Tribunal judiciaire de Melun, 28 juillet 2026, 26/02767

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1] [Localité 2] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 26/02767 N° Portalis DB2Z-W-B7K-IMBK Minute signée électroniquement JUGEMENT du 28/07/2026 S.A. D'HABITATION A [Localité 3] C/ Monsieur [P] [O] [T] [O] Madame [X] [O] [T] [O] Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Me [Localité 4] MARTIN - M. [P] [O] [K] Expédition délivrée le (voir mention) : à : Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT du 28 JUILLET 2026 Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et Anick PICOT, Greffier, lors du prononcé ; dans la cause, ENTRE : DEMANDERESSE : S.A. D'HABITATION A [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Frédéric CATTONI du Cabinet SALLARD CATTONI, avocat au Barreau de PARIS, substitué par Maître Laurie MARTIN du Cabinet SALLARD CATTONI, avocat au Barreau de PARIS ET : DÉFENDEURS : Monsieur [P] [O] [K] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 6] comparant en personne Madame [X] [O] [T] [O] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 6] non comparante, ni représentée Après débats à l'audience publique du 23 juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe : EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2016, la SA SEQENS a loué à M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [K], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], porte n°262. Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025, la SA SEQENS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5174,90 euros au titre des loyers et charges échus mois Octobre 2025 inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 janvier 2026. Par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2026, la SA SEQENS a fait assigner M. [P] [O] [K] et Mme [X] [O] [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier, condamner les locataires solidairement à payer la somme de 4998,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5174,90 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, majorée de 25%, jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, condamner les locataires solidairement à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 30 mars 2026. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 23 juin 2026. A cette audience, la SA SEQENS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4615,91 euros, au titre des loyers et charges échus au 13 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Cités par actes délivrés à étude pour M. [P] [O] [K], et à étude pour Mme [X] [O] [K], seul M. [P] [O] [K] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l'octroi de délais de paiement et propose d'apurer la dette par mensualités de 125 euros. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. L'affaire est mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION 1. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) 2. En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 3. La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d'impayés auprès de la caisse d'allocations familiales de Seine et Marne. 4. En l'espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 26 janvier 2026. 5. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet 6. L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. 7. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 30 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 23 juin 2026. 8. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. Sur le paiement des loyers et des charges 9. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 10. En l'espèce, la SA SEQENS verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. 11. Il ressort des pièces fournies qu'au 13 juin 2026, la dette locative de M. [P] [O] [K] et Mme [X] [O] [T] [O] s'élève à la somme de 4615,91 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2026 inclus. Il convient de condamner M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [T] [O] solidairement au paiement de cette somme. 12. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 novembre 2025 pour la somme de 5174,90 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur les délais de paiement 13. En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du Code civil s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. 14. L'alinéa 4 de l'article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. 15. Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [K] un échelonnement de la dette sur une durée de 35 mensualités de 125 euros et une 36ème soldant la dette en principal et intérêts, et de les autoriser à se libérer par mensualités de 125 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. Sur la résiliation judiciaire du bail 16. Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 17. Selon l'article 1224 du Code civil, la résolution du contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier ou d'une décision de justice. 18. L'article 1227 du Code civil précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. 19. En l'espèce, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 novembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. 20. Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, aux torts du locataire, à compter de la date de l'assignation. Sur l'expulsion 21. L'expulsion de M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [T] [O] sera ordonnée, en conséquence. 22. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [P] [O] [K] et Mme [X] [O] [T] [O] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 23. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. 24. M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [K] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du mois de juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sans qu'il soit pour autant nécessaire de la majorer de 25%. Sur la suspension des voies d'exécution aux fins d'expulsion pendant le cours du délai 25. En application de l'article 1343-5 du code civil, la décision accordant des délais de paiement suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Par ailleurs, en application des articles L. 312-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais à l'occupant dont l'expulsion a été ordonnée, en tenant compte notamment de sa bonne ou de sa mauvaise volonté dans l'exécution de ses obligations et de sa situation. 26. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande du locataire, les voies d'exécution aux fins d'expulsion seront suspendues le temps des délais de paiement. 27. Il sera rappelé à M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [T] que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les voies d'exécution pourront de nouveau être mise en mouvement. Sur les demandes accessoires Sur les dépens 28. L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 29. M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [T] [O] succombent à l'instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution. 30. Il n'y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n'ayant été réalisée. Sur les frais irrépétibles 31. Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. 32. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA SEQENS et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [P] [O] [K] et Mme [X] [O] [K] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l'article précité. Sur l'exécution provisoire 33. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 34. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE solidairement M. [P] [O] [K] et Mme [X] [O] [T] [O] à verser à la SA SEQENS la somme de 4615,91 euros (décompte arrêté au 13 juin 2026, terme du mois de mai 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 14 novembre 2025 sur la somme de 5174,90 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE M. [P] [O] [K] et Mme [X] [O] [T] [O] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 125 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; ORDONNE la résiliation du bail conclu le 7 décembre 2016 entre la SA SEQENS, d'une part, et M. [P] [O] [K] et Mme [X] [O] [K], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] à la date du 30 mars 2026 ; ORDONNE en conséquence à M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement; DIT qu'à défaut pour M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [T] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SEQENS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [T] [O] solidairement à verser à la SA SEQENS une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; DIT que pendant le cours des délais accordés, et tant que les locataires s'acquitteront exactement, à leurs termes, des échéances de l'apurement ainsi que de l'indemnité d'occupation courante, les voies d'exécution aux fins d'expulsion seront suspendues et le bailleur ne pourra poursuivre la mesure d'expulsion ordonnée ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre de l'indemnité d'occupation courante ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : que le bailleur retrouve la faculté de faire procéder à l'expulsion dans les conditions fixées par la présente décision ; que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; CONDAMNE M. [P] [O] [K] et Mme [X] [O] [T] [O] in solidum à verser à la SA SEQENS une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [P] [O] [T] [O] et Mme [X] [O] [K] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.