Tribunal judiciaire de Paris, 21 juillet 2026, 25/06895

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [L] [D] ; Me David SAIDON ; PREFET DE [Localité 1] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Roger LEMONNIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 25/06895 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPBT N° MINUTE : 1/2026 JUGEMENT rendu le 21 juillet 2026 DEMANDERESSE S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516 DÉFENDEURS Madame [L] [D], demeurant [Adresse 2] comparante en personne Monsieur [Q] [T], demeurant [Adresse 3] représenté par Me David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0630 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 juin 2026 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2026 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier Décision du 21 juillet 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/06895 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAPBT EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé conclu le 27 janvier 2023, Monsieur [Q] [T] a donné à bail à Madame [L] [D] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 1 360 euros et une provision sur charges de 20 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant dans le cadre du dispositif VISALE, s'est portée caution des engagements de la locataire. Le 29 septembre 2024, le logement a été affecté par un dégât des eaux. Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [L] [D] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 5 520 euros en visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. Madame [L] [D] ayant contesté l'exigibilité des sommes réclamées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, fait assigner Monsieur [Q] [T]. À l'audience du 4 juin 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a demandé de : - déclarer acquise la clause résolutoire du bail, - subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la preneuse, - ordonner l'expulsion de Madame [L] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner Madame [L] [D] à lui payer la somme de 19 320 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 520 euros et pour le surplus à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - subsidiairement, si le tribunal devait considérer que les loyers appelés par Monsieur [Q] [T] ne sont pas dus en totalité ou en partie, condamner ce dernier à lui restituer les sommes indûment perçues et à la garantir de toute condamnation mise à sa charge en principal, intérêts, frais et dépens, - débouter Madame [L] [D] et Monsieur [Q] [T] de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamner la partie succombante à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la partie succombante aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Au soutien de ses demandes, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu'en sa qualité de caution, elle est subrogée dans tous les droits du créancier-bailleur désintéressé contre la locataire, en application de l'article 2306 du code civil, et est fondée à engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et à obtenir la condamnation de la preneuse au paiement des sommes versées au titre de la garantie des loyers, outre les indemnités d'occupation. Elle affirme que Madame [L] [D] n'a pas régularisé la situation d'impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement, si bien que la clause résolutoire est acquise. À défaut, elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers, constituant un manquement grave aux obligations de la locataire. Elle déclare justifier du montant de sa créance en produisant l'intégralité des quittances subrogatives, dont la dernière récapitule l'ensemble des versements effectués au profit de Monsieur [Q] [T], et sollicite, pour le cas où il serait fait droit aux contestations de la preneuse concernant la date de résiliation du bail et la restitution des clés, que le bailleur soit condamné à lui rembourser les sommes versées sur le fondement des articles 1302 et suivants du code civil. Madame [L] [D], comparante en personne, a conclu au débouté des demandes et, à titre reconventionnel, a sollicité la condamnation de Monsieur [Q] [T] à lui rembourser son dépôt de garantie. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le dégât des eaux survenu le 29 septembre 2024, dont l'origine se situe dans les parties communes de l'immeuble, a rendu le logement inhabitable, ce qui l'a contrainte à quitter les lieux et estime que ce sinistre a entraîné la résiliation de plein droit du bail par application de l'article 1722 du code civil. Elle affirme par ailleurs avoir restitué les lieux et remis l'ensemble des clés au bailleur le 4 novembre 2024 en les déposant dans sa boîte aux lettres, et considère dès lors ne pas être redevable des sommes réclamées. Elle soutient enfin que Monsieur [Q] [T] doit lui restituer son dépôt de garantie dont elle lui a demandé le remboursement à plusieurs reprises. Monsieur [Q] [T], représenté par son conseil, a conclu au rejet des demandes formulées à son encontre et, à titre reconventionnel, a sollicité la condamnation solidaire de Madame [L] [D] et de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à lui payer la somme de 8280 euros au titre des sommes dues pour la période comprise entre janvier et juin 2026 ainsi que la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que le dégât des eaux survenu le 29 septembre 2024 n'a pas entraîné la destruction du logement au sens de l'article 1722 du code civil, en l'absence d'impossibilité absolue et définitive d'occuper les lieux. Il souligne à cet égard que l'origine du sinistre a été identifiée, que les désordres sont pris en charge par les assureurs et que les opérations de remise en état ont été engagées malgré les difficultés opposées par la locataire pour accéder aux locaux. Il affirme par ailleurs que Madame [L] [D] ne justifie pas avoir restitué les lieux ni remis les clés du logement et se prévaut à cet effet des échanges intervenus entre les parties ainsi que des opérations diligentées après le sinistre, de sorte qu'elle demeure tenue de lui régler les sommes dues au titre de son maintien dans les lieux. Il soutient enfin que la société ACTION LOGEMENT SERVICES demeure tenue de sa garantie au titre des sommes demeurées impayées. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux assignations, conclusions et notes d'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions. La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Madame [L] [D] soutenant que le bail a été résilié de plein droit à la suite du dégât des eaux survenu le 29 septembre 2024, il convient de se prononcer sur cette demande avant d'examiner, le cas échéant, les demandes fondées sur l'acquisition de la clause résolutoire et les conséquences financières de l'occupation des lieux. Sur la demande de résiliation de plein droit du bail par application de l'article 1722 du code civil Aux termes de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. Il résulte d'une jurisprudence constante que doit être assimilée à une destruction totale l'impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée conformément à sa destination. En l'espèce, il résulte notamment du procès-verbal constat de commissaire de justice du 17 octobre 2024 que le dégât des eaux survenu le 29 septembre précédent a provoqué d'importantes infiltrations et privé le logement d'une partie de ses équipements essentiels, notamment de l'usage de la salle de bains et de la cuisine, dépourvus d'eau, contraignant Madame [L] [D] à quitter les lieux. Toutefois, les pièces produites démontrent également que le sinistre a donné lieu à plusieurs opérations d'expertise contradictoire et à des démarches destinées à permettre la réalisation de travaux de remise en état du logement. Ces éléments établissent que, malgré l'importance des désordres constatés, ceux-ci étaient susceptibles d'être réparés et ne caractérisent ni une destruction totale du logement ni une impossibilité absolue et définitive d'en user conformément à sa destination. Madame [L] [D] n'est dès lors pas fondée à soutenir que le bail a été résilié de plein droit par application de l'article 1722 du code civil. La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En application de l'article 7.1 de la convention État-UESL relative à la mise en œuvre du dispositif VISALE, cette subrogation permet à la société ACTION LOGEMENT SERVICES d'engager une procédure de résiliation du bail en lieu et place du bailleur, par résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire. La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives établissant qu'elle a réglé au bailleur des sommes dues au titre de la garantie VISALE. Elle est dès lors fondée à exercer les actions attachées à la créance locative. Aux termes de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement et les services sociaux compétents. Par ailleurs, lorsque le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, il saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation ainsi que prévu par l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation délivrée le 17 juillet 2025. Elle produit également la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département effectuée le 18 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l'audience du 4 juin 2026.La demande tendant à voir constater la résiliation du bail est dès lors recevable. Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de signature du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, il résulte des pièces produites qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [L] [D] le 28 février 2025 pour la somme de 5 520 euros. Il n'est ni allégué ni justifié que cette somme a été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement, qui est donc demeuré infructueux, et aucune des parties ne sollicite conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Dès lors, la clause résolutoire ayant produit ses effets le 29 avril 2025, Madame [L] [D] est devenue occupante sans droit ni titre, sauf à justifier de la restitution effective des lieux. À cet égard, il sera rappelé que la preuve de la remise des clés incombe au preneur et qu'à défaut ce dernier, présumé toujours occuper les lieux, est tenu du paiement d'une indemnité d'occupation. Or, si la défenderesse soutient avoir restitué les clés au bailleur, lors de la réunion d'expertise qui s'est tenue le 4 novembre 2024 (cf. pièce n°13 de la demanderesse), en les déposant de la boîte aux lettres, ainsi qu'elle a précisé à l'audience, elle ne produit strictement aucun élément pour en justifier, et il ressort des pièces produites par Monsieur [Q] [T], notamment des échanges de SMS, que ce dernier a demandé le 29 novembre 2024 c'est-à-dire près d'un mois plus tard à pouvoir « récupérer les clés (cf. pièce bailleur n°6). Son expert d'assurance Monsieur [Y] [O] atteste « avoir eu accès au logement qu'en présence de Mme [D] le 26/03/2025 [et] le 08/10/2024 » et ne pas y avoir eu accès les « 29/11/2024 » et « 17/12/2024 » car elle était « absente » (cf. pièce bailleur n° 7). Enfin, le 9 mai 2025, le syndic de copropriété de l'immeuble a demandé à l'entreprise LA PARISIENNE d'effectuer une nouvelle recherche de fuite dans le logement en lui donnant le numéro de portable de la locataire devant lui en « faciliter l'accès » (cf. pièce bailleur n° 5). Au vu de l'ensemble de ces éléments, la restitution des lieux au 4 novembre 2024 n'étant pas établie, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur les demandes en paiement et de garantie Aux termes de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En application de l'article 1240 du code civil, l'occupant sans droit ni titre est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice causé au propriétaire du fait de l'occupation des lieux. En l'espèce, il résulte du décompte arrêté au 29 mai 2026 et des quittances subrogatives versées aux débats que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Monsieur [Q] [T] les échéances demeurées impayées au titre des loyers et charges puis des indemnités d'occupation échues entre novembre 2024 et décembre 2025 pour un total de 19 320 euros. Madame [L] [D] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette et dès lors qu'elle ne justifie pas de la restitution des lieux, elle demeure tenue au paiement des indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Elle sera en conséquence condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 19 320 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 520 euros et à compter de l'assignation sur le surplus, soit sur la somme de 12 420 euros (17 940 euros réclamés dans l'assignation - 5 520 euros), en application de l'article 1231-6 du code civil. Elle sera par ailleurs condamnée à payer à Monsieur [Q] [T] la somme de 8 280 euros au titre des indemnités d'occupation échues entre janvier et juin 2026.Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels à compter du mois de juillet 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés. Le bailleur bénéficiant de la garantie VISALE et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne contestant pas le principe de sa garantie, il y a lieu de la condamner à garantir Monsieur [Q] [T] du paiement de ces sommes dans la limite des stipulations contractuelles applicables. Enfin, la restitution des lieux n'étant pas encore intervenue, la demande de Madame [L] [D] tendant à obtenir le remboursement du dépôt de garantie ne peut qu'être rejetée. Sur les demandes accessoires Madame [L] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il serait en outre en outre inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et de Monsieur [Q] [T] l'intégralité des frais non compris dans les dépens qu'ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. Madame [L] [D] sera en conséquence condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros et à Monsieur [Q] [T] celle de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort, REJETTE la demande de Madame [L] [D] tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail par application de l'article 1722 du code civil, DÉCLARE recevable la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 27 janvier 2023 à compter du 29 avril 2025, ORDONNE à Madame [L] [D] de libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que de tous biens et occupants de son chef, DIT qu'à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier, CONDAMNE Madame [L] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 19 320 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 sur la somme de 5 520 euros et à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 12 420 euros, CONDAMNE Madame [L] [D] à verser à Monsieur [Q] [T] la somme de 8 280 euros au titre des indemnités d'occupation échues entre janvier et juin 2026, CONDAMNE Madame [L] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels à compter du mois de juillet 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, CONDAMNE la société ACTION LOGEMENT SERVICES à garantir Monsieur [Q] [T] du paiement de ces sommes dans la limite des stipulations contractuelles applicables à la garantie VISALE, DÉBOUTE Madame [L] [D] de sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie, CONDAMNE Madame [L] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [L] [D] à verser à Monsieur [Q] [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute demande plus ample ou contraire, CONDAMNE Madame [L] [D] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.