Tribunal judiciaire de Chartres, 10 septembre 2024, 24/00909

N° RG 24/00909 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GH2P Minute : JCP Copie exécutoire délivrée le : à : SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [O] [S] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection JUGEMENT Réputé contradictoire DU 10 Septembre 2024 DEMANDEUR(S) : S.A. EURE ET LOIR HABITAT dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE, agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 D'une part, DÉFENDEUR(S) : Madame [O] [S] née le 09 Décembre 1985 à ARGENTEUIL (95100) , demeurant 3A rue du Docteur Raffegeau - Appt 20 - 28130 MAINTENON non comparante, ni représentée D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN En présence de : [Z] [Y] et [H] [F], auditeurs de justice Greffier: Karine SZEREDA DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 28 Mai 2024 et mise en délibéré au 10 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par un contrat en date du 4 janvier 2019 avec effet rétroactif au 29 avril 2016, la SA EURE et LOIR HABITAT a donné à bail à Mme [O] [S] un appartement situé 3A rue du docteur Raffegeau à 28130 MAINTENON, pour un loyer mensuel de 399,65€ charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023, la SA EURE et LOIR HABITAT a fait signifier à sa locataire un commandement de produire l'attestation d'assurance habitation. Des loyers étant demeurés impayés, la SA EURE et LOIR HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 911,82 € visant la clause résolutoire insérée au bail. La SA EURE et LOIR HABITAT a ensuite fait assigner Mme [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024 pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. Il sollicite: - de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l'expulsion de Mme [O] [S] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, - d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; - de condamner cette dernière au paiement : - de la somme de 476,44 € actualisée à la date du 25 novembre 2023 (échéance de janvier 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, - du montant des loyers et des charges depuis le 25 novembre 2023 jusqu'à la résiliation du bail, - d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges actualisés tels qu'ils auraient été payés si le bail s'était poursuivi jusqu'au jour de la libération effective du logement, - d'une somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile - des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de tous lesactes rendus nécessaires par la procédure. A l'audience du 28 mai 2024, la SA EURE et LOIR HABITAT - représentée par son conseil- reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 827,68 euros. A l'appui de ses prétentions, la SA EURE et LOIR HABITAT fait valoir sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [O] [S] n'a ni produit l'assurance de son logement ni réglé les sommes réclamées dans les délais impartis. Bien que convoquée par commissaire de justice par une remise à étude, Mme [O] [S] n'est ni présente, ni représentée. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024 par mise à disposition au

MOTIFS

Aes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n'est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce. I. SUR LA RÉSILIATION : - Sur la recevabilité de l'action : Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 14 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 28 mai 2024. Par ailleurs, la SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 9 et 28 novembre 2023, soit deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 5 mars 2024. En conséquence, l'action est recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : Aux termes de l'article 7 g) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son paragraphe 13.2 intitulé "Assurances du locataire" prévoyant la résiliation de plein droit du contrat delocation, locative deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l'espèce, un commandement aux fins de justification de l'assurance visant cette clause a été signifié le 6 novembre 2023. Mme [O] [S] n'a cependant pas justifié d'une assurance locative. Bien que le commandement ait prévu un délai de un mois pour produire une assurance, il y a lieu d'appliquer le délai de deux mois prévu au bail, plus favorable au locataire. En l'absence de jsutfication de l'assurance locative pendant plus de deux mois depuis le 6 novembre 2024, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 janvier 2024. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 6 janvier 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d'ordre public. Le moyen tiré de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ne sera donc pas étudié. En conséquence, Mme [O] [S] devra quitter le logement qu'elle occupe actuellement. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT: - Sur le paiement des loyers : Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. En l'espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [O] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et des pénalités non justifiées (7,62 €X4), la somme de 797,20 € à la date du 28 mai 2024 au titre des impayés locatifs. Mme [O] [S], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il ressort du décompte que le dernier paiement effectué par la locataire date du 5 novembre 2023. En conséquence, elle sera condamnée à verser à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 797,20 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir. - Sur l'indemnité d'occupation : Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 janvier 2024. Le maintien de Mme [O] [S] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA EURE et LOIR HABITAT ou à son mandataire. Cette indemnité n'est ni susceptible de majoration ni d'indexation. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s'agit notamment de la rémunération des techniciens, l'indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels. En l'espèce, à Mme [O] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile L'article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie au paiement d'une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties. Au cas présent, compte tenu de la situation économique de Mme [O] [S], la SA EURE et LOIR HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE la SA EURE et LOIR HABITAT recevable en son action, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2019 entre la SA EURE et LOIR HABITAT et Mme [O] [S] concernant le local à usage d'habitation situé 3A rue du docteur Raffegeau à 28130 MAINTENON sont réunies à la date du 6 janvier 2024; En conséquence, CONSTATE la résiliation du bail à la date du 6 janvier 2024; ORDONNE en conséquence à Mme [O] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Mme [O] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA EURE et LOIR HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE Mme [O] [S] à verser à la SA EURE et LOIR HABITAT la somme de 797,20 € (sept cent quatre-vingt-dix-sept euros et vingt cents) (décompte arrêté au 28 mai 2024, incluant une dernière mensualité d'avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement; CONDAMNE Mme [O] [S] à payer à la SA EURE et LOIR HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'elle aura mandatée à cet effet; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE Mme [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture; DEBOUTE la SA EURE et LOIR HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département d'Eure et Loir en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Ainsi jugé et prononcé le 10 septembre 2024, LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN