Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, 8ème Chambre, 29 octobre 2024, 2215201

Vu la procédure suivante

: Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés le 28 octobre 2022 et le 29 juin 2023, la SCI 12 rue Maître Jacques, représenté par Me Perrineau, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures : 1°) d'annuler l'arrêté en date du 1er septembre 2022 par lequel le maire de Boulogne-Billancourt a fait opposition à sa déclaration préalable n° DP 92012 22 0122 en vue de la réhabilitation d'un immeuble collectif et le remplacement du portail, sur un terrain situé 12 rue Maître Jacques à Boulogne-Billancourt ; 2°) d'enjoindre au maire de la commune de Boulogne-Billancourt de procéder au réexamen de sa déclaration préalable, dans un délai de quinze jours à compter de la notification du jugement à intervenir ; 3°) de mettre à la charge de la commune de Boulogne-Billancourt la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle soutient que : - le maire de la commune ne se trouvait pas en situation de compétence liée pour s'opposer à sa déclaration préalable ; - l'arrêté attaqué est entaché d'un vice de procédure dès lors qu'il doit s'analyser comme une décision de retrait d'une décision tacite de non-opposition à sa déclaration préalable, laquelle n'a pas été précédée d'une procédure contradictoire en méconnaissance de l'article L. 121-2 du code des relations entre le public et l'administration ; à cet égard, la demande de pièces complémentaires, effectuée par courrier du 13 mai 2022, est manifestement mal fondée et n'a pas eu pour effet de prolonger le délai d'instruction de la déclaration préalable ; - il est insuffisamment motivé ; - il est entaché d'illégalité eu égard au caractère inopposable de l'emplacement réservé grevant le terrain d'assiette du projet en litige, suite à l'exercice du droit de délaissement ; - il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation. Par un mémoire en défense, enregistré le 4 mai 2023, la commune de Boulogne-Billancourt, représentée par Me Moghrani, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - les travaux portent sur un immeuble situé sur la parcelle cadastrée section O 0107, laquelle se trouve dans l'emprise de l'emplacement réservé n°433 institué en vue de la réalisation d'une opération de construction d'un immeuble comportant 11 logements sociaux ; ainsi, l'emplacement réservé ne consistant pas à réaliser l'opération pour laquelle l'emplacement a été institué, elle se trouvait en situation de compétence liée pour s'opposer à la déclaration préalable, de sorte que les moyens soulevés sont inopérants ; - les moyens soulevés ne sont, en tout état de cause, pas fondés.

Vu :

- les autres pièces du dossier. Vu : - le code des relations entre le public et l'administration ; - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Après avoir entendu au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Saïh, rapporteure, - les conclusions de M. Boriès, rapporteur public, - les observations de Me De Malatinszky représentant la SCI 12 rue Maître Jacques, - les observations de Me Gien représentant la commune de Boulogne-Billancourt.

Considérant ce qui suit

: 1. La SCI 12 rue Maître Jacques est propriétaire d'un bâtiment à usage d'habitation sise 12 rue Maître Jacques à Boulogne-Billancourt, située sur la parcelle cadastrée O 0107. Le 22 mars 2021, elle a déposé un dossier de déclaration préalable ayant pour objet le ravalement complet de la façade rue avec le changement du portail et des volets persiennés de ce bâtiment. Par arrêté du 12 mai 2021, le maire de Boulogne-Billancourt s'est opposé à ces travaux au motif que ceux-ci compromettaient la réalisation de l'emplacement réservé n°433 sur les parcelles sises 12-14 rue Maître Jacques. Les travaux ayant été réalisés sans autorisation, les services de l'urbanisme de la commune ont, le 29 novembre 2021, dressé un procès-verbal d'infraction, lequel a été transmis au procureur de la République. La SCI 12 rue Maître Jacques a déposé, le 14 avril 2022, un dossier de déclaration préalable en vue de la régularisation de ces travaux portant sur la réhabilitation d'un immeuble collectif et le remplacement du portail, sur un terrain situé 12 rue Maître Jacques à Boulogne-Billancourt. Le 13 mai 2022, la commune de Boulogne-Billancourt a sollicité la production de pièces complémentaires. Par une décision du 1er septembre 2022, le maire de la commune de Boulogne-Billancourt s'est opposé à la réalisation de ces travaux au motif que le projet est de nature à compromettre la destination de l'emplacement réservé sur le terrain d'assiette. Par la présente requête, la SCI 12 rue Maître Jacques demande au tribunal d'annuler cet arrêté. Sur les conclusions à fin d'annulation : En ce qui concerne la nature de la décision contestée : 2. Aux termes, d'une part, de l'article R. 423-19 du code de l'urbanisme : " Le délai d'instruction court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet. ". Aux termes de son article R. 423-22 : " Pour l'application de la présente section, le dossier est réputé complet si l'autorité compétente n'a pas, dans le délai d'un mois à compter du dépôt du dossier en mairie, notifié au demandeur ou au déclarant la liste des pièces manquantes dans les conditions prévues par les articles R.423-38 et R.423-41. ". Aux termes de son article R. 423-23 : " Le délai d'instruction de droit commun est de : a) Un mois pour les déclarations préalables ; (). ". Aux termes de l'article R*423-38 du code de l'urbanisme : " Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. ". Aux termes de l'article R*423-41 du même code : " Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d'un mois prévu à l'article R*423-38 ou ne portant pas sur l'une des pièces énumérées par le présent code n'a pas pour effet de modifier les délais d'instruction définis aux articles R*423-23 à R*423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R*423-42 à R*423-49. ". Enfin, aux termes de l'article R*424-1 du code de l'urbanisme : " A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas : a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable ; () ". 3. Il résulte de ces dispositions qu'à l'expiration du délai d'instruction tel qu'il résulte de l'application des dispositions du chapitre III du titre II du livre IV du code de l'urbanisme relatives à l'instruction des déclarations préalables, des demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir, naît une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite. En application de ces dispositions, le délai d'instruction n'est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n'est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l'urbanisme. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l'expiration du délai d'instruction, sans qu'une telle demande puisse y faire obstacle. 4. Aux termes d'autre part de l'article R. 431-36 du code de l'urbanisme : " Le dossier joint à la déclaration comprend : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; b) Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d'une construction existante ; c) Une représentation de l'aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si le projet a pour effet de modifier celui-ci ; d) Le justificatif de dépôt de la demande d'autorisation prévue à l'article R. 244-1 du code de l'aviation civile lorsque le projet porte sur une construction susceptible, en raison de son emplacement et de sa hauteur, de constituer un obstacle à la navigation aérienne. / Il est complété, s'il y a lieu, par les documents mentionnés aux a et b de l'article R. 431-10, à l'article R. 431-14, aux a, b, c, g et q de l'article R. 431-16 et aux articles R. 431-18, R. 431-18-1, R. 431-21, R. 431-23-2, R. 431-25, R. 431-31 à R. 431-33 et R. 431-34-1. / Ces pièces sont fournies sous l'entière responsabilité des demandeurs. / Lorsque la déclaration porte sur un projet de création ou de modification d'une construction et que ce projet est visible depuis l'espace public ou que ce projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier comprend également les documents mentionnés aux c et d de l'article R. 431-10. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ". 5. L'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation. Il en va de même de la décision de ne pas s'opposer à une déclaration préalable de travaux. 6. Aux termes enfin de l'article R. 423-24 du code de l'urbanisme : " Le délai d'instruction de droit commun prévu par l'article R. 423-23 est majoré d'un mois : a) Lorsque le projet est soumis, dans les conditions mentionnées au chapitre V, à un régime d'autorisation ou à des prescriptions prévus par d'autres législations ou réglementations que le code de l'urbanisme ; b) Lorsque la décision nécessite une dérogation en application des 1° et 3° des articles L. 152-4 et L. 152-6 ; c) Lorsque le projet est situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques ; d) Lorsque le projet doit être soumis à l'avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévu par l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime ; e) Lorsque le projet est soumis à participation du public hors procédures particulières en application de l'article L. 123-19-2 du code de l'environnement. ". 7. Il ressort des pièces du dossier que, par une lettre notifiée le 13 mai 2022, le maire de la commune de Boulogne-Billancourt a indiqué à la société requérante, d'une part, que le dossier de déclaration préalable devait être complété par la production de plusieurs pièces manquantes ou insuffisantes et, d'autre part, que le délai d'instruction de cette déclaration préalable devait être porté d'un mois à deux mois en raison de la situation du projet rendant nécessaire la consultation de l'architecte des bâtiments de France en application de l'article R. 423-24 du code de l'urbanisme. La même lettre précisait que le délai d'instruction ainsi majoré ne commencerait à courir qu'à compter de la réception des pièces manquantes par le service instructeur. 8. En l'espèce, si par courrier du 13 mai 2022, le maire de la commune de Boulogne-Billancourt a informé la SCI 12 rue Maître Jacques de ce que son dossier de déclaration préalable devait être complété, sous un délai de trois mois, par la production des plans des façades après travaux en cohérence avec les travaux réalisés et d'une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche, les points et les angles des prises de vue devant être reportés sur le plan de situation et le plan de masse, il ressort des pièces du dossier que ces pièces avaient été produites par la société pétitionnaire conformément aux dispositions de l'article R. 431-36 du code de l'urbanisme. Le dossier de déclaration préalable déposé le 14 avril 2022 permettait ainsi à l'autorité administrative d'apprécier si le projet en litige respectait les règles d'urbanisme qui s'imposait à lui. En outre, si la commune de Boulogne-Billancourt a également demandé la production du formulaire Cerfa 13404-08, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'utilisation par la société requérante du formulaire Cerfa 13703-08 portant sur la réalisation de constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes au lieu du formulaire Cerfa 13404-08 relatif aux constructions, travaux installations et aménagements non soumis à permis, caractérise à elle seule un défaut de complétude du dossier alors que les renseignements ajoutés dans ce formulaire et relevés par la commune en défense, quant à la destination et à la surface des constructions, sont indifférents au projet en cause. Enfin, si la commune de Boulogne-Billancourt a sollicité la communication des photographies des façades intérieures avant travaux, ces pièces ne sont pas exigées par les dispositions combinées des articles R. 431-36 et R. 431-10 du code de l'urbanisme. Dans ces circonstances, aucune des pièces complémentaires sollicitées par la commune par le courrier du 13 mai 2022 n'était indispensable à l'instruction du dossier. Ainsi, ce courrier, en tant qu'il porte demande de pièces complémentaires, n'a pu valablement proroger le délai d'instruction de la déclaration préalable qui a commencé à courir le 14 avril 2022, date à laquelle le dossier de la société requérante devait être regardé comme complet. Aucune décision expresse n'ayant été notifiée par la commune à la société requérante dans le délai d'instruction du dossier, lequel a été majoré d'un mois en application de l'article R. 423-24 du code de l'urbanisme, la société requérante devait, dès lors, être regardée comme ayant été bénéficiaire, à l'échéance de ce délai, soit le 14 juin 2022, d'une décision tacite de non-opposition en vertu des dispositions de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, l'arrêté du 1er septembre 2022 portant opposition à la déclaration préalable en litige doit être regardé comme une décision de retrait de cette décision tacite de non-opposition. En ce qui concerne la situation de compétence liée : 9. Aux termes de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : " () 4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ; (). ". 10. Il résulte de ces dispositions que l'autorité administrative chargée de délivrer une autorisation d'urbanisme est tenue de refuser toute demande, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, dont l'objet ne serait pas conforme à la destination de l'emplacement réservé, tant qu'aucune modification du plan local d'urbanisme emportant changement de la destination n'est intervenue. 11. En outre, aux termes de l'article L. 152-2 du code de l'urbanisme : " Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme en application de l'article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants. / Lorsqu'une servitude mentionnée à l'article L. 151-41 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants. ". En vertu de l'article L. 230-1 du même code : " Les droits de délaissement prévus par les articles L. 152-2, L. 311-2 ou L. 424-1, s'exercent dans les conditions prévues par le présent titre. / La mise en demeure de procéder à l'acquisition d'un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. / Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective à l'initiative de la collectivité ou du service public qui fait l'objet de la mise en demeure. Ils sont tenus de se faire connaître à ces derniers, dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité. ". L'article L. 230-3 de ce code dispose : " La collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. / En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. / A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement. (). ". Enfin, aux termes de l'article L. 230-4 du même code : " Dans le cas des terrains réservés en application de l'article L. 152-2, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an mentionné à l'article L. 230-3. Cette disposition ne fait pas obstacle à la saisine du juge de l'expropriation au-delà de ces trois mois dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article L. 230-3. ". 12. Il résulte de ces dispositions, qui organise le droit de délaissement du propriétaire dont le terrain fait l'objet d'un emplacement réservé, qu'au terme du délai d'un an réservé à la négociation amiable, le seul écoulement d'un délai de trois mois, sans que le juge de l'expropriation soit saisi par l'une des parties, a pour effet de rendre inopposable l'emplacement réservé au propriétaire des terrains concernés. 13. En l'espèce, d'une part, la SCI 12 rue Maître Jacques soutient que l'emplacement réservé n°433 ne lui est pas opposable eu égard à l'engagement d'une procédure de délaissement sur laquelle la commune de Boulogne-Billancourt ne s'est pas prononcée. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que M. et Mme A, propriétaires des parcelles O 229 (62 route de la Reine), O 230 (14 rue Maître Jacques) et O 107 (12 rue Maître Jacques), ont demandé, par courriers du 29 octobre 2020, adressés à la commune de Boulogne-Billancourt et reçus par celle-ci le 6 novembre 2020, l'acquisition par la commune, sur le fondement des dispositions des articles L. 230-1 et suivants du code de l'urbanisme des seules parcelles O 229 et O 230. Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que M. et Mme A aient saisi la commune de Boulogne-Billancourt d'une mise en demeure tendant à ce qu'il soit procédé à l'acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants du code de l'urbanisme, de la parcelle O 107, faisant l'objet des travaux en litige et de l'emplacement réservé en cause. Par suite, le moyen tiré par la société requérante de ce que l'emplacement réservé litigieux ne lui serait plus opposable doit être écarté. 14. D'autre part, pour s'opposer à la déclaration préalable déposée, le 14 avril 2022, par la SCI 12 rue Maître Jacques en vue notamment de la réhabilitation d'un immeuble, le maire de la commune de Boulogne-Billancourt s'est fondé sur la circonstance que le projet se situe sur l'emplacement réservé n°433 destiné à la réalisation d'un programme de 11 logements sociaux d'une surface de plancher de 446 m2. Il ressort des pièces du dossier que le plan local d'urbanisme de la commune de Boulogne-Billancourt classe la totalité de la parcelle en litige cadastrée à la section O sous le n° 0107, ainsi que la parcelle O 0230, appartenant à M. et Mme A, en emplacement réservé n°433 destiné à réalisation d'un programme de 11 logements sociaux d'une surface de plancher de 446 m2. Le projet de la SCI 12 rue Maître Jacques, objet de la déclaration préalable à laquelle il n'a pas été fait opposition et que la décision en litige a pour objet de retirer, qui prévoit la rénovation de l'immeuble existant sur la parcelle O 0107, n'est pas conforme à la destination de cet emplacement réservé. Dans ces conditions, le maire de la commune de Boulogne-Billancourt était tenu de s'opposer à la déclaration préalable déposée par la société déclarante, et donc de la retirer. Par suite, les moyens soulevés par la société requérante sont inopérants et doivent, dès lors, être écartés. 15. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 1er septembre 2022 doivent être rejetées. Sur les conclusions à fin d'injonction : 16. Le présent jugement, qui rejette les conclusions en annulation présentées par la SCI 12 rue Maître Jacques, n'implique aucune mesure d'exécution au sens des articles L. 911-1 et suivants du code de justice administrative. Par suite, les conclusions à fin d'injonction présentées par la société requérante ne peuvent qu'être rejetées. Sur les frais liés au litige : 17. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ". 18. Ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Boulogne-Billancourt, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la SCI 12 rue Maître Jacques au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En outre, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI 12 rue Maître Jacques la somme demandée par la commune de Boulogne-Billancourt, au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI 12 rue Maître Jacques est rejetée. Article 2 : Les conclusions de la commune de Boulogne-Billancourt présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI 12 rue Maître Jacques et à la commune de Boulogne-Billancourt. Délibéré après l'audience du 1er octobre 2024, à laquelle siégeaient : M. Bertoncini, président, Mme Saïh, première conseillère, M. Jacquinot, conseiller, Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2024. La rapporteure, Z. Saïh Le président, T. Bertoncini La greffière, K. Nabunda La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.