Tribunal judiciaire de Grasse, 28 août 2026, 26/00550

Date de délivrance des copies par le greffe : 1 EXP DOSSIER 1 GROSSE Me ESSNER AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE POLE CIVIL 2ème chambre section construction JUGEMENT DU 28 Août 2026 DÉCISION N° 2026/286 N° RG 26/00550 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QSIM DEMANDERESSE : S.D.C. DE LA RÉSIDENCE LES JARDINS DE VALLAURIS 67 ter avenue Georges Clémenceau 06220 VALLAURIS C/o son syndic, CABINET DELIQUAIRE 55 avenue de Cannes, Les Pins Bleus A 06600 ANTIBES représentée par Me Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par Me MONTIGNY DEFENDEURS : Monsieur [W] [K] 67 ter avenue Georges Clémenceau, Les Jardins de Vallauris, Bâtiment B2 06220 VALLAURIS non comparant, ni représenté Madame [I] [Y] 67 ter avenue Georges Clémenceau, Les Jardins de Vallauris, Bâtiment B2 06220 VALLAURIS non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles

801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale. DÉBATS : Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 ; A l'audience publique du 09 Juillet 2026, Après débats, l'affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026. ***** EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [W] [K] et Madame [I] [Y] (ci-après " les consorts [K] et [Y] ") sont propriétaires en indivision des lots n°320, 512 et 1079 au sein de l'ensemble immobilier la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS, sis 67 ter avenue Georges Clémenceau, VALLAURIS (06220). Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS DE VALLAURIS (ci-après " le syndicat des copropriétaires ") a, par acte de Commissaire de Justice en date du 23 décembre 2025, fait citer à comparaître les consorts [K] et [Y] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir : " Vu les articles 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967, Vu l'article 1231-6 du code civil, Vu l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Vu le règlement de copropriété, Condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [I] [Y] au paiement des sommes suivantes envers le Syndicat des Copropriétaires requérant : - La somme de 20.346,21 euros au titre des charges de copropriété dues au 1 er octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. - La somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l'article 1236-1 du code civil. - La somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [I] [Y] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de Commerce frais prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du au Code de Procédure Civile. " ***** Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions du demandeur. En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que les consorts [K] et [Y], régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat. Par ordonnance en date du 8 juin 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 et a fixé les plaidoiries à l'audience du 9 juillet 2026. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026. *****

MOTIFS

: Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété : L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ". L'article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ". L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;". En tout état de cause, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". L'article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'" il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ". Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur. L'approbation des comptes et du budget par l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions. En l'espèce le syndicat des copropriétaires produit - Le relevé de propriété démontrant que les consorts [K] et [Y] sont propriétaires des lots de copropriété objets de sa demande en paiement des charges, - Les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande, - Les appels de fonds. Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 20.346,21 € au titre des charges impayées. Il apparait cependant que les appels de fonds versés aux débats, adressés aux propriétaires des lots 320, 512 et 1079, ne correspondent pas aux sommes figurant sur les décomptes, fondement de la demande de recouvrement. Pour les lots 320, 512 et 1079, seuls les mouvements enregistrés à compter du 1er janvier 2022 jusqu'au 1er octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée, soit 18.055,44 € et les sommes de 725,81 € au titre du fonds ALUR sont justifiés par les pièces produites. Le syndicat des copropriétaires rapporte ainsi la preuve de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de 18.781,25 €, soit le total des deux sommes des lots 320, 512 et 1079. S'agissant de l'imputation des seuls frais " nécessaires " au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des " frais nécessaires " aux poursuites tels que visés par article : o la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu'être minimes et il est d'ailleurs raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte du débiteur ; o la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu'elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n'est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d'acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu'il s'agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu'être minimes et il est raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte débiteur ; o la mise en place d'un échéancier amiable, en ce qu'elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu'il est permis de considérer raisonnablement qu'elle s'intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ; o la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ; o la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ; o les frais dits " complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l'avocat, ni les frais de transmission du dossier à l'huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d'un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges les sommes suivantes : les frais " prévus par l'Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 " répartis comme suit, - Mise en demeure en date du 11/05/2022 : 50 € - Relance recommandée en date du 05/09/2023 : 50 € - Mise en demeure en date du 08/01/2025 : 50 € - Mise en demeure en date du 20/06/2025 : 50 € Il apparaît cependant que seuls entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les frais suivants : 100 euros correspondant à la relance recommandée du 5 septembre 2023 et à la mise en demeure du 20 juin 2025. La mise en demeure du 11 mai 2022 n'étant pas corroborée par une pièce justificative, elle ne peut être liée à la présente instance. Pour le surplus, les frais contenus dans le décompte intitulés " contentieux ", " frais mise à l'huissier " et " honoraire huissier " s'analysent comme des frais " de mise en contentieux du dossier ", qui n'entrent pas dans le champ d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ou relèvent des missions de gestion normale du syndic. La mise en demeure du 8 janvier 2025 est justifiée et entre dans les frais. Néanmoins, seule une mise en demeure ou un commandement de payer par année civile sera prise en considération. En conséquence, il convient de condamner les consorts [K] et [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale 18.881,25 euros correspondant à 18.781,25 euros au titre des charges de copropriété et à 100 euros au titre des frais nécessaires par application des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 01/01/2022 jusqu'au 01/10/2025, date de la dernière créance arrêtée. Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts au taux légal s'appliqueront à compter de l'assignation en date du 23 décembre 2025, sur la somme de 18.881,25 euros. Sur la demande de condamnation solidaire Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire des défendeurs s'agissant de sa prétention relative aux charges. En vertu de l'article 1310 du code civil, " la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. " Dès lors, l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété, lequel contient la clause suivante : : article 96, " dans les cas ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis ". La solidarité conventionnelle étant démontrée, les consorts [K] et [Y] seront condamnés solidairement, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires. Sur la demande de dommages et intérêts : Le syndicat des copropriétaires énonce que le non-paiement des charges de copropriétés occasionne des déséquilibres de trésorerie, causant ainsi un préjudice financier. Il sollicite la somme de 2.000€ de dommages et intérêts. L'article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ". En vertu de l'article 1310 du code civil, " la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. " En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété, lequel contient la clause suivante : : article 96, " dans les cas ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis ". Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires rapporte tous les éléments propres à établir que les impayés de charges sont récurrents et anciens. Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence. Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires. Ainsi, il est rapporté au Tribunal une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s'acquitter de l'obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l'ensemble immobilier un préjudice financier certain. Il en résulte qu'il conviendra de condamner solidairement les consorts [K] et [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil. Sur les frais irrépétibles : L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En vertu de l'article 1310 du code civil, " La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. " En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété, lequel contient une clause prévoyant la solidarité des propriétaires indivisaires d'un lot. Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens. Il conviendra de condamner solidairement les consorts [K] et [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En vertu de l'article 1310 du code civil, " La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. " En application de ce texte, l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas de plein droit à leur qualité d'indivisaires. Le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété, lequel contient une clause prévoyant la solidarité des propriétaires indivisaires d'un lot. S'agissant des frais mentionnés à l'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l'article A 444-32 du Code de commerce : L'article 699, alinéa 1er, du Code de procédure civile dispose que " les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ". Aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés. Ainsi, les frais mentionnés à l'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l'article A 444-32 du Code de commerce ne constituent pas des dépens au regard du caractère limitatif de l'article 695 du code de procédure civile. Le Tribunal ne peut pas inclure ces frais dans la condamnation aux dépens de l'instance comme sollicité, lesquels en seront donc exclus. Par conséquent, la solidarité conventionnelle étant démontrée, les consorts [K] et [Y], succombant à l'instance, seront condamnés solidairement, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, au paiement des entiers dépens de la présente instance, exclusion faite des droits et émoluments de l'article A 444-32 du Code de commerce. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, sur la distraction des dépens, est accordé Maître Renaud ESSNER qui en a fait la demande et pouvant y prétendre Sur l'exécution provisoire : Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. ****

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS la somme totale 18.881,25 euros correspondant à 18.781,25 euros au titre des charges de copropriété et à 100 euros au titre des frais nécessaires, pour la période allant du 01/01/2022 jusqu'au 01/10/2025, date de la dernière créance arrêtée ; DIT que, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s'appliqueront à compter de l'assignation en date du 23/12/2025, sur la somme de 18.881,25 euros ; CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [K] et Madame [I] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil ; CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [I] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES JARDINS DE VALLAURIS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [K] et Madame [I] [Y] aux entiers dépens de la présente instance ; lesquels n'incluent pas les droits et émoluments de l'article A 444-32 du Code de commerce ; ADMET Maître Renaud ESSNER en ayant fait la demande et qui peut y prétendre au bénéfice de la distraction des dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Jugement rédigé par Clotilde BASILE, attachée de justice.