Tribunal judiciaire de Paris, 9 juillet 2026, 23/11780

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Expéditions exécutoires à: -Me Eric SIMONNET -Me Jérôme SPYRIDONOS Copies certifiées conformes à : -Me Eric SIMONNET -Me Jérôme SPYRIDONOS délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/11780 N° Portalis 352J-W-B7H-C2NR2 N° MINUTE : Assignation du : 2 et 30 août 2023 JUGEMENT rendu le 9 juillet 2026 DEMANDEUR Syndicat des coproprietaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet PIERRE ET GESTION , S.A.R.L [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0839 DÉFENDEURS Madame [Q] [Y] [Adresse 3] [Localité 2] Monsieur [R] [Y] [Adresse 3] [Localité 2] représentés par Me Jérôme SPYRIDONOS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2079 Décision du 9 juillet 2026 Charges de copropriété N° RG 23/11780 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NR2 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés. Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique. assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, DÉBATS A l'audience publique du 26 mars 2026 JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe - Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 09 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. _______________________________ EXPOSE DU LITIGE M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) sont propriétaires des lots de copropriété n°14, 23 et 37 d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 3]. Par actes de commissaire de justice signifiés les 2 et 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1] a fait assigner M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 28 février 2024. *** Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, et au visa des articles 10, 10-1 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - DEBOUTER les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER les époux [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER les époux [Y] aux dépens. * Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 août 2025, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) demandent au tribunal de : - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes ; A titre reconventionnel : - CONDAMNER le Syndicat des co-propriétaires du [Adresse 5] à verser aux époux [Y] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral ; - CONDAMNER le Syndicat des co-propriétaires du [Adresse 5] à verser aux époux [Y] la somme de 2.534,63 euros en réparation de la perte de chance d'obtenir un taux d'intérêt plus avantageux ; - CONDAMNER le Syndicat des co-propriétaires du [Adresse 5] à régulariser les comptes des époux [Y] sous astreinte journalière de 100 euros à compter du jugement à intervenir ; - CONDAMNER le Syndicat des co-propriétaires du [Adresse 5] à verser aux époux [Y] la somme de 252 euros correspondant aux frais indus de relance imputés sur le crédit des époux ; - CONDAMNER le Syndicat des co-propriétaires du [Adresse 5] à verser aux époux [Y] la somme de 5.616 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entier dépens. *** La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 février 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 2 avril 2025. Par une ordonnance du même jour, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture. La clôture de l'instruction a à nouveau été prononcée le 4 décembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, puis au 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est constaté qu'aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires ne forme plus de demandes en paiement au titre des charges de copropriété, estimant avoir été désintéressé de sa créance. 1 - Sur les demandes reconventionnelles A - Sur les demandes indemnitaires L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que peut être indemnisé le chef de préjudice autonome résultant d'une perte de chance, définie comme la disparition actuelle et certaine d'une éventualité de la survenance d'un événement positif ou de la non-survenance d'un événement négatif. Elle ne peut dépendre que d'un événement futur et incertain dont la réalisation ne peut résulter de l'attitude de la personne lésée. L'indemnisation octroyée par le juge, qui apprécie souverainement le pourcentage de chance perdu, ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré la chance si elle s'était réalisée. * En l'espèce, M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et sollicitent indemnisation au titre de deux chefs de préjudice qu'ils estiment avoir subis : un préjudice moral, et un préjudice financier qui résulterait d'une perte de chance de pouvoir bénéficier d'un taux d'intérêt bancaire plus avantageux. - Sur la responsabilité Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, qui affirme que seule la responsabilité du syndic pourrait être recherchée en l'espèce, il est constant que le syndicat est responsable envers les copropriétaires des fautes commises par le syndic dans le cadre de son mandat (Cass. 3e civ., 2 oct. 2012, n° 11-24.200), et que sa responsabilité peut être recherchée sans que le syndic soit mis en cause (Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n° 21-16.223). De même, alors que le syndicat des copropriétaires reproche à M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) de contester le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 mai 2024 malgré le fait que celle-ci n'ait pas été contestée dans un délai de forclusion de deux mois (article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), il est rappelé que tout copropriétaire dispose du droit de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété - peu important qu'il ait contesté l'assemblée générale (Cass. civ. 3, 11 juillet 2019, n° 18-19.961). M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) sollicitent l'indemnisation du préjudice moral qu'ils estiment avoir subi par la faute du syndicat des copropriétaires, responsable envers eux des éventuelles fautes de son syndic. * En premier lieu, ceux-ci font valoir que le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 mai 2024 serait « émaillé d'erreurs factuelles et d'irrégularités », notamment quant au nombre de tantièmes dont ils disposent, si bien que les comptes établis par le syndic ne seraient pas exacts. Sur ce point, il est tout d'abord rappelé qu'en application de l'article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, « l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraine pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté ». Il s'en déduit qu'une erreur quant au nombre de tantièmes indiqué au procès-verbal d'une assemblée générale n'est pas en elle-même un motif d'annulation. De même, une éventuelle différence entre les tantièmes indiqués au procès-verbal et les appels de fonds ne démontre pas que le syndic aurait procédé à des appels en paiement sur une base erronée. Le syndic est en revanche tenu d'effectuer des appels de fonds conformément aux clés de répartition prévues dans le règlement de copropriété. C'est aux copropriétaires contestant la régularité des comptes qu'il appartient de démontrer que les appels de fonds auraient été effectués en violation de ce document. En l'espèce, M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) affirment uniquement que « les tantièmes des clés de répartition de l'ascenseur […] ne respectent pas les clauses du RCP », et que « les clés de répartition affectées à l'ascenseur ne correspondent pas à celles du RCP ni à aucun modificatif voté à ce sujet », sans démontrer en quoi les appels de fonds ne seraient pas conformes à la clause figurant à l'article 12 (« Charges particulières ») du règlement de copropriété. * Les parties s'opposent par ailleurs sur la question du formulaire de vote à l'assemblée générale du 30 mai 2024 adressé par M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]). Ce moyen, invocable au soutien d'une contestation de l'assemblée générale, n'est pas susceptible d'avoir une quelconque incidence sur l'établissement du compte des copropriétaires. * M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) soutiennent également que le projet de résolution qu'ils ont souhaité soumettre aux votes des copropriétaires n'a pas été inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 mai 2024 par le syndic. Il est établi que M. [R] [Y] a adressé un courriel au syndic le 4 mai 2024, dans lequel il indique « postuler au poste de membre du conseil syndical d'une part, et d'autre part contester [ses] décomptes individuels au visa de l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ». La contestation d'un compte individuel de copropriétaires ne concerne aucunement l'assemblée générale, et doit être formée auprès du syndic de manière amiable puis judiciaire en cas de désaccord persistant. C'est donc à bon droit que le syndic n'a pas procédé à l'inscription d'un tel projet de résolution à l'ordre du jour. En revanche, il apparaît que le syndic a manifestement omis de porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 mai 2024 la candidature de M. [R] [Y] au conseil syndical, alors que celui-ci a pourtant formé une demande claire et non équivoque. Or, en application de l'article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndic est tenu d'inscrire le projet de résolution à l'ordre du jour. C'est donc en méconnaissance de ces dispositions que le syndic n'a pas fait figurer la candidature de M. [R] [Y] à la fonction de conseiller syndical. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée à ce titre, du fait de son syndic, à l'égard de M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]). * Les défendeurs exposent également que le syndicat des copropriétaires engagerait sa responsabilité dans la mesure où plusieurs paiements qu'ils ont effectués n'auraient pas été portés à leur compte. A propos d'un paiement d'un montant de 4 000 euros effectué le 3 février 2019, il est établi et non contesté qu'il s'agit d'une indemnité pour frais irrépétibles destinée à être créditée au compte de chaque copropriétaire, à raison de sa quote-part. Il est de même établi par l'examen du règlement de copropriété qu'en tant que propriétaires des lots n°14, 23 et 37, M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) disposent d'une quote-part de 56 millièmes. C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires a crédité la somme de 215,78 euros au compte des époux [Y] [4 000 x (56/1000) = 224 euros]. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée à ce titre, du fait de son syndic, à l'égard de M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]). En revanche, le fait de ne pas avoir mentionné une écriture comptable dans les annexes aux mises en demeure ou dans l'assignation n'est pas susceptible d'engager sa responsabilité. * M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) soutiennent également que le syndicat des copropriétaires aurait agi en faute à leur égard, par le fait de son syndic, en leur opposant à tort un défaut de paiement de leurs charges de copropriété, et en les privant ainsi de la possibilité de bénéficier d'un emprunt collectif. A l'examen des pièces produites aux débats, il est tout d'abord établi que lors de l'assemblée générale du 18 juin 2021, les copropriétaires de l'immeuble ont entendu recourir à un emprunt collectif pour permettre le financement de travaux en parties communes. La résolution n°16.1 a ajouté la condition suivante : « Les copropriétaires désireux de participer à l'emprunt collectif doivent être à jour de leurs charges et ne pas avoir connu d'impayé ou de retard dans le règlement durant les 12 derniers mois ». Par ailleurs, il apparaît que les défendeurs ont effectivement souhaité bénéficier de cet emprunt collectif, puisqu'ils ont déposé auprès du syndic, par un courrier daté du 16 mai 2022, un bulletin d'adhésion au contrat assorti de pièces justificatives. Par un courriel du 19 mai 2022, le syndic a indiqué procéder à l'envoi des documents à l'organisme de prêt. Les époux [Y] soutiennent qu'ils étaient à jour du paiement de leurs charges (hors travaux) à la date du 19 mai 2022. Ceci est toutefois insuffisant pour leur permettre de bénéficier de l'emprunt collectif, dans la mesure où il est également exigé de « ne pas avoir connu d'impayé ou de retard dans le règlement durant les 12 derniers mois ». A cet égard, l'examen de l'extrait de compte de copropriétaires de M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) révèle que contrairement à ce que ceux-ci affirment, ils ne remplissaient pas les conditions leur permettant de bénéficier de l'emprunt collectif. En effet, déduction faite des appels destinés à financer des travaux, ceux-ci étaient débiteurs dès le mois de mai 2021 (4 086,58 euros au 30 avril 2021), et ont d'ailleurs été mis en demeure de payer leurs charges de copropriété le mois suivant. Il apparaît ainsi que devant l'existence d'un solde débiteur durant l'année précédant l'adhésion au contrat de prêt, le syndic aurait été en droit de refuser aux époux [Y] le bénéfice de l'emprunt collectif, en exécution de la décision prise par l'assemblée générale le 18 juin 2021, et ce même s'ils avaient été à jour du paiement de leurs charges courantes au 19 mai 2022. Si le syndic a malgré tout proposé à deux reprises (en mai 2022 puis en février 2023) aux époux [Y] de bénéficier du prêt, à la condition qu'ils soient à jour du paiement de leurs charges courantes, c'est à tort que les époux [Y] soutiennent que le courriel qui leur a été adressé le 19 mai 2022 par le syndic indiquerait qu'ils ne seraient pas en situation d'impayés. L'emploi de l'expression « le taux de défaillance est bon maintenant » ne signifie pas en lui-même que les époux [Y] seraient à jour du paiement de leurs charges, mais uniquement que le syndic estime qu'une condition posée par l'établissement bancaire est satisfaite. Par ailleurs, il est établi que M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) présentaient un solde débiteur lors de la seconde proposition de participation à l'emprunt collectif. En effet, dans la mesure où le prêt concerne exclusivement les travaux de couverture, et non l'ensemble de travaux contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le fait d'être « à jour » du paiement des charges s'entendait manifestement de l'ensemble des sommes appelées à la seule exception des appels pour les travaux de couverture. Au surplus, il doit être relevé que le syndic a à juste titre renoncé à la mise en œuvre d'un emprunt collectif devant le fait que seuls les époux [Y] souhaitaient en bénéficier. Contrairement à ce que ces derniers soutiennent, ils doivent être considérés comme un copropriétaire unique, et ce tant du point de vue du syndic que de l'établissement prêteur. Le syndic établit un compte en prenant pour référentiel les lots dont les époux sont propriétaires, et non chacun d'eux en personne. De même, si les deux époux sont effectivement adhérents au contrat de prêt, et que tant M. [R] [Y] que Mme [Q] [K] (ép. [Y]) disposent de la qualité de copropriétaires, il ne peut être valablement soutenu qu'un emprunt contracté uniquement par deux époux propriétaires du même bien serait un emprunt collectif au sens de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Le caractère collectif découle à l'évidence de la participation d'au moins un autre emprunteur, propriétaire de lots distincts - le prêt qu'auraient ainsi conclu les époux [Y] seuls ne présentant aucune différence avec un prêt personnel. La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut donc être engagée à raison du défaut de réalisation d'un emprunt collectif. - Sur les préjudices La responsabilité du syndicat des copropriétaires envers M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) n'a été engagée qu'à raison du défaut d'inscription d'un projet de résolution à l'ordre du jour d'une assemblée générale, et d'une erreur dans l'établissement du compte de copropriétaire. Toutefois, ces deux manquements ne présentent à l'évidence pas de lien de causalité avec les chefs de préjudice revendiqués. Dans la mesure où M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier d'un emprunt collectif, ils sont mal fondés à solliciter indemnisation au titre d'une perte de chance d'obtenir un taux d'intérêt plus avantageux. De même, alors que les défendeurs soutiennent avoir subi un préjudice moral en raison de la surcharge de travail engendrée par la nécessité de contrôler attentivement leur compte, du sentiment de déconsidération qu'ils ont ressenti, et du fait d'avoir dû vendre un bien immobilier dans un contexte économique peu favorable, il est relevé que la copropriété ne peut en être tenue pour responsable. M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) seront ainsi déboutés de leurs demandes indemnitaires. B - Sur la demande en restitution Les articles 1302 et suivants du code civil, relatifs au paiement de l'indu, disposent que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. La restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9 du même code. * En l'espèce, M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) demandent également la restitution d'une somme qu'ils estiment avoir payée indûment au titre de frais de relance. Il est établi qu'en effectuant un règlement équivalant au montant de la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires, M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) ont payé la somme de 252 euros au titre de frais de recouvrement. Cette somme correspond à l'envoi de trois courriers de mise en demeure et relance les 15 septembre 2020, 22 juin 2021 et 10 septembre 2021 (84 euros). Si les frais exposés pour une mise en demeure ainsi que les frais de relance - exposés postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation - constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, ce dernier ne justifie toutefois pas de l'envoi effectif de ces courriers par la production des bordereaux d'accusé de réception. Il conviendra ainsi de condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) la somme de 252 euros indûment payée. M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) demandent également au tribunal de condamner le syndic à régulariser leur compte de copropriétaires, et ce sous astreinte. Le fait de tenir les comptes des copropriétaires est une obligation légale du syndic, et il n'y a pas lieu de présumer que celui-ci n'y procédera pas spontanément en tirant les conséquences du prononcé de la présente décision. Au surplus, la régularisation des comptes ne présente pas un caractère d'urgence susceptible de justifier le prononcé d'une astreinte. Cette demande sera par conséquent rejetée. 2 - Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Bien que le syndicat des copropriétaires soit condamné à restituer des frais de recouvrement, il apparaît que l'introduction d'une instance a été nécessaire pour que celui-ci obtienne paiement de sa créance de charges. M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]), parties perdant le procès, seront donc condamnés au paiement des entiers dépens de l'instance. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre. - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) la somme de 252 euros ; DÉBOUTE M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) au paiement des entiers dépens de l'instance ; CONDAMNE M. [R] [Y] et Mme [Q] [K] (ép. [Y]) à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 1], le 9 juillet 2026. La Greffière Le Président