Tribunal judiciaire de Pontoise, 10 avril 2025, 24/03329

PREMIERE CHAMBRE 10 Avril 2025 N° RG 24/03329 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N3A4 72A S.D.C. LES REGATES C/ [H] [O], [P] [V] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente Monsieur Didier FORTON, Juge --==o0§0o==-- DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES REGATES sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société RICHARDIERE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 682 009 121, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Me Mickaël CHOURAQUI, avocat postulant au barreau de Val d'Oise, et assisté de Me Joanna GABAY, avocat plaidant au barreau de Paris DÉFENDEURS Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 1], défaillant Madame [P] [V], demeurant [Adresse 1], défaillante --==o0§0o==-- M. [H] [O] et Mme [P] [V] sont propriétaires des lots n°10, 80 et 83 dépendants d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Regates sis [Adresse 1] à [Localité 3] (SDC Les Regates), représenté par son syndic la société Richardiere, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [O] et Mme [V], aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer les charges de copropriété, des dommages et intérêts et les frais de procédure engagés. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de rôle 22/04375. Par une ordonnance du 9 février 2023, le juge de la mise en état a prononcé la radiation de l'affaire du rôle pour défaut de diligences des parties. L'affaire a été réinscrite au rôle sous le n° RG 24/03329 à la suite de conclusions déposées par le SDC Les Regates.

Prétentions et moyens des parties

Par des conclusions aux fins de rétablissement et actualisation signifiés par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, le SDC Les Regates, représenté par son syndic la société Richardiere, demande au tribunal de condamner solidairement M. [O] et Mme [V] au paiement des sommes de : - 10 057,51 euros avec intérêts de droit à compter de l'assignation ; - 2 500 euros à titre de dommages et intérêts. Il demande également que l'exécution provisoire de droit du jugement soit rappelée et la condamnation des défendeurs aux dépens, dont recouvrement au profit du Cabinet Elbaz Gabay Cohen, ainsi qu'au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024 et l'affaire a été retenue à l'audience du 27 février 2025 et mise en délibéré au 10 avril 2025. M. [O] et Mme [V] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boite aux lettres, n'ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le SDC Les Regates justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats : - la matrice cadastrale dont il résulte que M. [O] et Mme [V] sont propriétaires en indivision des biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°10, 80 et 83, - un décompte individuel pour la période du 31 décembre 2019 au 1er avril 2024, - les bordereaux d'appels de fonds et de provisions, - les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mars 2021 et 21 février 2023, et les attestations de non recours relatif à ces assemblées, - le contrat du syndic. * Sur les charges de copropriété Le décompte individuel laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 057,51 euros. Toutefois, il convient de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 3 870 euros. *Sur les frais nécessaires L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile. Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. En l'espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des honoraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Il ne justifie pas en outre d'une mise en demeure de payer adressée selon l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant l'assignation du 4 avril 2024. En l'absence de mise en demeure, il ne peut donc pas solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant l'assignation. La demande relative aux frais de recouvrement soit 3 870 euros sera donc rejetée. *Sur la solidarité Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du Code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire. En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de la solidarité, notamment de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale. En l'espèce, ni le règlement de copropriété ni l'acte d'acquisition ne sont versés aux débats La demande en condamnation solidaire des défendeurs n'est donc pas justifiée. La condamnation au paiement des charges sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l'indivision. Il convient en conséquence de condamner M. [O] et Mme [V] à verser au syndicat des copropriétaires conjointement à hauteur de leur quote-part dans l'indivision la somme de 6 187,51 euros au titre de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er avril 2024, 1er appel de provision de charges 2024-2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 8 juillet 2022. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. Le SDC Les Regates n'établit pas l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l'existence d'une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l'allocation de dommages-intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée. Sur les autres demandes Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce M. [O] et Mme [V], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne conjointement à hauteur de leur quote-part dans l'indivision, M. [H] [O] et Mme [P] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Regates sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 6 187,51 euros au titre de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er avril 2024, 1er appel de provision de charges 2024-2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2022 ; Rejette la demande du syndicat des copropriétaires au titre de dommages et intérêts ; Condamne in solidum M. [H] [O] et Mme [P] [V] aux dépens, dont distraction conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile ; Condamne in solidum M. [H] [O] et Mme [P] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Regates sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 10 avril 2025. Le Greffier, La Présidente, Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS