Tribunal judiciaire de Tours, 3 juillet 2026, 25/02666

MINUTE N° : 26/00185 JUGEMENT DU 03 Juillet 2026 N° RC 25/02666 DÉCISION contradictoire et en premier ressort S.A. [L] LOGEMENT venant aux droits de la CDC HABITAT SOCIAL par cession du 01/12/2025 ET : [H] [K] Débats à l'audience du 12 Février 2026 copie et grosse le : à Maître Sophie CHARRON copie le : à Monsieur [H] [K] Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3] TENUE le 03 Juillet 2026 Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA GREFFIER lors du délibéré : C. LEBRUN DÉBATS : A l'audience publique du 12 Février 2026 DÉCISION : Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : S.A. [L] LOGEMENT immatriculée au RCS de [Localité 3] n° B 684 801 293 venant aux droits de la CDC HABITAT SOCIAL par cession du 01/12/2025, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Monsieur [H] [K] né le 02 Décembre 1997 , demeurant [Adresse 3] comparant D'autre Part ; RG 25/02666 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé par voie électroniqque le 20 octobre 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d'habitation à Monsieur [K] [H] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 381,97 € charges comprises. Le 12 mars 2025 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, de fournir les justificatifs d'assurance et de justifier de l'occupation du logement, demeuré infructueux. C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [K] [H] par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [K] [H]; - dire et juger en conséquence que Monsieur [K] [H] se trouve être occupant sans droit ni titre ; - l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation de Monsieur [K] [H] au paiement de la somme de 1347,69 € à titre de loyers arriérés et charges dûment justifiées, impayé selon décompte arrêté au 19 mai 2025 (échéance avril incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - la condamnation de Monsieur [K] [H] au paiement de l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges annexes comprises convenus au contrat de location d'habitation à compter de la date d'effet de la résiliation du bail, soit à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et ce jusqu'à la date de la parfaite libération des lieux ; - la condamnation de Monsieur [K] [H] à verser à la la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - la condamnation de Monsieur [K] [H] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 12 mars 2025. L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l'audience du 12 février 2026. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 28 mai 2025. Le diagnostic social et financier n'a pu être dressé faute pour Monsieur [K] [H] d'avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives. A l'audience, la SA [L] LOGEMENT ESH - représentée par son conseil - justifie intervenir en lieu et place de la SAS CDC HABITAT SOCIAL en produisant l'acte de cession de l'immeuble objet du contrat de bail consenti à Monsieur [K] en date du 1er décembre 2025 avec reprise des impayés et contentieux, l'acquéreur étant subrogé dans les droits et actions du vendeur contre les locataires et occupants de l'immeuble à quelque titre que ce soit. La SA [L] LOGEMENT ESH maintient les termes de l'assignation et actualise la dette locative à la somme de 1483,94 € arrêtée au 5 février 2026. Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025 signifié à étude, Monsieur [K] [H] comparaît à l'audience et sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il déclare être salarié en CDD jusqu'au 28 février 2026 pour Harmonie Mutuelle avec possibilité de renouvellement. Il justifie à l'audience percevoir un salaire de 1341,00 € en produisant un bulletin de salaire. L'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 prorogé au 3 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives d'[Localité 1] et [Localité 2] de la situation d'impayés le 10 mars 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 27 mai 2025 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 28 mai 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 12 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023. De plus, la SA [L] LOGEMENT ESH justifie être subrogée dans les droits et actions de la SA CDC HABITAT SOCIAL en produisant l'acte authentique de cession de l'immeuble objet du bail consenti à Monsieur [K] en date du 1 er décembre 2025. L'action est donc recevable. Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 20 octobre 2021 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025 à Monsieur [K] [H] et portant sur la somme de 1320,75 € dont 1228,99 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Monsieur [K] [H] n'a pas réglé l'arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 mai 2025. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 octobre 2021, le commandement de payer délivré le 12 mars 2025 et le décompte de la créance arrêté au 5 février 2026 faisant apparaître une somme de 1483,94 € à la charge du locataire. Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 178,34 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une pénalité de 7,62 € de janvier à mars 2024 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l'occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. La somme de 22,86 € sera, donc, déduite du décompte. Il convient, par conséquent, de condamner Monsieur [K] [H] à verser à la SA [L] LOGEMENT ESH la somme de 1282,74 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 5 février 2026. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l'espèce, Monsieur [K] [H] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la cluse résolutoire et propose de régler 200,00 € par mois en plus du loyer courant. Il justifie à l'audience de ressources suffisantes permettant le paiement du loyer courant et l'apurement de la dette locative. En outre, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [K] [H] a repris le paiement du loyer courant avant l'audience. Il convient, par conséquent, d'octroyer à Monsieur [K] [H] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l'application de la clause résolutoire et qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué s'ils sont respectés. Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [K] [H].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 mai 2025 ; Condamne Monsieur [K] [H] à payer à la SA [L] LOGEMENT ESH, subrogée dans les droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 1282,74 € (MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS ET SOIXANTE QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 5 février 2026 ; Surseoit à l'exécution des poursuites et autorise Monsieur [K] [H] à se libérer de sa dette de 1282,74 € en 6 mensualités de 200,00 € et le solde à la 7ème échéance ; Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ; Suspend les effets de la clause résolutoire durant l'exécution des-dits délais ; Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact: 1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ; 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3 - qu'à défaut par Monsieur [K] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux loués sis [Adresse 4], à [Localité 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [K] [H] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d'exécution ; 4 - Monsieur [K] [H] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre et Loire en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Déboute la SA [L] LOGEMENT ESH, subrogée dans les droits de la SA CDC HABITAT SOCIAL, de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [K] [H] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection RG 25/02666