Tribunal judiciaire de Paris, 1 juillet 2026, 25/14104

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me [Localité 2] C.C.C. délivrée le : à Me BARRILLON (R0054) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 25/14104 N° Portalis 352J-W-B7J-DBLEN N° MINUTE : 3 Assignation du : 12 Février 2025 JUGEMENT rendu le 01 Juillet 2026 DEMANDERESSE S.A.S. EATS [Z] (RCS de [Localité 1] 837 541 747) [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054 DÉFENDERESSE Madame [G] [T] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Jessica ROSS de la S.E.L.A.R.L. REALEX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C794 Décision du 01 Juillet 2026 18° chambre 3ème section N° RG 25/14104 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLEN COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés. Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l'audience du 06 Mai 2026 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2026. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort __________________ EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé du 5 décembre 2001, Madame [G] [T] a consenti à la société OLIOPANEVINO un bail commercial portant sur des locaux dépendant d'un immeuble situés [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2001moyennant un loyer principal annuel de 22.870 euros, aux fins d'y exploiter une activité de : " • Epicerie fine - Dégustation, • Négociant en vins et spiritueux, • [Localité 5] de thé, • Vente à emporter, • Vente d'objets de la table et de la cuisson, • Librairie, • Papeterie, • Restauration avec Interdiction de faire de la cuisine à base de graisse animale, Interdiction de cuisiner de la viande (excepté sauce bolognaise) ou du poisson sous toutes ses formes ". Par avenant du 20 mars 2004, Madame [G] [T] a consenti à la société OLIOPANEVINO de lui louer un local annexe à celui visé ci-dessus à compter du 1er avril 2004 jusqu'au 30 novembre 2010, moyennant un loyer annuel de 2.624,68 euros. Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2014, la société AROMI, venant aux droits de la société OLIOPANEVINO a sollicité le renouvellement du bail et la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 23.000 euros. Par courrier en date du 16 juin 2014, Madame [G] [T] a indiqué souhaiter le renouvellement du bail aux clauses et conditions prévues au bail de 2001. Le bail du 5 décembre 2001 s'est donc renouvelé pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er avril 2014 en application des dispositions de l'article L. 145-10 du code de commerce aux clauses et conditions du bail du 5 décembre 2001. Par acte sous-seing privé du 17 février 2020, la société AROMI, venant aux droits de la société OLIOPANEVINO, a cédé le fonds de commerce à la S.A.S. EATS [Z]. Par acte d'huissier de justice du 3 juillet 2020, Madame [G] [Q] a fait délivrer à la S.A.S. EATS [Z] un commandement de payer la somme de 13.999,38 euros, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier de justice du 29 juillet 2020, la S.A.S. EATS [Z] a assigné Madame [G] [Q] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir suspendre les effets de la clause résolutoire et solliciter l'octroi de délais de paiement. Par acte sous seing privé du 19 septembre 2022, Madame [G] [Q] et la S.A.S. EATS [Z] ont conclu un protocole d'accord transactionnel dans lequel la bailleresse a consenti des délais de paiement pour le règlement d'une dette locative s'élevant à 76.928,52 euros. Ce protocole d'accord a été homologué par ordonnance du juge de la mise en état du 20 juillet 2023. Estimant que le protocole n'avait pas été respecté par la S.A.S. EATS [Z], Madame [G] [Q] a fait délivrer, par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2023, à la S.A.S. EATS [Z] un commandement de payer la somme de 83.928,19 euros, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire. Elle a, par ailleurs, assigné la S.A.S. EATS [Z] en liquidation judiciaire devant le tribunal de commerce de Paris. Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2025, Madame [G] [Q] a fait délivrer à la S.A.S. EATS [Z] un commandement de payer la somme de 14.087,98 euros, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire. Par acte extrajudiciaire du 12 février 2025, la S.A.S. EATS [Z] a assigné Madame [G] [Q] devant la présente juridiction, aux fins de : "- Déclarer recevable et bien fondée l'action engagée par la société EATS [Z]. - Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans ledit commandement et accorder à la société EATS [Z] un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour procéder au règlement des arriérés de loyers et charges dus. - Condamner Madame [Q] à payer à la société EATS [Z] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance." L'affaire, enregistrée sous le numéro de RG 25/02084, a été radiée des affaires en cours, par ordonnance du juge de la mise en état rendue le 29 septembre 2025. A la suite de conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025 par Madame [G] [Q], l'affaire a été rétablie sous le numéro de RG 25/14104. Aux termes de ses conclusions, elle demande au tribunal de : "A TITRE PRINCIPAL : - Ordonner le rétablissement au rôle du dossier enregistré au répertoire général sous le numéro d'inscription suivant : N° RG 25/02084 (N° Portalis 352J-W-B7J-C7AV4) - Débouter la société Eats [Z] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et d'octroi de délai de paiement et de manière générale de l'intégralité de ses demandes et prétentions. A TITRE RECONVENTIONNEL : - Constater l'acquisition au 25 février 2025 de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux loués par la société Eats [Z] par l'effet du commandement de payer délivré le 24 janvier 2025 et en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ; - A titre subsidiaire, à défaut de résiliation sur le fondement de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du 25 février 2025 ; Et dans tous les cas : - Condamner la société Eats [Z] au paiement de la dette locative, soit au 3 novembre 2025, la somme de 64.237,82 € à titre provisionnel ; - Si par extraordinaire, un délai de paiement devait être accordé à la société Eats [Z], (que ce soit avec ou sans constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou avec ou sans prononciation de la réalisation judiciaire), il est demandé au Tribunal de Dire : - Dire et juger que le délai de paiement sera d'un mois après prononcé de la décision du Tribunal pour le paiement de la totalité des arriérés ; - Dire et juger que faute (i) du respect strict de l'échéancier au titre des arriérés ainsi que (ii) du paiement à bonne date des loyers, complément de dépôt de garantie, impôts, taxes et charges courants, TVA en sus, (iii) de la remise à la Bailleresse d'un acte de cautionnement bancaire conforme aux stipulations du bail pour un montant correspondant à la moitié du loyer annuel TTC en vigueur à la date de la décision au plus tard un mois après prononcé de la décision du Tribunal et (iv) au respect stricte des horaires figurant au bail en date du 5 décembre 2021 : La déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant alors immédiatement exigible ; La résiliation du bail sera acquise ; - Dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse conformément aux stipulations du bail ; - Condamner la société Eats [Z] à payer à Madame [T] la somme de 25.234,08 (soit six mois du loyer HT courant) à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ; - Ordonner l'expulsion la société Eats [Z] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux loués sis à [Adresse 2], avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 300 € par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix de la bailleresse aux frais, risques et périls de la société Eats [Z] et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues à la bailleresse ; - Condamner la société Eats [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation, égale au dernier loyer majoré de 50%, soit 6.308,52 € par mois, TVA en sus, payable d'avance mensuellement outre les taxes, impôts et charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif soit après libération totale des locaux loués après remise en état et remise des clés, tout mois commencé étant du ; - dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée sera soumise à indexation annuelle en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction publié par l'indice, l'indice de base étant le dernier indice publié à la date de résiliation. EN TOUT ETAT DE CAUSE : - Ordonner l'exécution provisoire ; - Condamner la société Eats [Z] à payer à Madame [T] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner la société Eats [Z] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 24 janvier 2025, qui pourront être recouvrés directement par Maître Jessica ROSS (SELARL REALEX - AARPI REALEX), Avocate au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile." Il est expressément renvoyé à l'assignation de la S.A.S. EATS [Z] et aux conclusions de Madame [G] [T] pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 12 janvier 2026, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 5 mai 2026. L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 5 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la demande d'octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et sur la demande reconventionnelle principale de constat de l'acquisition de ladite clause résolutoire et d'expulsion de la S.A.S. EATS [Z] En application de l'article L.145-41 du code de commerce dans sa version applicable au présent contrat "Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". L'article 1244-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, devenu l'article 1343-5 du même code dispose, dans son premier alinéa : "Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues." L'article 9.1 du bail du 5 décembre 2001 stipule qu'il "est convenu qu'à défaut par le Preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, de payer un seul terme du loyer ou complément de loyer à son échéance, ou d'exécuter une décision de justice, le présent bail sera, si bon semble au Bailleur, résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter un commandement de payer signifié au domicile élu, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai." Par acte extrajudiciaire en date du 24 janvier 2025, Madame [G] [Q] a fait délivrer à la S.A.S. EATS [Z] un commandement de payer la somme de 14.087,98 euros, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire. Il n'est pas contesté que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées par la locataire dans le délai d'un mois, de sorte que le bail a été résilié de plein droit le 24 février 2025 à 24h00 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire. Pour s'opposer aux effets de cette clause, la S.A.S. EATS [Z] sollicite la suspension de celle-ci par l'octroi de délais de paiement. A l'appui de sa demande, elle soutient que sa dette se limite à trois mensualités, fait valoir qu'elle a effectué un versement partiel de 2.000 euros le 21 janvier 2025, et allègue le respect d'un précédent plan d'apurement pour démontrer sa bonne foi face à des difficultés de trésorerie qu'elle qualifie de passagères. Madame [G] [Q] s'oppose à la demande de délais de paiement. Elle met en avant un défaut de paiement systématique depuis 2020, précisant que les règlements ne sont jamais spontanés et que l'arriéré locatif s'élevait encore à la somme de 64.237,82 euros en novembre 2025. En second lieu, elle considère que la situation financière de la S.A.S. EATS [Z] est irrémédiablement compromise, en se fondant d'une part, sur les conclusions d'un rapport d'un mandataire judiciaire préconisant l'ouverture d'un redressement judiciaire, et d'autre part, sur des bilans comptables déficitaires. Enfin, elle reproche à la société demanderesse un comportement indélicat matérialisé par des nuisances de voisinage persistantes. Il ressort du décompte produit par Madame [G] [Q] que la S.A.S. EATS [Z] était redevable de la somme de 64.237,82 euros au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus. Force est de constater que la S.A.S. EATS [Z] règle depuis 2020, de manière très irrégulière ses échéances de loyers et de charges, ce qui a déjà contraint la bailleresse à engager des procédures judiciaires antérieures. En outre, si la société est parvenue à régulariser temporairement sa situation en octobre 2024, elle a depuis lors quasiment cessé tout versement au titre de l'année 2025, n'effectuant que deux règlements isolés : un paiement partiel de 4.500 euros en février 2025 et un autre de 6.153,85 euros en avril 2025. Par ailleurs, la S.A.S. EATS [Z] ne produit aux débats aucune pièce récente permettant d'apprécier sa situation financière et les perspectives de s'acquitter de l'arriéré dans le délai de l'ancien article 1244-1 du code civil, la dernière pièce comptable étant le bilan intermédiaire de l'année 2024. En tout état de cause, il apparaît que l'aggravation constante de l'arriéré résultant du défaut de paiement ne permet pas, en l'état des pièces produites, un apurement de la dette dans le délai sollicité. Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de ces éléments, la S.A.S. EATS [Z] ne justifie pas du bien-fondé de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 février 2025 à 24h00 et d'ordonner l'expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après. La nécessité d'une astreinte n'étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée. Sur le montant de l'indemnité d'occupation Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En vertu de l'ancien article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour du contrat, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive. Le contrat bail prévoit l'indexation du loyer de plein droit en fonction de la variation de "l'indice INSEE de la construction" (article 4.3). En l'espèce, la S.A.S. EATS [Z] occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 25 février 2025, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux, laquelle en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. En l'espèce, l'indemnité d'occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation, majoré des charges et des taxes contractuellement et réglementairement exigibles, la majoration réclamée par la bailleresse, constitutive d'une clause pénale, étant manifestement excessive. Si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE de la construction, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la S.A.S. EATS [Z] au paiement d'un arriéré locatif L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur. Il ressort des décomptes versés au dossier, non contestés par la locataire, que la S.A.S. EATS [Z] est redevable de la somme de 64.237,82 euros au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus. La S.A.S. EATS [Z] sera donc condamnée à payer à Madame [G] [T] la somme de 64.237,82 euros au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus. Il convient de relever que la S.A.S. EATS [Z] n'a pas sollicité de délais de paiement s'agissant de l'arriéré locatif, sa demande se limitant à la suspension des effets de la clause résolutoire. Sur la demande reconventionnelle de conservation du dépôt de garantie Madame [G] [Q] sollicite la conservation du dépôt de garantie en vertu de l'article 9 du contrat de bail. L'article 1134 ancien du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 9 du contrat de bail stipule qu' "en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d'avance, ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis au Bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dommages et intérêts." En l'espèce, compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire et conformément à la stipulation susvisée, Madame [G] [Q] est en droit de conserver le montant du dépôt de garantie. En conséquence, il y a lieu de dire que le dépôt de garantie restera acquis à Madame [G] [Q]. Décision du 01 Juillet 2026 18° chambre 3ème section N° RG 25/14104 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBLEN Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts En vertu des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail en cours, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En outre, selon les dispositions de l'article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. Madame [G] [Q] réclame le paiement de la somme de 25.234,08 euros, correspondant à 6 mois de loyer hors taxes courant, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Toutefois, elle ne démontre aucun préjudice distinct de ceux réparés par la présente décision. Au demeurant, elle ne caractérise ni l'existence, ni l'étendue du préjudice qu'elle allègue. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires La S.A.S. EATS [Z], qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 et qui pourront être recouvrés directement par Maître Jessica ROSS (S.E.L.A.R.L. REALEX - A.A.R.P.I. REALEX), avocate au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'équité commande de condamner la S.A.S. EATS [Z] à payer à Madame [G] [T] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.A.S. EATS [Z] sur le même fondement sera rejetée. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, DEBOUTE la S.A.S. EATS [Z] de l'ensemble de ses demandes, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Madame [G] [T] et la S.A.S. EATS [Z], à la date du 24 février 2025 à 24h00, ORDONNE à la S.A.S. EATS [Z] de libérer les lieux susvisés dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, DIT qu'à défaut de départ volontaire, la S.A.S. EATS [Z] pourra être expulsée à la requête de Madame [G] [Q], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, DEBOUTE Madame [G] [Q] de sa demande visant à assortir l'expulsion de la S.A.S. EATS [Z] d'une astreinte, DIT que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE la S.A.S. EATS [Z] à payer à Madame [G] [Q] la somme de 64.237,82 euros au titre des loyers et charges échus au 1er novembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, CONDAMNE la S.A.S. EATS [Z] à payer à Madame [G] [Q], à compter du 25 février 2025 et jusqu'à la complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant au montant du dernier loyer contractuel, avec indexation, majoré des charges et des taxes contractuellement et réglementairement exigible, DIT que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an à compter du 25 février 2025, l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus sera indexée sur l'indice trimestriel du coût de la construction, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, AUTORISE Madame [G] [Q] à conserver le dépôt de garantie versé par la S.A.S. EATS [Z], DEBOUTE Madame [G] [Q] de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE la S.A.S. EATS [Z] à payer à Madame [G] [Q] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la S.A.S. EATS [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.S. EATS [Z] aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, AUTORISE Maître Jessica ROSS (S.E.L.A.R.L. REALEX - A.A.R.P.I. REALEX), avocate au Barreau de Paris, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, REJETTE toutes les autres demandes des parties, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 01 Juillet 2026 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA