Cour d'appel de Pau, 30 juin 2026, 24/03544

JP/RP Numéro 26/01915 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1

ARRET

DU 30 Juin 2026 Dossier : N° RG 24/03544 N° Portalis DBVV-V-B7I-JBLD Nature affaire : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire Affaire : S.A.S. [Localité 1] PROMOTION C/ [K] [I] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 28 Avril 2026, devant : Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame GABAIX HIALE, Greffier, présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame PELLEFIGUES, Président Madame BAYLAUCQ, Conseiller Monsieur DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.S. [Localité 1] PROMOTION immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 434 592 606 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Maître Cécile BERQUE, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître Nicolas SASSOUST de l'AARPI CASTERA-SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMEE : Madame [K] [I] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DLB, avocat au barreau de TARBES Assistée de Maître Guillaume DEGLAIRE de l'AARPI HARPER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS sur appel de la décision en date du 03 DECEMBRE 2024 rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE Par jugement contradictoire du 3 décembre 2024, le tribunal de commerce de Bayonne a :

Vu les articles

1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil, Vu l'article 1169 du code civil, Vu l'article 9 du code de procédure civile, Vu les articles 1 et 6 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, condamné la SAS [Localité 1] PROMOTION à verser à Madame [K] [I], la somme de 30 000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023, condamné la SAS [Localité 1] PROMOTION au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, condamné la SAS [Localité 1] PROMOTION aux entiers dépens, dont les frais de greffe liquidés à la somme de 69,59 €. Par déclaration du 19 décembre 2024, la Sas [Localité 1] a interjeté appel cette décision. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mars 2026. Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 mars 2025, la société [Localité 1] PROMOTION demande à la cour de : Vu les articles 1 et 6 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; Vu l'article 1169 du code civil, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées au débat, infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Commerce de BAYONNE le 3 décembre 2024 en ce qu'il a : o condamné la SAS [Localité 1] PROMOTION à verser à Madame [K] [I] la somme de 30.000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 ; o condamné la SAS [Localité 1] PROMOTION au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; o condamné la SAS [Localité 1] PROMOTION aux entiers dépens, dont les frais de greffe liquidés à la somme de 69,59 €. Statuant a nouveau : débouter Madame [K] [I] de l'ensemble de ses demandes ; déclarer nulle la convention d'apporteur d'affaires datée du 12 janvier 2022 ; condamner Madame [K] [I] à verser à la Société [Localité 1] PROMOTION la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ; condamner Madame [K] [I] aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 juin 2025, Madame [K] [I] demande à la cour de : Vu la convention d'apporteur d'affaires du 12 janvier 2022, Vu les articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du Code civil, juger que la société [Localité 1] Promotion a commis un manquement contractuel caractérisé et engage sa responsabilité pour n'avoir pas procédé au versement de la rémunération due à Madame [K] [I] ; En conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société [Localité 1] Promotion à verser à Madame [K] [I], à titre de dommages et intérêts, la somme en principal de trente mille (30 000) euros, augmentée des intérêts légaux courant à compter du 28 avril 2023 ; débouter la société [Localité 1] Promotion de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; condamner la société [Localité 1] Promotion à verser à Madame [K] [I] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; condamner la société [Localité 1] Promotion aux entiers dépens

; SUR CE

La société [Localité 1] PROMOTION exerce une activité de promotion immobilière. Dans le cadre de cette activité, la société [Localité 1] PROMOTION contracte occasionnellement avec des apporteurs d'affaires. Le 12 janvier 2022, la société [Localité 1] PROMOTION et Madame [K] [I], ingénieure civile, ont conclu un contrat intitulé « convention d'apporteur d'affaires » stipulant une commission de 30 000 euros au profit de cette dernière, dès la signature de l'acte définitif d'acquisition d'un terrain présenté à [Localité 1] représentant 2,5 % du prix de vente fixé à 1 200 000 euros, en contrepartie de ses prestations de présentation afférentes à ce bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 5], Par acte authentique du 31 janvier 2023, la société civile immobilière de construction-vente (Sccv) - [Adresse 4], dont la société [Localité 1] PROMOTION est associée et gérante, a acquis auprès de l'indivision [N] ledit bien immobilier en vue de la construction d'un programme immobilier. [K] [I], considérant les conditions du contrat remplies, a, à plusieurs reprises, par différents canaux de communication, sollicité le versement de la rémunération convenue. La société [Localité 1] PROMOTION soutient l'avoir avisée, par courrier du 5 février 2023, de son opposition au versement de cette rémunération aux motifs notamment que son entremise n'est pas démontrée et du non-respect des dispositions d'ordre public en matière de commissions immobilières. Par courrier du 28 avril 2023, émanant de son conseil, Madame [K] [I] a mis en demeure la société [Localité 1] PROMOTION de procéder au règlement de sa commission. N'obtenant pas satisfaction, Madame [K] [I] a, par acte d'huissier de justice du 7 décembre 2023, assigné la société [Localité 1] PROMOTION devant le tribunal de commerce de Bayonne afin de la voir condamner au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la régularité de la convention d'apporteur d'affaires au regard de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1979, dite loi Hoguet : La société [Localité 1] PROMOTION sollicite la nullité de la convention d'apporteur d'affaires, qu'elle qualifie de convention de pure complaisance, pour violation des dispositions de la loi Hoguet par Madame [K] [I], celle-ci ne détenant ni de mandat écrit ni carte d'agent immobilier. Elle fait valoir que Madame [K] [I] a servi de prête-nom à son conjoint, Monsieur [O] [H], agent commercial au sein du Cabinet Bedin Immobilier, afin de lui permettre de percevoir une rémunération qui lui était normalement interdite au regard de ses fonctions, et en déduit que l'application des dispositions de la loi Hoguet doivent dès lors s'apprécier au regard de la situation de Monsieur [O] [H], le véritable apporteur d'affaires, lequel exerce ce type d'activité de manière habituelle et à titre professionnel. Elle invoque les dispositions de l'article 1169 du Code civil suivant lesquelles : « le contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire. » En réponse, Madame [K] [I] soutient que les dispositions de la loi Hoguet ne lui sont pas applicables dès lors qu'elle ne réalise pas d'entremise immobilière de manière habituelle et qu'en conséquence il ne lui incombait pas de détenir un mandat et une carte d'agent immobilier. Elle fait valoir que le caractère inhabituel de l'opération résulte des termes du contrat rédigé par la société [Localité 1] PROMOTION, lesquels visent un apport d'affaires « exceptionnel », son absence de lien avec la profession immobilière, ainsi que l'unicité de l'apport effectué. Elle nie enfin avoir servi de prête-nom à son conjoint arguant qu'elle était elle-même en relation avec l'une des coindivisaires du bien immobilier, objet du contrat, dont l'entremise a été rendue possible par l'une de ses connaissances, Monsieur [Q] [Z]. * * * Mais, en droit, l'article 1er de la loi Hoguet dispose que les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui. En outre, selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la convention d'apporteur d'affaires conclue le 12 janvier 2022 stipule que Madame [K] [I] intervient en qualité d'« apporteur d'affaires exceptionnel » pour « un seul bien immobilier », ce dont il se déduit le caractère ponctuel et isolé de l'opération. Il ne résulte, en outre, d'aucune des pièces versées aux débats que Madame [K] [I] se livrerait à une activité immobilière à titre habituel ni même qu'elle aurait participé à une autre opération de même nature. De plus, la société [Localité 1] PROMOTION, rédactrice de la convention, a expressément indiqué aux termes de celle-ci que Madame [K] [I] n'a aucun lien avec la profession immobilière. La seule circonstance que son conjoint, Monsieur [O] [H], exerce les fonctions d'agent commercial au sein du Cabinet Bedin Immobilier ne saurait présumer son implication dans la convention conclue entre la société [Localité 1] PROMOTION et Madame [K] [I], à laquelle il n'est d'ailleurs pas partie. Le contrat précise que Madame [K] [I] est « une connaissance personnelle d'un collaborateur de [Localité 1] Habitat », caractérisant l'intention de recourir à son entremise personnelle et non à celle de son conjoint, contrairement à ce que soutient la société [Localité 1] PROMOTION, au demeurant en contradiction avec les stipulations contractuelles qu'elle a elle-même rédigées. Par ailleurs, il ne ressort pas des échanges de courriels entre Monsieur [S] [G], ancien Directeur d'agence, et Monsieur [O] [H] que les discussions porteraient sur le bien, objet de la convention d'apporteur d'affaires. Ces échanges ne peuvent en toute hypothèse, à eux seuls, établir la qualité d'apporteur d'affaires de ce dernier en lieu et place de Madame [K] [I]. En outre, la copie du courriel produite par la société [Localité 1] PROMOTION en date du 2 juin 2020, comporte sous son objet la mention « 20240242 - [Localité 1] PROMOTION / [I] ». Madame [K] [I] conteste toutefois l'authenticité de cette mention et verse aux débats une autre copie du même échange qui en est dépourvue. Dès lors, faute pour la société [Localité 1] PROMOTION d'établir l'authenticité de la pièce qu'elle produit, cette mention sera écartée de l'appréciation de la cour. La société [Localité 1] PROMOTION échoue ainsi à démontrer que Madame [K] [I] a agi pour le compte de Monsieur [O] [H] en lui prêtant son nom afin de contourner les dispositions de la loi Hoguet, lesquelles lui auraient interdit de percevoir une rémunération au regard de sa situation. Dans ces conditions, Madame [K] [I], n'agissant pas à titre habituel, ne peut se voir appliquer les dispositions de la loi Hoguet. En conséquence, les dispositions de cette loi seront écartées. Sur la demande d'annulation du contrat faute de contrepartie : La société [Localité 1] PROMOTION sollicite l'annulation du contrat conclu avec Madame [K] [I] faisant valoir que cette dernière n'a pas exécuté l'obligation d'entremise immobilière mise à sa charge. Elle invoque les dispositions de l'article 1169 du code civil. Elle fait valoir que Madame [K] [I] ne justifie d'aucune diligence nécessaire et utile ayant permis la mise en relation de la société [Localité 1] PROMOTION avec l'acquéreur du bien litigieux. Elle souligne à cet égard que sa cocontractante n'a joué aucun rôle dans les négociations intervenues entre les parties et qu'elle ignorait tout du processus de vente et de ses conditions, notamment l'obtention du permis de construire. La société [Localité 1] PROMOTION ajoute que Madame [K] [I] ne saurait prétendre à une rémunération au titre des relations qu'elle aurait entretenues avec l'une des indivisaires, Madame [P] [U], dont la présentation n'est par ailleurs pas démontrée, dès lors que le bien appartenait à 12 coindivisaires. Elle en déduit qu'il appartenait à l'intéressée, pour satisfaire à son obligation, de négocier avec chacun des indivisaires et de les présenter à l'acquéreur. Elle soutient, en outre, que l'attestation établie par Madame [P] [U] présenterait un caractère complaisant. Enfin, la société [Localité 1] PROMOTION fait valoir que Madame [K] [I] invoque de manière inopérante la rédaction du contrat au passé afin de soutenir que les diligences prévues avaient déjà étaient accomplies lors de la signature, alors que, selon elle, une telle circonstance laisserait subsister l'absence de preuve des diligences effectivement réalisées, privant ainsi la contrepartie contractuelle de toute consistance. En réponse, Madame [K] [I] sollicite la condamnation de la société [Localité 1] Promotion au paiement de la somme de 30 000 euros au titre de la rémunération contractuellement stipulée, soutenant avoir exécuté l'intégralité des obligations mises à sa charge. Elle fait valoir que les stipulations contractuelles constatent la réalité de son intervention antérieurement à la signature du contrat, ainsi qu'en témoigne notamment l'emploi du passé composé. Elle précise, en outre, qu'avant la conclusion du contrat, la société [Localité 1] PROMOTION avait déjà entrepris les premières démarches administratives relatives à l'opération envisagée. Madame [K] [I] soutient également que la présentation de Madame [P] [U] s'est révélée suffisante pour permettre la concrétisation de la vente litigieuse. Elle fait enfin valoir que la contrepartie contractuelle ne saurait être regardée comme illusoire dès lors que la société [Localité 1] PROMOTION a acquis le bien, objet du contrat. * * * En droit, selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1217 du même code dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Enfin, selon l'article 1231-1, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, il résulte de la convention d'apporteur d'affaires conclue le 12 janvier 2022 que « malgré aucun lien avec la profession immobilière, Madame [K] [I] a déployé toutes les diligences » et « a fait ses meilleurs efforts » afin de présenter à la société [Localité 1] PROMOTION un bien immobilier dans la perspective de la mise en 'uvre d'un programme immobilier au [Adresse 5] et [R] [T] à [Localité 5]. Il découle de ces stipulations, et notamment de l'emploi du passé composé, qu'au jour de la conclusion du contrat Madame [K] [I] avait déjà exécuté son obligation d'entremise. Le contrat ne créait donc aucune obligation future à sa charge mais constatait, au contraire, l'exécution de diligences déjà accomplies. La société [Localité 1] PROMOTION, qui a elle-même rédigé cette convention, ne saurait dès lors a postériori, sous prétexte d'un changement de Directeur d'agence, remettre en cause les engagements librement souscrits. En effet, sauf à démontrer l'existence d'un vice d'un consentement, d'une fraude ou d'une quelconque irrégularité affectant la validité de l'acte, ce qui n'est pas démontré en l'espèce, la société [Localité 1] PROMOTION demeure tenue par les stipulations qu'elle a elle-même rédigées et acceptées. Il était, par ailleurs, expressément convenu qu'en contrepartie des diligences accomplies par Madame [K] [I], celle-ci percevrait une rémunération de 30 000 euros correspondant à 2,5 % du prix d'acquisition fixé à 1 200 000, sous la condition de la signature devant notaire de l'acte définitif d'acquisition du bien objet de la convention. Il est constant que la vente a été réitérée par acte authentique reçu le 31 janvier 2023 par Maître [V] [L], moyennant le prix de 1 200 000 euros. Dès lors, la rémunération de 30 000 euros est devenue exigible à cette date. En s'abstenant de procéder au règlement de cette rémunération, la société [Localité 1] PROMOTION a manqué à ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité contractuelle. La demande d'annulation du contrat sera rejetée, les dispositions de la loi HOGUET n'étant pas applicables et le contrat d'apporteur d'affaires comportant des obligations réciproques à la charge des parties, [K] [I] établissant avoir rempli ses propres obligations de mise en relation des parties. La société [Localité 1] PROMOTION sera donc condamnée à payer à Madame [K] [I] la somme de 30 000 euros en exécution du contrat d'apporteur d'affaires. Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions, prétentions et, y ajoutant, la société [Localité 1] PROMOTION sera condamnée à payer à [K] [I] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR Statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort Déboute la SAS [Localité 1] PROMOTION de l'ensemble de ses prétentions et de sa demande d'annulation du contrat d'apporteur d'affaires Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions Y ajoutant : Condamne la société [Localité 1] PROMOTION à payer à [K] [I] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d'appel. Dit la société [Localité 1] PROMOTION tenue aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,