Tribunal judiciaire de Grasse, 2 juillet 2026, 26/00051

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me MANOUKIAN + 1 CCC et 1 CCFE MeCAIRE Délivrance des copies le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE SERVICE DES RÉFÉRÉS ORDONNANCE DU 02 JUILLET 2026 S.D.C. [Localité 1] c/ S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER DÉCISION N° : 2026/ N° RG 26/00051 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QRQC Après débats à l'audience publique des référés tenue le 13 Mai 2026 Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit : ENTRE : S.D.C. [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Camille MANOUKIAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant substitué par Me Rosanna LENDOM, avocat au barreau de GRASSE, Me Céline SAYAGH-FARRE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant ET : S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant *** Avis a été donné aux parties à l'audience publique du 13 Mai 2026 que l'ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 25 Juin, prorogée au 02 Juillet 2026. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble SAINTE MARGUERITE sis [Adresse 1] à Cannes (06400) a assigné en référé la SAS FONCIA AD IMMOBILIER devant le président du tribunal judiciaire de Grasse afin de voir, au visa des articles 1103, 1104, 1382 et 1991 du code civil et 696 et 700 du code de procédure civile, condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER au remboursement des sommes versées sans autorisation du syndicat des copropriétaires à savoir la somme de 5.503,88€ et de 1.320€ outre les sommes qui pourraient être réclamées par la société REAS avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2025, au paiement d'une somme de 5.000€ de dommages et intêts pour résistance abusive, aux entiers dépens, au paiement de la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé interviendra au seul vu de la minute. L'affaire a initialement été appelée à l'audience du 28 janvier 2026 puis, après 2 renvois à la demande des parties pour leur permettre de se mettre en état, à celle du 13 mai 2025 durant laquelle elle a été évoquée. Aux termes de ses conclusions signifiées par le RPVA le 4 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1] sollicite du juge des référés, au visa des articles 1103, 1104 et 1382,1991 du code civil, 489, 491, 696, 700 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de: - rejeter l'exception de nullité soulevée par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER; - rejeter l'ensemble des fins de non-recevoir et moyens tirés de l'irrecevabilité; - constater l'existence d'obligations non sérieusement contestables; En conséquence: - juger que FONCIA AD IMMOBILIER a manqué à ses obligations contractuelles et qu'il n'existe aucune contestation sérieuse; - condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER au remboursement des sommes versées sans autorisation du syndicat des copropriétaires à savoir la somme de 5.503,88€ et de 1.320€ outre les sommes qui pourraient être réclamées par la société REAS avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2025; - condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER au paiement d'une somme de 5.000€ de dommages et intêts pour résistance abusive; - rejeter intégralement la demande reconventionnelle de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER pour prétendue procédure abusive; - dire que l'ordonnance sera exécutée sans signification préalable mais sur simple présentation de la minute; - condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER aux entiers dépens; - condamner la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé interviendra au seul vu de la minute. Le syndicat des copropriétaires requérant expose qu'il a découvert, à posteriori, qu'un devis de la société REAS du 24 juillet 2023 portant sur des travaux de recherche et de réparation de fuites pour un montant de 13 579,71 € avait été validé par le syndic défendeur, sans autorisation de la copropriété, et qu'un acompte de 5 503,88 € avait été réglé sur ce fondement. Il précise qu'aucune mise en concurrence n'a été réalisée et qu'une mise en demeure a été adressée le 17 janvier 2025, sans effet, avant que l'assemblée générale du 27 janvier 2025 ne vote l'engagement d'une action judiciaire. Sur l'exception de nullité, il fait valoir que l'assignation respecte les exigences de l'article 54 du code de procédure civile, le syndicat étant désigné par son représentant légal et représenté par un avocat muni d'un mandat ad litem. Il précise que la question de l'identité du représentant ne relève pas de la nullité mais d'une contestation sérieuse au fond et que la jurisprudence interdit au syndic " juge et partie " de représenter le syndicat dans un litige l'opposant à lui-même. Sur l'irrecevabilité tirée du caractère définitif des demandes, il soutient que ses demandes sont formulées à titre provisionnel et que l'obligation n'est pas sérieusement contestable dès lors que les faits (absence d'autorisation, absence de mise en concurrence et absence d'urgence démontrée) ne sont pas contestés par le défendeur. En outre, il fait valoir que le syndic défendeur a engagé des travaux non urgents sans autorisation, procédé à un versement indu, réglé sans justification une facture d'honoraires de recouvrement (1.320€) alors que le débiteur s'était entre-temps acquitté de sa dette, et manqué à son obligation d'information après mise en demeure. Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2026, reprises oralement à l'audience, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER demande au juge des référés, au visa des articles 32-1, 54, 117, 835 du code de procédure civile, 18 de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965 et 55 du décret n°67-223 du 17 Mars 1967, de : In limine litis: - prononcer la nullité de l'assignation en référé qui lui a été délivrée le 22 décembre 2025 à la requête du syndicat des copropriétaires « [Localité 1] »; En conséquence: - déclarer irrecevable l'ensemble des demandes, fins et conclusions formées par le syndicat des copropriétaires « [Localité 1] »; Au fond: - juger que le syndicat des copropriétaires « [Localité 1] » formule ses demandes de condamnations de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER sur le fondement de la responsabilité contractuelle et délictuelle; - juger qu'aucune faute n'a été commise par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER dans le cadre de son mandat de syndic; - juger que l'obligation imputée à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER est sérieusement contestable; En conséquence: - débouter le syndicat des copropriétaires « [Localité 1] » de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions; A titre reconventionnel: - juger la présente procédure initiée par le syndicat des copropriétaires « [Localité 1] » à l'encontre de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER abusive et le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts; - condamner le syndicat des copropriétaires « [Localité 1] » à telle amende civile qu'il lui plaira; En tout état de cause: - condamner le syndicat des copropriétaires « [Localité 1] » d'avoir à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La SAS FONCIA AD IMMOBILIER expose qu'elle a exercé les fonctions de syndic du syndicat [Localité 1] jusqu'à l'assemblée générale du 12 novembre 2025, laquelle a désigné un syndic concurrent (le cabinet CITYA), et que l'assignation a été délivrée le 22 décembre 2025, soit postérieurement à ce changement. In limine litis, elle soulève la nullité de l'assignation enfaisant valoir que l'acte ne mentionne pas l'organe représentant légalement le syndicat et que ce dernier ne disposait pas de la capacité d'ester en justice sans son syndic en exercice valablement désigné. Elle précise que l'argument tiré de l'impossibilité pour le syndic de représenter le syndicat contre lui-même est inopérant dès lors qu'au jour de l'assignation, elle n'était plus syndic depuis près d'un mois. À titre subsidiaire, elle soutient que les demandes sont irrecevables comme formulées à titre définitif dans l'exploit introductif d'instance, en contrariété avec l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile qui ne permet au juge des référés que l'octroi d'une provision, tout en relevant que le demandeur a ultérieurement modifié son dispositif. Sur le fond, elle fait valoir que le demandeur invoque cumulativement une responsabilité contractuelle et délictuelle, ce qui devrait entraîner à lui seul le débouté, et que l'appréciation d'une éventuelle faute du syndic suppose un examen au fond excédant les pouvoirs du juge des référés. Elle précise que les travaux de recherche de fuite présentaient un caractère urgent justifiant une intervention sans autorisation préalable (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) et que la mission confiée au cabinet d'avocat pour le recouvrement d'une créance ne nécessitait pas davantage d'autorisation (article 55 du décret du 17 mars 1967). Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, oralement reprises, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025 puis, après prorogation, à la date du 2 juillet 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION 1/ Sur la nullité de l'assignation Aux termes de l'article 54 du code de procédure civile, la demande initiale mentionne, à peine de nullité, pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement. Aux termes de l'article 117 du même code, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant d'une personne morale, ainsi que le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. La SAS FONCIA AD IMMOBILIER soutient que l'assignation qui lui a été délivrée le 22 décembre 2025 à la requête du syndicat des copropriétaires demandeur ne mentionne pas l'organe représentant légalement ce dernier, celui-ci étant seulement désigné comme « pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité à l'adresse de l'immeuble ». Elle fait valoir qu'elle-même n'exerce plus les fonctions de syndic du syndicat requérant depuis l'assemblée générale du 12 novembre 2025, laquelle a désigné le cabinet CITYA en qualité de nouveau syndic à effet du 14 novembre 2025, soit antérieurement à la délivrance de l'assignation. Elle en déduit que le syndicat demandeur ne pouvait être valablement représenté, à la date de l'acte introductif d'instance, que par ce nouveau syndic et que l'omission de toute désignation nominative de ce dernier une incertitude sur la réalité et la régularité de sa représentation. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires requérant ne conteste pas la réalité du changement de syndic intervenu le 12 novembre 2025 ni la circonstance que l'assignation litigieuse a été délivrée postérieurement à cette date. Il ne prétend pas davantage être représenté, à la date de l'assignation, par le cabinet CITYA, syndic nouvellement désigné, et ne produit aucune pièce en ce sens, ni le contrat de syndic signé par ce dernier, ni aucun acte établissant que le cabinet CITYA aurait donné mandat d'engager la présente procédure ou l'aurait reprise à son compte postérieurement à sa désignation. En effet, il soutient que le mandat ad litem confié à son conseil « vaudrait représentation » et que la circonstance que la SAS FONCIA AD IMMOBILIER ait pu être syndic serait indifférente dès lors que la jurisprudence interdirait à un syndic de représenter le syndicat des copropriétaires dans un litige l'opposant à lui-même. Or, cette argumentation ne saurait prospérer. En premier lieu, le mandat ad litem donné à un avocat pour représenter une personne morale en justice ne constitue pas, en lui-même, la preuve de la régularité de la représentation légale de cette personne morale. En effet, le mandat de représentation en justice présuppose nécessairement, en amont, l'existence d'un mandat de gestion valablement donné par l'organe compétent pour engager la personne morale soit, en l'espèce, le syndic en exercice, seul habilité par l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice. Or, en l'état des pièces produites aux débats, le juge des référés n'est pas mis en mesure de savoir si le syndic en exercice à la date de l'assignation a donné instruction d'engager la présente instance. En second lieu, l'argument tiré de l'impossibilité pour un syndic de représenter le syndicat contre lui-même est inopérant dès lors que la SAS FONCIA AD IMMOBILIER a cessé d'exercer ses fonctions de syndic à compter du 14 novembre 2025, soit plus d'un mois avant la délivrance de l'assignation. L'obstacle tenant à la qualité de « syndic juge et partie » avait ainsi disparu antérieurement à l'acte introductif d'instance de sorte que le syndicat demandeur ne peut utilement s'en prévaloir pour justifier l'absence de désignation, dans l'assignation, de l'organe l'ayant effectivement représenté. En troisième lieu, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle peut être couverte, la nullité n'est pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ce qui permet, y compris pour les irrégularités de fond visées à l'article 117 du même code, la régularisation de la situation par la justification, en cours d'instance, d'un pouvoir de représentation valable. Or, force est de constater qu'à aucun stade de la procédure, le syndicat des copropriétaires requérant n'a produit le contrat de syndic du cabinet CITYA ou un élément établissant que ce dernier aurait, d'une manière ou d'une autre, donné mandat d'agir ou ratifié la procédure engagée en son nom. Il n'affime pas davantage, dans l'en-tête de ses conclusions, qu'il est représenté par ce syndic en dépit du débat contradictoire mené sur ce point précis. Aucune régularisation ne peut ainsi être considérée comme étant intervenue en cours d'instance. En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il n'appartient pas au juge des référés de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve qui lui incombe alors même que celle-ci a été mise en mesure, par le jeu du débat contradictoire, de justifier de la régularité de sa représentation. En conséquence, il y a lieu de constater que le syndicat des copropriétaires requérant n'établit pas avoir été valablement représenté à la date de la délivrance de l'assignation du 22 décembre 2025 ni d'avoir régularisé cette situation en cours d'instance. La nullité de l'assignation, soulevée in limine litis par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, sera en conséquence prononcée sans qu'il y ait lieu d'examiner les moyens développés au fond par les parties. 2/ Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts La SAS FONCIA AD IMMOBILIER sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation du syndicat des copropriétaires requérant au paiement d'une somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil, ainsi qu'une amende civile sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile en faisant valoir que l'action engagée serait infondée et caractériserait une intention de nuire à son image et à sa réputation. Or, il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit qui ne dégénère en abus susceptible d'engager la responsabilité de son auteur que dans des circonstances particulières traduisant une faute distincte du seul rejet de la demande adverse. En l'espèce, l'irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires requérant procède exclusivement d'un vice tenant aux conditions de sa représentation à la date de l'assignation sans que le juge des référés ait eu à connaître, ni à se prononcer, sur le bien-fondé des manquements allégués à l'encontre de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER au titre de sa gestion. Le prononcé de cette irrecevabilité procédurale ne saurait à lui seul valoir démonstration du caractère abusif, dilatoire ou malveillant de l'action engagée, ni a fortiori d'une intention de nuire à la réputation de la défenderesse. Il sera au surplus relevé que l'action du syndicat demandeur trouve son origine dans une décision d'assemblée générale du 27 janvier 2025 ayant expressément envisagé la constitution d'un dossier judiciaire à l'encontre de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER. Une telle circonstance exclut que l'introduction de l'instance puisse être regardée comme procédant d'une légèreté blâmable ou d'une intention de nuire. Il n'y a ainsi pas lieu à référé sur la demande de provision de ce chef. 3/ Sur l'amende civile En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. Ainsi, l'amende civile permet au juge de sanctionner le demandeur en le condamnant à une amende au profit du Trésor public, s'il estime que son action a été abusive ou n'a été entreprise que dans le but de retarder la reconnaissance des droits de son adversaire. L'article 32-1 ne peut être mis en oeuvre que de la propre initiative du tribunal ou du juge saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire. La demande formée par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER au titre de l'amende civile sera donc déclarée irrecevable. 4/ Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Les dépens seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1]. Il serait inéquitable de laisser supporter à la charge de la SAS FONCIA AD IMMOBILIER des frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de la présente procédure. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 1]sera condamné à lui verser la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront ;Au provisoire: Prononce la nullité de l'assignation délivrée le 22 décembre 2025 à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER à la diligence du syndicat des copropriétaires [Localité 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] ; Dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de provision de 5.000€ pour dommages et intérêts formée par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER; Déclare la SAS FONCIA AD IMMOBILIER irrecevable en sa demande formée au titre de l'amende civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires [Localité 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens ; Condamne le syndicat des copropriétaires [Localité 1] sis [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à la SAS FONCIA AD IMMOBILIER la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le juge des référés