Tribunal judiciaire de Lille, 4 juin 2026, 25/10165

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 25/10165 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54V JUGEMENT DU : 04 Juin 2026 S.A. VILOGIA C/ [Z] [A] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 04 Juin 2026 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M. [Y] [J] (Membre de l'entrep.) ET : DÉFENDEUR(S) M. [Z] [A], demeurant [Adresse 2] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026 Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier RG 25/10165 - LAR EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 21 octobre 2020 à effet au 27 octobre 2020, la SA Vilogia a donné à bail à M. [Z] [A] un logement situé [Adresse 3], 1er étage, porte n°003, à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 545,65 euros, une provision sur charges comprise, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction. La SA Vilogia a notifié la situation d'impayés de loyers de M. [Z] [N] à la caisse d'allocations familiales (CAF) le 07 mars 2024. Par acte de commissaire de justice du 08 mars 2024, la SA Vilogia a fait signifier à M. [Z] [A] un commandement d'avoir à justifier dans le mois d'une assurance contre les risques locatifs et de payer dans les six semaines la somme principale de 2 618,34 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SA Vilogia a fait assigner M. [Z] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [Z] [A], est occupant sans droit ni titre ; - à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ; - ordonner l'expulsion de M. [Z] [A], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - condamner M. [Z] [A], au paiement de la somme de 1 043,91 Euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ; - condamner M. [Z] [A], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement ; - condamner M. [Z] [A], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ; - dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ; - condamner en outre M. [Z] [A], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision; - condamner M. [Z] [A], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonner l'exécution provisoire ; - condamner M. [Z] [A], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer. A l'appui de ses prétentions, le bailleur invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges et n'a pas justifier de son assurance locative, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025. L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n'a pas été réceptionnée avant l'audience. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 février 2026. A cette audience, seule la SA Vilogia comparaît, représentée par M. [Y] [J], régulièrement muni d'un pouvoir pour ce faire. Celui-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 4 436,05 euros à la date du 19 février 2026. La SA Vilogia indique ne pas avoir connaissance d'une procédure de surendettement en faveur de M. [Z] [A]. M. [Z] [A], assigné par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, n'est ni présent à l'audience, ni représentée, ni excusée. A l'issue de l'audience, il a été indiqué que le présent jugement sera rendu le 16 avril 2026 et a été prorogé au 04 juin 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION Sur l'absence de comparution du défendeur Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, il convient d'étudier successivement la recevabilité de l'action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande. Alors que M. [Z] [A] a été assigné par remise de l'acte à l'étude de l'huissier et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la loi applicable Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. - Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. En l'espèce, la CAF a été informée de la situation d'impayés de loyers le 07 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'assignation délivrée le 30 juillet 2025. En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 31 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la date de l'audience le 19 février 2026. L'action en résiliation de bail est donc recevable. - Sur la résiliation du bail et l'expulsion : Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d'une attestation d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l'assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux. La SA Vilogia a fait signifier à M. [Z] [G] 08 mars 2024 un commandement d'avoir à payer les loyers et charges impayés dans le délai de six semaines et fournir les justificatifs d'assurance dans le délai d'un mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [Z] [A] n'ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance de ce commandement, justifié d'une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 08 avril 2024. Il convient par suite, d'ordonner à M. [Z] [A] de restituer le logement loué. A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier. Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Sur les sommes dues Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En application de l'article 1240 du code civil, M. [Z] [A] sera condamné à payer à la SA Vilogia une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision. La SA Vilogia verse aux débats les pièces suivantes : - le contrat de bail souscrit entre les parties le 21 octobre 2020 ; - le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 8 mars 2024 ; - le décompte de la créance arrêté au 31 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus. En l'occurrence, le décompte produit par la SA Vilogia fait ressortir une dette d'un montant de 4 436,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtée au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 comprise, déduction faite des frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens. Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d'enquête sociale, en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale, soit 182,88 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d'assurance, en l'absence de mise en demeure non suivie d'effet de remettre l'attestation d'assurance locative, soit 156,5 euros, conformément aux prescriptions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Déduction faite de l'ensemble de ces sommes, la dette locative s'élève à la somme de 4 096,67 euros. M. [Z] [A], non comparant à l'audience, n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie. Il convient par conséquent de condamner M. [Z] [A] à payer à la SA Vilogia la somme de 4 096,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Les indemnités d'occupation dues du 08 avril 2024 au 19 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) sont comprises dans la condamnation principale. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [Z] [A], sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, ni d'en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, DÉCLARE la SA Vilogia recevable en son action ; CONSTATE au 08 avril 2024 la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3], 1er étage, porte n°003, à [Localité 3], conclu le 21 octobre 2020 entre la SA Vilogia, d'une part, et M. [Z] [A], d'autre part, par effet de la clause résolutoire du contrat ; ORDONNE à M. [Z] [A] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu'il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec l'aide de la force publique si besoin est ; RAPPELLE qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire"; RAPPELLE à M. [Z] [A] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES Secrétariat de la commission de médiation DALO [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 4] CONDAMNE M. [Z] [A] à payer à la SA Vilogia une indemnité mensuelle d'occupation, un montant égal au loyer et charges courants qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (somme indexée selon les modalités prévues au contrat), à compter du 08 avril 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux; DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ; CONDAMNE M. [Z] [A] à payer à la SA Vilogia la somme de 4 096,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, créance arrêtée au 19 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; CONDAMNE M. [Z] [A] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ; DÉBOUTE la SA Vilogia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ; RAPPELLE que ce jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification. La cadre-greffière La juge des contentieux de la protection EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;