Tribunal judiciaire de Marseille, 19 mars 2026, 25/05481

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 28 Mai 2026 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 19 Mars 2026 GROSSE : Le 29 mai 2026 à Me NAUDIN Anne-Cécile Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 29 mai 2026 à Mme [W] [T] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 25/05481 - N° Portalis DBW3-W-B7J-67GT PARTIES : DEMANDERESSE Société GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [D] [W] [T] née le 07 Novembre 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] comparante en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé signé électroniquement le 29 septembre 2023, la société d'HLM GRAND DELTA HABITAT a consenti à Madame [D] [W] [T] un bail d'habitation portant sur un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 611,20 euros, outre les charges locatives. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [D] [W] [T] le 13 février 2025, aux fins d'obtenir paiement de la somme de 1679,13 euros en principal. La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 11 février 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 6 octobre 2025 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la société GRAND DELTA HABITAT, a fait assigner en référé Madame [D] [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'obtenir : sa condamnation au paiement d'une provision de 2646,69 euros due au titre des loyers et charges impayés comptes arrêtés au 2 octobre 2025, y compris le remboursement assurances LNA, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats , des loyers et charges impayés du 2 octobre 2025 au jour de la décision à intervenir, et ce avec intérêts,le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,l'expulsion de la requise des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,sa condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges avec indexation comme en matière de loyer, et avec intérêts de droit, y compris le remboursement assurances LNA, jusqu'à complète libération des lieux loués,sa condamnation au paiement de tous les frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 décembre 2025. A l'audience, la société GRAND DELTA HABITAT a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 2068 euros au 12 décembre 2025. Madame [D] [W] [T], citée, par acte remis à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe. Suivant ordonnance avant dire droit du 19 février 2026, Madame [D] [W] [T] ayant sollicité une réouverture des débats en indiquant qu'elle n'avait pu se présenter à l'audience du 18 décembre 2025 au motif qu'elle n'avait reçu la convocation, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 19 mars 2026 ; A cette audience, la société d'HLM GRAND DELTA HABITAT a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1924,26 euros au 12 mars 2026 et a indiqué ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Madame [D] [W] [T] a comparu en personne en sollicitant des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant qu'elle travaillait et percevait 1500 euros de revenus, avoir trois enfants à charge et percevoir 1000 euros de prestations sociales ; elle a ajouté avoir effectué un virement de 500 euros le 18 mars 2026 ; La société d'HLM GRAND DELTA HABITAT a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé confirmant ce virement de 500 euros ; La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

DE LA DÉCISION En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». I- Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, l'assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mars 2026. La société d'HLM GRAND DELTA HABITAT justifie en outre avoir signalé la situation d'impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 3 octobre 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Enfin la société d'HLM GRAND DELTA HABITAT justifie par l'attestation établie le 17 décembre 2014 par Maître [L] [K] notaire à [Localité 2], être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ; La société d'HLM GRAND DELTA HABITAT est en conséquence recevable en ses demandes. II- Sur le fond Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 1679,13 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 avril 2025 à minuit. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [D] [W] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [D] [W] [T] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 855,88 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée. Le bailleur fait en outre la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience, un avis d'échéance du mois de février 2026, un plan d'apurement à hauteur de 86 euros par mois, un décompte individuel de charges et d'eau pour l'année 2024 ainsi qu'un décompte actualisé à la somme de 1924,26 euros au 12 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse. En cours de délibéré, la société d'HLM GRAND DELTA HABITAT a produit un décompte actualisé de sa créance arrêté au 18 mars 2026 à la somme de 1424,26 euros ; La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1424,26 euros au 18 mars 2026, Madame [D] [W] [T] est condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1424,26 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 18 mars 2026 échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la société d'HLM GRAND DELTA HABITAT établit au jour de l'audience la reprise du paiement du loyer courant. Le locataire a sollicité l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant qu'elle travaillait et percevait 1500 euros de revenus, avoir trois enfants à charge et percevoir 1000 euros de prestations sociales ; Compte tenu de ces éléments et de la qualité du bailleur, il convient d'accorder à Madame [D] [W] [T] des délais de paiement dans les termes du dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée sans effet: · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Madame [D] [W] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, · Madame [D] [W] [T], devenue occupant sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société d'HLM GRAND DELTA HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 855,88 euros, ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Sur les demandes accessoires Madame [D] [W] [T] qui succombe supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation ; La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 et à l'article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARONS la société d'HLM GRAND DELTA HABITAT, recevable en ses demandes, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 13 avril 2025, CONDAMNONS Madame [D] [W] [T] à payer à la société d'HLM GRAND DELTA HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1424,26 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 18 mars 2026 échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISONS Madame [D] [W] [T] à s'acquitter de la dette sur une durée de 6 mois par 5 mensualités successives de 118 euros, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la 6ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts, RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d'exigibilité, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant à son échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Madame [D] [W] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le requérant sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, · Madame [D] [W] [T], devenue occupant sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la société d'HLM GRAND DELTA HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, soit 855,88 euros, ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, sans que cette indemnité ne soit indexée, · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. CONDAMNONS Madame [D] [W] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation, REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE