Cour d'appel de Paris, 13 septembre 2023, 21/04564

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2

ARRET

DU 13 SEPTEMBRE 2023 (n° , 15 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04564 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDICO Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Février 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 17/17476 APPELANTE Société MMA IARD SA immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 440 048 882 [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J0042 INTIMES Société GROUPE FRANCE FINANCE SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 508 695 764 [Adresse 4] [Localité 8] Représentée par Me Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 2] Représenté par son syndic la Société MONTFORT & BON, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 337 482 194 C/O Société MONTFORT & BON [Adresse 5] [Localité 7] Représenté par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 ayant pour avocat plaidant : Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0466 Société ALLIANZ IARD SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 542 110 291 [Adresse 1] [Localité 9] Représentée par Me Philippe MARINO de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0143 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 Mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Mme Marie-Sophie L'ELEU DE LA SIMONE, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE La société à responsabilité limitée à associé unique Groupe France Finance (ci-après GFF) est locataire d'un appartement à usage d'habitation au 2ème étage de l'immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété, qu'elle met à la disposition de ses salariés ou d'intervenants dans le cadre de son activité professionnelle. Le bailleur de cet appartement est actuellement la société Big Block (antérieurement la société civile immobilière Cassiopée). Le 24 juillet 2015, un dégât des eaux en provenance de l'étage supérieur a endommagé la salle de bains de cet appartement. Des investigations ont été effectuées à la demande de la société Montfort & Bon, syndic de l'immeuble, par une société de plomberie qui a constaté le 6 octobre 2015 une fuite sur une canalisation d'évacuation située entre le faux plafond de l'appartement du 2ème étage et le plancher bas de l'appartement du 3ème appartenant à Mme [Y] [U], à la suite de quoi un différend est apparu entre celle-ci et le syndic sur la nature, commune ou privative, de cette canalisation et par conséquent sur l'imputation, au syndic ou à elle-même, du coût de la réparation ; par suite d'une réunion d'expertise amiable organisée sur place le 20 janvier 2016 par la Maaf, assureur de Mme [Y] [U], il a été constaté la nécessité de déposer le faux plafond de l'appartement du 2ème étage au droit des colonnes de la salle de bains, afin d'apprécier la nature exacte de la canalisation fuyarde. Des investigations supplémentaires ont été ordonnées à cet effet le 7 septembre 2016 à la demande du syndic et réalisées par une société de plomberie Copcie, laquelle a conclu à la nécessité de remplacer la canalisation d'évacuation en fonte fuyarde située entre le 2ème et le 3ème étage, mais également à la nécessité d'effectuer des vérifications supplémentaires sur l'état de la structure en bois, endommagée par les infiltrations. Par courriel du 26 septembre 2016, la société MMA, assureur multirisques habitation de la société GFF, a demandé au syndic d'entreprendre d'urgence des mesures conservatoires pour mettre fin aux infiltrations, et de désigner un architecte pour vérifier l'état de la structure de l'immeuble affectée par le sinistre. La canalisation d'évacuation fuyarde a été réparée le 26 octobre 2016. A la suite de l'intervention d'un architecte, lequel a constaté l'affaiblissement de la structure du plancher haut des pièces d'eau de l'appartement du 2ème étage, deux devis de renforcement du solivage du plancher haut ont été établis, l'un par la société Pharmabois le 2 janvier 2017, l'autre par la société SOS Bois le 27 mars 2017. Par lettre recommandée de son conseil du 21 avril 2017, la société GFF a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de procéder au renforcement du solivage ; ces travaux ont été votés au cours d'une assemblée générale du 6 juin 2017, selon résolution n° 21, et réalisés au mois d'octobre 2017. Se prévalant d'une négligence fautive du syndicat des copropriétaires lui ayant occasionné un préjudice de jouissance pendant plus de deux ans, et après mise en demeure restée infructueuse, la société GFF, par acte d'huissier délivré les 6 et 7 décembre 2017, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et son assureur, la société Allianz Iard et la société MMA Iard devant le tribunal afin d'obtenir, sous le bénénfice de l'exécution provisoire et au terme de ses dernières écritures, leur condamnation in solidum à lui verser les sommes de : - 72.360 € avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1344-1 du code civil, - 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] a demandé au tribunal de : - débouter la société GFF de l'ensemble de ses prétentions dirigées à son encontre, - à titre subsidiaire, condamner la société Allianz à le garantir de toutes sommes qui pourraient le cas échéant être mises à sa charge, - dans tous les cas, condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. La société anonyme Allianz Iard a demandé au tribunal, au visa des articles 1964 du code civil et L 113-1 du code des assurances, de : - dire qu'elle ne peut voir sa garantie mobilisée pour les motifs exposés dans ses écritures, - débouter l'ensemble des parties de l'intégralité de leurs prétentions à son encontre, et la mettre purement et simplement hors de cause, - condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. La société anonyme MMA Iard a demandé au tribunal, au visa de l'article L124-3 du code des assurances, des articles 1103 et 1231-1 du code civil de : à titre principal, - juger que le préjudice locatif allégué par la société GFF n'est pas caractérisé, que le bien est assuré en tant qu'habitation principale, que l'utilisation du bien assuré à des fins professionnelles est interdite, qu'aucune garantie n'est invoquée de matière précise par la société GFF, qu'aucune garantie 'perte de loyer' n'a été souscrite par la société GFF, qu'aucune garantie MMA n'a vocation à s'appliquer et que les conditions de la garantie 'relogement' ne sont pas réunies, - débouter intégralement la société GFF de ses demandes dirigées à son encontre, à titre subsidiaire, - juger que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires est susceptible d'être engagée pour le retard pris pour réparer la canalisation commune fuyarde et pour réparer les travaux de reprise la structure, - juger inopposables les conditions générales du contrat Allianz, - juger subsidiairement qu'aucune exclusion de garantie n'est prévue pour un défaut d'entretien d'une canalisation encastrée ou en 1'absence d'une réparation immédiate, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Allianz a la relever et garanti de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en tout état de cause, - condamner in solidum tout succombant aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 9 février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - reçu la société Groupe France Finance en son action, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] représente par son syndic, la société Montfort & Bon, la société Allianz Iard et la société MMA Iard à payer à la société Groupe France Finance la somme de 17.688 € en réparation du préjudice de jouissance, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2017, date de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1344-1 du code civil, - condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 10], représenté par son syndic, la société Allianz Iard et la société MMA Iard aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société Groupe France Finance la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code, - ordonné l'exécution provisoire, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. La société anonyme MMA Iard a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 mars 2021. La procédure devant la cour a été clôturée le 12 avril 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 29 octobre 2021 par lesquelles la société anonyme MMA Iard, appelante, invite la cour, au visa de l'article 124-3 du code des assurances, 1103 et 1231-1 du code civil, à : - infirmer le jugement en ce qu'il a : reçu la société Groupe France Finance en son action, condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic, la société Monfort & Bon, la société Allianz IARD et la société MMA IARD à payer à la société Groupe France Finance la somme de 17.688 € en réparation du préjudice de jouissance, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2017, date de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1344-1 du code civil, condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic, la société Allianz Iard et la société MMA Iard à payer à la société Groupe France Finance 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic, la société Allianz Iard et la société MMA Iard aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ordonné l'exécution provisoire du jugement, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. à titre principal - juger que le préjudice locatif allégué par la société Groupe France Finance n'est pas caractérisé, - juger que le bien est assuré au titre d'habitation principale, - juger que l'utilisation du bien assuré à des fins professionnelles est interdite, - juger qu'aucune garantie n'est invoquée de manière précise par la société Groupe France Finance - juger qu'aucune garantie 'perte de loyers' n'a été souscrite par la société Groupe France Finance, - juger qu'aucune de ses garanties n'a vocation à s'appliquer, - juger que les conditions de la garantie 'relogement' ne sont pas réunies, - débouter intégralement la société Groupe France Finance de ses demandes dirigées à son encontre, à titre subsidiaire, - juger que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires est susceptible d'être engagée pour le retard pris pour réparer la canalisation commune fuyarde et réaliser les travaux de reprise de la structure, - juger inopposables les conditions générales du contrat Allianz, - juger subsidiairement qu'aucune exclusion de garantie n'est prévue pour un défaut d'entretien d'une canalisation encastrée ou en l'absence d'une réparation immédiate, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], et la société Allianz a la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et la société Allianz IARD de toutes leurs demandes à son encontre, en tout état de cause, - condamner in solidum le société Groupe France Finance ou tout succombant à lui régler une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 3 septembre 2021, par lesquelles la société Groupe France Finance, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 2, 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1241 du code civil, L 113-1 et L 124-3 du code des assurances, de : - condamner la société MMA à lui verser la somme de 71.775,33 € correspondant à deux années de loyer, conformément aux clauses du contrat d'assurance multirisques habitation souscrit le 16 septembre 2014, à effet au 1er octobre suivant, - assortir cette condamnation de l'intérêt au taux légal sur la somme de 17.688,00 € à compter de l'assignation du 6 décembre 2017, et sur la somme de 54.087,33 € à compter de la signification des présentes conclusions, sur le fondement des dispositions de l'article 1344-1 du code civil, - juger que les intérêts échus depuis plus d'une année seront capitalisés, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et la société Allianz ès qualités d'assureur de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10], subsidiairement la société MMA, à lui payer la somme de 90.475,33 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 décembre 2017, conformément aux dispositions de l'article 1344-1 du code civil, outre la somme de 11.878,61 € au titre des loyers versés en raison de l'impossibilité d'utiliser les locaux loués, - ordonner, le cas échéant, la compensation entre les sommes mises à la charge de la société MMA à titre principal, et celles mises à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et de la société Allianz, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et la société Allianz ès qualités d'assureur de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 10] et la société MMA, à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], la société Allianz et la société MMA aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions notifiées le 10 novembre 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1241 du code civil, à : à titre principal, - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, - débouter la société Groupe France Finance de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre, à titre subsidiaire, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, notamment en ce qu'il a condamné la société Allianz à le relever et à le garantir de toutes les sommes mises à sa charge, - débouter la société Allianz de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre, dans tous les cas, - condamner la société Allianz IARD à lui payer la somme de 14.527,91 € au titre des frais de travaux engagés pour remédier aux désordres, - condamner tout succombant aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € pour la procédure de première instance et 4.000 € en cause d'appel par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions notifiées le 30 juillet 2021, par lesquelles la société anonyme Allianz Iard, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1964 du code civil, et L113-1 du code des assurances, de : - dire qu'elle ne peut voir, en l'espèce, sa garantie mobilisée et ce, pour toutes les raisons exposées dans le corps des présentes écritures, - débouter, en conséquence, la société MMA, la société Groupe France Finance et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre, - condamner la société Groupe France Finance et/ou in solidum toute(s) partie(s) succombant, aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code

; SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur l'origine commune des désordres Selon l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; Par application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros-oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du règlement de copropriété de l'immeuble, qui stipule (page 25) que les parties communes comprennent 'les canalisations de l'eau, du gaz et de l'électricité (sauf cependant pour les diverses parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur de chaque appartement), les tuyaux d'écoulement des eaux pluviales, ceux conduisant les eaux ménagères à la fosse (sauf les parties intérieures à l'usage exclusif et particulier de chaque appartement)...' ; il n'est pas produit d'autre extrait de ce règlement ; Le syndicat des copropriétaires produit également : - le compte-rendu de la SAS Faure, entreprise de plomberie intervenue sur les lieux le 6 octobre 2015, mentionnant le 'constat d'une évacuation privative fuyarde de plomb entre le faux plafond du 2ème et le plancher du 3ème ' ; - les échanges de courriels ayant suivi entre le syndic et Mme [Y] [U], propriétaire de l'appartement du 3ème étage au droit de celui loué par la société Groupe France Finance, faisant état de leurs divergences quant à la nature privative ou commune de la canalisation fuyarde ; - un rapport de M. [H], expert mandaté par la société Maaf, assureur multirisques habitation de Mme [Y] [U], du 20 janvier 2016 selon lequel la canalisation est encastrée entre le plancher bas de l'appartement de celle-ci au 3ème étage et le plafond de l'appartement du 2ème étage et, donc, à l'extérieur des appartements et encastrée dans la structure d'immeuble séparative des deux appartements, de sorte que la réparation incombe à la copropriété, et ajoutant qu'il 'ne peut être déterminé à ce jour si la colonne de la descente immeuble ou l'évacuation privative est fuyarde et (nous) ne pouvons retenir les conclusions de la société de plomberie Faure...', l'expert préconisant, pour dégager les colonnes et apprécier1'origine de la fuite, de déposer le faux plafond au droit des colonnes de la salle de bains de l'appartement du 2ème étage ; - un rapport d'intervention de la société de plomberie Copcie du 8 septembre 2016, intervenue après ouverture du faux plafond du 2ème étage, soulignant l'état dégradé du plafond et des poutres du 2ème étage (et préconisant la consultation d'un architecte pour vérifier l'état de ce plafond), et précisant que la vidange fuyarde est ample, passe dans le sol du 3ème étage et reprend sur la pipe en plomb des WC qui se jettent sur une fonte fêlée de diamètre 150 ; l'entreprise préconise le remplacement de ce bout de plomb cassé provisoire dans l'immédiat, puis la réfection définitive du branchement sol du 3ème étage avec remplacement des WC en repartant de la fonte du 2ème étage, le remplacement de la fonte de diamètre 150 et la réfection de la traverse de sol en fonte ; Sont également versés aux débats un devis de la société Copcie prévoyant notamment, suite à ces constatations, le remplacement d'une partie de descente des eaux usées en fonte entre l'appartement de Mme [Y] [U] au 3ème étage et l'appartement vide au 2ème étage ; il est mentionné que ces travaux nécessitent le percement du plancher de l'appartement du 3ème étage et le remplacement de la canalisation en fonte avec fourniture de diverses pièces ; De même, dans le devis de la société Portheault, il est indiqué qu'il existe dans le plafond de l'appartement du 2ème étage une canalisation en plomb fuyarde qui reprend les évacuations de la salle de bains du dessus ; Le syndicat des copropriétaires soutient, en se fondant principalement sur le premier rapport établi par la société Faure, que la canalisation fuyarde est située dans une partie privative, dans l'appartement du 3ème étage, de surcroît à l'usage exclusif de Mme [Y] [U], de sorte que le sinistre a une origine privative dont il ne saurait être tenu pour responsable ; Les premiers juges ont exactement relevé qu'il ressort des documents susvisés que, d'une part, la canalisation dont s'agit se trouve encastrée dans le plancher séparant les 2ème et 3ème étage et, donc, dans une partie commune ; que, d'autre part, il s'agit d'une canalisation d'évacuation des eaux usées qui est nécessairement affectée à l'utilité commune de différents lots et non pas seulement de celui de Mme [Y] [U] situé au 3ème étage ; il s'agit en conséquence d'une partie commune, dont la réparation incombe au syndicat des copropriétaires qui, d'ailleurs, y a procédé le 26 octobre 2016, selon une facture de l'entreprise Portheault du 31 octobre 2016 versée aux débats ; De même, comme l'a dit le tribunal, il résulte d'un rapport de la société Pharmabois du 2 janvier 2017 et des devis de cette société et de la société SOS Bois que le solivage en bois du plancher séparatif des deux étages a été endommagé par suite des désordres occasionnés par la canalisation fuyarde, la société Pharmabois ayant ainsi constaté des attaques de champignons lignivores à pourriture molle, dues à une fuite récurrente sur la descente d'eaux usées située à l'étage supérieur et remettant en cause la résistance mécanique de l'ouvrage ; les solives étant des éléments de charpente qui relèvent du gros oeuvre, lui-même partie commune selon l'article 3 susvisé de la loi du 10 juillet 1965, la réparation de ce solivage incombait également au syndicat des copropriétaires qui, de même, a voté ces travaux en assemblée générale le 6 juin 2017, selon résolution n° 21, puis y a fait procéder en octobre 2017 par la société Pharmabois, selon devis de cette société du 2 janvier 2017 signé par le syndicat le 6 septembre 2017 ; Sur les responsabilités L'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; Ce texte édicte une responsabilité de plein droit, sans faute, du syndicat des copropriétaires du seul fait de l'implication des parties communes dans la survenance des désordres ; En l'espèce, au vu des constatations supra relatives à la nature commune des parties de l'immeuble endommagées, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est établie ; La société GFF soulève en outre l'existence d'une négligence fautive du syndicat des copropriétaires de nature à aggraver sa responsabilité, faisant valoir que le syndicat a attendu plus d'un an, le 26 octobre 2016, pour réparer la canalisation fuyarde alors que l'origine de la fuite avait été identifiée dès le 6 octobre 2015 et qu'elle avait procédé à une déclaration de sinistre dès le 24 juillet 2015 auprès de son assureur multirisque habitation MMA, lequel s'était mis directement en relation avec le syndic pour résoudre le sinistre ; En réponse, le syndicat des copropriétaires reproche à la société GFF de ne s'être rapprochée du syndicat qu'en septembre 2016, soit un an après la découverte de la fuite, lorsque les sociétés mandatées par le syndic ont eu besoin d'accéder à l'appartement qu'elle louait afin de réaliser les travaux, et fait valoir que les désordres n'ont pas empêché la société GFF de renouveler son bail le 20 juin 2016, sans aucune réserve ; Selon les articles 1240 et 1241 du code civil, applicables aux faits compte tenu de la date d'introduction de l'instance, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, et chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ; En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que courant juillet 2015, la société GFF a procédé à une déclaration de sinistre et que le syndicat, également informé par Mme [U] de l'existence de la fuite, a mandaté la société de plomberie Faure en vue de constater les désordres et la provenance du dégât des eaux ; que cette société ayant conclu à l'origine privative de la fuite, une discussion s'est instaurée entre Mme [U] et le syndic sur ce point ; que l'assureur de celle-ci, la société Maaf, a écrit au syndic le 20 janvier 2016 qu'il ne pouvait, alors, être établi que la colonne de descente ou d'évacuation fuyarde était privative et que les conclusions de la société Faure ne pouvaient être retenues ; qu'après, pour suite des investigations, le 18 mai 2016, cette société d'assurances écrivait au syndic qu'il lui appartenait de procéder au remplacement de l'évacuation encastrée entre le plancher bas de l'appartement [U] et le plancher haut de l'appartement loué par la société GFF ; qu'ensuite, deux devis - des sociétés Copcie et Portheault - et divers intervenants - huissier, assureur, maître d'oeuvre - ont dû être sollicités avant que les travaux ne soient réalisés ; que des démarches similaires ont dû être entreprises par le syndic pour la détermination des désordres affectant le solivage, puis sa réparation, cette fois après autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; Pour autant, la réparation de fuite d'eau, nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble, pouvait être entreprise par le syndic de sa propre initiative sans attendre que la nature commune ou privative de la canalisation endommagée donne lieu à un accord entre les parties ou à une décision de justice ; Il s'ensuit qu'en attendant plus d'un an depuis la déclaration de sinistre avant de faire réparer la canalisation, ce qui a eu par ricochet pour effet de retarder la réfection du solivage du plancher, le syndicat des copropriétaires a fait preuve d'imprudence, mais nullement d'une négligence caractérisée et moins encore dolosive, compte tenu des démarches qu'il a entreprises pour résoudre le litige ; Sur l'indemnisation du préjudice de la société Groupe France Finance Sur le trouble de jouissance La société GFF se prévaut d'un préjudice de jouissance pendant une durée de deux ans, faisant valoir qu'elle n'a pu utiliser le bien alors qu'elle a continué à payer son loyer de 2.700 € hors charges par mois ; elle explique qu'elle n'a pas donné congé en 2016 au motif qu'elle avait bon espoir que les réparations soient rapidement effectuées ; Sur le quantum de son préjudice, elle explique que l'appartement qu'elle loue, composé de deux parties situées de part et d'autre d'un palier et comprenant, d'un côté, un séjour et une chambre et, de l'autre, une pièce de 10m² contenant un coin cuisine, une salle de bains et des WC, forme un tout et ne pouvait être occupé sans bénéficier de la pièce comprenant les sanitaires, devenue inutilisable du fait du sinistre, et qui ne répondait plus aux critères de décence imposés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; que d'ailleurs, la société MMA a reconnu que l'appartement était impropre à sa destination et qu'il ne pouvait être occupé en l'état ; qu'enfin, le trouble de jouissance n'a pas cessé le 26 octobre 2016, date de réparation du dégât des eaux, mais s'est poursuivi jusqu'en octobre 2017, date à laquelle ont été mis en oeuvre les travaux de renforcement du plancher haut ; que son trouble de jouissance est donc d'une durée de 27 mois, soit, sur la base d'un loyer mensuel hors charges de 2.680 €, de 72.360 € ; Par constat du 14 septembre 2017 établi avant les travaux de renforcement du solivage, l'huissier requis a essentiellement relevé que l'appartement était en état d'usage, et nullement qu'il était inhabitable ; à l'inverse, la demanderesse produit un procès-verbal de constat du 5 juillet 2017 attestant que l'appartement est impropre à tout usage d'habitation paisible ; que Mme [B], gérante de la société OFF, y indique que le solivage doit être refait et que sans ces travaux l'appartement est inhabitable, le plafond présentant un danger d'effondrement ; Dès lors que, d'une part, l'état du solivage présentait un risque pour la sécurité des occupants du bien et privait le bien de son caractère habitable, que d'autre part il ne pouvait être envisagé d'occuper cet appartement sans pouvoir utiliser la partie endommagée contenant les sanitaires, force est de constater que le trouble de jouissance s'est poursuivi jusqu'au mois d'octobre 2017 ; Toutefois, il est également constant que la société GFF a consenti au renouvellement du bail initial du 25 novembre 2013 en signant avec la société Big Block un nouveau bail le 20 juin 2016, et ce, alors que le sinistre de dégât des eaux s'était déclaré le 24 juillet 2015 et n'avait pas été réparé à la date de renouvellement du bail, auquel elle a consenti en toute connaissance de cause alors qu'elle ne pouvait ignorer la persistance du sinistre ; Les premiers juges ont donc justement calculé le préjudice de jouissance sur une période, non de 27 mois, mais de 11 mois correspondant au délai écoulé entre la déclaration de sinistre et le renouvellement du bail, soit : 2.680 € hors taxes x 11 mois = 29.480 € ; Par ailleurs, la société GFF a précisé que ce bien était destiné au logement de salariés ou d'autres personnes intervenant dans le cadre de leur activité professionnelle ; si ce bien était ainsi destiné à un usage d'habitation, il ne s'agissait pas pour autant d'une habitation permanente, de sorte que le trouble de jouissance s'analyse principalement, en l'espèce, en une perte de chance de mise à disposition de ce bien, qui ne peut être égale à l'intégralité du préjudice ; Les premiers juges ont justement évalué cette perte de chance à 60 % du préjudice de jouissance, soit 17.688 € ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer cette somme à la société GFF, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2017, date de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1344-1 du code civil ; Sur le préjudice moral En cause d'appel, la société Groupe France Finance sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société Allianz et de la société MMA, au paiement de la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; Cependant, la société GFF ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnisation du trouble de jouissance ; elle doit être déboutée de sa demande de ce chef ; Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par la société GFF dans ses conclusions d'intimée du 3 septembre 2021 ; Il convient d'ajouter au jugement que la capitalisation des intérêts est ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 3 septembre 2021 ; Sur la garantie de la société Allianz Iard, assureur multirisques de l'immeuble L'immeuble dont s'agit est assuré auprès de la société Allianz selon une police d'assurance n°028586342 à l'effet du 3 février 2012, versée aux débats par le syndicat ; La société Allianz conteste la mobilisation de sa garantie, faisant valoir : - que la police responsabilité civile dégâts des eaux exclut de son champ d'application 'les dégâts dus à des fuites ou ruptures de canalisation entières (celles dont l'accès nécessite des travaux de terrassement ou de fouille)', ce qui est le cas en l'espèce, la canalisation dont s'agit étant encastrée et ayant nécessité une fouille pour déterminer le point de fuite, - que la suppression de la cause de la fuite n'est intervenue qu'en octobre 2016, soit plus d'un an après la survenance du dégât des eaux, de sorte que l'aléa prévu par l'article 1964 du code civil et qui régit les contrats d'assurances, était inexistant, les infiltrations dont s'agit ne pouvant plus être qualifiées d'événement incertain ; qu'à cet égard, le contrat stipule une clause d'exclusion de garantie en cas de défaut d'entretien ou de réparations indispensables, de telles clauses étant considérées comme parfaitement valables, - enfin que l'article L113-1 du code des assurances dispose que l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute dolosive de l'assuré, faute existante en l'espèce puisque ce n'est qu'en octobre 2015 qu'il a mandaté une entreprise de plomberie pour déterminer la cause et l'origine des désordres, alors que le sinistre était connu depuis juillet 2015, que ce n'est qu'un an plus tard, soit le 26 octobre 2016, que la fuite a été supprimée et que ce n'est, enfin, qu'en octobre 2017 que la reprise de structure a été effectuée, période pendant laquelle les infiltrations ont perduré, ce délai supprimant tout caractère accidentel au sinistre ; L'article L113-1 du code des assurances dispose que 'Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle de l'assuré.' ; Les premiers juges ont exactement énoncé, d'une part, qu'aucune faute dolosive ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires, lequel a entrepris dans des délais raisonnables les recherches de fuite, a pris contact avec plusieurs plombiers et mandaté des huissiers pour effectuer des constats ; qu'ensuite, plusieurs experts ont été mandatés sur les lieux par les assureurs de la demanderesse et du syndicat aux fins d'investigations ; comme l'a rappelé à cet égard le tribunal, ne commet une faute dolosive que celui qui, de propos délibéré, se refuse à exécuter ses obligations contractuelles ou provoque le sinistre en vue de tromper l'assureur et d'obtenir l'indemnité, peu important qu'il n'ait pas une connaissance précise de l'étendue du dommage qu'il cause et que tel n'est pas le cas ici, au vu des multiples démarches entreprises à la demande du syndicat des copropriétaires, la contestation de sa responsabilité ne pouvant à elle seule être qualifiée de faute dolosive ; D'autre part, l'article 1964 ancien du code civil, applicable au contrat d'assurance compte tenu de sa date de signature, prévoit que les effets d'un contrat aléatoire dépendent d'un événement incertain ; il ne peut porter que sur un risque non encore réalisé à la date de la signature de la convention ; en l'espèce, le dégât des eaux et ses conséquences sur le gros oeuvre du plancher n'était pas encore survenu lors de la signature du contrat d'assurance entre le syndicat et la société Allianz (anciennement GAN) ; par ailleurs, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires une inertie ou un défaut d'entretien de l'immeuble également de nature à supprimer l'aléa, les multiples diligences entreprises dénotant, au contraire, la volonté du syndicat de résoudre les causes du litige ; S'agissant enfin de l'exclusion de garantie alléguée, le contrat d'assurance multirisque immeuble stipule en ses conditions générales, s'agissant des dégâts des eaux (article 10), que ne sont pas garantis les 'dégâts dus à des fuites ou ruptures de canalisations enterrées (celle dont l'accès nécessite des travaux de terrassement ou de fouille)' ; Cette clause, d'interprétation stricte, ne saurait être étendue aux canalisations encastrées dans une partie commune hors du sol, telle qu'un plafond comme en l'espèce, l'adjectif 'enterré' ne concernant que les canalisations enfouies dans le sol, ce qui n'est évidemment pas le cas en l'espèce ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société Allianz à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, dans les conditions prévues au contrat, s'agissant principalement du coût de réparation de la canalisation, puis du solivage, réalisés aux frais avancés du syndicat des copropriétaires puisque la société Allianz, par lettre de son courtier du 18 août 2017 versée aux débats, avait notifié au syndicat son refus de prise en charge de la garantie ; Sur la garantie contractuelle de la société MMA Iard, assureur multirisque habitation de la société GFF La société MMA conteste sa garantie, aux motifs que la société GFF aurait déclaré, lors de la souscription du contrat, qu'il s'agissait d'une résidence principale et non d'un appartement sous-loué à ses salariés ; que le contrat d'assurance a été souscrit pour une habitation principale et non en vue de sa sous-location ou de son utilisation à des fins professionnelles ; qu'aucune garantie au titre d'une perte locative n'a donc vocation à s'appliquer, non plus que la garantie 'relogement' stipulée au contrat, cette dernière garantie n'étant, au demeurant, pas invoquée par la demanderesse ; qu'enfin, aucune garantie pour perte de loyers n'a été souscrite auprès de l'assureur ; Les conditions générales d'assurance multirisque habitation de ce contrat définissent l'assuré comme le souscripteur ou ses colocataires, ainsi que les personnes vivant en permanence et à titre gratuit au domicile, tel que précisé aux conditions particulières ; selon les conditions particulières, il est prévu que la société GFF est locataire de cet appartement, dont l'inoccupation annuelle ne peut excéder 90 jours et que le bâtiment ne doit pas être utilisé ou destiné à des fins professionnelles ; Sur ce point également, les clauses du contrat sont d'interprétation stricte ; Les premiers juges ont exactement énoncé que la société GFF a conservé ce local à titre personnel et en qualité de locataire sans l'avoir sous-loué, aucun contrat de sous-location n'étant versé aux débats et la demanderesse produisant, au contraire, une attestation du bailleur (SCI Cassiopée) du 27 juin 2018, attestant de ce que la société GFF est à jour du paiement des loyers de ce bien ; celui-ci n'a été mis à la disposition des salariés ou d'autres intervenants qu'à des fins d'habitation, même temporaire ; enfin, la société MMA ne saurait se prévaloir d'une quelconque utilisation à des fins professionnelles, alors qu'elle a consenti un tel contrat à une société et non à une personne physique, de sorte qu'elle ne pouvait ignorer que le bien était destiné à être mis à disposition de tiers occupants par la société GFF, souscripteur au contrat ; Les premiers juges ont justement retenu que la garantie du contrat d'assurance multirisque habitation MMA a vocation à s'appliquer aux préjudices subis par la société GFF, de sorte que la société MMA IARD sera déboutée de sa demande de mise hors de cause ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné les sociétés Allianz et MMA, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à indemniser la société GFF de son préjudice tel qu'évalué supra ; La société MMA sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Allianz à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; cette demande a été formulée en première instance mais le tribunal a omis de statuer sur ce point ; Compte tenu du fait que le syndicat est responsable des désordres litigieux sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que la garantie de la société Allianz lui est due, il doit être ajouté au jugement que le syndicat des copropriétaires et la société Allianz sont condamnés in solidum à garantir la société MMA des condamnations prononcées à son encontre à l'égard de la société GFF, en ce compris les dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; Sur la demande nouvelle du syndicat des copropriétaires en cause d'appel Le syndicat des copropriétaires sollicite pour la première fois devant la cour la condamnation de la société Allianz à lui payer les sommes de : - 12.067 € TTC pour les travaux de renforcement du solivage (pièces n°18 et 31) - 604,50 TTC pour les travaux de plomberie (pièce n°13) - 1.856,41 € TTC pour les travaux de plomberie (pièce n°13), soit 14.527,91 € correspondant au coût des travaux engagés pour remédier aux désordres ; Il fait valoir que conformément à l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel dès lors qu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ; Selon l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ; Il résulte de l'article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent' ; L'article 566 du même code dispose que ' les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ; Selon l'article 567 du même code 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel' ; En première instance le syndicat des copropriétaires s'est opposé aux demandes de la société GFF et subsidiairement, il a sollicité d'être garanti par la société Allianz des condamnations prononcées contre lui à l'égard de la société GFF, sans formuler de demande contre son assureur au titre des travaux de réparation des désordres ; La demande nouvelle du syndicat de condamnation de la société Allianz à lui payer la somme de 14.527,91 € correspondant au coût des travaux engagés pour remédier aux désordres n'a pas de lien suffisant avec la demande formulée en première instance par le syndicat d'être garanti par la société Allianz des condamnations prononcées contre lui à l'égard de la société GFF ; par ailleurs, cette demande nouvelle ne tend pas à opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; elle ne tend pas davantage aux mêmes fins que celles soumises au premier juge puisqu'il s'agit d'une demande distincte de la demande en garantie ; enfin, cette demande n'est ni l'accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire de la demande en garantie formulée en première instance ; la demande en paiement du coût des travaux de reprise des désordres pouvait être formulée dès la première instance et il n'y a ici aucune raison pour qu'elle échappe au principe du double degré de juridiction ; Elle doit donc être déclarée irrecevable ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires et la société Allianz, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel : - à la société à responsabilité limitée à associé unique Groupe France Finance : 1.000 €, - à la société anonyme MMA Iard : 1.000 € ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et la société Allianz ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Ordonne la capitalisation des intérêts sur les condamnations pécuniaires prononcées à l'égard de la société à responsabilité limitée à associé unique Groupe France Finance dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil à compter du 3 septembre 2021 ; Déboute la société à responsabilité limitée à associé unique Groupe France Finance de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ; Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] arrondissement et la société anonyme Allianz Iard à garantir la société anonyme MMA Iard des condamnations prononcées contre elle à l'égard de la société à responsabilité limitée à associé unique Groupe France Finance, y compris les condamnations afférentes aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ; Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] arrondissement de condamnation de la société anonyme Allianz Iard à lui payer la somme de 14.527,91 € correspondant au coût des travaux engagés pour remédier aux désordres ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] arrondissement et la société anonyme Allianz Iard aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel : - à la société à responsabilité limitée à associé unique Groupe France Finance : 1.000 €, - à la société anonyme MMA Iard : 1.000 € ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT