assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département et les incidents de paiement du loyer ont fait l'objet de l'information légale à la CCAPEX dans les délais légaux. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail. Vu l'article 24 de cette même loi, Des loyers étant impayés, la Société SODIAC a vainement fait délivrer le 12 avril 2022 à la locataire un commandement visant la clause résolutoire (2 mois) d'avoir à lui payer sous ce délai la somme principale de 1303,90 euros. La non-régularisation de la dette locative dans ce délai à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit sa résiliation avec effet au 13 juin 2022. L'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers sera donc constatée à cette date. Il ressort des pièces versées aux débats que la locataire reste redevable auprès de la Société SODIAC d'une somme de 3684,71 euros à la date du 28 août 2025 au titre des loyers impayés, ce qu'elle ne conteste nullement. Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative". L'article 24 VII de la même loi modifiée dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Compte tenu de ces éléments et du fait que Mme [T] a repris le versement du loyer avant l'audience, pour sa part résiduelle, et que la dette peut être réglée via un échéancier en plus du loyer et des charges courants dans les délais légaux, elle pourra se libérer de la somme due à raison de 35 mensualités de 102,40 euros chacune et d'une 36ème mensualité de 100,71 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision. Il convient de préciser que le non-paiement d'une seule échéance au terme prévu entraînera l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la somme restant due. Pendant la durée d'exécution du plan d'apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et ne reprennent vigueur qu'en cas de non-respect de celui-ci. A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l'expulsion des lieux de Mme [T] sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d'un serrurier. Elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs. Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. La société bailleresse ne justifiant pas de son préjudice, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Mme [T] sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion. L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

, La vice-présidente des contentieux de la protection statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au titre du bail conclu le 9 octobre 2019 entre la Société SODIAC et [Y] [G] [T] concernant le logement situé [Adresse 4], avec effet au 13 juin 2022 ; CONDAMNE [Y] [G] [T] à payer à la Société SODIAC la somme de 3684,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 28 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DIT que [Y] [G] [T] pourra se libérer de sa dette à raison de 35 mensualités de 102,40 euros chacune et d'une 36ème mensualité de 100,71 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision ; DIT que le non-paiement d'une seule échéance au terme prévu entraînera l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la somme restant due ; RAPPELLE que pendant l'exécution de ce plan d'apurement les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus et ne rependront vigueur qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance de ce plan ; RAPPELLE que si [Y] [G] [T] se libère dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; A défaut de paiement selon les modalités prévues ci-dessus : CONSTATE la résiliation du bail au 13 juin 2022, ORDONNE l'expulsion des lieux de [Y] [G] [T] et de tous les occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si nécessaire, CONDAMNE [Y] [G] [T] à payer à la Société SODIAC une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ; DÉBOUTE la Société SODIAC du surplus de ses demandes ; CONDAMNE [Y] [G] [T] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la Préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. EN FOI DE QUOI LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA VICE-PRESIDENTE ET LA CADRE-GREFFIÈRE. LA CADRE-GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE